Что будет с рынком недвижимости, если убрать льготную ипотеку?

Лимиты льготной и семейной ипотеки снова израсходованы на 97%, и Минфин хочет увеличить их еще на 2 трлн рублей. Понятно, что так и сделают. А что будет, если нет?

Наверное, уже ни для кого не секрет, что именно льготная ипотека взвинтила цены на жилье. И ситуация усугубляется: из-за высоких рыночных ставок на ипотеку спрос перетекает со вторички в новостройки и разрыв цен между ними растет.

С каждым месяцем доля льготной ипотеки в общей массе всех выданных ипотечных кредитов увеличивается. По данным «Домклик», в сентябре она уже почти достигла 52%, в Москве — 61,5%. Большая часть формируется за счет программ господдержки и семейной ипотеки (примерно поровну).

Если перенести эти цифры на рынок новостроек, то порядка 40-45% всех сделок (около 8 тысяч) в Москве за сентябрь пришлось на льготную ипотеку (в разных регионах может быть больше или меньше). Убираем эти сделки, и остается около 10 тысяч ДДУ — нормальный месячный показатель. Так вроде бы вот решение — нужно просто отменить льготную ипотеку, застройщики на фоне падения спроса опустят цены, рынок вернется в норму, и все будут счастливы.

Тем более что лимиты как раз заканчиваются (в очередной раз):

На самом деле, падение спроса будет сильнее. Текущий ажиотаж, по сути, забрал пару месяцев потенциального спроса из будущего. Когда он спадет, покупателей с наличными станет меньше. Рыночную ипотеку тоже активно брать не будут (сейчас в основном отоваривают ту, которую успели одобрить под 12%). Да и откровенно говоря, если застройщики начнут снижать цены, желающих вкладываться в недвижку будет все меньше.

За несколько месяцев такого низкого спроса застройщикам откровенно поплохеет. Объемы непроданного жилья резко вырастут. Эскроу-счета наполняться не будут, банки повысят ставки по проектному финансированию, и как дальше строить — непонятно. Не говоря о том, что новые проекты выводить в таких условиях мало кто захочет.

Уж что-что, а массовое банкротство застройщиков, куча недостроев на балансе и спад во всех связанных с недвижимостью отраслях государству сейчас точно не нужны, поэтому ему придется вливать деньги либо сейчас в льготную ипотеку, либо потом просто так в поддержку девелоперов.

В начале октября «Дом.рф» уже распределил между банками дополнительные 1,9 трлн рублей. А сейчас Минфин посчитал новый бюджет: по льготной ипотеке нужно повысить лимит до 6,04 трлн руб. (вместо 5 трлн), а по семейной — до 4,64 трлн руб. (вместо 3,4 трлн). Решение по увеличению лимитов будет приниматься в ноябре.

Если вы вдруг вы подумали, что у Министерства финансов есть лишние 2 триллиона и он активно поддерживает льготную ипотеку, все совсем наоборот:

Уже год Минфин призывает завершить программу льготной ипотеки и повторяет это чуть ли не каждый месяц, потому что каждое увеличение лимитов — это очень высокая нагрузка на бюджет. Но что поделать.

Окей, допустим, никому не нужно, чтобы рынки ипотеки и новостроек резко схлопнулись. Но очевидно же, что они перегреты — как быть? Постепенно тормозить льготную ипотеку, плавно ужесточать условия, менять массовые льготы на адресные и аккуратно выравнивать условия на вторичке и на первичке.

Собственно, процесс уже пошел: первый взнос повысили с 15 до 20%, ЦБ обещает, что денежно-кредитная политика будет жесткой, есть некоторая вероятность, что в случае дальнейшего повышения ключевой ставки могут повысить и ставку по льготной ипотеке, и все больше ведомств выступают за отмену программы 1 июля 2024 года. Посмотрим, дойдет ли этот процесс туда, куда нужно.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.