Что случилось со средним классом в США и есть ли пузырь на рынке недвижимости?

При написании этой публикации использована информация с вебсайта World Economic Forum.

Статистика с вебсайта Investopedia, который в свою очередь опирается на данные U.S. Federal Housing Finance Agency.

Противоположная точка зрения - доказывающая отсутствие пузыря в Forbes:

(Ссылка на публикацию указана выше)

Raul Elizalde, contributor «Форбс», приводит ряд аргументов и графиков, что пузыря в отличие от краха доткомов и ипотечного кризиса 2008г сейчас нет. Потому что заемщиков выбирают тщательнее, банки в лучшем состоянии, а главное, что переизбытка жилья нет, поскольку темпы строительства резко упали после кризисов.

Но для формальности перепроверим и убедившись, что всё в порядке закончим эту тему.

Поскольку крепкий и уверенный когда то средний класс в США последние десятилетия трансформировался в сверхбогатых и еще больше в бедных и малообеспеченных, в первую очередь выясним, кто покупатели, кто заменил выпадающий средний класс?

Сделаем предположение, что это покупатели недвижимости, которые инвестируют с целью аренды(Buy-to-rent) или перепродажи.

Здесь нам придёт на помощь ряд менее известных ресурсов, которые впрочем ссылаются на официальную статистику:

1.America becomes “Landlord Land.”.

В Wolfstreet обратили внимание, что хотя доля владельцев с 1-2 домами составляет 79%, но оставшиеся крупные домовладельцы сосредоточены в самых крупных и дорогих мегаполисах. В которых цены растут наиболее динамичными темпами.

Однако не стоит недооценивать индивидуальных инвесторов:

Индивидуальные инвесторы с одним объектом(как правило апартаменты) составляют лишь 60+%. Остальные владеют большим количеством объектов недвижимости.

Также индивидуальные инвесторы становятся владельцами огромных многоквартирных объектов через финансовый инструмент REIT (Real Estate Investment Trust), который предполагает пассивное владение долей недвижимости. Securites, активы, похожие по своей сути на ETF, паевые фонды и другие деривативы.

2.Во многих крупных городах, например Portland, цены на аренду действительно росли. Однако уже в 2017-2018 годах начался разворот в сторону удешевления. Предложение стало превышать спрос.

Перепроверка данных по всем США даёт похожую картинку. С 2015г роста не наблюдается. Стабильные 43 с лишним миллиона арендованных объектов.

Однако на 7-8% подросло количество владельцев использующих недвижимость для собственного проживания.

U.S. Census Bureau раскрывает еще одну подробность. Каким количеством апартаментов владеют частники и компании. Выясняется, что лишь 44% во владении индивидуальных инвесторов. Остальные юниты в той или иной форме принадлежит компаниям и корпорациям.

Так это же прекрасно скажете вы. Рынок и цены в надёжных руках профессиональных организаций. Sharing economy и аренда популярны. Малое количество среднего класса - арендаторов больше, конкурентов меньше.

Всё хорошо, комар носа не подточит. Еще пару проверочек и заканчиваем сомневаться.

Поскольку доля корпоративных владельцев высокая, логично проверить источник капиталов, долговую нагрузку в секторе CRE - commercial real estate.

Среди всех задерживающих оплату коммерческой ипотеки с большим отрывом, особенно среди тех, кто задерживает 90+ дней - Lodging. Т.е. бизнес представления жилья в аренду. Долгосрочная аренда, красткосрочная аренда, отели, b&b, гестахусы и прочее.

Ну и что скажете вы? Это временно. Вместо того чтобы сдавать в долгосрочную аренду можно ведь сдавать туристам. Одна - две недели и прибыль равная месяцу аренды в кармане и в ипотечных платежах. Как туризм возобновится по полной, так сразу же туристы погасят кредиты кредитовладельцев.

3. Краткосрочная аренда. Отличная идея! Сдача в краткосрочную аренду - волшебная ввручалочка всегда работала.

В США были локдауны и прочие непоиятности, поэтому в качестве индикатора туристических потоков возьмём Мексику, поскольку в этой стране не требовали PCR тестов для въезда в страну, не было строгих мер. При этом страна расположена близко к США и Канаде, является популярным направлением.

-43.9% с января по март 2021г. по сравнению с январём-мартом 2020г.

Ладно, при чём тут Мексика. Речь ведь о недвижимости в США. Прочем и обо всем мире, особенно туристических странах.

Давайте посмотрим информацию от представителей рынка туризма:

Одна из четырёх крупнейших компаний в сфере финансового аудита и консалтинга - McKinsey прогнозирует, что вернётся рынок только в 2024г.

Продолжает издание HoteltechReport.com опираясь на статистику.

Перепроверим в отчетах одной из когда- то лидирующих компаний в сфере бронирований - холдинг Booking.

А там второй квартал подряд чистый убыток. В 2021 и конце 2020г, даже хуже чем первые 2 квартала 2020г, пандемии первой волны.

Впрочем это всё ерунда. Акции то растут. Оптимизм указывает на то, что состояние Booking и туризма лучше, чем в 2018 и 2019г. Так зачем нам предаваться пессимизму?

Да и вообще зачем тут касаться темы туризма.

ФРС выкупает ипотечные ценные бумаги - MBS. Всё в порядке.

Правда в этот вторник или среду на заседании ФРС будут обсуждать вопрос сокращения этой меры поддержки.

Перефразируя известную цитату: "Я не оптимист и не пессимист, я реалист" Уоррена Баффета, можно сказать "я не пессимист и не реалист, я оптимист", потомучто на распродажах можно купить подешевевшие бумаги, жилье у тех кто купил подороже, побольше и в кредиты. И когда ФРС перестанет выкупать ипотечные ценные бумаги этот момент станет намного ближе.

А что насчёт среднего класса в США?

Так всё же на графике в начале публикации видно - неравенство возрасло, даже несмотря на то, что доходы с учётом инфляции сейчас выше на 20%. Цена на недвижимость и аренду росла существенно выше инфляции(иначе как на недвижимости получают доход?). Впрочем это касается всех рынков - фондовых, финансовых, сырьевых. Товары и услуги рассчитанны на богатых и на средний класс, но численность богатых гораздо меньше, чем когда то численность среднего класса. Может поэтому так растёт "шэринг экономика"?

Не забудьте поставить плюс и подписаться, впереди много интересного.