{"id":14262,"url":"\/distributions\/14262\/click?bit=1&hash=8ff33b918bfe3f5206b0198c93dd25bdafcdc76b2eaa61d9664863bd76247e56","title":"\u041f\u0440\u0435\u0434\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0435 \u041c\u043e\u0441\u043a\u0432\u0435 \u0438\u043d\u043d\u043e\u0432\u0430\u0446\u0438\u044e \u0438 \u043f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u0435 \u0434\u043e 1,5 \u043c\u043b\u043d \u0440\u0443\u0431\u043b\u0435\u0439","buttonText":"\u041f\u043e\u0434\u0440\u043e\u0431\u043d\u0435\u0435","imageUuid":"726c984a-5b07-5c75-81f7-6664571134e6"}

Ипотека под 0,01%: как расплатиться за квартиру подешевевшими в пять раз рублями

Последние несколько месяцев изо всех щелей лезут рекламные предложения купить жилье в ипотеку с нулевой процентной ставкой. Разбираемся, насколько это выгодная тема (ответ, возможно, вас удивит), и почему Эльвира Набиуллина недовольна вот этим всем.

Типичная реклама вундервафельной ипотеки

Пару месяцев назад мне предложили разместить у меня в блоге рекламу ЖК с возможностью финансирования покупки ипотекой под 0,01%. Я еще уточнил у них – это поди какая-то промо-замануха на пару лет, а потом включается полноценная ставка? Сказали – нет, можно хоть на 30 лет ее зафиксировать.

Для меня как для финансиста возможность взять бесплатный кредит на такой срок выглядит практически как раздача бесплатных денег. Ну вот на прошлой неделе как раз ЦБ выпустил подробный доклад про такого рода ипотеку – давайте разбираться вместе, что с ней не так (или, на самом деле, так)!

Основной костяк этого материала я написал для Медузы – если вам нравится формат «скучно и без мемов», то можете сразу оригинал у них прочитать. Здесь же будет традиционная версия с веселыми картинками.

Раскрываем все карты

Окей, давайте сразу: тема с «бесплатной» ипотекой, конечно же, совсем не бесплатная. Цена на квартиру при попытке воспользоваться таким щедрым предложением со ставкой 0,01% годовых внезапно окажется выше на 20–30%, чем при покупке целиком за свежий хрустящий кэш.

Краткое объяснение того, как работает «бесплатная» ипотека

Значит ли это, что это одна грандиозная налюбка, и лезть в такое – это себя не уважать? Вовсе не обязательно!

Дело в том, что эта наценка прикидывается банками исходя из ожидаемого срока погашения ипотеки, а не договорного. В России люди традиционно стараются выплатить ипотеку как можно раньше (что неудивительно – ведь за долгий срок проценты по долгу набегают весьма внушительные), так что реальный срок погашения оказывается на практике в несколько раз короче закрепленного в договоре.

Но если вы взяли кредит под нулевую ставку – то гасить его заранее не имеет особого смысла! Давайте рассмотрим пример ипотеки под условно-рыночную ставку 10% (на таком уровне ее оценивает ЦБ в своем докладе) на 25 лет с первоначальным взносом на уровне 20%. При таких вводных и без досрочного погашения совокупная переплата в виде процентов составит за весь срок более чем 120%. На этом фоне необходимость заплатить лишние 30% при покупке уже не выглядит такой однозначно ужасной, да?

Что там по инфляции?

Вообще, мы, финансисты, стараемся всегда еще учитывать межвременную стоимость денег. Будущие деньги гораздо менее ценны – как минимум из-за того, что они постоянно обесцениваются благодаря инфляции.

В России инфляция за последние 10 лет составила в среднем примерно 7%. Давайте предположим, что она останется примерно на таком же уровне и в следующие 25 лет – тогда за этот срок рубль обесценится примерно на 80%.

Но долг нам придется гасить не в конце срока, а равномерно в течение всего этого времени. Так что, с учетом этого, можно грубо предположить, что расплачиваться мы будем обесценившимися в среднем примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).

