«В WeWork отсутствует корпоративная культура. Иронично, учитывая, что она её продаёт»

Ривз Уидеман собрал для Intellegencer мнения бывших сотрудников компании.

В начале 2019 года сотрудники компании We Company, ранее известной как WeWork, провели ежегодный корпоратив в Лос-Анджелесе, напоминавший скорее фестиваль.

С концертом выступали Red Hot Chili Peppers, с речью — Джейден Смит и фигурист Адам Риппон, а церемонию награждения Creator Awards, конкурса для предпринимателей под началом WeWork, провели рэпер P. Diddy и Эштон Кутчер.

Суть бизнеса WeWork проста: арендовать помещение у собственника (у самой компании почти нет своей недвижимости) и поделить его на небольшие офисы. После компания делает качественный ремонт и пересдаёт офисы на более гибких условиях.

И хотя таких фирм немало, WeWork отличает убеждённость Ньюмана в том, что его начинание — нечто большее, а именно «компания-сообщество».

Несмотря на то что образ Ньюмана может показаться пародией на основателя стартапа, страдающего манией величия, достижения предпринимателя впечатляют: в 485 офисах, расположенных в 28 странах и более чем 100 городах, сегодня работает 466 тысяч человек. Продажи WeWork за последние пять лет выросли с $75 млн до $1,8 млрд, а число сотрудников — с 1000 до 12 тысяч, и каждую неделю прибавляется ещё по сотне.

WeWork — крупнейший арендатор Манхеттена (и второй по величине арендатор центрального Лондона, уступающий только правительству Великобритании). В апреле 2019-го Ньюман объявил, что компания готовит документы для выхода на биржу.

Сотрудники WeWork утверждают: внутри фирмы — хаос, неразбериха и отсутствие дисциплины. Не говоря уже о том, что в прошлом году компания потеряла $1,9 млрд.

В интервью Уидеману Ньюман рассказал, что у We Company три направления работы. Первое — коворкинг-пространства WeWork. Второе — WeLive, квартиры-студии в Финансовом квартале Манхэттена от $3175 в месяц. Третье — WeGrow, начальная школа и академия программирования, созданная для того, «чтобы каждый открыл в себе суперспособность».

В ответ на вопрос интервьюера, какой способностью обладает сам Ньюман, тот сравнил себя с персонажем сериала «Герои», который мог обладать всеми суперспособностями. Но Ньюман опустил тот факт, что этот персонаж — главный злодей, который убивал людей и забирал их способности себе.

Ньюман родился в Израиле и переехал в Нью-Йорк в 2001 году к сестре, работавшей моделью. Он изучал бизнес в Колледже имени Баруха, но бросил учёбу ради работы над своим первым проектом: женскими туфлями со складным каблуком. Бизнес не удался, но он тут же запустил другой — Krawlers, компанию, производящую одежду для младенцев со вшитыми наколенниками. Но и этот проект провалился.

В 2008 году, когда для Krawlers наступили тяжёлые времена, архитектор Мигель Маккелви, друг Ньюмана, убедил его перенести компанию в бруклинский район DUMBO (Down Under the Manhattan Bridge Overpass, или проезд под Манхэттенским мостом — vc.ru). Там они заняли помещение, часть которого сдали другой компании в субаренду. Вскоре им в голову пришла идея занять уже пустое помещение, разделить его на офисы с частично общим пространством и сдавать их.

В 2010 году они открыли первое пространство WeWork в Нижнем Манхэттене, которое работает до сих пор. Сейчас в этом районе уже четыре офиса от WeWork, а всего в городе — 66.

Ньюман и Маккелви не изобрели коворкинг, но смогли заработать на экономическом кризисе. Недвижимость подешевела, уволенным сотрудникам надо было где-то работать, а миллениалов подкупала идея офиса, предлагавшего что-то большее, чем кулер и тесный кабинет.

