Куда инвестировать в недвижимость в 2025: почему не Москва и что с Дубаем
Разбор рынков от России до ОАЭ и США: где реальный рост, а где ловушка для инвестора
Недавно сразу три друга спрашивали меня про недвижимость — где покупать, стоит ли в Москве, что с Дубаем. Вопросы похожие, но ответ каждый раз получался длинным. Поэтому решила структурировать мысли в статью.
Спойлер: Москва и Санкт-Петербруг — не лучшая идея для инвестиций. А вот почему и что делать вместо этого — читайте дальше.
Я люблю читать про финансы и инвестиции и общаться с единомышленниками. В моём Telegram-канале «Утро Экспата» я делюсь своими мыслями и идеями, личным опытом продаж, маркетинга и бизнеса в разных странах и лайфхаками для жизни за границей. Подписывайтесь → t.me/expat_morning Давайте расширять свой круг общения!
Москва и Санкт-Петербург: почему цены не вернутся к 2008 году
Недавно наткнулась на график прогноза динамики цен квадратного метра в Москве в пересчете на доллары и еще одно неплохое исследование. Понятно, что любым чужим данным нужно верить с осторожностью, но общий тренд совпадает с другими источниками и статистикой.
Что мы видим:
- 2008 год — пик до кризиса, затем обвал
- 2010-2012 — локальный максимум, откат
- 2022 год — последний пик перед текущим спадом
- 2024-2025 — цены ниже, чем в 2012 году
Казалось бы, логика простая: цены упали → надо покупать → должно отрасти. Но я так не думаю, и вот почему.
Фундаментальные факторы против роста
1. Денежная масса vs реальная экономика
Печатный станок работает, реальная инфляция повышается. Номинально цены в рублях могут расти, но в долларовом эквиваленте (а это важно для сравнения с другими рынками) — стагнация или падение.
2. Проблемы с платежеспособным населением.
Это не просто абстрактная цифра. Иностранные компании продолжают уходить с рынка, новые рабочие места в таком объеме не создаются. Также структурный кризис в отраслях (причем не только в РФ), рынок работодателя. Ставки по ипотеке тоже не радуют.
Закрытие офисов иностранных компаний, повышение налогов = меньше высоких белых зарплат = меньше платежеспособного спроса на жильё.
3. Демографическая яма
Мы входим в период, когда на рынок выходит малочисленное поколение 1990-х. Меньше покупателей в активном возрасте = меньше спроса (также этот фактор важен в странах без ориентации на приток эмигрантов).
4. Ипотечная реальность
Ставки по ипотеке под 20-25% делают покупку недоступной для среднего класса. Льготные программы не покрывают весь рынок и создают перекосы.
5. Строительная отрасль под давлением
Рост налогов + высокая стоимость коммерческих кредитов = банкротства застройщиков. Меньше предложения — да, но и меньше уверенности в завершении проектов.
Вывод по России
Москва и другие крупные города России — не то, что привлекает инвесторов сегодня. Для тех, кто живёт в России и покупает жильё для себя — другая история. Но как инвестиция для роста капитала — сомнительно.
Критерии выбора: на что смотреть
Если не Россия, то что? Давайте определим критерии правильного рынка:
✅ Приток населения (эмигранты с хорошим образованием/бизнесом) — растущий спрос на жильё
✅ Экономический рост — новые рабочие места, рост доходов
✅ Юридическая прозрачность — защита прав собственности
✅ Ликвидность рынка — можно продать без огромного дисконта
✅ Доступность для иностранцев — минимум барьеров для покупки
А теперь пройдёмся по основным направлениям.
США: да, но не для всех
Плюсы:
- Продолжают рождаться компании с миллиардными оценками
- Приток талантов со всего мира
- Сильный рынок труда в tech-секторе
- Прозрачная правовая система
Минусы:
- Критично: без Green Card или хотя бы рабочей визы — большой риск
- Вы можете не попасть в свою квартиру из-за визовых ограничений
- Продать дистанционно — тоже челлендж
- Высокие налоги на недвижимость (property tax может быть 1-3% от стоимости ежегодно)
Вердикт: Да, но только если у вас есть легальный статус или чёткий план его получения. Без этого — рискованно.
LATAM: рост населения ≠ рост инвестиций
Что есть:
- Растущее население
- Относительно низкие цены входа
- Приток русскоязычных эмигрантов (Аргентина, Уругвай, Мексика)
Что не так:
- массового притока платежеспособного населения нет
- Юникорны на локальных биржах не рождаются (нет tech-бума) и не создают рабочие места в нужном объеме
- Инфляция съедает премию от роста рынка
- Слабые институты, коррупция
Вердикт: Для жизни — возможно. Для инвестиций в недвижимость — сомнительно. Доходность может быть съедена инфляцией и курсовыми рисками.