Неплохая тема, да? Получаем живую и настоящую бетонненькую квартиру здесь и сейчас, а взамен платим за нее много лет всё более обесценивающимися фантиками!

Именно с таким лицом человек, который взял ипотеку на 25 лет под 0,01% годовых, слышит новости о растущей инфляции в РФ

По моим прикидкам, в совокупности оба эффекта (льготная ипотечная ставка и инфляция рублей) приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом надбавки к покупной цене жилья на 30% на старте процесса).

Так не бывает, где-то здесь скрыт подвох, который всё портит!

Да, вы правы – риски здесь, безусловно, есть.

В частности, если вы в какой-то момент захотите продать купленную таким образом квартиру, то сделать это можно будет только с досрочным погашением долга перед банком. Если это событие произойдет в ближайшие несколько лет после приобретения объекта, то можно недвусмысленно оказаться в минусах.

Ну то есть – новый покупатель вряд ли будет сильно вдохновлен вашими рассказами на тему «да я там переплатил на 30% при покупке из-за этой гребаной льготной ипотеке – вот и тебе, братишка, тоже придется заплатить подороже!» Нет, он, конечно, будет готов платить только рыночную цену, без всяких надбавок.

Вот и получится, что вы при покупке как бы «заплатили вперед» банку эти проценты по кредиту; а при досрочной продаже, по сути, выкинули полученное взамен право на бесплатный кредит на ветер. Велика вероятность, что цена продажи объекта даже не сможет покрыть остаток по кредиту, если времени прошло совсем немного (несколько лет).

Короче, при досрочной продаже купленного в такую ипотеку жилья вы рискуете оказаться вот в этом меме

Помимо риска с досрочным погашением стоит помнить еще о паре моментов.

Во-первых, это страховка: банк будет требовать ежегодно страховать риски по кредиту, так что эффективная ставка будет всё же не нулевой. Стоимость этого страхования считается от текущего остатка задолженности по кредиту, но, как правило, не является слишком уж высокой: вряд ли она превысит 0,3–0,5% в год.

Во-вторых, следите, чтобы льготная «нулевая» ставка распространялась на весь период действия ипотечного договора. Если она действует только первые несколько лет, а потом сменяется на рыночную — то такой ипотечный договор не наш бро, он будет существенно менее выгодным.

Нет уж, ты ответь: в итоге-то это выгодно или нет?

Тут всё зависит от ваших планов.

Если вы твердо уверены в своих намерениях и возможностях владеть объектом недвижимости на протяжении 15 лет и дольше (в идеале все 25–30 лет), то льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств. (Понятно, что это не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией: как минимум, надо внимательно прочитать договор и тщательно проделать все расчеты для вашего конкретного случая, лучше всего – с привлечением независимого специалиста.)

Но если вы оцениваете вероятность продажи купленной квартиры в ближайшие 5–7 лет как довольно высокую – то льготная ипотека, скорее всего, не для вас. Досрочное гашение кредита приведет к тому, что вы только зря переплатите надбавку к справедливой цене объекта при его покупке.

Тут важно заметить, что люди обычно склонны несколько переоценивать свою способность точно прогнозировать будущую траекторию своей жизни. 2022-й год тут как раз крайне наглядно показал, чего на самом деле стоят долгосрочные планы: необходимость срочно поменять город проживания (а нередко даже и страну) может возникнуть совершенно внепланово и независимо от ваших намерений.

Немного о долгосрочном планировании в 2022 году

А кто в итоге остается в этой схеме крайним?

Точно не застройщик! Ему всё норм, он выступает исключительно как посредник между покупателем и банком и, по сути, не несет никаких рисков. Такие льготные программы для него однозначно выгодны: можно привлечь больше покупателей — а значит, быстрее реализовать построенные объекты.

Банки тоже не должны остаться внакладе: там же сидят умные ребята в галстуках, которые посчитали, что единовременная комиссия в размере 20–30% от выданного кредита должна более чем возместить потери от нерыночной ставки. Они же эти бабки еще и сразу доходно реинвестировать могут!

