В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Обязательно оставьте свой комментарий.
Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.
Всё очень индивидуально. Как текущая инвестиция, согласен, не актуально. Но для кого то это инвестиция в старость, понятная и простая (сдавать и получать +35К, по сегодняшним ценам к пенсии или продать и покутить по миру). Не все готовы вкладываться в ценные бумаги, здесь нужны знания. Банковский вклад уже не раз дискредетировал себя в нашей стране, валюта жмёт карман, если есть свободные деньги их всегда куда то хочется потратить. Так что альтернатив в наших реалиях не так уж много.
открывайте или развивайте бизнес
если вы предпенсионер или не хотите ни в чём разбираться, то да. Как банковский вклад себя дискредитировал себя много раз? Помню только один.
А еще - помнится, что Донецк был перспективным регионом для покупки жилой и коммерческой недвижки. Результат - обнуление инвестиций
Комментарий недоступен
А еще не учли в статье по вкладам нужно будет разнести эти 9 млн по разным банкам, чтобы в случае чего по страхованию получить выплату. А также от доходности такой большой суммы нужно вычесть налог, который в этом году выставят обладателем вкладов кто получил доход больше определенной суммы.
Не забываем про дефолт.
Инвестиции это всегда риск, можно как выиграть, так и потерять и оказаться в минусе.
С квартирой доходность меньше, но те кто так делают врядли выйдут в минус. В договоре аренды все условия прописываются и в случае чего через суд можно свои деньги вернуть.
Сложно объективно все это сравнивать, во всех способах "инвестирования" есть свои плюсы и минусы.
Альтернатива построить дом за 10кк и сдавать его за 100к/месяц минимум.
Посмотрите на евробонды. Доходность выше в долларах, риска меньше, чем по банковским вкладам многих российских банков (имхо)
Комментарий недоступен
https://vc.ru/finance/290367-naskolko-opravdana-pokupka-kvartiry-s-celyu-sdachi-razbor-investicionnoy-idei?comment=3245028
Доходность в рублях и её перевод в валюте с 1997 по 2020
Мне кажется автор немного не честен.
Он взял период для расчетов, когда очень низкие процентные ставки задрали цены на жилье, а цены на аренду были подвержены давлению как со стороны массовой удаленки так и дешевой ипотеки, пока цены не выросли.
Надо было брать доковидный год.
так вы квартиру долларами хотите купить?
или вы про динамику цен в долларах? В том и дело, что даже в долларах или евро БЕЗ вклада выгоднее, чем покупать квартиру.
Деньги от сдачи квартиры не подвержены инфляции?
Любите вы это слово писать там где оно не нужно, когда сравниваются два дохода в одной валюте
Очень многие считают, что квартира вечна. И советское государство обеспечит граждан, потерявших ветхую квартиру. Но эти времена прошли и через 30-40 лет от квартиры останется ноль. Если ещё не вменят оплату сбора на снос вашего ветхого дома. Есть страны, в которых стоимость жилья существенно разнится от степени ветхости дома, в РФ тоже такое будет. И вложение сейчас 10 млн рублей в квартиру может обернуться не подъемом ее стоимости через 10 лет, а утерей части стоимости ввиду обветшания и увеличения затрат на содержание дома. Поэтому, покупать квартиру - это как покупать колбасу, только просрочка будет не через неделю, а через 40 лет, но смысл ведь тот же самый - обьект инвестиций временнОй.
Ну лол, а во что тогда вкладывать?
полностью согласен. Когда квартира будет приносить хотя бы 7% годовых, тогда и можно будет задуматься
Со статьей согласен. Но если я куплю квартиру в ипотеку и буду тратить свое время на её сдачу, я смогу примерно через 30 лет получить пасивный заработок от сдачи квартиры + капитал её стоимости
кстати, это частое заблуждение - взять квартиру в ипотеку, чтобы сдавать, а эти деньги пускать на оплату ипотеки.
Если взять банально эксельку и калькулятор ипотеки на каком-либо сайте и составить небольшой расчет, то станет видно, что вы таким образом потратите больше, чем если бы эти 30 лет просто копили на счету или под матрасом. Вы так прокормите только банкира. А суть в 2 случаях одна и та же - квартиры у вас нет (вы ей не можете пользоваться), но в первом случае вы отдаёте еще свои деньги, а во втором нет. И через 30 лет сможете купить 2 таких же квартиры на накопленные
только через 30 лет придет очередная ренновация и все снесет
В СПб и Мск не сможете. Аренда до двух раз ниже платежа по ипотеке
Комментарий недоступен
Автор или глупец, или подлец. Сравнивать долларовую цену квартиры с рублевыми вкладами абсурдно. На графиках отчётливо виден рост с 2000-го к 2021-му году. Любая инвестиция может расти и падать, вопрос только когда покупать, а когда продавать. Ни слова про инфляцию. Обходите стороной таких консультантов, даже если вы с ним учитесь в одном классе!
вклад под 0,5% в долларах всё решит)
А если бы вы прочитали внимательнее, я написал, что В ДОЛЛАРАХ под матрасом было бы выгоднее, чем в квартире. А если прибавить еще к матрасу полпроцента, станет ещё выгоднее. И где я противоречу вашим словам?
таких ситуаций как в начале 2000-х больше не будет
Илья - тупица
Надули такой пузырь, что людям едва ли возможно вообще купить без ипотеки жилье, да даже с ней.
Лучше бы золото просто покупали.
так хотели же, чтобы проценты как в европе были. распишитесь, получите. только никто не смотрел видимо на цены в европе.
Что, тоже не успели купить? :)
этот еще не предел, в швеции, емнип, сроки ипотеки в разы длиннее наших. Глядишь и у нас появятся на 35-50 лет, а то и такие чтоб детям еще досталось :)
Имхо. Если покупать сейчас квартиру в спальных районах, то арендный бизнес для физических лиц скорее всего будет с отрицательной доходностью.
Т.к. многие не учитыват
- налоговые платежи на квартиры
- страхование гражданской ответственности и собственно жилья
- 13% с арендных платежей
- износ бытовой техники, мебели и сантехники
- простой жилья
- стоимость текущего ремонта и уборки
- расходы на обслуживание (поверка счётчиков и т.п.)
