Хотели купить загородный дом, но в итоге построили коттеджный поселок и сделали 270 млн за первый год

Не имея бэкграунда в сфере недвижимости, за пару лет мы стали девелоперами, строителями загородного жилья и даже… строителями дорог! Как итог: 2 коттеджных поселка и выручка 950 млн рублей за 21-22 годы. Рассказываем, как так вышло.

Помните старый анекдот, в котором человек катит к кассе тележку, доверху набитую продуктами. И, глядя на нее, задается вопросом: “Как же так? Я ведь только за хлебушком зашел!”. Мы случайно набрали такую же корзину, только вместо хлеба выступили загородные участки.

Хотели купить загородный дом, но в итоге построили коттеджный поселок и сделали 270 млн за первый год

Дело было в пандемию

Мы — трое друзей и партнеров: Олег Герасимов, Аркадий Хохлов и Виталий Кириллов. Вместе учились на физфаке МГУ, совместно запустили 11 работающих проектов в сферах IT, услуг, производства — запускали мобильные автомойки, финтех-проекты, производство антисептиков и сыров. Сейчас все проекты объединены в группу компаний AVO.business.

В 2020 году мы решили обзавестись собственным загородным жильем. Требования к локации наших будущих загородных резиденций были такие: своя береговая линия, сосновый лес и тишина. А еще хотелось место подальше от дороги и трасс.

Но происходил наш отбор в самый разгар пандемии. В то время спрос на загородное жилье вырос на 65%, а цены взлетели до отметки «Абсурд, уровень 80». Мы поняли, что покупать готовое за космические суммы не хотим. А то, что было приемлемо по цене, нас в плане качества и локации не устраивало. Что оставалось? Построить самим. А сколько земли нужно, чтобы построить три дома? Где-то… гектар.

Первые 12 гектаров земли

Нашли вариант на берегу Можайского водохранилища. Вот только вместо 1 гектара размером он был на все 12 и продавался, разумеется, только целиком. Также участок был лишен какой бы то ни было инфраструктуры. К нему не вела ни одна дорога. Мы сразу поняли, что в строительство придется вложить огромное количество денег.

Хотели купить загородный дом, но в итоге построили коттеджный поселок и сделали 270 млн за первый год

Когда мы посчитали, во что нам это обойдется, сначала ужаснулись и чуть не бросили эту затею. А потом подумали: почему бы не построить на этом месте коттеджный поселок?

В итоге, вложив 60 млн рублей в покупку земли и строительство подъездной дороги, мы анонсировали старт продаж. Размежевали его на 63 участка, оставили себе три у береговой линии, а остальные выставили на продажу. Назвали поселок так: Bayside Residence.

К слову, у нас был свой штат маркетологов, директологов и таргетологов, так что запустили продажи мы быстро. Практически все участки мы продали за 4 месяца! А раз спрос есть, мы, не мешкая, купили прилегающий участок, расширив территорию будущего поселка до 65 гектаров. К концу лета 2021 года выручка с продаж участков составила 275 млн руб.

На руку нам сыграло конкурентное по цене предложение, живописное место и репутация. Каждый, кто задавался вопросом «кто всем этим рулит?», мог посмотреть на наши предыдущие проекты с миллионными оборотами. Люди верили нам, и нашей целью было оправдать их доверие сполна.

А что с дорогой к дому

Сразу после покупки первых 12 гектаров встала задача строительства дорог. Разумеется, в таком деле мы не смыслили, поэтому вызвали подрядчиков, показали им задачу и начали слушать.

После встречи с четвертым прорабом голова пошла кругом — каждый говорил совершенно разные вещи! В итоге мы вспомнили, что в соседнем коттеджном поселке тоже строится дорога, и пошли искать их команду.

Тут нам повезло: их прораб оказался руководителем со стажем — за плечами 15 лет опыта строительства дорог федерального уровня. С ним договорились так: он будет временами приезжать, подсказывать нам основные технологические тонкости, а делать мы все будем сами.

Ваше воображение наверняка нарисовало наш коллектив айтишников в спецовках и с лопатами в руках вокруг огромных куч песка и щебня. Понимаем. Иногда так оно, кстати, и было. Но всю основную работу делали нанятые бригады механизаторов, а технику мы брали в аренду

Так и строили…
Так и строили…

Строительство дороги оказалось делом непростым. Если в среднестатистическом чистом поле твердая глиняная подушка начинается через 40 сантиметров снятой земли, то у нас из-за близости к воде можно было снимать и 40, и 80 — все одно. Твердая глина не проглядывалась.

Особенность технологического процесса при строительстве такой дороги: в вырытое «корыто» нужно засыпать битый бетон. Его на нашу стройку в больших количествах свозили самосвалы со всех ближайших городов.

В итоге мы построили 1,5 км дороги до поселка, потратив на них 15 млн руб. И вот что поняли за время стройки: бизнес по аренде строительной техники — чуть ли не самый прибыльный бизнес в мире. Отчасти это шутка, но именно на этом моменте мы остановимся более подробно в одном из наших следующих материалов (так что не забудьте подписаться).

Строительные подставы

Еще во время первых продаж мы решили, что будем устраивать регулярные встречи владельцев московских участков. Для этого выбрали конференц-зал в отеле Radisson Olympiyskiy, куда и пригласили всех наших новых соседей.

Также на встречу мы пригласили представителей нескольких крупных строительных компаний, специализирующихся на домах. Важно отметить, что перед приглашением мы тщательно проверяли их историю. Главное, на что мы делали ставку в процессе выбора — надежность компаний

У нас был согласован единый архитектурный стиль, но выбор подрядчика решили доверить самим владельцам участков.

