В какую недвижимость можно вложить 2 миллиона в Петербурге?
По данным опроса, проведенного специалистами инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», большинство потенциальных инвесторов в недвижимость на рынке Санкт-Петербурга составляют люди с бюджетом 1-2 миллиона рублей. Их доля – 52,34% от общего числа частных инвесторов. Можно ли в Северной столице за такие деньги приобрести что-нибудь ликвидное?
Об этом расскажет Руслан Сухий, сооснователь и руководитель «Рентавед».
Как отмечает эксперт, 2 миллиона рублей для недвижимости – бюджет небольшой, однако и такой объем средств можно выгодно инвестировать. Если рассматривать варианты с покупкой недвижимости для единоличного владения, то выбор органичен тремя типами объектов – комнаты, микроапартаменты и кладовые для хранения личных вещей. Также можно воспользоваться коллективными инвестициями.
Жилье
В текущих условиях рынка по-прежнему привлекательным и надежным вариантом для инвестиций остается покупка жилого объекта в пешей доступности от метро.
С бюджетом до 2 млн реально найти комнату площадью 15-20 кв. м недалеко от станции подземки для сдачи как в долгосрочную, так и посуточную аренду. Вполне возможно найти лот даже в центральных локациях города. Например, сейчас по цене 2 млн рублей ровно выставлена на продажу комната площадью 15 кв. м в доме по улице Херсонской в 10 минутах ходьбы от станции «Площадь Александра Невского».
По подсчетам аналитиков «Рентавед», сдавать в долгосрочную аренду комнаты в Петербурге финансово выгоднее, чем в квартиры. Если после колоссального роста цен на квартиры средний уровень их доходности по такой модели составляет 4-5% годовых, то комната в среднем приносит 5,5-6,5% в год, а при удачном выборе актива можно даже рассчитывать на 9-11% годовых. Для жилой недвижимости с учетом нынешних реалий это очень высокий показатель.
Также, имея 2 млн, можно приобрести микроапартаменты площадью 9-13 квадратных метров в пешей доступности от метро. Такие объекты лучше использовать для сдачи в посуточную аренду, так как продолжительное время жить на столь маленькой площади крайне сложно. Такая стратегия может принести инвестору 8-9% годовых.
Однако стоит отметить, что покупка микроапартаментов сопряжена с более высокими рисками, в первую очередь юридического характера. Ведь в основном представленные на рынке Петербурга юниты такого формата являются переделанными комнатами, а это не всегда законно. И если проверяющие органы узнают про такой объект, то могут потребовать в судебном порядке переделать его до исходного состояния без санузла и кухонной зоны. Тогда объект очень сильно потеряет в ликвидности.
Новый формат – кладовки
Еще одним перспективным активом для инвестиций в недвижимость становятся кладовые для хранения личных вещей. Данная стратегия вложения средств предполагает покупку небольших подвальных помещений в проектах комплексной застройки или крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах. Далее объект недвижимости оборудуется и делится на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей. Такие площади сейчас очень востребованы у людей, которые проживают в малогабаритных квартирах.
Из представленных на рынке бюджетных объектов недвижимости кладовые сегодня приносят самые большие дивиденды инвесторам. Максимальный уровень прибыли от инвестиций в такие объекты может достигать 25-30% годовых. Средний уровень доходности ‒ 16-22%.
Высокая доходность кладовых объясняется двумя факторам. Во-первых, для их реализации используются неликвидные для других бизнесов помещения, поэтому данные объекты стоят относительно недорого. Во-вторых, ячейки для хранения вещей размещаются в несколько ярусов, что позволяет в несколько раз увеличивать арендопригодную площадь.
Коллективные инвестиции
В России в последние годы набирает популярность формат вложения средств через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Ядром такого фонда является профессиональная управляющая компания (УК), которая привлекает средства частных инвесторов для покупки или строительства крупного объекта недвижимости – торгового или бизнес-центра, складского комплекса.
Порог входа для инвестора в ЗПИФ может быть разным. Иногда от 100-500 тысяч рублей, а иногда от нескольких миллионов. Фонды отличаются своей стратегией, поэтому доходность инвестора может быть разная. Некоторые фонды выбирают очень консервативную политику и покупают уже готовый объект коммерческой недвижимости, например, крупный торговый центр, который сдан в долгосрочную аренду. Такой объект сразу приносит стабильный арендный доход. В этом случае инвесторы могут рассчитывать на 8-10% годовых.
В то же время существуют фонды коллективных инвестиций, которые приобретают объекты недвижимости, чтобы повысить их капитализацию за счет увеличения площади сдаваемых помещений, повышения класса объекта, проведения ремонта или замены арендаторов на других, готовых платить более высокую ставку. Доходность инвестиций в такие фонды может достигать 15-25% годовых и выше.
Огромным плюсом коллективных инвестиций в недвижимость является то, что участие инвестора в процессе управления объектом не требуется. Все заботы по управлению недвижимостью берут на себя специалисты УК.
Хмм, крупнейшая страна в мире по размеру территории. Бизнес: кладовые для хранения вещей, не помещающихся в квартирах 9-13 кв.м. Это покруче чем шубы в Африке.
Точно подмечено