{"id":13827,"url":"\/distributions\/13827\/click?bit=1&hash=c40d87c2e9241b4dec3daa5e00aba54f022662a886ce414d47751f3bb544f906","title":"\u0411\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441\u044b \u00ab\u043f\u0440\u043e\u0436\u0430\u0440\u0438\u0432\u0430\u044e\u0442\u00bb \u0434\u0440\u0443\u0433\u0438\u0435 \u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441\u044b","buttonText":"\u042d\u0442\u043e \u043a\u0430\u043a?","imageUuid":"c56f5afd-b182-533a-9023-5eca56ca88dc","isPaidAndBannersEnabled":false}

Что случилось со средним классом в США и есть ли пузырь на рынке недвижимости?

При написании этой публикации использована информация с вебсайта World Economic Forum.

Статистика с вебсайта Investopedia, который в свою очередь опирается на данные U.S. Federal Housing Finance Agency.

Противоположная точка зрения - доказывающая отсутствие пузыря в Forbes:

Пузыря на рынке недвижимости нет

(Ссылка на публикацию указана выше)

Raul Elizalde, contributor «Форбс», приводит ряд аргументов и графиков, что пузыря в отличие от краха доткомов и ипотечного кризиса 2008г сейчас нет. Потому что заемщиков выбирают тщательнее, банки в лучшем состоянии, а главное, что переизбытка жилья нет, поскольку темпы строительства резко упали после кризисов.

После этих аргументов и графика можно сделать однозначный вывод. Пузыря на рынке недвижимости нет. Количество сделок выросло, цены тоже. Да выросли, закон спроса и предложения.

Но для формальности перепроверим и убедившись, что всё в порядке закончим эту тему.

Поскольку крепкий и уверенный когда то средний класс в США последние десятилетия трансформировался в сверхбогатых и еще больше в бедных и малообеспеченных, в первую очередь выясним, кто покупатели, кто заменил выпадающий средний класс?

Сделаем предположение, что это покупатели недвижимости, которые инвестируют с целью аренды(Buy-to-rent) или перепродажи.

Здесь нам придёт на помощь ряд менее известных ресурсов, которые впрочем ссылаются на официальную статистику:

1.America becomes “Landlord Land.”.

В Wolfstreet обратили внимание, что хотя доля владельцев с 1-2 домами составляет 79%, но оставшиеся крупные домовладельцы сосредоточены в самых крупных и дорогих мегаполисах. В которых цены растут наиболее динамичными темпами.

Однако не стоит недооценивать индивидуальных инвесторов:

Индивидуальные инвесторы с одним объектом(как правило апартаменты) составляют лишь 60+%. Остальные владеют большим количеством объектов недвижимости.

Также индивидуальные инвесторы становятся владельцами огромных многоквартирных объектов через финансовый инструмент REIT (Real Estate Investment Trust), который предполагает пассивное владение долей недвижимости. Securites, активы, похожие по своей сути на ETF, паевые фонды и другие деривативы.

2.Во многих крупных городах, например Portland, цены на аренду действительно росли. Однако уже в 2017-2018 годах начался разворот в сторону удешевления. Предложение стало превышать спрос.

Перепроверка данных по всем США даёт похожую картинку. С 2015г роста не наблюдается. Стабильные 43 с лишним миллиона арендованных объектов.

Однако на 7-8% подросло количество владельцев использующих недвижимость для собственного проживания.

U.S. Census Bureau раскрывает еще одну подробность. Каким количеством апартаментов владеют частники и компании. Выясняется, что лишь 44% во владении индивидуальных инвесторов. Остальные юниты в той или иной форме принадлежит компаниям и корпорациям.

Так это же прекрасно скажете вы. Рынок и цены в надёжных руках профессиональных организаций. Sharing economy и аренда популярны. Малое количество среднего класса - арендаторов больше, конкурентов меньше.

Всё хорошо, комар носа не подточит. Еще пару проверочек и заканчиваем сомневаться.

