Земля на миллиард: как мы построили коттеджный поселок без опыта строительства

Если мечты о комфортной загородной жизни разбиваются об отсутствие выбора и нерадивых подрядчиков, наступает время брать все в свои руки. Именно так поступили мы — трое друзей-айтишников. Мы учились строить дома, уходили в минус и налаживали процессы. А сейчас мы строим более 300 коттеджей в собственных клубных загородных поселках Подмосковья.

Никто из нас не думал, что однажды мы, айтишники, станем девелоперской компанией с миллиардным оборотом и будем строить дома. А началось все с поиска дачи для себя и своих друзей. Это должно было быть живописное место, где мы бы смогли проводить время со своими семьями.

В период пандемии мы захотели пожить за городом и столкнулись с масштабной проблемой: в Подмосковье можно было снять либо дешевую старую дачу без удобств и минимальной инфраструктуры, либо коттедж олигарха по заоблачной цене. Комфортных домов в современном поселке с качественным набором инфраструктурных объектов для жизни по доступной цене практически не было.

Так началась история поселка Bayside Residence. Мы нашли живописный участок земли на берегу Можайского водохранилища. Можайское водохранилище — источник питьевой воды для столицы, а значит, в этом районе никогда не будет промышленных производств. А нам важно жить в экологически чистом месте и дышать чистым воздухом. И именно здесь решили построить дачи, рядом с вековыми соснами и водохранилищем.

Но земля — это не колбаса в супермаркете, сколько надо не отрежут. Размер купленного участка был не маленьким — 12 гектаров. Многовато на троих, с излишками земли нужно было что-то делать. И нам пришла в голову идея — пусть будет не три дачи, а целый коттеджный поселок.

Не только нам хочется отдохнуть от мегаполиса и пожить в комфорте на лоне природы. Да и строиться оказалось дешевле, чем покупать готовый загородный дом. За 3-4 месяца можно получить комфортный и просторный каркасный деревянный дом или коттедж из клееного бруса. Плюс — никаких ограничений по выбору планировки. Можно выбрать любой проект или создать его самостоятельно.

Осознав все плюсы загородного строительства, мы приступили к работам. Проложили дорогу к будущему поселку и кинули клич среди своих — удаленщиков и IT-специалистов. Мы предложили купить участки и были удивлены результатами. За 4 месяца мы продали практически все. Даже пришлось выкупить соседнюю землю и расшириться до 60 гектаров. Но обо всем по порядку.

История со строительством домов могла и не начаться, если бы не одна неприятная ситуация. После старта продаж участков в Bayside Residence мы регулярно проводили собрания собственников для знакомства. Первые встречи проходили в формате презентаций подрядчиков.

Но однажды случилась неприятность. Застройщик, взявший в работу у наших клиентов два проекта и предоплату 50%, обанкротился. К сожалению, за эти деньги практически ничего не было сделано. На одном участке успели забить сваи, а на втором так и осталось голое поле.

Юридически на нас вина не лежала, но мы все же чувствовали свою ответственность перед собственниками участков. Эта ситуация заставила задуматься, ведь впереди еще более 400 домов на строительство только в двух поселках. Нам нужны подрядчики, на которых можно положиться. Выход из ситуации нашелся — если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам. Мы решили сами построить им дома. То есть нам предстояло пройти все этапы строительства и научиться создавать не только инфраструктурные объекты поселка, но и коттеджи.

Вопрос с землевладельцами, пострадавшими от нерадивого подрядчика, решился быстро. Мы пообещали им построить дома за остаток суммы — 50% от общей стоимости строительства.

Начиная стройку этих двух коттеджей, мы понимали, что сработаем себе в убыток. В итоге так и оказалось — на строительстве двух домов получили «прибыль» минус 6 млн. рублей. Но это не потеря. Это урок, который нам многое дал:

● сохранение репутации;

● лояльность клиентов;

● первый опыт в строительстве домов;

● многообещающие перспективы в девелопменте — аккредитация в ДОМ.РФ, позволяющая продавать дома с участками в ипотеку, и перспектива строительства еще более 300 коттеджей.

Два строящихся коттеджа в поселке Bayside Residence

В этом кейсе мы зарекомендовали себя как надежных подрядчиков. Выдержали сроки и сохранили высокое качество строительства на всех этапах работ.

Строительство домов было для нас в новинку, но мы решили подходить к процессу также, как к решению IT-задач. Строго, продумано и структурировано. Мы использовали привычный нам Agile-подход контроля процессов. Делили задачи на подзадачи, а их на еще более мелкие задания. По каждому устанавливали срок на исполнение и человека, ответственного за результат.

Весь процесс строительства мы отслеживаем и контролируем в Gectaro - аналог Trello или Jira с поправкой на специфику строительного бизнеса. Со стороны это выглядят чем-то сложным и непонятным. На самом деле секрета нет — мы просто выполняем все поставленные задачи в срок и продаем свои дома дешевле, чем в рынке.

