Как я открыл агентство недвижимости в Ереване

Я никогда не был «узким спецом». Всегда хватался за разное. На момент отъезда у меня был небольшой салон красоты в Москве — нормальный такой микробизнес, который кормит, но не делает бессмертным. Сентябрь 2022, мобилизация — и многие парни реально пересрались. Я тоже. Служба за плечами, 23 года, живу по прописке — идеальная комба. Созвонился с другом, решили валить в Турцию: там знакомый нашёл жильё. Купил билет до Стамбула за 220 тысяч рублей. Да, бизнес-класс. Нет, не потому что я бонвиван — других билетов тупо не было. Страх делает тебя щедрым.

Дальше Газипаша, Махмутлар, квартира за €1300. Кто знает Махмутлар — понимает: маленькая Москва с морем и шаурмой, чтобы отдыхать, а не строить жизнь. Для долгосрока дороговато, но мы были в панике и торговались как амёбы. Первые недели — парад абсурда: купаемся каждый день, едим стейки, пьём вино на завтрак-обед-ужин (по курсу копейки), при этом с грустными лицами обсуждаем «как теперь жить». Ресторан Pepes — топ, без шуток. Со стороны — два «мажорика», утирающих слёзы гранатовым соком. Сейчас смешно, тогда казалось нормой.

Стамбул встретил красиво, но жить там оказалось как в квесте: ВНЖ в районе в двух часах от квартиры, таксисты — отдельный вид спорта, где ты всегда проигрываешь. Хотел зайти в параллельный импорт: нашёл производство — не вывез рынок РФ; другой турок тупо кинул — отдал товар на реализацию, и его уже нет. От скуки полез в крипту. Сначала было бодро: бывало +$1000 в день на агрессивном трейде. Потом одним «гениальным» движением словил −$10 000 и закрыл для себя тему «я — крипто-волк с Босфора». Чуть попутешествовали: Грузия, Таиланд — туристом. Уже думали осесть в Тбилиси, но друг позвал в Ереван. Ереван я представлял как «розовые дома и шашлык», а попал в реальность «аренда Ереван» с характером.

Приехал. Друг снимал странный и дорогой дом в пригороде, из серии «за что тут платят». Плотно бухали пару дней, и я остался. Девушка (теперь жена) уехала в Москву получать диплом, я пошёл искать, чем заняться. Попробовал натяжные потолки — парни пили пиво прямо во время монтажа. Я прикрутил профиль, посмотрел и понял: не моя лига. Потом увидел вакансию агента по недвижимости — без знания армянского. Почему бы и нет?

Учили мало. Схема простая: находишь «Ереван квартира» на местном аналоге авито, кидаешь в телеграм-группы, ждёшь входящие. На второй день у меня уже была сделка и $200 на руки. За первый месяц вышло $2000+. Людей подкупало элементарное — нормальная человеческая речь без хамства, без «впарим любой сарай». Сарафанка среди релокантов работает лучше любой наружки, а запросы вроде «аренда Ереван» тогда были новым национальным видом спорта.

Ко второму месяцу щёлкнул тумблер «предприниматель». Я начал арендовать телеграм-группы по аренде в Ереване и делал их «только своими»: объявления — мои, приоритет — у моих клиентов. Доступ к этим группам я, как настоящий добряк, бесплатно дал агентству, где работал. Надо было просить деньги? Надо. Почему не попросил? Потому что затупил. В агентство параллельно пришёл ещё один релокант моего возраста. Сработались моментально: он искал собственников, я тащил клиентов. Днём — сделки, вечером — пивко и разговоры о развитии. Я подбивал его на «давай своё». В какой-то момент он сказал «да».

Денег было немного — около $3000 на двоих. Всё ушло в маркетинг и мебель. Но мы нашли офис — и тут нам просто дико повезло: 80 м² в центре Еревана, отдельный вход, большие окна и $500 аренды в месяц. Обычно такие площади сдают в три-четыре раза дороже. Хозяйка пошла навстречу: небольшая предоплата и две недели арендных каникул. В такие моменты начинаешь верить в карму.

Потом вернулись суровые будни. Мы пришли сказать работодателю, что уходим. Нас пятеро здоровых мужиков заперли в офисе и начали давить: «отдавай группы», «никуда не уйдёте». Напомню: группы арендовал я за свои и по доброте душевной дал доступ. Мы не каратисты, пришлось отдать. Но у меня был план Б: связался с владельцем этих групп. Вначале сказал: «Ребята, на вашей стороне». Через день: «Покупайте за $7000 или идите лесом». И чтобы жизнь мёдом не казалась, он начал нас стравливать с тем агентством: то нам цену поднимет, то им. В итоге заняли деньги, выкупили только одну группу из четырёх. Остальные — мимо. Больно? Да. Полезно? Тоже да. К этому моменту я уже понял, как разгонять телеграм-сообщества, и вложил оставшиеся ~$1500 в новые группы. Слабее? Да. Зато свои.