Хотя, тут может и по-всякому получиться. Если банк ошибется в своих предположениях, то сделка может оказаться для него плохой. Как мы обсуждали выше — если заемщики по льготной ипотеке в массовом порядке решат гасить задолженность строго по договорному графику (а не досрочно, как это часто происходит по обычной ипотеке), то банк в итоге понесет убытки. Но понятно это станет не сразу, а только через 5–7 лет. Тем временем можно выдавать кучу кредитов и получать привлекательную комиссию-наценку прямо сейчас — так что, похоже, банки тут не прочь немного порисковать.

Как ни странно, главным крайним здесь в итоге может стать государство. Дело в том, что подавляющее большинство таких «нольпроцентных» кредитов выдается с привлечением господдержки: сейчас действуют программы «Льготная ипотека» под 7% на покупку квартир у застройщиков и «Семейная ипотека» под 6% для семей с детьми, родившимися в 2018–2022 годах. В рамках этих программ государство, по сути, субсидирует банкам разницу с рыночной ставкой.

Так вот, сейчас, поди, государство надеется, что большинство россиян будут как и раньше гасить свою ипотеку за 3 года. Но если все сейчас хитренько наберут 30-летних ипотек под 0,01% и засядут с ними до упора – то государству придется субсидировать банкам разницу с рыночной ставкой в течение срока в десять раз дольше. Понятно, что бюджет страны такому раскладу будет не сильно рад.

Программы господдержки доступного жилья: помогут и ребенку, и зверенку (и хитрожопому финансёнку, взявшему беспроцентный кредит на 30 лет)

Что будет дальше с такой ипотекой?

Исходя из предыдущего пункта, можно догадаться, что государство таким веселым практикам «бесплатного» кредитования не очень радо. В докладе ЦБ указано, что в мае—июне до двух третей выдаваемой ипотеки на первичном рынке относилось именно к такого рода льготным программам, и это заставляет Эльвиру Сахипзадовну грустить.

Так что выводы в докладе Центробанка сформулированы однозначные: всё зло от нулевых процентных ставок по кредитам! Тут тебе и надувание пузыря на рынке недвижимости, и риски убытков для банков (если они промахнутся с расчетом выгодной для себя наценки), и потенциальный ущерб для бюджета, да и для заемщиков тоже риски.

Эльвира Набиуллина здесь, кажется, показывает банкам: «Ставка по ипотеке должна быть как минимум во-о-от такого размера!»

В общем, сигнал от ЦБ банкам послан недвусмысленный: тех, кто будет продолжать баловаться такими веселыми ипотеками, в будущем будут безжалостно щемить. Недолго, короче, осталось жить красивым рекламным предложениям от застройщиков…

UPD: А что там с налогами на материальную выгоду по нерыночному кредиту?

В комментариях задают вопрос: «А вот в Налоговом кодексе РФ написано, что материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком кредитными средствами, облагается налогом по ставке 35%. Получается, это сильно ухудшает экономику ипотеки по околонулевой ставке?»

Я попросил ответить на этот вопрос Константина Асабина (налогового юриста из Альфа-Капитала). Ниже привожу его комментарии без купюр. TLDR: Минфин неоднократно разъяснял, что никакого НДФЛ под 35% из-за льготной ипотеки не возникает.

Как работает эта норма в 2021–2023 годах?

Доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах не облагается НДФЛ (п. 90 ст. 217 НК РФ). Норма была введена федеральным законом от 26.03.2022 № 67-ФЗ, среди многих прочих налоговых льгот, предложенных в 2022 году.

Как будет работать норма после 2023 года?

Льготная ипотека также с большой вероятностью не приведет к возникновению дохода в виде материальной выгоды с НДФЛ по ставке 35%:

  • Если вы независимое от банка лицо, то у вас в любом случае не возникает дохода в виде материальной выгоды (абз. 6-8 пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ).
  • Если вы собственник или сотрудник банка (то есть, взаимозависимое лицо с кредитором), материальной выгоды не будет только в том случае, если у вас есть право на имущественный вычет (то есть льготируется только первая в жизни покупка жилой недвижимости) и вы подтвердите это право кредитору в лице собственной организации/работодателя.
  • Если дешевый кредит фактически является материальной помощью или формой оплатой услуги, оказанной налогоплательщиком, доход в виде материальной выгоды возникнет и будет облагаться НДФЛ по ставке 35%.