Архитектурное образование Маккелви помогало в планировании помещений, а Ньюман был пробивным дельцом. Об аренде второго помещения напротив Эмпайр-стейт-билдинг он договорился с собственником за бутылкой виски. А деловой спор с Джаредом Кушнером решил, победив его в армрестлинге. (Ньюман и его жена Ребекка до сих пор в близких отношениях с Кушнером и его женой Иванкой Трамп.)

Харизма Ньюмана действует и на инвесторов — сейчас он собрал уже $12 млрд инвестиций. Даже среди сотрудников компании создан некий таинственный образ основателя. Он гордо рассказывает о своём 20-часовом рабочем дне и нередко собирает совещания после полуночи.

По словам работников, в начале рабочей недели в компании проходило обязательное для посещения (после работы) тимбилдинг-мероприятие «Слава Богу, понедельник», где Ньюман «проповедовал» свои идеи, а сотрудники нередко пили текилу.

Аура вечеринки окружает как пространства WeWork, так и корпоративную среду компании. Бывшая сотрудница рассказывает, что Ньюман предлагал ей текилу во время собеседования и что алкоголь в целом всегда присутствовал на мероприятиях. Офисы по всей стране держат запас любимой текилы Ньюмана на случай, если он приедет.

Но самое главное корпоративное событие для многих работников — ежегодный летний лагерь Summer Camp. Несколько дней сотрудники занимались йогой, метанием топоров и прочими видами активного отдыха, а по вечерам напивались, употребляли наркотики и слушали живую музыку — в разное время в лагере выступали The Chainsmokers, The Weeknd и Florence and the Machine.

Согласно статье в Property Week, британском журнале о недвижимости, именно на таких мероприятиях звезда Ньюмана сияет ярче всего. Когда он на сцене, ему аплодируют, кричат о своей любви и о том, что он изменит мир. Один сотрудник сделал предложение своей девушке в этом летнем лагере, а в блоге компании написал, что после семи месяцев работы в WeWork у него как будто появилась вторая семья.

В 2017 году WeWork открыла в Сингапуре двухсотое пространство. Там Ньюман познакомился с партнёром, чьи амбиции соответствовали его собственными, — Масаёси Соном, главой японской корпорации SoftBank. В 2016 году его компания основала Vision Fund, инвестиционный фонд на $100 млрд, $45 млрд из которых поступило от правительства Саудовской Аравии.

Фонд стал вкладывать огромные средства в Uber, Slack, DoorDash и десятки других компаний, пользуясь стратегией blitzscaling, когда в фирму вкладывают как можно больше денег, чтобы она как можно скорее заняла основную долю рынка, не особо заботясь о прибыли. В разговоре с Ньюманом Сон заявил: он планирует инвестировать в WeWork $4,4 млрд.

Он оправдал такую сумму своей уверенностью в том, что WeWork может делать намного больше, чем просто сдавать рабочие места для фрилансеров и малого бизнеса. Ньюман с самого начала называл WeWork «первой осязаемой социальной сетью».

В интервью с Уидеманом он также подчеркнул, что финансовые потери компании заложили фундамент дальнейшего роста. Ньюман считает, что сейчас WeWork находится на той же стадии, на которой находилась Amazon, продавая только книги. В долгосрочной перспективе бизнес должен стать отлаженным инструментом для аренды, дизайна и строительства пространств в невиданных ранее масштабах.

Пока что попытки создать такой продукт нельзя назвать успешными. К примеру, WeWork уже долгое время пытается продавать клиентам дополнительные услуги — медицинские страховки и программное обеспечение, но пока продажи составляют лишь 5% прибыли.

Но Ньюман очень амбициозен и ведёт себя вызывающе. В 2015 году он, предложив собственнику двойную аренду, выселил из офиса организацию по защите прав арендаторов. В 2017-м он пожаловался, что его инвестор вложился в компанию-конкурента, а однажды разорвал все контакты с собственником из-за того, что тот сдал помещение ещё одной коворкинг-компании.

WeWork также подавала иски против конкурентов за незаконное использование чужого товарного знака. В нарушении обвинялись UrWork, WE Labs и Hi Work. Ньюман утверждает, что его компания — это «капиталистический кибуц», в котором нет места слабости.