Есть еще риски задержкой и неуплаты аренды, штрафов при жалобах соседей
Все вышеуказанное не делает доходность отрицательной, т.к. платежи - копейки.
штрафов при жалобах соседейНалоговые платежи - гроши (пара тысяч в год). Поверка делается раз в 4 - 6 лет и стоит страшные 700 рублей.
Это вообще просто выдуманная шляпа.
Элитное жилье и жильё в центре ещё менее доходное, считал тоже.
Комментарий недоступен
А почему вы цены на квартиру считаете в долларах, а банковский вклад в рублях делаете и считаете проценты по вкладам в рублях?
Сравните тогда все цены в долларах: цена квартиры, стоимость аренды, проценты по вкладам, рост цен на квартиры.
Кстати, ни в одном расчете не вижу рост цен на аренду, а они растут (в рублях) вместе с ценой за кв. метр.
Потому что процент по вкладу в валюте ничтожен. Вам правда интересно считать 0,5%? Мне нет, и от этого не изменится ничего
Кратко отрезюмирую:
Недвижимость, как хеджевый инструмент инвестиции несмотря на все недостатки имеет право жить. Вопрос только в том, насколько стабильно правовое и финансовое поле. Если финансовое поле - это, в большей степени непредсказуемый риск, то правовой риск в стране с бешеным принтером беспрецедентный.
Увеличение налога на недвижимость? Налог на наследство? Усиление контроля за налоговой нагрузкой с прибыли от сдачи? Любой из этих первых пришедших в голову факторов влияет на доходность и стоимость инструмента.
Почему-то никто не упомянул, что в РФ налоговая льгота на продажу недвижимости действует только 1 раз в 3(?) года. Т.е. имея 5 квартир, потери при ликвидации всех ассетов одновременно огромные.
Вкладываться в недвижимость можно только на стабильных рынках, где правовая система касательно недвижимости не менялась хотя бы последние лет 100.
К тому же, используя только недвижимость как инструмент, объемы прибыли недостаточны для успешного реинвестирования, прийдется комбинировать как ни крути.
И ещё страховку забыл. Ибо всегда есть шанс что сосед затопит. Или пожар там
Для каждого объекта недвижимости срок считается отдельно.
Хз, мы отжали 2.4 млн и купили квартиру в курортной зоне КМВ, 1.8млн квартира (дом 2014 года, 10 минут до парка, приличный дом, норм территория) ремонт сел хз во сколько но походу в 700+к. Сделали как пол себя, частично сами строили, возили и всё такое. Сдаём через Букинг (-15% комиссия) + 4% ссаный налог самозанятого + страховка квартиры 5к. В месяц 20к чистыми забираем, заморочек не много, иногда сами убираем иногда клининг вызываем. Будет плохо сами жить будем или продадим, вроде как сейчас все растёт, но хз. Главный + это спокойствие. Я спокоен, много не морочусь и получаю лишние 20к в месяц, даже гордо скажу стабильно (на удивление). Дело в приоритетах и хотелках. Параллельно бизнес, торговля, в одном магазине оборот в этом месяце 1.6млн, второй только открыли 330к. И честно я бы взял ещё 2кв желательно прям в этом же доме (ах мечты) и всё а с магазами башка пухнет- геморр не сопоставим с доходом, зато знакомых много))
😂 ну здорово))
Кейс конечно интересный, если не учитывать некоторые "особенности" региона КМВ, до Дагестана с Чечней конечно далеко, но есть что-то похожее. Никита, а вы сами оттуда родом, а живете тоже там?
Можно подробнее про локацию покупки квартиры? Тоже присматриваюсь к КМВ
Какие люди все-таки странные. Все давно посчитано. Долгосрочная аренда квартиры не является инвестиционно привлекательным действием (за исключением сильной просадки цены квартиры, либо резкого роста аренды). Покупка жилой недвижимости, кроме собственного пользования - это всего лишь неполный хедж от инфляции. У многих, кстати, такая цель - и это нормально. Особенно, если квартиру хочешь потом детям отдать. Нужна доходность? Тогда надо идти туда, где она исторически выше - или фондовый рынок, или недвижимость коммерческая, или посуточная сдача. Case closed. Что еще обсуждать? Хочется купить - покупайте. Хочется заработать выше инфляции, фондового рынка, коммерческой недвижимости - в долгосроке невозможно, только на коротких отрезках. Зачем друг друго что-то доказывать? Это никак не меняет факты.
судя по комментариям, многие убедены в том, что жилой бетон лучше защищен, чем набор различных бумаг, потому что "можно пощупать и ничего не случится", но, к сожалению, дозодность никто считать не хочет
не постить чушь
если вы не обладаете источником дохода - то это единственный способ получить какой то профит
в долгосрочной перспективе покупают уже по другим критериям. где помимо сдачи скорее влияет рост цены квартиры в дальнейшем - например за счет постройки метро
единственный - это если квартира уже есть, а продавать не хотите.
во всех остальных случаях - вклад или ОФЗ из безопасных, или див. акции голубых фишек для тех, кто более рискованный и деньги не будут нужны через пару лет. Но если человек покупает квартиру, он точно не рассчитывает, что вернет деньги через пару лет.
А насчёт метро - в медведково сколько людей купили квартиру "под метро"? А по факту уже не купишь - как только появляются слухи о метро в районе, цены СРАЗУ повышаются
Метро чисто физически не везде возможно построить, а где-то его не будет примерно никогда. Если посмотреть в другие города, не только город-государство Moscowia
Тот кто мечтает сдавать квартиру в старости, просто никогда квартиру не сдавал.
Это сплошной геморрой.
Сейчас вроде отдельные сервисы уже есть для этого - типо "ПИК Аренда". Сам не знаю, не пользовался, но по-идее они на себя как минимум часть геморроя берут)
Большинству все-таки везет. Треш-истории просто на слуху, а о многократно бОльшем проценте успешных сдач никто не кричит (т.к. вчерную сдают)))
В первой половине статьи считаем в рублях, во второй половине в долларах.
Автор, не могли бы вы нормально посчитать доходность со сдачи квартиры плюс доходность с роста цен на недвижимость в рублях?
И сравнить получившиеся значения со вкладами в рублях.
