Цены на недвижимость выросли на 5%, чем грозит рынку рост ключевой ставки и какие еще проблемы подкинули застройщикам

Разбираем ключевые новости рынка недвижимости за эту неделю.

Росстат опубликовал данные по ценам на жилье за III квартал. На конец сентября средний показатель по России составил 134,1 тыс. руб. за 1 кв. м в новостройках и 94,5 тыс. рублей на вторичке. Суммарно за первые три квартала 2023 года цены выросли на 5%.

В Москве, по данным ведомства, рост цен был сильнее — на 9% в новостройках (до 324,9 тыс. рублей за 1 кв. м) и на 2% на вторичном рынке (до 318,3 тыс. рублей).

Поделитесь в комментариях, как выросли цены у вас в регионе, по вашим ощущениям, — соотносится ли со статистикой Росреестра?

После бурного роста в августе-сентябре количество заявок на ипотеку наконец начало снижаться, оценили в ВТБ. БОльшая часть ипотеки, которая сейчас выдается, это ранее одобренные заявки.

Выросло и количество отказов со стороны банков — судя по всему, подействовали октябрьские надбавки к коэффициентам риска, которые делают для них невыгодной выдачу «плохих» кредитов (когда заемщик чрезмерно закредитован или покупает квартиру по цене выше рынка). Так, агентства недвижимости стали жаловаться, что их клиентам теперь отказывают в ипотеке в 30% случаев.

1. Охлаждение вторичного рынка

Само по себе повышение ключевой ставки до 15% вряд ли сильно повлияет на динамику спроса — будет ипотека под 14% или 17%, это в любом случае очень дорого.

Важен, скорее, общий тренд на сохранение высокой ставки. По обновленному прогнозу ЦБ, в 2024 году она составит 12,5-14,5% — это значит, что вторичный рынок ждет длительная стагнация, и через месяц-два уже может начаться коррекция цен.

2. Ужесточение условий по льготной ипотеке

Субсидирование льготной ипотеки станет еще дороже для государства. Поэтому снова пошли активные разговоры об ужесточении условий по льготным программам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина призывает, во-первых, повысить первый взнос, а, во-вторых, вообще свернуть массовую льготную ипотеку.

Аргументирует она это тем, что массовые льготные программы уместны только как антикризисная мера для поддержки населения. Сейчас кризиса нет, и цены из-за льготной ипотеки, наоборот, растут. Да и пользуются программой вовсе не те, кто нуждается в жилье, а те, кто хочет заработать — «сбережения кладут на вклады под высокий процент, а сами берут льготную ипотеку за счет налогоплательщиков».

3. Удорожание строительства новостроек

Рост ключевой ставки повышает и стоимость проектного финансирования для застройщиков. Это означает, что строить станет дороже, маржа снизится, вывод новых проектов может сократиться.

Могут ли девелоперы из-за этого повысить цены? В принципе да, но все зависит от спроса. Если народ сейчас повалит в новостройки, опасаясь ужесточения или отмены льготной ипотеки, то в целом ничего не помешает поднять ценник. Если же спрос будет умеренным, то слишком велик риск отпугнуть аудиторию повышением цены.

Цель — расширить практику применения эскроу-счетов с новостроек на строительство частных домов. Такие счета применяются в качестве безопасного механизма сделок с недвижимостью: покупатель переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк финансирует стройку, а продавец (или подрядная организация в случае с ИЖС) получает деньги только по готовности дома.

Как сообщил премьер-министр РФ Михаил Мишустин, в рамках нового законодательства планируется гарантия сохранности сумм до 10 млн рублей на эскроу-счетах и освобождение подрядных организаций от уплаты НДС.

С одной стороны, новый закон обелит рынок ИЖС, из-за чего цены у небольших строительных компаний могут подрасти. С другой, привлечет крупных девелоперов, которые будут массово строить ИЖС-кластеры с типовыми домами — такие проекты, наоборот, могут стать дешевле.

Ранее уже звучала инициатива запретить иностранные слова в названиях жилых комплексах и поселках, и вот наконец такой законопроект внесен в Госдуму.

Речь идет в целом про все коммерческие вывески, таблички, рекламные баннеры и т. д., но ЖК выделены особо — авторы законопроекта обеспокоены тем, как они «повсеместно пестрят привлекающими внимание иностранными словами».

По данным портала ЕРЗ.РФ, сегодня около 15% строящихся в России ЖК используют в названиях такие слова, как "City", "Green", "River", "Smart", "Life" и другие. Если закон примут, то всем им придется поменять названия на русскоязычные аналоги: "Город", "Зеленый", "Речной", "Умный", "Жизнь" ….

Конечно, ведь на рынке недвижимости сейчас так скучно и явно не хватает перемен :) А вы что об этом думаете: нужно нам это или нет?

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.