Поскольку доля корпоративных владельцев высокая, логично проверить источник капиталов, долговую нагрузку в секторе CRE - commercial real estate.

https://www.mba.org/2021-press-releases/march/commercial-and-multifamily-mortgage-delinquency-rates-continue-to-vary-by-property-types-and-capital-sources

Среди всех задерживающих оплату коммерческой ипотеки с большим отрывом, особенно среди тех, кто задерживает 90+ дней - Lodging. Т.е. бизнес представления жилья в аренду. Долгосрочная аренда, красткосрочная аренда, отели, b&b, гестахусы и прочее.

Ну и что скажете вы? Это временно. Вместо того чтобы сдавать в долгосрочную аренду можно ведь сдавать туристам. Одна - две недели и прибыль равная месяцу аренды в кармане и в ипотечных платежах. Как туризм возобновится по полной, так сразу же туристы погасят кредиты кредитовладельцев.

3. Краткосрочная аренда. Отличная идея! Сдача в краткосрочную аренду - волшебная ввручалочка всегда работала.

Туристическая недвижимость.

В США были локдауны и прочие непоиятности, поэтому в качестве индикатора туристических потоков возьмём Мексику, поскольку в этой стране не требовали PCR тестов для въезда в страну, не было строгих мер. При этом страна расположена близко к США и Канаде, является популярным направлением.

-43.9% с января по март 2021г. по сравнению с январём-мартом 2020г.

Ладно, при чём тут Мексика. Речь ведь о недвижимости в США. Прочем и обо всем мире, особенно туристических странах.

Давайте посмотрим информацию от представителей рынка туризма:

Tourism is going to take a while to recover, says McKinsey. The consulting firm predicts that international tourist arrivals will decrease 60 - 80% in 2020, and tourism spending is not likely to return to pre-crisis levels until 2024.

Одна из четырёх крупнейших компаний в сфере финансового аудита и консалтинга - McKinsey прогнозирует, что вернётся рынок только в 2024г.

In April(2020), when many states encouraged or mandated that residents stay home, tourist arrivals in Hawaii fell 99.5%. Tourism accounts for 21% of Hawaii’s economy.

Global revenue for travel and tourism is estimated to decrease by 34.7% to an estimated $447.4 billion. The original 2020 forecast was $712 billion in revenue.

Based on current trends, experts predict that the United States will lose far more than any other country in dollar terms and nearly double that of China.

Продолжает издание HoteltechReport.com опираясь на статистику.

Перепроверим в отчетах одной из когда- то лидирующих компаний в сфере бронирований - холдинг Booking.

А там второй квартал подряд чистый убыток. В 2021 и конце 2020г, даже хуже чем первые 2 квартала 2020г, пандемии первой волны.

Впрочем это всё ерунда. Акции то растут. Оптимизм указывает на то, что состояние Booking и туризма лучше, чем в 2018 и 2019г. Так зачем нам предаваться пессимизму?

Да и вообще зачем тут касаться темы туризма.

ФРС выкупает ипотечные ценные бумаги - MBS. Всё в порядке.

Правда в этот вторник или среду на заседании ФРС будут обсуждать вопрос сокращения этой меры поддержки.

Перефразируя известную цитату: "Я не оптимист и не пессимист, я реалист" Уоррена Баффета, можно сказать "я не пессимист и не реалист, я оптимист", потомучто на распродажах можно купить подешевевшие бумаги, жилье у тех кто купил подороже, побольше и в кредиты. И когда ФРС перестанет выкупать ипотечные ценные бумаги этот момент станет намного ближе.

А что насчёт среднего класса в США?

Так всё же на графике в начале публикации видно - неравенство возрасло, даже несмотря на то, что доходы с учётом инфляции сейчас выше на 20%. Цена на недвижимость и аренду росла существенно выше инфляции(иначе как на недвижимости получают доход?). Впрочем это касается всех рынков - фондовых, финансовых, сырьевых. Товары и услуги рассчитанны на богатых и на средний класс, но численность богатых гораздо меньше, чем когда то численность среднего класса. Может поэтому так растёт "шэринг экономика"?