Важно: Нормы ст. 212 НК РФ в отношении заемных средств могут быть прочитаны иначе, в частности, что отсутствие права на вычет приведет к налогообложению материальной выгоды даже в том случае, если лицо не является взаимозависимым по отношению к банку. Такое прочтение может вызывать опасения, но в том числе в этом году Минфин неоднократно (письма от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22252, от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22246, от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256) подчеркивал, что:

  • (Общая норма) Материальная выгода появляется только там, где есть взаимозависимые лица или встречное удовлетворение (материальная помощь) и
  • (Специальная норма с дополнительной льготой) Даже там, где есть взаимозависимость, в том случае если есть право на вычет, материальной выгоды (и, следовательно, НДФЛ) не будет.

А будет ли положен имущественный вычет для взаимозависимых лиц?

Да, будет, и Минфин об этом прямо пишет в актуальных письмах (Письма Минфина России от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256). Дословно: «Таким образом, Кодексом установлен комплексный режим налогообложения, в частности, при первичном строительстве (приобретении) налогоплательщиками жилья, предусматривающий как получение имущественного налогового вычета в размере расходов на строительство (приобретение) жилья с использованием кредита (займа), так и освобождение от налогообложения доходов в виде материальной выгоды, возникающей при погашении указанного кредита (займа).»

Если статья показалась вам интересной, то буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал RationalAnswer, где я пытаюсь найти разумные подходы к личным финансам и инвестициям.

0
241 комментарий
Написать комментарий...
Aleks Cloud

Так брать, или нет?)

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Сорри, Эльвира Сахипзадовна запрещает давать индивидуальные инвестиционные рекомендации по юзерпику!!

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
D

Можно брать, а можно и не брать, сложно все, так сразу и не скажешь;

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Дмитрий

берите, если вы инвестор и будете все 30 лет сдавать эту квартиру в аренду, при такой схеме, если использовать минимальный первоначальный взнос и максимальный срок кредита, вы будете даже небольшую прибыль иметь в 10-20 тысяч ежемесячно, только покупать желательно не у ФСК или А101, а у тех, кто хотя бы пытается быть в рынке типа ПИКа, с отделкой, а если есть возможность - то даже с мебелировкой.

Ответить
Развернуть ветку
10 комментариев
Беспечный ангел.

Павел дал вам в статье четкий ответ на ваш вопрос. Очень понятным и доступным языком. Кстати согласен с Павлом на 100%. Лет эдак через 3-5 ипотечный пузырь будет надут.

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Николай Большаков

вот если дают, то берите

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Titan

Сейчас практически у каждого блогера по экономике или финансам после поста идёт реклама какого нибудь застройщика. Видимо дела у них совсем швах:)) Так что лучше не брать долёвку. Тем более она дороже готового процентов на 15-20:)))

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Радегаст Верижников

В России сейчас принято брать, но не ипотеки

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Monkey Do

Да

Ответить
Развернуть ветку
Anastasia Degtyareva

Брать если для себя

Ответить
Развернуть ветку
Gre Li

Смотря что и у кого. У всех свои предпочтения в личной жизни.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Сивилов

Ясен пень нет

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry

Звучит как нормальная тема. Риск падения рубля раза в 2-3 в течение 10-20 лет пракически 100%.

Ответить
Развернуть ветку
Ненавижу Лицемеров

Так то за последние 4 года рубль даже укрепился. А вот риск того что твоя бетонка никому не будет нужна через год - очень высокий.