Либо то же самое посчитать в долларах, и сравнить со вкладами в долларах.
Не обижайтесь, просто получается что статья ничего не говорит вообще((
Я сам считал, мне интересно сравнить свои расчеты с вашими. (Правда я сравнивал покупку кварциты в ипотеку с арендой квартиры плюс вклады в ценные бумаги)
П.с.я на вашем долларовом графике увидел рост цен на недвижимость - 400% в долларах за 20 лет. А вы говорите реальная стоимость не изменилась;)
Так, примера ради. Недавно считал что и как с жильем что снимаю я.
Хозяин купил квартиру 5 лет назад.
Киев, 2 комнаты = 50к$ + 20к$ в ремонт (по его словам).
Я же плачу 450$ месяц. Живу там 3 года.
1. За 3 года я ему занес 16,2к$
2.Сейчас квартира (без ремонта) в этом же районе +- 65к$. 20к$ с ремонта не берем, так как обои никому не нужны, но новая проводка и все трубы/батареи и тд. подымут цену на + 5к$ минимум.
Итого, стоимость квартиры = 70к$
"Дивидендов" только за 3 года 16к$ = 8% годовых в $
Где я считаю в долларах?🤔 Про доллары единственные слова, что на самом деле стоимость квартиры не растет в долларах и выгоднее просто доллары чем квартира, так как доллар один из популярных методов сбережения у нас. Все остальные расчеты доходности в рублях
Правда я сравнивал покупку кварциты в ипотеку с арендой квартиры плюс вклады в ценные бумагиУ меня такая же заметка есть, пока тут не публиковал)))
на вашем долларовом графике увидел рост цен на недвижимость - 400% в долларах за 20 лет. А вы говорите реальная стоимость не изменилась;)Я вам скажу больше - если я прикреплю график от 1990 года, то там доходность ещё выше будет. Но вы же не будете утверждать, что если за последние 15 лет цена падала, но вот за 20 она же выроста, значит стоимость квартиры растет?
Обожаю такие статьи. Вот моя история.
1. Первую квартиру успели взять за 3,5 + 1 лям ремонт, сдаем за 38 + счетчики. За 3 года квартира выросла в цене с 3,5 до 6-6,5. Это МО прям по МКАДу, 38 квм. Первоначальный взнос был около 1,5 по 7% ипотеки. Закрыли через 2 года досрочно (доходы + продали кое-что).
2. Вторую успели взять удачно в районе ТТК в очень крутом доме бизнес класса за 5 + лям в ремонт (оч хороший ремонт получился), сдавали за 60!! + счетчики. За 2 года стоимость выросла до 9! - а теперь сюрприз = квадратура 28 квм, епта.
3. Третью взяли за 3,8 на уровне котлована прям на МКАД, первый взнос 1 лям, ипотека в районе 6%, гасим досрочно, остался лям. Квартира должна сдаться в феврале + готовим лям на ремонт (вайт бока взяли). А теперь сюрприз #2: дом еще не сдался, но оставшиеся квартиры продают уже за 5,6. 34 квм. Будем сдавать за 35-40.
Очень грубо, только на росте квартир мы заработали больше 10 лямов + живой кеш флоу, который гасит третью ипотеку.
Ну и мы с женой тухлые, риски, акции, сберегательные счета в Сбербанке - это все нас пугает. Мы третью квартиру взяли тк испугались, что на руках миллион.
4. Еще квартиру купили в районе мкад в мо за 9,2 с шикарным ремонтом 85 квм, ипотека 7,3%, но перв взнос был почти 7 лямов. Она с 9,2 сейчас выросла до 10-11 где-то (но это голые, у меня с ремонтом).
На старте (перед пунктом 1, кроме 4) у нас было около 6 лямов в другой недвижеке + суммарный доход по 200 тр в месяц.
Вроде как в долларах цена на квартиры не выросла) а в рублях норм.
И еще, чисто мое ощущение, если вы этим хотели заняться - вы опоздали. Ипотека поперла вверх, а народ нищает. Надо подождать 1-2-3 года, посмотреть, что за движ будет. Если или ипотека или стоимость квартир упадет - можно заходить, а сейчас пик - заходить поздно.
Мне этот способ инвестирования очень нравится. И еще - ремонт очень много значит, много людей, кто готов переплачивать аренду за ремонт хороший.
Так есть и люди, которые на бирже показывают доходность в 300% три года подряд. Это разве доказывает, что каждому встречному-поперечному выгодно играть на бирже? :)
Есть и истории людей, которые в лотерею выиграли.
Помимо вашей истории, есть истории людей, купивших квартиру на Донбассе, людей, тоже купивших квартиру "на котловане", вот только её не получивших (обманутые дольщики), и так далее.
Плюс считайте свою прибыльность в долларах относительно инфляции, а не просто "ооо, цена выросла с 9 млн до 10 млн".
История супер, тгда это работало)
И еще, чисто мое ощущение, если вы этим хотели заняться - вы опоздали.Статья как раз про это, и для тех, кто думает брать сейчас, а не потому что это невыгодный бизнес вообще)
Комментарий недоступен
1 вариант уже не работает - это работало, когда на этапе котлована квартиры продавали дешевле. Сейчас из-за финансирования стройки через эскроу-счета уже не получится сильно дешевле взять на этапе застройки.
2 вариант требует специфических знаний, умений и времени... Это надо любить бегать по инстанциям, чтобы зарабатывать с этого)
Рабочий вариант. В Самаре по такой схеме на вторичке примерно двести тысяч с квартиры за миллион.
1. Схема работала только при безумном росте 2020го. Сейчас ипотеку подрезали, такие "инвесторы" пытаются выйти, создавая навес друг другу и самому застрою, охреневая все вместе от ситуации)) Трэш с занижением стоимости - доп.проблема в поиске доверчивого буратины, что с учетом ипотеки у этого буратины может быть еще сложнее
Налог с продажи квартиры 13%, чтобы его не платить - нужно владеть квартирой 3 года и это действует для одной квартиры. Вы планируете на своей хитрой схеме зарабатывать 1 миллион за 3 года? ))
Ведь налог будет считаться от всей стоимости квартиры и ваш миллион легко уйдет в ноль или минус этим налогом.
Тут все таки много некорректных сравнений.