Сейчас WeWork пытается отойти от модели аренды помещений лишь малому бизнесу и фрилансерам. Больше 40% клиентов — компании, где работает больше 500 человек, они нередко снимают офис в одном здании целиком. IBM, например, снимает сразу десять этажей.

Штаб-квартира We Company в манхэттенском Челси стала своеобразным полигоном, где испытывают методы работы с очень крупными фирмами. При входе — бариста и «гостиная» с множеством диванов и мягких кресел. В офисе есть кикер и мини-бильярд, три приставки, магазин WeMRKT, а рядом с ним — кухня, в которой можно налить себе пива, сидра, кофе колд-брю, вина сортов мерло и пино-нуар, несколько видов комбучи или минеральную воду.

За исключением офисов, занятых Ньюманом и несколькими топ-менеджерами, собственных рабочих мест у сотрудников нет, и они признаются: найти тихое место для работы сложно.

В WeWork утверждают, что небольшое пространство способствует сплочённости коллектива. Целью компании всегда было создание WeOS — в это понятие входят не только дизайн и гибкие условия аренды, но и оптимизация пространства и улучшение общей корпоративной культуры фирмы-клиента.

Однако заявления нынешних и бывших сотрудников и топ-менеджеров WeWork заставляют сомневаться в наличии корпоративной культуры в самой компании. Несмотря на слоган WeWork «Строй жизнь, а не только карьеру», сотрудники работают по 60–70 часов в неделю, а посещение корпоративных вечеринок считается обязательным.

Несколько человек жаловались на большую текучку: приходят новые люди, воодушевлённые идеалами компании, выгорают, увольняются, их сменяют новые. Многие говорили Уидеману, что Ньюман намеревался каждый год менять 20% сотрудников — сам же он это отрицает. Однако так называемая реструктуризация, в результате которой распускают целые отделы, происходит в компании регулярно.

Одной из немногих женщин-руководительниц WeWork — жена Ньюмана Ребекка. У них пятеро детей, и она часто выступает на различных корпоративных мероприятиях с речами о пользе материнства и замужества. На прошлогоднем летнем лагере она сказала, что основная задача женщины — помочь мужчине найти его призвание.

В компании Ребекка занимала разные должности, сегодня она главный специалист по влиянию и руководитель школы WeGrow.

В мае 2019 года WeWork открыла инвестиционный фонд ARK, который позволит фирме начать покупать недвижимость. Этот фонд решит проблему конфликта интересов — Ньюман владеет долей в четырёх разных зданиях, которые арендует WeWork. В то же время The Wall Street Journal сообщил, что WeWork заплатила более $37 млн неназванному акционеру.

После заявлений о выходе на IPO Ньюман подтвердил, что продаст здания фонду ARK и что эти покупки изначально были сделаны не ради заработка, а чтобы показать собственнику надёжность компании.

В конце 2018 года Масаёси Сон сообщил Ньюману: SoftBank отказывается от плана инвестировать $16 млрд в WeWork, включая обещанные $4 млрд, и становиться основным акционером компании. Тем не менее он вложил в компанию $1 млрд и купил акций на $1 млрд — это больше, чем собрали конкуренты WeWork все вместе. И СМИ, и Ньюман отнеслись к этому как к провалу.

Компания всегда работала на подъёме экономики, её бизнес-модель не проверена кризисом. Но руководство считает, что во время экономического спада большие компании смогут перейти в более компактные офисы WeWork, а уволенные сотрудники станут фрилансерами.

С другой стороны, крупные компании, которые снимают дополнительные помещения у WeWork, смогут легко отказаться от этой статьи расходов, а фрилансеры могут работать и из кофеен. К тому же WeWork занимает так много места, что в случае кризиса у собственников не останется иного выбора, кроме как пересмотреть условия сдачи в аренду.

Ньюман не теряет оптимизма. В 2016 году он заявил, что его конечной целью является создание WeWorld — компании-экосистемы, которую клиенту не захочется покидать.

#wework #аренда