Брокеры в Дубае. Вы что творите?

Вопрос к дубайским риэлторам, которые годами продавали русскоязычным клиентам не недвижимость, а чувство: «там безопасно, богато и всё только растёт».

У меня знакомые забирают из Дубая детей из школ, деньги из банков. Они делают это не громко. Они уходит тихо в другие юрисдикции, где правила понятнее, активы ликвиднее, а зависимость от одного города меньше.

И у меня к риэлторам один вопрос:

Не о «риске задержки сдачи на три месяца». Не о том, что «вид может немного измениться». А о риске самой конструкции Дубая как инвестиционной истории.

Дубай много лет продавался русскоязычной аудитории в одной упаковке:

И в этом рассказе действительно есть часть правды. Дубай — огромный торговый, логистический, туристический и финансовый центр (был).

Продавали Дубай как "тихую гавань". Только "тикая гавань" — это когда ты заранее понимаешь:

Вот об этом в русскоязычных презентациях обычно говорят удивительно мало.

Зато про «рост цены на 20%» — говорят очень громко.

«Дубай никогда не упадёт».

«Там всегда будет спрос».

«Там всегда можно быстро продать».

«Это же не Россия».

«Это же не Европа с её налогами».

«Это Ближний Восток, там деньги».

А потом реальность напоминает: любой город, особенно построенный на трансграничных деньгах, туризме, логистике, экспатах и постоянном притоке покупателей, живёт не только за счёт красивых башен. Он живёт за счёт доверия. И доверие — это не бетон.

Дубай не обязан «исчезнуть». Но он уже не может честно продаваться как территория, где рисков почти нет. Региональная напряжённость, зависимость от внешних цепочек поставок, волатильность мирового капитала, санкционные риски, регуляторное давление и перегретый маркетинг. Это то, что должно быть в первом разговоре брокера с покупателем.

У Дубая есть фасад. Он действительно впечатляет: инфраструктура, скорость строительства, сервис, безопасность в бытовом смысле, аэропорты, торговля, рестораны, комфорт для состоятельного человека.

Но у этого фасада есть обратная сторона, о которой любители мотивационных видео предпочитают молчать.

Значительная часть строительного и сервисного бума эмирата десятилетиями опиралась на труд мигрантов. Human Rights Watch документировала случаи низких зарплат, задержек выплат, удержания паспортов работодателями, долгов перед рекрутерами и опасных условий труда у мигрантов на стройках ОАЭ. В отчёте отдельно отмечалось, что работники не имели полноценных прав.

Это важно потому, что инвестор должен видеть всю картину. Когда вам продают квартиру в «городе будущего», вы имеете право знать, что она построена полу-рабским трудом. В сети много расследований, найдёте без труда.

Скажу аккуратно: называть всех людей, приехавших в Дубай, мошенниками — и глупо, и несправедливо. Там живут предприниматели, специалисты, семьи, инвесторы, владельцы бизнеса и люди, которым просто нравится климат и инфраструктура.

Но делать вид, что Дубай никогда не был привлекательной точкой для сомнительного капитала, — ещё глупее.

Расследование Dubai Unlocked, проведённое международным консорциумом журналистов и исследователей, сообщало, что более тысячи человек, включая предполагаемых преступников, беглецов, политически значимых лиц и подсанкционных лиц, владели тысячами объектами недвижимости в Дубае.

Причём это не только внешняя критика. Финансовая разведка ОАЭ сама публиковала материалы о рисках отмывания денег через недвижимость: использование родственников и третьих лиц, корпоративных структур, счетов брокеров, манипуляции ценами объектов, криптоактивов и подозрительных источников средств.

Один мой знакомый — владелец крупной сети магазинов в ОАЭ. Когда в регионе начался очередной виток напряжённости, он не стал снимать ролики, он первым делом заказал самолётом продукты долгого хранения. Не потому, что он паникует. А потому, что он умеет считать зависимость территории от внешних поставок.

ОАЭ импортируют порядка 85% продовольствия. Также страна критически зависит от опреснения: опреснённая вода покрывает около 42% потребностей ОАЭ в питьевой воде.

Это означает, что у недвижимости в пустынном мегаполисе есть фундаментальный инфраструктурный риск, который нельзя замазывать словами «там всё премиально».

Когда брокер рассказывает только о доходности, визе, рассрочке и бассейне, и не затрагивает ни один из этих рисков — это не экспертность. Это жажда наживы. Особенно учитывая, что многие переезжают с маленькими детьми.

Особенно забавно читать, как некоторые продавцы дубайских новостроек говорят о рынке так, будто он никогда не видел коррекций.

Я может кого-то удивлю, но в 2009 году цены на недвижку в ОАЭ рухнули на 50-60% буквально за год (и, да, в ЕС, России, США и т.д. цены тоже упали но на 10-30%). Это говорит о том, что ОАЭ – это модный красивый хрупкий пузырь. И, да, в России свои приколы, просто, последнее время из ОАЭ (и прочих стран близлежаших) чуть ли не новую Щвейцарию воображали.

В четвёртом квартале 2018-го Chestertons указывала на годовое падение цен продажи квартир на 16% и вилл на 13%. Причина была вполне земная: избыток предложения.

А 100 лет назад в ОАЭ была похожая эпопея превращения в богатый край, только не с нефтью, а с жемчугом, когда они, поднявшись из бедность, после Великой депрессии ушли на несколько десятилетий в ту же бедность.

Вот вам и главный урок.

Покупать на пике эйфории только потому, что брокер сказал «потом будет дороже», — это не стратегия.

Я действительно рассматривал покупку в Дубае. Смотрел брокеров. Созванивался. Слушал презентации.

И почти каждый бил себя пяткой в грудь: «Мы тут давно», «мы эксперты», «мы всё знаем», «это лучший рынок», «вы не пожалеете».

Но ни один не сказал мне простую фразу:

«Да, Дубай может быть интересным рынком. Но это не депозит. У него есть риски геополитики, избытка предложения, зависимости от внешнего спроса, логистики, регулирования, ликвидности и валютно-налоговой структуры».

Ни один.

Может, я попадал не к тем людям. Возможно.

Но если ты называешь себя специалистом, ты обязан рассказывать не только о сценарии, в котором клиент радостно перепродаёт квартиру через два года. Ты обязан проговорить сценарий, в котором:

Иначе ты не консультант. Ты диспетчер входящего потока денег.

Сейчас я вижу очередной маркетинговый жанр:

Но мне интересно: это правда дно? Или это акция из серии:

Скидка сама по себе не делает актив выгодным. Если квартира стоила условные 500 тысяч, потом её выставляют за 450, это ещё не «выгодная сделка». Возможно, рынок просто начал признавать, что прежняя цена была нарисована рекламой, рассрочками и ожиданиями бесконечного притока покупателей.

Я не утверждаю, что Дубай обречён. И не утверждаю, что там нельзя заработать.

Я утверждаю, что продавать его как безрисковую финансовую гавань — либо некомпетентность, либо сознательная манипуляция.

Поэтому у меня несколько вопросов в комментарии: