Льготная ипотека: отменить нельзя сохранить

В середине ноября резко обострились споры в правительстве о судьбе льготной ипотеки на новостройки. За сворачивание или кардинальное изменение правил ипотеки выступают Минфин и Центробанк. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина давно акцентирует внимание на перегретых рынках ипотеки и новостроек. В сентябре темпы выдачи ипотеки в стране показали рекордный результат за всю историю рынка – чуть меньше 1 триллиона рублей.

По данным Центробанка перегреты и цены: за три года они выросли в стране на 90%. Разница в ставках на ипотеку на новостройки и «вторичку» уже привело к удивительному феномены: строящееся жилье зачастую дороже готовых квартир. Центробанк опасается, что при «сдувании» пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков резко подешевеет, что может вызвать банковский кризис. Союзником Центробанка выступает Минфин. После поднятия ключевой ставки Центробанка бюджетные затраты государства на субсидирование льготной ипотеки выросли по экспоненте.

Государство ведь доплачивает разницу между ставками семейной и льготной ипотеки (6-8%) и «ключом» Центробанка. В 2019 году расходы из бюджета на компенсацию банкам составили всего 2 млрд рублей. В 2020 году они выросли уже до 40 млрд рублей в год. А в ноябре этого года правительство дополнительно направило уже 95 миллиардов рублей. Маховик раскрутился, и для бюджета это уж очень существенные суммы, которые еще и ежегодно сильно растут.

Но и «разрубить Гордиев узел», отменив льготную ипотеку – это крайне трудное, почти невозможное решение для властей. Без ипотеки с господдержкой упадет спрос на новостройки, а вслед за этим и может обвалиться весь сектор строительства жилья. У стройки очень высокий мультипликатор: при ее сокращении сразу пострадают многочисленные поставщики металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики. Вариант полной отмены льготной ипотеки сегодня видится маловероятным.

Центробанк предлагает перейти к адресным программам. Например, планируется дифференцировать ставки по льготной ипотеке в зависимости от уровня доходов населения в том или ином регионе. Семейная ипотека останется, а льготная ипотека на новостройки в нынешнем виде сохранится только для депрессивных регионов. В краткосрочной перспективе власти, чтобы охладить рынок, могут изменить некоторые параметры ипотеки. Один из очевидных вариантов: повышение ставок по льготной ипотеки на 2-3%. Это позволит сбить, но не обнулить спрос. Сейчас этот вариант обсуждается в правительстве. Другой вариант: повышение первоначального взноса при получении льготной ипотеки с 20% до 25%. Это снизить выдачу ипотеки примерно на треть. Третья возможность: уменьшение величины кредитов для наиболее перегретых рынков – Москвы, Московской области и Сочи. Несколько дней назад уже прошли слухи, что для Москвы параметры льготной ипотеки будут пересмотрены.