Не забудьте поставить плюс и подписаться, впереди много интересного.

0
29 комментариев
Написать комментарий...
Nan Nan

Кто прочитал статью, можете кратко написать ответы на вопросы - "Что случилось со средним классом в США и есть ли пузырь на рынке недвижимости?"

Ответить
Развернуть ветку
Потребительский кофе

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Жмаев

“Неравенство возросло”
Пожалуй, на этом все.

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Я бы так не смог))))

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Я прочитал))

Вот ответы:
1. Средний класс разделился на тех кому доступна покупка нескольких объектов недвижимости и тех кто может наслаждаться шеринг экономикой в долг. 

2. Нет никакого пузыря, вы же видите.  пока ипотечные бумаги выкупает ФРС и пока не закончили меры поддержки пузыря нет. Вот когда закончат выкуп, тогда и будет пузырь, распродажи. Банкротства строительных компаний, банков и т.д.
 А пока всего лишь хаи и цены достигшие потолка. 

Ответить
Развернуть ветку
Подозрительный франт

Да

Ответить
Развернуть ветку
юрий с

А сколько ты заплатишь?

Ответить
Развернуть ветку
юрий с

А нажать на колокольчик надо?

Ответить
Развернуть ветку
Dimych Pupkin

лайк пиписька, досвидония

Ответить
Развернуть ветку
THEOILMAN

Здрааасьте

Ответить
Развернуть ветку
Магомед Шереметьев

Мне казалось "средний класс" это уровень потребления (качественный показатель), а не относительный.
Если их доход вырос на 20%, то они не стали меньше потреблять 

Ответить
Развернуть ветку
Тайный меч

По исследованиям американских инвестиционных банков средний класс в США давно сокращается. На счет методики подсчета надо уже искать.

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Методики подсчета опираются на доход, позволяющий или не позволяющий делать крупные покупки. 
Могут спрашивать витиевато, чтобы вопрос не звучал как "какая у вас зарплата?" Но суть всё равно в доходах. Нет дохода, есть имущество приносящее доход 0 или минус, значит и потребление будет стремиться к нулю. 

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Средний класс это уровень доходов, позволяющий потреблять. 

Доход вырос далеко не у всех. Это в среднем по больнице. Разрыв в доходах между богатыми и бедными в общем то не отрицается и называется проблемой в том же источнике.

Потреблять стали больше конечно. В 70х вряд ли люди могли бы позволить себе купить компьютеры, подписку на Netflix, играть в игры, питаться готовой едой каждый день в ресторанах и прочее. 

Ответить
Развернуть ветку
Артем Гуляєв
Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Деньги не спят с заголовком "во что инвестировать?" 
Если пролистать список видео и почитать  заголовки, то получится, что у Денег каждые две недели обвал уже год с лишним и одновременно "во что инвестировать". 

Вообще ржачная передача, потомучто в декабре - январе, когда большинство аналитиков начали предупреждать о перегретости в передаче советовали покупать Baba и другие китайские компании, которые сейчас минус 40 - минус 70% от тех хаёв. 

Особенно ценно было мнение от многочисленных Вась, что ситуация с Gamestop это ерунда и хомячки. Ничего страшного, можно докупать на хаях) Хотя именно тогда был переломный момент.   множество акций, особенно small cap попадали, акционеры Virgin Galactic первый раз поняли, что такое покупать на хаях. 

Вместо того чтобы фиксировать прибыль в рунете смеялись над хомячками. 

А тем временем 28 января Apple начали свой путь с 144 долларов за акцию к 120. 
Virgin Galactic на любителях хаёв еще неделю полторы был без роста и отправился с 56-60 на 28, а потом и до 16 за акцию. То же самое с остальными бумагами. Вообще повезло, что это все было плавно. Если бы китайские акции нынешних уровней достигли за несколько недель, а не месяцев, то была бы жесть по всему миру. 

Да, да ждём новых "во что инвестировать".

