Как взыскать с застройщика максимальную сумму неустойки?

Всем привет! За свои 16 лет практики я успел поработать в двух крупных московских застройщиках и в формате частной практики представлял интересы дольщиков. Суммарно провел ни одну сотню дел, в том числе и в регионах РФ.

Самая популярная категория дел — взыскание неустойки с застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Самый популярный вопрос: Сколько в итоге получится взыскать неустойки?

Сумму неустойки можно посчитать по формуле из 214 Федерального закона, либо воспользоваться калькулятором, им пользуются даже судьи при вынесении решения.

Застройщики всегда ссылаются на несоразмерность суммы последствиям просрочки и просят суд снизить взыскиваемую сумму на основании статьи 333 ГК РФ.

Причем, каких-либо пределов снижения законом не установлено, поэтому финальный размер остаётся на усмотрение судьи. Даже в одном суде, у разных судей будет разный результат.

Были решения, где снижали в 10 и более раз.

Обратимся к пункту 6 статьи 395 ГК РФ: Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Что это значит? Что мы рассчитываем неустойку за тот же период, но не по формуле 214-ФЗ, а исходя из ставки рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). Для расчета можно поискать калькулятор в интернете.

Сумма получится примерно на 30% меньше установленной законом. Позиция для суда примерно такая: «Несмотря на отсутствие в законе минимального предела снижения суммы неустойки, прошу суд учитывать положения статьи 395 ГК РФ. Снижение ниже данного предела поставит дольщика в невыгодное положение и по сути будет являться освобождением застройщика от ответственности».

Также нужно будет привести расчет процентов по 395 ГК РФ. Практически всегда, ниже этой суммы суд не снизит размер неустойки.

Примечание: на самом деле, положения статьи 395 ГК РФ применяются только к денежным обязательствам, а передача квартиры таковым не является. Но мало кто из юристов застройщиков это знает, во-вторых, мы говорим лишь о пределе снижения и для аргументации суммы ссылаемся на эти положения закона.
Для получения консультации или образцов документов переходите в мой телеграм канал.