Европа: разная картина в разных странах
Западная Европа (Германия, Франция, Бельгия)
Проблемы:
- Пострадает от текущей политической ситуации
- Высокие налоги → миллионеры бегут в ОАЭ и другие низконалоговые юрисдикции
- Замедление экономики
- Энергетический кризис
Вердикт: Стагнация или слабый рост. Не лучшее время для входа.
Испания (Барселона, Канарские острова)
Плюсы:
- Продолжающийся приток эмигрантов (цифровые кочевники, пенсионеры, стартапы)
- Барселона — бизнес-активность, tech-сцена
- Канары — уникальное предложение (налоговые льготы, климат)
Минусы:
- Высокие налоги (особенно для нерезидентов)
- Желательно иметь ВНЖ/ПМЖ для снижения рисков с российским паспортом
- В Барселоне уже дорого
- Риск потери контроля жилья (окупасы)
Вердикт: Интересно, но нужна правильная visa/residency стратегия и планы на жизнь/хорошая управляющая компания. Без этого — риски.
Кипр: новая волна спроса
Что происходит:
- Остров = ограниченное предложение
- Приток экспатов из Израиля и Ливана — офисы переезжают, люди ищут безопасность
- Много технологических компаний ( gamedev, fintech)
- Относительно низкие налоги для резидентов
Вопросы:
- Надолго ли этот приток? (геополитика непредсказуема)
- Нужны белые доходы для покупки (есть вопросы к банковской истории из РФ)
- Ограниченная инфраструктура (вне Лимассола и Никосии)
Вердикт: Интересная возможность, но краткосрочная. Если считаете, что кризис на Ближнем Востоке затянется — имеет смысл. Но это ставка на геополитику.
ОАЭ (Дубай): реалистичный взгляд после хайпа
Дубай — отдельная история, потому что про него все говорят. Давайте без розовых очков.
Что было (2021-2023)
- Постковидный бум и перерождение рынка
- Массовый приток русских покупателей (2022-2023)
- Рекордный рост цен (в некоторых районах +40-50%)
Что есть сейчас (2024-2025)
Плюсы:
- Продолжающийся приток из Ближнего Востока и Азии (ливанцы, палестинцы, пакистанцы, индийцы, китайцы и не только)
- Массовый переезд HNWI из ЕС, США, Китая
- Минимум проблем с банковским комплайенсом (легче показать источник средств по сравнению с ЕС и США)
- Меньше ограничений по паспортам
- Развивающася экономика, новые рабочие места
- Нулевой налог на прирост капитала и недвижимость (есть разовый налог на покупку недвижимости)
Реальные минусы:
1. Ожидается ценовой шок от большого предложения. Огромное количество новых проектов выходит на рынок в 2025-2028. Это давление на арендный доход и цены.
2. Кризис возможностей
- Аренда выросла на 30-40% за 2 года
- Зарплаты не поспевают за ростом стоимости жизни
- Людям просто дорого снимать и покупать (но ипотека все еще 4%, а средняя стоимость годовой аренды 6%)
3. Уровень годовой арендной доходности падает с 7-8% (2020) до 5-6% (2025) и может упасть еще с выходом нового предложения. В то же время, это общемировой тренд.
Реалистичный прогноз для Дубая
- Стагнация или слабый рост цен (+3-5% годовых в долларах)
- Продолжающийся приток населения (это плюс для долгосрочной стабильности)
- Ликвидный рынок (легко купить и продать)
Вердикт: Дубай — сегодня стабильный рынок без высокой доходности. Если вам нужно место, где:
- Легко купить (минимум барьеров)
- Легко сдавать в аренду (легко контролировать)
- Можно продать без огромных проблем
То Дубай — ок. Но ожидать x2 за 3 года — нереалистично.
Азия: высокий потенциал, высокие риски
Китай
Проблемы:
- Замедление экономики продолжается из года в год
- Низкие мультипликаторы (цены падают в крупных городах)
- Закрытый рынок для иностранцев
- Контроль капитала (сложно вывести деньги)
Вердикт: Для западных инвесторов — нет. Для тех, кто живёт/работает в Китае — можно рассматривать, но с осторожностью.
Индия
Плюсы:
- Реальный экономический рост (+6-7% GDP)
- Растущий средний класс
- Tech-сектор развивается (Bangalore, Hyderabad)
Минусы:
- Сложная бюрократия
- Налоги при продаже (capital gains tax)
- Непрозрачность сделок
- "Ничего непонятно" даже местным
Вердикт: Высокий потенциал, но очень высокие риски для иностранца.
Тайланд и Бали
Реальность:
- Это курортная недвижимость
- Юридические риски (в Тайланде иностранцы не могут владеть землёй, только condo; на Бали — leasehold и вопросы к легальности строительства)
- Нет факторов структурного роста (приток квалифицированных эмигрантов, не создаются массово новые рабочие места)
- Зависимость от туризма
Дохожность:
- Может быть высокой(8-10%), но непредсказуемой. В то же время такую доходность на отдельных объектах можно найти в Барселоне, Дубае, Лимассоле
- COVID показал, что при закрытии границ доход от сдачи недвижимости идёт к нулю
Вердикт: Для собственного проживания или как часть диверсифицированного портфеля — ок. Как основная инвестиция — рискованно. Скорее стагнация, чем рост.