Ответить
Развернуть ветку
27 комментариев
Инженер-душнила

меня больше смущает риск падения Су в дом. хуй с ним рублем уже

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Aleks Leps

ага, но есть пару нюансов:
1. Риск падения ЗП
2. Риск военных действий на территории РФ (про ЯО вообще молчу)
3. Риск незавершения строительства в случае покупки этапе строительства
Ну и постоянное обязательство платить ипотеку,

Ответить
Развернуть ветку
7 комментариев
Serega T

С одной стороны да, а с другой стороны государство со словами "Да вы чё там все ох....???" накрутит на хитрый болт, свою хитрую гайку.

Ответить
Развернуть ветку
Gre Li

Это ещё бабка надвое сказала. В прогнозах, особенно, долгосрочных общее место одно: все в них ошибаются. В течение пары лет ситуация может вообще повернуться на 180°. И закладываться на то, что пузырь рынка жилья продолжит надуваться, я бы не стал. А в новостройках и без того полно проблем.

Ответить
Развернуть ветку
Teodor

А шанс того, что ваша зарплата отыграет падение и повысится в 2-3 раза вы тоже оцениваете на 100%?

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Nenashev

Вы же просто переписали материал "Медузы" своими словами

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

...да я и материал "Медузы" написал своими словами!!

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Мистер Андерсон

Очень нравятся ваши статьи, но вот упоминание "медузы" что-то насторожило ...

Ответить
Развернуть ветку
Lilia Brig

А кого нужно упоминать Скабееву и Соловьева :) ?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Сергей Фадеев

"Не играйте с государством в азартные игры, если вы начнете выигрывать, государство изменит правила". Акционеры Газпрома не дадут соврать...

Ответить
Развернуть ветку
enter.estate

Город — это тупик! Загород...

Ответить
Развернуть ветку
J D

Города это п..ц, страшнее только деревни

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Ron Smith

Это что, американская недвижимость?! Цена соответствует...

Ответить
Развернуть ветку
Иван Грозный

Пусть для начала, автор статьи объяснит как это рубль подешевел в 5 раз?

Ответить
Развернуть ветку
Yavor Spasov

автор не писал что рубль подешевел, а что при инфляции 7% в год, за 25 будущих лет рубль обесценится в 5 раз

Тут автор исходит из ложного предположения, что читатели могут самостоятельно посчитать, что инфляция 7%/год за 25 лет, это 1,07*1,07 - 25 раз, или 1,07 в 25 степени = 542%... т.е. цены на все вырастут в 5,42 раз , но только не на платеж по ипотеке !

И, при прочих равных, если будешь зарабатывать столько же, с индексацией на инфляцию, если не будет войны, коллапса, революции, потери здоровья и/или заработка, грубо говоря, если все ок, по план-графику, спокойно и размеренно, и если при этом ты будешь исправно платить банку по графику, и не будешь досрочно гасить ипотеку, то ипотеку под 0,01% брать выгодно ! )))

Подвох только в этом коротком слове "если")))

Ответить
Развернуть ветку
LevLandau
В России инфляция за последние 10 лет составила в среднем примерно 7%. Давайте предположим, что она останется примерно на таком же уровне и в следующие 25 лет – тогда за этот срок рубль обесценится примерно на 80%.
Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

=1,07^25

Ответить
Развернуть ветку
Ферма Киви

Это же чисто для кликбейтного заголовка сделано, которые здесь на VC поощряются. Объяснять, почему что-то в заголовке совсем не обязательно здесь.

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Ненавижу Лицемеров

Мне кажется в текущем сантименте лучше взять дальневосточный гектар. Или купить что нить в Алтайском крае. Там кстати за последние 5 лет очень много новых, охраняемых ФСО, объектов появилось. Много отличных дорог проложили...

Ответить
Развернуть ветку
BLVCK SQUARE

Алтай? Серьезно? Откуда инфа, живу рядом нихера не вижу.. Конечно не показатель того что я не вижу, все как было так и осталось, только ценник теперь сочинский, за нихуя отдаем дохуя..

ДВ гектар, надо еще занести кое куда, чтобы участок в выбранном месте получить..

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Nikita Yakovenko

Дальневосток плюсую, а вот рекомендации по Алтаю с большим присутствием ФСОшников несут похожие на Москву риски: в случае продолжения текущей динамики там ФСО может не помочь и никто не будет разбираться, что именно этот дом не принадлежит депутату ЕдРа.