Переехали в офис — полупустая коробка. Пара ноутов, несколько стульев, странный ремонт. Вызвали клининг, объехали б/у-мебель. Пока всё это ехало, мы уже работали. На второй день к офису подошла женщина: «Ребят, вам квартира не нужна?» — «Нам не нужна, но давайте найдём арендаторов». Сдали. В первую неделю закрыли шесть сделок — хватило на аренду и на то, чтобы привести наши 80 квадратов в человеческий вид. Между делом, если кто-то в этот момент гуглил «агентство недвижимости Ереван», у него, скорее всего, уже дымился телефон — город тогда реально жил арендой.

К этому времени девушка вернулась в Ереван и подключилась: искала квартиры, выкладывала объявления. Девушка напарника занялась СММ. Я закопался в Telegram как в науку: тексты, фото, как приходят «релокантские» лиды, когда пики спроса по «Ереван квартира», что бесит людей, что цепляет. Взяли менеджера со знанием армянского — договоры, звонки собственникам, проверка документов. И ещё пару риэлторов — эти ребята с нами до сих пор и тащат лучше всех.

Про «золотую находку» по имени менеджер — отдельная глава. Получала $1500+ в месяц. Потом пропало $500 из кассы. Мы — молодые, добрые — простили. Это было самое тупое решение в том году. Дальше началась сказка: она стала кидать клиентов и собственников от нашего имени. Заселяла людей без участия владельца, брала деньги и не переводила собственнику. Мы выкупили схему, когда это произошло уже 5–6 раз. Чтобы не потерять лицо, всем всё компенсировали. Её выгнали, подключили юристов, написали заявление. Денег не увидели. И тут всплыло, что у неё уже был долг другой компании на $20 000 — то есть «талант» был системный. С тех пор касса — по регламенту, доступы — по ролям, договор — по чек-листу, «на слово» оставили в прошлом. В городе, где арендодатель может решить, что депозит — это подарок, иначе нельзя.

Ещё кино: на третьей неделе к нам снова приехали те самые ребята из первого агентства — снова пятеро. Попытались «поговорить руками». Мы вышли на улицу, быстро собралась толпа, они свалили. Потом через нормальные связи вопрос закрыли: всем жить хочется. Сценарий из нулевых, только на фоне горы Арарат. Если в этот момент открыть телеграм-ленты по «аренда Ереван», то там был тот же вайб — бодрый, нервный, моментами смешной.

Дальше всё стало ровнее. Мы отстроили процессы, набили штат, сделали внятный клиентский путь: вежливо, без хамства, с реальными вариантами, нормальные депозиты и договоры (армянский + русская версия, чтобы всем всё ясно). Самое главное — сервис. Мы такие же релоканты, как и наши клиенты. Не «впарим, лишь бы закрыть план», а реально найдём нормальную квартиру. Люди это считывают. Так родилось WhiteSafe Estate — название придумали с дикого похмела, но попало точно. ООО открывали через «помогаторов», с которыми случайно познакомились ещё до старта — сейчас это наши партнёры. Если в тот период кто-то искал «агентство недвижимости Ереван» или «Ереван квартира» — часто оказывался у нас, просто потому что мы говорили человеческим языком.

Цифры. За два года сделали 800+ сделок. Ни разу не работали в минус: где-то вытягивал Telegram, где-то партнёрки, где-то сарафанка. Агенты зарабатывали по $2000+ в месяц. Про доли — и почему 33/33/33. Изначально было 50/50 с напарником. Потом возникла необходимость занять деньги на выкуп группы — а это вход третьего партнёра. Так и получилось 33/33/33. Красиво ли, что твой кусок стал меньше? Не особо. Но без этих денег мы бы не стартанули вообще. Иногда твоя доля — цена факта существования бизнеса.

Понятно, что рынок аренды — это не только кофе-брейки и улыбки на заселении. Это токсичные собственники, арендаторы, которые передумывают в последний момент, враньё в объявлениях, бесконечные «а можно посмотреть через пять минут?». Плюс бродячие собаки — отдельная тема для Еревана. Но это город, где многое решает человеческое отношение. Если ты вежливый и делаешь свою работу нормально, ты уже отличаешься от половины рынка. Иногда достаточно честно сказать: «Эта квартира — не для вас», — и клиент останется, потому что впервые услышал правду.

Сейчас я в Москве по семейным причинам и руковожу агентством удалённо. Партнёр тянет на месте, процессы настроены, Telegram живёт, запросы вроде не заканчиваются. Хочется вернуться — город цепляет. Было бы поменьше собак — цены бы ему не было. Главный вывод за эти два года простой: бизнес делают люди. Партнёры, которым можно доверять; сотрудники, которые не тянут из кассы; клиенты, которые видят в тебе не «продажника», а нормального человека. Всё остальное — декорации. Даже если это 80 квадратов в центре за $500 и телеграм-группа, выкупленная за последние занятые деньги у человека, который вчера уверял, что «целиком на вашей стороне».