Главные ошибки при выборе объекта инвестиций
❌ Ошибка 1: "Покупаю где дёшево"
Дешёвая недвижимость дешёвая не просто так. Например, это морское побережье европейских стран. Если рядом нет офисов, то сдавать в аренду вы сможете только в летний сезон (и то не факт).
❌ Ошибка 2: "Все туда переезжают"
FOMO — плохой советчик. Когда "все" уже переехали, момент может быть упущен. Смотрите на фундаментальные факторы, а не на хайп.
❌ Ошибка 3: Игнорирование юридических рисков
"Куплю на номинала", "Через leasehold дешевле" — это всё потенциальные проблемы. Если что-то идёт не так, вы можете потерять всё (особенно если не живете в этой стране).
❌ Ошибка 4: Недооценка стоимости владения
- Property management fees - стоимость обслуживания (не оплата за свет и воду, а дополнительные счета за обслуживание курортного комплекса или жилого комплекса, например за садовника)
- HOA fees (в США)
- Service charges (в Дубае может быть 1-2% годовых)
- Налоги на недвижимость (где применимо)
Реальная доходность ROI = годовая аренда - все затраты. Часто получается на 2-3% меньше, чем кажется.
❌ Ошибка 5: "Куплю и забуду"
Недвижимость — это не акции и не пассивный доход. Ей надо управлять:
- Находить арендаторов или управляющую компанию
- Решать проблемы (ремонт, замена техники и тп)
- Платить счета за обслуживание, налоги и тп.
- Следить за рынком
Если вы не готовы этим заниматься — нужна управляющая компания (ещё минус к доходности и все равно не сможет закрыть все эти задачи).
Альтернативные варианты: а может и не нужна недвижимость?
Прежде чем покупать физическую недвижимость, спросите себя:
Зачем мне это?
- Для жизни? (тогда это не инвестиция, а закрытие ваших потребностей - квартира в районе с хорошей школой и тп)
- Для сдачи в аренду? (реальная средняя доходность 1-6% годовых)
- Для роста капитала? (в большинстве рынков — слабый рост, Европа уже не та)
Альтернативы для инвестиций:
Индексные фонды REITs (Real Estate Investment Trusts)
- Ликвидность (купил/продал за секунды)
- Диверсификация (один REIT = сотни объектов)
- Профессиональное управление
- Дивиденды (обычно 3-6%) - замена арендному доходу
- Минус: нет контроля, юридические риски, нужно разбираться в рынке и инструментах
Токенизированная недвижимость
- Fractional ownership (можешь купить кусок дорогого объекта)
- Blockchain-based (прозрачность)
- Ликвидность может быть выше, чем у физической недвижимости (но это не точно)
- Минус: очень высокие юридические риски, нельзя доказать владение "куском" недвижимости
Недвижимость через фонды
- Закрытые паевые фонды недвижимости и SPV
- Минимальный вход обычно $50K-$100K
- Профессиональный менеджмент
- Минус: низкая ликвидность (обычно нельзя выйти 5-7 лет), затраты на управляющих фондом. При покупку через крауд платформы с низким входом в $1000-15000 могут быть высокие риски ликвидности
Для многих эти альтернативы могут быть лучше, чем прямая покупка недвижимости где-то.
Выводы
- Москва (и Россия в целом) — не лучшая инвестиция сейчас из-за фундаментальных факторов (демография, экономика)
- США — да, но только с легальным статусом. Без Green Card/рабочей визы — рискованно.
- ОАЭ (Дубай) — стабильный рынок без больших иксов сегодня. Ожидайте стагнацию, возможно слабый рост. Хорош для ликвидности и простоты владения.
- Кипр — возможная ставка на геополитику Ближнего Востока, но краткосрочная возможность (и не факт)
- Испания — если можете получить ВНЖ/ПМЖ, интересный вариант для проживания и инвестиций с высокими рисками и налогами.
- Азия — высокий потенциал, но очень высокие риски для иностранных инвесторов (премия рынка может не покрыть риск).
- LATAM — нет. Инфляция съест доходность.
- Тайланд/Бали — юридические и экономические риски.
А вы что думаете? Где видите интересные возможности на рынке недвижимости? Где живёте и как оцениваете свой локальный рынок?
Welcome в комментарии! 👇
Подписывайтесь → t.me/expat_morning чтобы не пропустить мои свежие мысли и идеи.
Disclaimer: Это не финансовый совет, а личное мнение, основанное на анализе доступных данных и личном опыте. Перед принятием инвестиционных решений проконсультируйтесь с финансовым советником и юристом.
Теги: #недвижимость #дубай #сша #лондон