Мы понимали, что не можем строить плохо или срывать сроки, ведь впереди у нас еще много домов от клиентов, которые уже купили участки и заказали у нас проектирование домов. Поэтому выработали особый подход к строительному процессу:

1. Локация в одном месте. Компании, работающие по всему Подмосковью, теряют время и деньги на перемещении техники с объекта на объект. Мы же локализованы в одном месте — наша техника всегда под рукой. Поэтому логистические трудности нам не страшны.

2. Собственная дорожная и строительная техника. Мы купили технику еще на этапе строительства дороги к поселку. А позже поняли, что для строительства домов участки нужно выравнивать, нужно копать траншеи для фундаментов и коммуникаций. С этой задачей справляются наши бульдозеры и экскаваторы. Поэтому мы не платим за аренду и охрану арендованной техники и она всегда под рукой.

3. Укомплектованный штат. Под нашим руководством работает 80 строителей, начальники стройки, прорабы, команда архитекторов, сметчики и клиентские менеджеры. Это позволяет нам быстро решать любые вопросы — от создания или доработки индивидуального проекта дома до четкого соблюдения сроков строительства. При необходимости мы можем лавировать — перебрасывать строителей с одного объекта на другой и обратно. Обычная штатная ситуация в строительной компании — несколько объектов, на которых работает 4-5 человек. У нас одномоментно работает 80 человек. Легче управлять процессами, когда у тебя 80 строителей, а не 5. Так сводится к минимуму человеческий фактор — заболел, опоздал, не успел. За счет количества людей такие моменты можно нивелировать. А учитывая, что более половины всех строек финансируется ипотекой, критически важно выдерживать сроки строительства, ведь банк рассчитывается с нами поэтапно.

4. Стройконтроль. Профильная независимая организация контролирует все этапы нашей работы. Она следит за стройкой на всех этапах. Если мы что-то сделаем не так, мы оперативно получаем уведомления и успеваем оперативно реагировать на них. Такой контроль помогает нам расти над собой, становится лучше и не краснеть перед заказчиками.

5. Не привязываемся к поставщикам. Поставщики строительных материалов приходят и уходят. Держаться за кого-то одного — ограничивать себя в выборе. И это не прихоть, а требование рынка. Если держаться за одного поставщика, можно не только уйти в минус, но и вовсе не выполнить работу. Поэтому постоянно проводим мониторинг рынка, общаемся с крупными поставщиками. На каждом этапе строительства мы проводим новый тендер. Обновляем цены и смотрим на конкурентоспособные предложения. Это касается всего: домокомплектов, комплектующих, электрики, систем отопления и отделочных материалов. Мы делаем все, чтобы сохранить лучшую цену и качество.

6.Мотивируем строительные бригады. Чтобы стройка проходила точно в сроки, мы выстроили систему мотивации — каждый из участников стройки получает бонус с выручки от дома при своевременной сдаче каждого этапа работ. Система простая, но действует очень эффективно.

Наш подход сформировался еще на этапе строительства первых двух коттеджей. Мы разобрались со всеми процессами, все выстроили и теперь движемся дальше: на ближайшие 3 месяца у нас в стройке находится 2 десятка домовладений в Bayside и Woodside Residence.

Сейчас, оглядываясь назад, трудно поверить, что мы проделали такой путь. В начале было не слово, а 12 гектаров земли, фактически в лесу, без дороги и коммуникаций.

Чтобы создать на берегу водохранилища создать красивейший оазис современной комфортной жизни, до старта продаж мы вложили более 60 млн. рублей только на покупку земли и строительство подъездной дороги. Но оно того стоило. Сегодня все участки в поселке совокупно стоят уже больше 1 млрд рублей.

Сейчас поселок Bayside Residence — идеальное место для проживания it-шников, спецов удаленных профессий и тех, кто предпочитает комфорт, чистый воздух и современную инфраструктуру. Поселок находится под видеонаблюдением и круглосуточной охраной. А для гостей предусмотрена отдельная парковка с зоной ожидания.

И на все это можно оформить льготную ипотеку — сразу на дом и участок. Представителям IT-профессий преференции — ставка от 4.3% годовых и максимальная сумма кредита 18 млн. рублей. За эти деньги можно купить не просто земельный участок в Подмосковье, но и построить дом до 260 кв.м «под ключ». Большой просторный дом в стиле фахверк, соответствующий трендам строительства. И с гарантированной готовностью через 3-4 месяца.

Для тех, кто хочет жить поближе к Москве, но в не менее живописном месте — в окружении вековых сосен и с собственным лесным озером, мы достраиваем второй наш проект — Woodside Residence — клубный поселок всего на 86 домовладений.

Этот поселок расположен всего в 45 минутах езды от столицы по платной М11, в нем есть все для комфортного круглогодичного проживания: 30 гектар общих зон с теннисным кортом, футбольными, волейбольными и детскими площадками, пляжи и пирс для рыбалки.

Узнайте больше о Bayside Residence и Woodside Residence, проектах домов, инфраструктуре и территории поселка на нашем сайте. Или добро пожаловать к нам на экскурсию!