То есть если сравниваем с процентами по рублевому вкладу, то тогда нужно учитывать и рост стоимости в рублях. "Что было бы если бы я вложил 5 миллионов в 2011 в банк и в квартиру (которая сейчас стоит 9)".
А если в долларах, то нужно также учитывать сколько бы денег от сдачи я бы получил, а не только изменение ее стоимости в долларах.
И по поводу долларов основной вопрос - а какие инструменты в долларах дают такую доходность при таких рисках на длинном периоде? Я бы с удовольствием куда-нибудь вложил доллары под 3.7%, но чот в облигациях и прочих низкорисковых активах ставки совсем скучные.
Теоретически можно было бы вложиться в рублевые облигации и валютные фьючерсы чтобы по фиксированной цене купить валюту, но это достаточно геморройный вариант.
И еще момент - по поводу долларов. Понятно что риск есть всегда, но текущий курс национальной валюты явно дисконтирован с учетом всяких санкций и неприемлемой для запада внешней политики РФ. Соответственно, в долгосроке (на горизонте десяти лет) есть возможность и окончания этого дисконта.
И конечно, было бы интересно сравнение с альтернативными и сопоставимыми по риску инструментами - облигациями, какими-нибудь портфелями ETF, и так далее. А то задним то числом понятно что надо было биткоин брать "на все", но сейчас то как-то не хочется )
Несколько выше давал подсчёт с 1997.
Средняя ставка в рублях 11.34% в год.
В переводе на валюту получилось 0.4%.
Если бы депозиты считал в валюте было бы лучше, но мне уже было лень.
Рост цены недвижимости можете оценить сами.
Еврооблигации, риск выше, но низкий все же
Вот только депозит страхуется до суммы в 5-7 000$ (плюс минус). А это значит, что при закрытии банка вам вернут сумму до указанной величины, при этом в рублях на момент закрытия банка.
Досрочно погасить депозит можно, но лишишься процентов.
Квартиру же можно продать, причем даже с квартирантами, не ущемляя их прав. Так что да, инструменты для всех разные
Если разложить в 10 банков свои деньги, то можно и 100% назад получить в случае чего. Хоть в Липецкстроймежбанк вкладывай, главное, чтобы в АСВ состоял.
Думаете, что продать квартиру это равно по времени прийти в банк и закрыть вклад?) Если вам срочно деньги понадобятся вы не просто недополучите проценты, но еще и скидку на квартиру дадите за срочность. А если не срочно, то можно подождать, пока у арендаторов договор истечет и продавать.
И отдельно: с задержкой в 2 недели, что при пиздеце (галопирующей инфляции) может быть очень ощутимо
Вот только при продаже инвестиционной квартиры с большой вероятностью придётся заплатить 13% НДФЛ с разницы в цене
На самом деле для большей эффектности стоило бы привести расчёт доходов по депозитам с того же 2000-го года.
Ибо стартовый взлёт цен на недвижимость в Москве был обусловлен, в частности, и выравниванием с мировыми рынками.
Технически, если Россия сейчас уйдёт в изоляцию а-ля Северная Корея лет на 20, то можно было бы получить неплохой рост капитала при условии инвестиций в изоляции и последующем открытии рынка.
Одна беда - нет никаких гарантий что обратный процесс пройдёт быстро и безболезненно.
Безусловно, но по мне - брать в расчёт бородатые года, к тому же рост которых был обусловлен тем, что страна обнулилась - не стоит. К рассчетам следует брать во внимание максимально близкие (5-10 лет) и максимально похожие по экономической и политической ситуации
Спасибо! Не думал про еврооблигации отечественных компаний, они действительно вынуждены занимать по высоким ставкам
Может быть Мой ̶Ф̶и̶н̶а̶н̶с̶о̶в̶ы̶й̶ ̶к̶о̶н̶с̶у̶л̶ь̶т̶а̶н̶т̶ герой перед консультированием все таки ознакомится с общепринятыми показателями оценки инвестиционных идей, таких как IRR или NPV например. Или всё консультирование заключается в загоне хомячков в equity и страстном вопле HODL! наблюдая за растворяющемся в небытие депо?
🤔 вы, кажется, меня с кем-то путаете...
Я не то что загон, я даже намека не вижу. Сухие цифры по рынку недвижимости. Или вас что-то смущает?
А касательно показателей оценки - не всё нужно предавать оценке этих показателей. Это вы мне предлагаете ознакомиться?😄
Они преимущественно используются на предприятиях при расчёте и принятии инвестиционного проекта, предусматривающего различные денежные потоки каждый год. Для расчета доходности с квартиры они ничего не дадут.
А если я хочу купить редкие монетки, чтобы из потом продать дороже, мне тоже надо ирр с чдп рассчитывать?😄😄😄😄😄
Осталось найти 12.000.000 наличных и думать что с ними делать! Спасибо! Все правильно!
Да, удачи в поисках😉
Цифры могут очень варьироваться, по доходности в том числе. Если взять и более грамотно выбрать объекты для сдачи, то купив сейчас студию у пика за 5,5-6 миллионов будет она сдаваться за 30-35 тысяч также, после сдачи дома. Квартиру за 12 миллионов можно сдавать за 60-70 тысяч. Конечно, если это новострой или нормальный ремонт в старом фонде
Цена не основной показатель, важнее местоположение и площадь. У кого-то квартира стоит 12 млн, но сдается она за 35-40, в Москве
Комментарий удален модератором
При таком раскладе супер)
если недвига не растет в цене, то это 5% годовых. оно надо?
с 2010 по 2019 год худшая инвестиция, особенно если риски учитывать
Так же задавался данным видом инвестирования. Но в моем городе цифры ещё более печальны и в то время были на уровне валютных депозитов. Сейчас конечно депозиты в районе 0, аренда выгодней, но как то инвестировать не захотелось
Все кому надо под сдачу, уже купили квартиры до подорожания. И там математика (я про доходность) другая. Сейчас они ,пока вы думаете о покупке, продают объекты недвижимости как раз. И второе, в различных регионах математика разная. Можно на этапе котлована сразу делать из полноценной однушки – евродвушку и сдавать. В-общем, в недвиге заработать можно, стало сложнее, но явно доходные идеи не с примеров на Авито начинаются.