 

Ответить
Развернуть ветку
Евгений Умолинов

Лосейник не ради прибыли аудитории работает а на благо ежедневного тинка комисса с игрового терминала, шоу не должно останавливаться.

Ответить
Развернуть ветку
Артем Гуляєв

Ну просто у него тоже всё вот-вот упадёт , и в таком духе , не знаю как в штатах, но вижу что рынок недвижимости в Киеве перегрет. Я хз откуда у людей деньги на Каартиры по 3000$ за квадратный метр если зарплата средняя по стране 310 евро / в месяц 🧐

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

На этой неделе много кто предупреждает, даже те кто обычно этого не делает. 

Про недвижимость тоже пишут всё больше. Потомучто сейчас это актуально. Крупные заседания и решения.  Цены в США, развитых и развивающихся странах взаимосвязаны. Пузыри надувались по всему миру, сдуваются тоже в мировых масштабах. 

Ответить
Развернуть ветку
Тайный меч

Ну, так можно про любого аналитика сказать. Я лично ни одного не знаю, кто круто прям угадывает точно и постоянно.
Я сам заработал очень много в 20-21 году на росте рынка криптовалют и что, я гуру? В 2017 я также делал х20 за пару недель, потом потерял 90%. Сейчас просто фиксироваться научился. 

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Баффет прям круто угадывает. Недаром прозвище "Оракул из Омахи". В целом имен такого уровня прогнозов много. Они богаты.
 А вот трейдеров в списке богатых людей почти не бывает, даже если появляются в списках успешных и богатых, то исчезают из этих списков очень быстро. 

Ответить
Развернуть ветку
Тайный меч

Баффету повезло с бычьим рынком глобальным. С 2000-ых он не угадывал так и не стал триллионером на техах. 
Может, Баффет просто дитя растущего мега-цикла в рамках человеческой цивилизации и его подход сработал. Будь 20-30 лет боковика не факт, что он бы так развился. 

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Какой еще бычий рынок? Кризисы каждое десятилетие, а он уже десятки лет инвестирует. Какие еще 20-30 лет боковика. 

В кризисы успех это выжить. На каждом выносит в минуса или в скверное состояние столько фондов.

Ответить
Развернуть ветку
Тайный меч

Глянь Японию или Россию. Вот где боковичок идет. Если бы Америка также торговалась, где был бы Баффет.. 
Nikkei с 90 года максимум не обновил. РТС с 2008 года.  FTSE 100 ненамного обновил экстремумы 2000 годов..

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Искусственный интеллект, ты где так писать научился? 

Боковик? Либо ты бот, либо ты слепой. Больше, чем в 3 раза за 10 лет вырос. 

Ответить
Развернуть ветку
Тайный меч

Я пишу с 1990 года! 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Davydov

 Очень странная аргументация - "домов строят мало, поэтому не пузырь, покупают те, кто может себе позволить". С такой логикой не может быть пузыря в картинах Да Винчи или Уорхоула - они же умерли и больше не рисуют, и купить их могут только состоятельные люди и фонды.

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя
Автор

Согласен. я пересказал логику оптимистов. В чьих интересах, каких именно игроков на рынке недвижимости они поддерживают оставим за скобками, но да, самая простая логика нарушена - дома не строились, потомучто их не покупали по предлагаемым ценам. Как только сбалансировался спрос и предложение, спрос быстро нашел остатки распродаж, а потом и новых объектов понастроили. Причем не потомучто спрос, а потомучто если не продолжать строительный бизнес, не завершать многочисленные недострои, то банкротство по долгам, а недострои из-за ускоренного естественного разрушения придется восстанавливать, а то и сносить. Все эти продажи последних лет держались на hospitality - отели, рестораны, прокат авто и т.д. 

Жаль нет графиков увеличения объектов на Airbnb, но косвенно по количеству гостей и по количеству объектов можно оценить динамику 

Ответить
Развернуть ветку
Целый Женя

Зато вот на такое натолкнуться проще всего. Сдавайте жилье и ваш mortage сам себя оплатит. 

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 29 комментариев
null