Ключевая ставка 13%, риски для льготной ипотеки и будущее рынка недвижимости. Главные итоги недели

ЦБ планирует еще долго удерживать ключевую ставку на высоком уровне. Минфин ужесточил условия по льготной ипотеке и намерен сильно сократить ее долю на рынке. Как это все скажется на рынке недвижимости в самое ближайшее время?

Так как предыдущее повышение ставки не остановило рост инфляции, Банк России пошел на дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики и повысил ставку до 13%.

Одна из причин, которую отметила Эльвира Набиуллина, — большой объем государственных программ льготного кредитования, особенно на ипотечном рынке. Они нивелируют влияние ключевой ставки и поддерживают высокие темпы кредитования. Чтобы повышение ставки сработало в нужном масштабе, требуется повышать ее сильнее, чем если бы таких программ не было.

Позиция Центробанка становится довольно жесткой. Нам дали понять, что не стоит ожидать повторения сценариев 2014 и 2022 годов, когда ключевая ставка после резкого повышения быстро снизилась.

«Текущий цикл отличается от предыдущих. Мы будем удерживать ключевую ставку на высоких уровнях достаточно продолжительное время — до тех пор, пока не убедимся в устойчивом характере замедления инфляции», — заявила глава ЦБ.

Согласно базовому сценарию ЦБ, ставку могут еще повысить: до конца года она может составить 13,0–13,6%, а в следующем году – 11,5–12,5%.

Очевидно, что в ближайшие дни подрастут ставки по ипотеке на вторичку. Если сейчас минимальная ставка в банках в среднем 14%, то будет 15%.

Кто только не высказался в последнее время о рисках льготной ипотеки (которую выдают всем до 8%), однако теперь их заметил даже президент (еще недавно он активно заявлял о необходимости ее поддержки, причем даже на вторичке).

«Да, есть определенные риски, мы их видим и купируем», — сказал Путин на Восточном экономическом форуме.

Минфин же, который тоже еще недавно говорил, что планов по изменению льготной ипотеки нет, взял и ужесточил требования: с 20 сентября минимальный размер первого взноса вырастет с 15 до 20%, а размер субсидии банкам сократился на 0,5 п.п.

Хотя, вообще-то, это не такие уж и серьезные изменения: 20% — это совершенно нормальное требование, про которое уже давно говорят, о снижение субсидии означает, что банки просто перестанут давать скидки. Сейчас базовая ставка по льготной ипотеке составляет 8%, однако банки дают 7,3-7,7%.

Что важнее, в Минфине также заявили, что намерены снизить долю льготных программ на первичном рынке ипотеки до 50% (сейчас 80-90%). Это означает, что условия будут ужесточаться и дальше. На фоне повышения ключевой ставки есть вероятность, что и ставку льготной ипотеки тоже повысят.

Вторичка пока будет жить исключительно за счет тех, кто успел в августе получить одобрение на ипотеку по старым ставкам. В ближайший месяц люди еще будут активно ее отоваривать. Если вы сами хотите продать квартиру и все еще думаете, когда лучше это сделать, бросайте все и выставляйте сейчас.

Все, кто не успеют продать, в конце года выйдут на рынок аренды. Сейчас из-за дефицита дешевого жилья арендные ставки растут каждый месяц. Однако как только на рынок вывалится куча новых квартир, арендаторы снова смогут рассчитывать на адекватные цены.

Что касается новостроек: август уже побил все рекорды по выдачам ипотеки, и вряд ли сентябрь ему уступит. Застройщики уже разгоняют ажиотаж и призывают успеть, пока первоначальный взнос 15%. Народ побежит за остатками льготной ипотеки, а цены на квартиры еще вырастут.

А вот октябрь-ноябрь могут быть потенциально интересными для трезвых покупателей, которые ждут охлаждения спроса. 1 октября как минимум вступят в силу новые надбавки по коэффициентам риска к ипотеке — так что будем наблюдать, ограничат ли банки выдачу ипотеки, придумают ли застройщики новые ипотечные схемы и начнут ли делать скидки.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события в отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.