Если сейчас никто не покупает, то кому продают те, кто купил до подорожания?🤔🤔🤔 А математика почти та же была. На 1-1.5 процентных пункта выгода была больше, опять же не учитывая ремонт, простой, страховки и налоги.
На котловане сейчас особо разницы в цене нет после введения эскроу счетов
Поблагодарю автора, что указал на стоимость недвижимости в долларах, и отрицательную доходность этой недвижимости в долларовом эквиваленте.
Добавлю немного цифр про квартиру, с которой сам имею дело. Квартира в самом обычном городе, областном центре. Нашёл буквально соседнюю квартиру того же метража на циане, 4750000. Я ожидал, что стоит от 4.5 до 5 миллионов, и это полностью подтверждает. Окей. Квартира последние 4 года сдавалась по 21000 в месяц. Средняя коммуналка за год выходит чуть больше 3000, округлим и получаем 18000 рублей в месяц, что равняется 4.5% годовых от стоимости. Чуть выгоднее чем в Москве, но всё равно ниже обычного вклада в банке.
Сравнивать с кредитами нет смысла. Они всё же в рублях, а рубли имеют склонность падать периодически. Можно легко забрать меньше чем вкладывал по итогам года.
Акции-да, при такой сумме уже смогут более менее существенно увеличивать твою личную "капитализацию" если просто раскидать по нескольким крупным компаниям.
Было просчитано тоже мною. По итогу проданы 2 трёхкомнатные квартиры, деньги вложены в акции/облигации/кэш.
Из плюсов: не надо общаться с квартиросъемщиками.
Спасибо большое, коротко, ясно и предельно ясно!
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
+ раз в два года надо делать ремонт на 600к
Итого доходность 0.9% годовых
Ну такое (:
да, это без учета налогов, коммуналки, простоев и т.п.
Ну на 600к в однушке нечего делать раз в 2 года) Я тут ремонт делал (комната 18м) - полностью комнату вынесли вместе с полом. Равняли пол, стены, обои, ламинат и т.д. Итого 70 тысяч. Если на 45м в примере разложить, то получится 175к.
Нет смысла раз в 2 года менять плитку в ванной и сантехнику, менять мебель и технику. А косметический ремонт не 600 выйдет. Но всё равно доходность мизер.
Бестолковое вложение денег, естественно приведет к вашим описанным никчемным результатам. Не зная броду, зачем морочить людям голову? Прежде чем покупать квартиру, нужно поучиться.
Интересно Ваше мнение на счёт ситуации, если у вас есть деньги только на первоначальный взнос, а затем ваши арендаторы гасят ипотеку, и в итоге копят вам деньги равные стоимости вашей квартиры. Если мы говорим про регионы там можно в 2016 было купить квартиру за 1,5 млн. и сдавать ее за 10 тысяч в месяц. Например, 1 млн. ипотеки можно было бы покрыть арендой.
Уже там выше ответил, но повторюсь: это частое заблуждение - взять квартиру в ипотеку, чтобы сдавать, а эти деньги пускать на оплату ипотеки.
Если взять банально эксельку и калькулятор ипотеки на каком-либо сайте и составить небольшой расчет, то станет видно, что вы таким образом потратите больше, чем если бы эти 30 лет просто копили на счету или под матрасом. Вы так прокормите только банкира. А суть в 2 случаях одна и та же - квартиры у вас нет (вы ей не можете пользоваться), но в первом случае вы отдаёте еще свои деньги, а во втором нет. И через 30 лет сможете купить 2 таких же квартиры на накопленные
Насчёт кв за 1,500 и 10к аренду, то очень неплохой вариант, можно было брать. А сейчас там как?
Какие ваши мысли?
посуточно. в три раза больше прибыль, хотя зависит от региона
Сейчас бы делать выводы об инвестициях в квартиры по городу с дичайшим дисбалансом стоимости квадратного метра жилой недвижимости и доходов среднего квартиросъемщика.
В городах-миллионниках однушка сдается в среднем за 10-15 т.р., двушка за 20-25 т.р. При цене до 2,5 млн за однушку и до 4 млн за двушку. И вот доходность получается уже не 3,7%, а 7,5%.
Когда я анализировал, я смотрел разные города и везде было +- так же. Пришлите конкретные примеры, пожалуйста
Чтобы однушка в Москве обесценилась как в Донецке, Россия должна напасть на США. 😲
Украина не нападала на США, кажется))
Во-вторых, есть риск, что через несколько лет в результате промывания мозгов к власти в результате силы придут всякие гульфикфюрреры и Россия резко просядет по экономике. Сколько будет стоить квартиру в Москве? И сколько она будет окупаться?
Если вы не согласны, приведите пример, когда в современном мире силовой задавит власти привел к качественному развитию страны
Не совсем поняла, зачем считать проценты. Они показывают не доходность, а сколько процентов за год окупили.
Лучше посчитать, за сколько лет окупится квартира. Первая: 9000000/336000=27 лет. По истечении этого срока мы уже будем в плюсе. Но квартира же не только для этого покупается. Сегодня мы её сдаём в аренду, но через n лет перейдёт к детям. Будет, что им оставить после себя.
Немного не верная логика у автора,не нужно забывать что сумма 9 млн к примеру не застрахована в банке если положить на вклад,в случае дефолта или деноминации даже если и будет там миллион застрахованный лежать ,не факт что вернут.
Вы должно быть не слышали о том как сгорели вклады у людей в 90х.И вернули копейки .
Так что альтернативе недвижимости нет.
А если говорить о инфляции то сдача приносит доход ежемесячный, на который можно жить и который не нужно считать сколько годовых в месяц .
Это тоже самое что зарплату считать что она не выгодная т.к цены растут быстрее чем рост з.п
простите, а когда в банке вам говорят, что вы получите через год 1000 рублей со своих 20 000 рублей, это не значит, что ваша доходность составляет 5% годовых?
Или вы 1000 делите на 20 000 и узнаёте, через сколько окупится ваш вклад?
кстати, срок окупаемости прямо пропорционален % доходности. Можете пересчитать
Вот, специально для вас нашёл такую простую формулу, которую в школе проходят https://journal.open-broker.ru/investments/chto-takoe-dohodnost/
А почему не рассматривается вариант инвестиций в зарубежную недвижимость?