Встречи в Radisson проходили тепло, наши новые соседи заключили контракты, и уже через несколько недель в поселке закипели первые строительные работы. Один из подрядчиков принял от двух наших соседей предоплату в размере 50% и… начал сливаться, так и не приступив к выполнению.

И вновь мы столкнулись с непрофессионализмом от подрядчиков. С другой стороны, увидели в этом отличную возможность убить сразу двух зайцев: показать наше искреннее желание решать проблемы жителей поселка и… научиться строить!

С пострадавшими от нерадивого подрядчика мы договорились так: они оплачивают нам оставшиеся 50% от стоимости домов, а мы взамен строим им дома «под ключ». Да, на этом строительстве мы потеряли около 6 млн руб. Потеряли сознательно. Но нашей целью было не просто решить проблему, а вникнуть в процессы и отладить их. Так, чтобы к готовому дому нельзя было предъявить ни одной претензии.

Мы всем изначально объясняли: “Это не наш основной бизнес. У нас есть много других прибыльных проектов. Даже если продажи не пойдут — все планы по строительству выполним в срок. Потому что репутация для нас куда важнее”»

Олег Герасимов

Строительство этих двух домов оказалось весьма увлекательным занятием и о том, как оно происходило, мы тоже обязательно расскажем более подробно в других статьях.

В результате мы сдали два коттеджа, и сейчас они являются нашими «презентационными» домами. На них показываем качество наших работ.

При этом мы не позиционируемся как поселок, в котором есть наш обязательный подряд. У многих поселков есть такая особенность: участки стоят недорого, но потом выясняется, что есть обязательный подряд, за который ты переплачиваешь нереальные деньги. И тут же низкая цена становится обоснованной

Олег Герасимов

Услугами строительства мы не ограничились — разработали для владельцев приложение. С его помощью можно забронировать теннисные корты, спортивные площадки, беседки, мангалы, заказывать пропуска на гостевые автомобили, еду из «темной кухни» поселка. Планируем апдейт с новыми функциями, например, для уборки дома и услуг садовника

В нашем штате теперь есть и архитекторы, и сметчики, и прорабы, и рабочие, и необходимая техника. Все эти люди строят дома, стоимость которых ниже среднего предложения по рынку на 7-10%. Однако важно понимать, что в нынешнее время у подрядчиков, работающих в среднем ценовом сегменте, довольно часто случаются банкротства. Да и качество зачастую оставляет желать лучшего. У нас все эти вопросы снимаются изначально, а за качество мы ручаемся. Да и предоплату мы берем не больше, чем за один строительный этап, а это суммы в пределах 15 процентов от общей стоимости дома.

Недавно мы решили построить еще один поселок. По другому направлению, с другой концепцией, но не менее уютный и привлекательный. На 2023 год выручка от проданных участков в обоих поселках достигла 950 млн рублей.

А тем временем в нашем разросшемся до 65 Га поселке Bayside Residence еще есть свободные участки, так что заходите, выбирайте наиболее приглянувшийся вам и… Будем соседями!

113113
234 комментария

Ожидал нормальный пост почитать, а тут тупо реклама припорошенная.

Разочарован

68
Ответить

Вы как будто статью не читали.. Куча полезных советов!
- дорогу лучше строить не самому, а нанять строителей;
- технику лучше не покупать, а брать в аренду;
- также нанимайте внешнего контролирующего прораба;
- дорогу делайте зигзагом. Не сказали почему, но так лучше, думаю.

36
Ответить

Думал, завышенные ожидания обычно только у «блондинок». А нет, и у блондинов))

8
Ответить

Которую за 40к написала Рыба или какая-то другая редакция)

8
Ответить

Тоже хотелось лайфаков почитать, а тут

3
Ответить

какая-то хуйня.
Построили дорогу, судя по фотке это максимум тропа, ни подготовки, ни отливов нихера, такая дорога дай бог 3 сезона простоит.
На чьем балансе эта дорога, кто ее будет чистить и обслуживать?
То что на фотках это не коттедж, это витражный сарай. Даже с мск климатом, усушка, тепловые зазоры, всевозможное изменение геометрии дерева, через 10 лет сделает эту избушку непригодной для проживания.
Это дачинг в жопе мира, и до мск не доехать в принципе за разумное время.
Что с коммуникациями?
Всем кто хочет купить эту херню, смотрите кадастровые номера участков и назначение земель.

пробежался по парочке: назначение дачное строительство.
Это значит, что вся обслуга падает, на тех кто купит такое хозяйство.
С регистрацией тоже могут быть вопрсы, плюс может быть ограничение на какие-то капитальные постройки и этажность.

Посмотрел сайт по IT проектам - ничего вразумительного и широко известного

46
Ответить

Дорога 3 весны уже отстояла и все с ней хорошо - потому что есть дренаж и сброс воды в нижних точках. И потому что технологически все сделано правильно. Тонары и 20-тонники по ней ездят каждый день вереницами и все бы давно уплыло, если бы сделали что-то не так.
В поселке обслуживанием, уборкой, вывозом мусора занимается управляющая компания - наша же. А от того, что назначение земель "дачное строительство" все только выигрывают: тариф по электричеству сельский (дешевый), низкий налог на землю, а дом можно зарегистрировать как жилой и прописаться в нем - точно так же как и на ИЖС. Ограничения по высоте 21 метр и 3 этажа - да, небоскребы у нас не предусмотрены :)
Про другие проекты основателей можно найти много информации в ежегодных публикациях Forbes. Вот, кстати, прошлогодний: https://www.forbes.ru/svoi-biznes/461493-kak-vladel-cy-avtomoek-pomogaut-rossianam-oformlat-karty-visa-i-mastercard

15
Ответить