Спрос на вторичке упал, заемщики развели банки на 2 льготные ипотеки, а застройщиков хотят обязать выполнять обещания

Разбираем главные новости рынка недвижимости за эту неделю.

Росреестр опубликовал официальную статистику по количеству сделок на московском рынке недвижимости за сентябрь 2023.

Если в прошлые месяцы нам рассказывали про какой-нибудь новый рекорд в сегменте новостроек, то сейчас вываливают рекорды пачками. В сентябре их насчитали аж 7 штук: больше, чем в рекордном до этого августе, больше, чем в сентябре всех прошлых лет, рекордный квартал и рекордный период января-сентября.

Если коротко, 18 402 заключенных ДДУ за месяц — это больше, чем когда-либо.

На вторичке же ситуация немного иная. Почти 17 тысяч сделок — это тоже очень много, однако на 3% ниже, чем было месяц назад.

Очевидно, что не все захотели отоваривать одобренную ипотеку под 12-15% и пошли смотреть новостройки. Судя по всему, пик спроса на вторичке был пройден в августе и теперь рынок пошел по нисходящей. Продавцы, которые в августе-сентябре подняли цены на свои квартиры и не успели продать, потихоньку начинают кусать локти.

Несмотря на то, что у застройщиков вроде бы все хорошо, Минстрой обеспокоен наметившимся трендом на снижение числа новых проектов.

Проблема в том, что с ростом ключевой ставки подорожала не только ипотека для покупателей жилья (а значит не льготная часть спроса отвалится), но и проектное финансирование новостроек (кредит, который банк дает застройщику на строительство). Поэтому новые стройки становятся все менее рентабельны.

А поскольку у Минстроя есть задача от президента увеличивать объемы строительства, замглавы ведомства Никита Стасишин сообщил, что если количество новых ЖК снизится, то для застройщиков придумают меры поддержки.

Так что если вы все еще верите, что вот сейчас рынок недвижимости рухнет и цены откатятся на 5-10 лет назад, расслабьтесь — государство сделает все, чтобы ничего не рухнуло.

Один из факторов увеличения строительства в будущем — это КРТ, программа комплексного развития территорий, которые сейчас используются неэффективно: склады, промзоны и т. д. На их месте можно построить новые кварталы с жильем, социальной и общественно-деловой инфраструктурой.

По словам первого заместителя министра строительства и ЖКХ Александра Ломакина, градостроительный потенциал таких проектов составляет 150 миллионов кв. м, и в следующие 2 года объемы ввода жилья там вырастут втрое.

Власти уже более 10 лет развивают КРТ в Москве, в ряде крупных городов тоже есть примеры застройки промзон, и сейчас эта история будет активно масштабироваться. Для регионов даже хотят ввести ответственность за невыполнение планов по КРТ.

Уже год ЦБ борется с различными ипотечными схемами застройщиков и банков, а оказалось, что и заемщики тоже не промах.

С 2023 года получить льготную ипотеку можно только 1 раз. Но некоторые сначала брали первую, а потом сразу же вторую — пользовались лагом в 3 дня, за которые данные доходят до бюро кредитных историй.

Соответственно, второй банк не видел, что человек уже взял льготную ипотеку, и спокойно выдавал ему еще одну. Проблема в том, что этот банк не мог получить субсидию от государства и должен был оплачивать разницу между 8% и рыночной ставкой из своего кармана.

Сейчас эту лавочку уже прикрыли, и банк может пересмотреть ставку. На всякий случай, напоминалка:

В Госдуму внесли на рассмотрение проект об обязательстве для девелоперов делать все то, что они показывали в рекламе, даже если это не указано в ДДУ. Например, написал в рекламе детский сад или спортплощадку — будь добр, сделай.

Идея полезная, однако есть большое сомнение, что она реализуема — застройщик имеет право вносить изменения в проект, а дольщики любят страдать потребительским терроризмом: типа обещали нам в отделке светло-бежевые стены, а сделали светло-серые — все, идем в суд.

Вообще, в рамках тех же проектов КРТ застройщик уже несет ответственность перед городом за строительство социалки (ПИК в свое время даже грозились выкинуть из Москвы, если он будет затягивать сроки сдачи школ и детских садов). Сейчас хотят решить вопрос со спортивными объектами.

А вот что действительно поменяется в рекламе, причем уже с 23 октября — это нововведение в рекламе ипотеки. Раньше банки спокойно могли рекламировать фейковые низкие ставки, а потом повышать их из-за разных доп. факторов. А вот теперь если ты указываешь ставку в рекламе, то обязан еще и написать полную стоимость кредита с учетом всех возможных надбавок и тоже крупным шрифтом.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.