Потому что люди, которые хотят купить квартиру и сдавать её, в 99% случаев думают про квартиру в России. Заметка про инвестирование 12 миллионов в недвижимость Чикаго была бы крайне не валидна))
Еще варианты "пассивного" заработка.
Купить гараж в Москвабаде за 300к ₽ и сдавать за 5к ₽ в месяц. 20% годовых. Возврат инвестиций в течении 5 лет, дальше чистая прибыль.
Майнинг-ферма. 300к ₽ вложения, прибыль 30к ₽ в месяц. Доходность > 100% годовых. Срок окупаемости железа для майнинга около 7-8 месяцев, дальше чистая прибыль. Даже если ваше железо никому не удастся потом продать, вы все равно останетесь в плюсе уже через год.
Но нужно место, где установить железо, т.к. дома эту шумящую гадость держать невозможно.
Гараж в Москве за 300 000 р. Давно нет таких цен. 1500 тыр и выше.
ТС, не спорьте с людьми в комментариях, пусть они и дальше считают вас инфоциганом и ждут, что рынок рухнет навсегда, при этом продолжая пить колу, печатать в ворде, стирать тайдом и играть в гта))) кто услышал, тот услышал, кто понял, тот понял
:) спасибо!
Немного не верная логика у автора,не нужно забывать что сумма 9 млн к примеру не застрахована в банке если положить на вклад,в случае дефолта или деноминации даже если и будет там миллион застрахованный лежать ,не факт что вернут.
Вы должно быть не слышали о том как сгорели вклады у людей в 90х.И вернули копейки .
Так что альтернативе недвижимости нет.
А если говорить о инфляции то сдача приносит доход ежемесячный, на который можно жить и который не нужно считать сколько годовых в месяц .
Это тоже самое что зарплату считать что она не выгодная т.к цены растут быстрее чем рост з.п
Автор абсолютно прав и думаю люди это понимают, но думаю автор не учитывает доверия населения банкам! Нет доверия к финансовой системы рф, поэтому люди думаю, лучше зарою в бетон и буду спать спокойно, чем вложу в депозит и буду чуть больше зарабатывать. Печаль(
А недоверие на чем основывается? На одном единственном случае, когда был полнейший п-ц, когда перестало существовать государство, когда на улицах пропадали люди за долг в 1000 рублей?
Во всем остальном - АСВ прекрасно работает. Если есть много денег и хочешь положить в банк - берешь любые 10 банков, которые с АСВ работают и вкладываешь свои 14 млн. Больше денег - больше банков. Вон кто-то в этой ветке писал, что у него в 6 банках лежат и где-то уже сталкивался с АСВ, всё выплатили
Зачем считать цену квартиры в долларах, если ты получаешь ЗП в рублях - непонятно. Те, кто купили квартиры в Москве на накопленные деньги в 2005-2006 за 3 миллиона, сейчас могут её продать за 10 (если захотят), и продолжат её сдавать за 35-40к. И они эту квартиру давно уже окупили. В итоге у них квартира, которая выросла в цене минимум в 3 раза (и которая не будет падать), и продолжают получать прибыль за аренду. А если захотят - заселят в квартиры своих детей.
Ну а вы продолжайте дальше думать, что покупка квартиры нужна для некоего заработка. Нет, квартира в Москве - самый надежный способ сохранить то, что накоплено.
я указал в долларах лишь для того, чтобы показать что мозго-ка с "купить, оформить, зарегистрировать, сдавать, платить налоги, платить страховку, ждать квартирантов, платить риелтору или самому время тратить" стоит ровно столько же, сколько пойти в обменник и просто поменять.
Я сам против повального рассчётов чего-то в России в долларах. Но этот расчет был именно нацелен на то, что написано в 1 части комментария
Статья ни о чем.
Банковский вклад НЕ защитит деньги от инфляции, а недвижимость защитит. У нас инфляция в стране 4-12% в год.
Стоимость аренды квартиры, с учетом инфляции, будет дорожать год от года. Через 10 лет то, что сейчас сдается за 30к будет сдаваться за 50к.
В общем, такой себе финансовый консультант.
Но я сошлашусь с тем, что сдача квартиры в аренду в мск - не лучшая идея. В регионах можно, ради примера, купить за 1.5кк и сдавать за 10к. Уже совсем другое процентное соотношение.
И как же?) Если в банке 5%, а кв 3,5%
Стоимость аренды квартиры, с учетом инфляции, будет дорожать год от года.стоимость аренды уже 10 лет практически не увеличивается. А стоимость кв выросла. Доходность падает стремительно
Выгоднее покупать квартиру под сдачу в провинции. Это дешевле Москвы в 4-5 раз за квартиру, аренда же меньше в 1,5-2 раза. Это все грубо, но условно за 2 млн купив квартиру почти в центре, можно сдавать её за 18-20 тыс.
А если для покупки использовать материнский капитал, то еще минус 500 тыс расходов.
Уже не выгодно, раньше было да, а сейчас везде одинаково
Ох уж эта секта виртуальных денег. Квартиру хоть не арестуют по надуманным причинам.
Ещё раз повторю - расскажите это инвесторам, которые в 2013 году инвестировали в перспективную жилую и коммерческую недвижимость Донецка.
Комментарий недоступен
Да, это гораздо выгоднее, но у нас люди держатся за квартиру всеми конечностями. Одно дело не купить, а другое дело продать ))
Ну или всё таки, если через 5 лет ребенок вырастет и надо будет ему дарить кв, то смысла нет на эти 5 лет перекладываться
Комментарий удален модератором
Только ленивый не разобрал уже эту инвест идею. Любому адекватному человеку уже давно все ясно.
Судя по комментариям есть и адепты таких инвестиций🤷🏼♂️🤷🏼♂️
Отличная статья!
Надо сохранить ссылку в закладках и потом показывать ленивым стартаперам во время дискуссий "долгими зимними вечерами".
Автору - респект и уважуха!
Пиши ещё ! (с)
Благодарю🤭
Комментарий удален модератором
Комментарий недоступен
рассмотрю как-нибуьд. Согласен, ком.недвижка гораздо благоприятнее сейчас
Ипотека не коммерческую физ лицам не дается, ставка на потреб кредит от 14%
Обеспечение кредита на 15 млн где взять?
Допустим купили как жилую в ипотеку. Перевод в коммерческую? Как вы собираетесь это сделать?
Имущество в залоге у банка - это раз.
И два - для перевода требуется подать заявление о переводе назначения, его технический план, согласовать перепланировку (установку нового входа) и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Я думаю это практически не реально.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c
Купили подешевле на стадии строительства. От 3 до 5 лет деньги заморожены.
Т.к. сначала достроить и сдать дом, потом ремонт, регистрация, поиск бизнеса под свою недвижку. Одни расходы короче.
Смело отнимаем минимум 3 года в минус от будущей доходности.
Налоговая ставка на коммерческую 2% от стоимости.
Право собственности зарегистрировано - плати.
В больших городах кадастровая стоимость равна или даже превышает рыночную.
Т.е. с 3-ки с оценкой 15 млн нужно заплати налогов в год под 300 000 только за имущество.
- Коммуналка на коммерческую дороже на 50-100% от жилой,
- налоги с арендных платежей минимум 6% и это ИП открывать нужно.
А ИП бухгалтерию вести должен. Т.е. услуги бухгалтера, иначе ИФНС за "жопу" возьмет рано или поздно. И выкатит "недетские" штрафы.
-Страховка на коммерческую 1% в год от рыночной стоимости
- Существенные вложения в текущий ремонт и обслуживание.
Риски задержек платежей и банкротства съемщиков. Затем выбивание долгов по судам.
На горизонте в 10-20 лет ,со всеми реальными затратами, упущенной выгодой от банкротов, штрафами от МЧС и ИФНС, хорошо если итоговая доходность будет 5-6% годовых.
Вообщем коммерческая - это утопия для 99,9%
Кейс https://vc.ru/finance/238578-investicii-v-odnushki-v-rf-itogi-10-let
"Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала"
В валюте убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет.
Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит около нулевая доходность
Комментарий удален модератором
Да, давно считал, в моем Томске окупить покупку квартиры получится только лет через 10, если не делать ремонт, платить налоги и постоянно будет кто-то жить.
Очень низкая маржинальность "бизнеса", только если квартира досталась бесплатно имеет резон.
Именно)
Комментарий удален модератором
Сравниваем доходность сдачи (не роста цены!) на квартиру с доходностью по рублевым вкладам, а потом рост цен с долларами.
Кажется, тут закралась ошибка)
ошибки нет - сначала сравнивается доходность от сдачи со вкладами, верно, а рост цен на квартиры с долларами сравнивается для того, чтобы ответить всем, кто говорит "цена квартиры всегда растёт! Я продам её через 10 лет в 30 раз дороже! И все эти маленькие проценты перекроются!"
Нет, не перекроются.
Абсолютно неадекватная картинка.
Берём более ликвидное жильё и инвестируем на скидках.
Например, ЖК Лайнер, аренда двушки 80-90, берём среднее 85К.
Цена покупки была 6900, ремонт еще 1100, итого 8000.
Сколько процентов? 12.75.
Подорожала до 15, итого доходность х2 с 2018 года, когда мы купили.
простите, а это в каком году можно было в лайнере купить двушку за 6900?
Автору желаю освоить калькулятор получше, и считать полную доходность.
Квартира - это актив, который растет неспеша(скромнее, чем инфляция) в цене, а так же платит ежемесячные дивиденды.
Пишите нормальную статью, и возвращайтесь к нам.
Вам, в свою очередь, желаю получше освоить учебники по чтению, потому что читаете, видимо, через строчку:
в статье написано, что доход от сдачи и последующей продажи будет +- как от долларов под матрасом. Если хотите ежемесячные дивиденды, отнесите в банк под 0,5% и тогда доходность просто от вклада будет ещё выше.
Возьмите свой освоенный калькулятор, почитайте и возвращайтесь
Немного не верная логика у автора,не нужно забывать что сумма 9 млн к примеру не застрахована в банке если положить на вклад,в случае дефолта или деноминации даже если и будет там миллион застрахованный лежать ,не факт что вернут.
Вы должно быть не слышали о том как сгорели вклады у людей в 90х.И вернули копейки .
Так что альтернативе недвижимости нет.
А если говорить о инфляции то сдача приносит доход ежемесячный, на который можно жить и который не нужно считать сколько годовых в месяц .
Это тоже самое что зарплату считать что она не выгодная т.к цены растут быстрее чем рост з.п
вы решили четыре раза написать одно и то же?) тогда ищите ответ в других ветках, куда я вам ответил
Статья заказная ,чтоб ложили деньги на вклады.
ахаххахахахахахахаххахаххахахаха я бы не отказался от такого заказа, хотя бы полпроцентика от всех вкладов, которые будут после моей статьи
Обычно после этих уебанских статей про квартиры, советуют через своих брокеров купить акций.... *рукалицо
Эх, вот бы мне своего брокера)
На графике видно, что она упала в 2008 году во время кризиса, а дальше до ～2014, наоборот, росла.
Если она сначала упала, то потом она не росла, а восстанавливалась. Росла она для тех, кто купил после падения.
Автор, может про что-то более насущное и посложнее, типа вложений в коммерческую или покупки с торгов? То, что жильё до роста цен приносило 3-5% годовых, а сейчас ещё меньше, это много лет как старо и общеизвестно, и ничего принципиально не изменилось.
Хотя бы про апарты написал.
вообще в планах есть на ком.недвижку обзор сделать, но эта вышла первой, так как это самый популярный вариант инв. в нелвижимость у нас
Комментарий удален модератором
Ангажированный в определенную сторону текст.
1) По (своему) факту - квартира стоимостью 7млн сдается за 35тр + счетчики. т.е. прим 5% годовых и это как раз норма. Пример: стоимость 9млн и аренда 32 тр - это был временный перекос когда цены аренды еще не успели подрасти за ценой недвижки или такой выбор автора ... Сейчас кв за 9млн сдается за 40-45 тр + счетчики.
2)Автор забыл упомянуть 1е правило финансового менеджера - Обеспечить сохранность капитала , а потом его доходность !
3) Капитал в рублях ОБЕСЦЕНИВАЕТСЯ за 10 лет несмотря на более высокие %% доходности. на 9млн гарантий возврата не будет .. или придется крутиться дробить на 7 депозитов
4) а если в долларах , то кроме вложения в ценные бумаги (конечно с помощью такого фин.консультанта) вариантов нет , но там гарантии сохранности основного капитала - как то хромают
Так что еще раз доказали что нужно смотреть соотношение риск/доходность, а в отрыве ... это разводка и манипуляции
1) можно пруф? я где-то ниже или выше кидал картинку с динамикой цен на аренду в мск за послежние 5 лет - цены не изменились. 5 лет это я максимально далеко нашел, но по сути они не растут уже дет 8-10. Или растут по тысяче в 3 года.
Так что еще раз доказали что нужно смотреть соотношение риск/доходность2) сохранность этого капитала как раз таки и не обеспечивается, если вы его вкладываете в 1 лишь актив. Если недвижка - это 1 из 5 активов в вашем портфеле, то это может иметь смысл
3) в чём проблема поделить, если вам прям уж так хочется в банк? А каким образом вам ГАРАНТИРУЕТСЯ возврат стоиомсти квартиры? Договор какой-то?
4) в чем проблема вложений в ценные бумаги? Или это для вас МММ, пирамиды и прочие Голубковы?
я про это и написал в 2 пункте, что вложить свои единственные 12 млн в бетон - так себе безриск
Проблема статьи в том, что ее писали люди не умеющие в доходную жилую недвижимость. Нет ни одного эксперта, ни одного комментария.
Вот вам простой кейс:
Приобрел я квартиру за 12 млн рублей на этапе котлована в начале осени 2019
Сейчас стоит 20 млн рублей, начинаю заниматься ремонтом, моя очередь сдана еще весной 2021
Через пол года ремонт и наполнения будут завершены, вложений на 3,5 млн
Сдам за 80 тысяч рублей в месяц (ЦАО Москва), продам по истечению пяти лет владения с доходностью выше 20% годовых учитывая налоги и управляющих.
1. сейчас уже вложения на котловане не работают с эскроу счетами,
2. Я вас позжравляю, что вы успели в уходящий поезд)
а статья про инвестиции в жил. недв. в данный момент, а не анализ её в принципе
Говно-инвестиции для лохов застрявших в прошлом веке. :)))
Исходя из ваших же графиков, с 2000 по 2021 год недвижимость выросла в цене с $600 до $3000 за кв.м.
Это дает (3000 / 600) ^ (1/21) = 1,0797, то есть почти 8% годовых в долларах.
Аналогичный расчет в рублях дает 12% годовых.
Если покупать по льготной ипотеке, то получается еще выгоднее, т.к разница в процентах остается вам.
И это БЕЗ учета дохода от сдачи в аренду, который вы оценили в 3.5%.
Итого > 15% годовых против 7% депозита
Конечно, все зависит от точки входа. Те, кто покупал в 2008, нескоро свои вложения отобьют.
ваш последний аргумент как раз и бьет предыдущие - в статье речь про выбор сейчас, а не в принципе доходна или нет недвижка. Сейчас - нет, раньше - да.
а доходность можно и с 1950 года посчитать, еще больше будет:)
Что касается простого обывателя, у которого в загашнике имеется некая сумма денег, которой с лихвой хватит на ликвидную студию или 1-2к, то он непременно выберет вариант вложения средств в кв. С банками и вкладам нас уже обманывали, а с недвигой пока ещё что нет
тогда ждите:)
еще раз напишу - в Донецке инвесторы тоже думали в 2013 году, что регион будет рахвиваться и недвижка попрет. Суть такая, что нельзя в 1 месте всё хранить. Нельзя всё ставить на красное. Необходимо по частям держать в разных активах, чтобы иметь возможность обехопаситься в случае проблем с какием-то из этих активов
Комментарий удален модератором
Вопрос только в рисках. По валютным депозитам ставки маленькие, а держать такую сумму на депозитах в рублях, не боясь, что он может рухнуть, не каждый отважится. Кто-то рискует, кто-то предпочитает менее доходное вложение, но с меньшими рисками. Плюс вопрос выбора стабильного банка, так как гарантированная страховка по вкладам не охватывает стоимость однокомнатной квартиры в Москве.
1. Есть возможность положить хоть в 20 банков по 1.4 млн
2. Есть другие активы помимо вкладов и жилой недвижимости - от надежных облигаций до пифов на коммерчю недвижимость, где доходность около 10%
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
В 2016 году, когда доллар в среднем стоил 67 руб мой друг купил квартиру в Некрасовке (Москва) за 6,5 млн. Округлим этту стоимость до 100000 долларов. Плюс он вложил в ремонт примерно полтора. В итоге получается 120000 долларов. Сейчас его квартира стоит 12 млн., что если округлить получается 165000 долларов. Путем нехитрых вычислений получаем разницу в 45000 долларов. Никакими ставками депозитов и так далее не получишь эту прибыль, а тем более, когда сейчас введён налог на роскошь с ваших же процентов.
Читайте внимательно :) речь идёт про покупку СЕЙЧАС.
про 2016 и те года я не спорю нисколько. Разбор идёт по нынешней ситуации
Живу в Германии. За 26.000 евро купил по курсу 2016 года квартиру под Казанью. Сейчас она стоит по нынешнему курсу 37.000 евро плюс здавал за 9.000 в месяц. Ну и кто говорит что не выгодно то ???
Читайте внимательно :) речь идёт про покупку СЕЙЧАС.
про 2016 и те года я не спорю нисколько. Разбор идёт по нынешней ситуации
покупка квартир и сдача их в аренду, как и все в жизни, хождение по льду
Расчеты не корректные; относительно цен аренды.
Я знаю о чем говорю.
https://www.avito.ru/moskva/garazhi_i_mashinomesta/snimu-ASgBAgICAUSYA~gQ?f=ASgBAgECAkSYA~gQlgzKqwEBRcaaDBR7ImZyb20iOjAsInRvIjo1MDAwfQ
приведите свои. Вот график цен на аренду за последние 5 лет. Средзу рубль, снизу доллар
https://msk.restate.ru/graph/ceny-arendy-1komnatnih/#form10