Ответить
Развернуть ветку
7 комментариев
mr nobody

ты гектар охуеешь в порядок приводить - коммуникации и все остальное это миллионы, причем не один и не два

Ответить
Развернуть ветку
Anton

Зачем что-то покупать в депрессивном регионе с постоянным оттоком населения? Если только надеяться на риск того, что европейская часть РФ станет непригодной для жизни

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
А10

Что за объекты? Можете подсказать где искать?

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
ilia

За мем с Томом Хэнксом отдельное спасибо, поднял настроение чутка.

"Застройщик и банки не внакладе" - оно и понятно. Нобелевки вон дают за "спасение банков любой ценой" - банку остается только стать большим, а потом спасут. Внакладе останутся только обычные люди, для которых со всеми этими "льготными программами" цены поднимаются.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Remizov

Югру не спасли..

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Ivan

Уже 5 лет наблюдаю, как все больше возможностей купить в ипотеку...
каждый год плюсики...
Видимо пришли уже к тому, что некому продавать!
Для молодых - это отличный вариант!!!

Ждем следующий этап - приплату за покупку квартиры :))

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Ригель
приплату за покупку квартиры

как раз налоговый вычет поднять хотят

Ответить
Развернуть ветку
Влад

страна на грани большой войны а они ипотеку на 30 лет обсуждают. Я не знаю что завтра будет а они на 30 лет в такое тяжелое время в ипотеку лезут.
На данный момент жилье вниз полетит как покупка так и аренда. Сейчас переплатив 30% в следующем году можно увидеть цены от оплаченной цены -60%.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Кобзев

А учел ли автор, что 30% переплаты ипотечник тоже может инвестировать, как и банк? И выбор, собственно, кому это будет выгоднее.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

При расчете в реальной стоимости денег с учетом инфляции это уже зашито в ставку дисконтирования, да.

Ответить
Развернуть ветку
10 комментариев
Сергей Фадеев

У Васи есть 10.000.000 рублей, он может взять ипотеку под 0.01% с первоначальным взносом 2.000.000, а 8.000.000 положить на депозит в тот же банк, скажем под 8% и таким образом иметь квартиру и 50.000 на разнице процентов в месяц (в любой момент имея возможность закрыть ипотеку). Либо он просто может купить эту же квартиру, но не за 10, а за 7.000.000 на вторичке, и положить оставшиеся 3.000.000 в банк под те же 8% и иметь 20.000 на процентах. Разница 30.000 в пользу ипотеки. В чем подвох?)

Ответить
Развернуть ветку
Проходивший мимо

в том, отец, что нет у Васи 10.000.000 рублей 😄

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Фадеев

Сам спросил, сам отвечу. Минус может быть в том случае, если в первую пару лет придется эту ипотеку резко гасить. Но что может случиться в нашей стране за какие-то 2-3 года?))) Даже если Васю мобилизуют и он падет смертью храбрых, ему обещали простить долги и ипотеки...

Ответить
Развернуть ветку
Петр Багульев

Подвох в том что на первичке не по бесплатной будет 6500 стоить , а вторичка будет стоить 5000 . И смысл тут в том что вася просто дарит деньги дядям. Но чтобы это понять , надо ввести новые категории ( локация ) и качество жилья ( вторичка выиграет ) а если их вводить то мозги у публики потекут знатно.

Ответить
Развернуть ветку
Alex Moren

Не удобно это все, когда куча цен в зависимости от процентов. Причем цены динамические даже на государственные программы. Типа тебе государство помогает чтобы они могли накинуть сверху.

Еще добавьте сюда остальные схемы, про первый год и тд., вообще разбираться долго под свою ситуацию.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий

Эта ипотека вообще никому не выгодна. Дольщик получает неликвидный объект, которым он долгое время не может свободно распоряжаться(т.е. купил однушку, родился ребенок, нужна двушка, а может и трёшка, для этого нужно продать однушку, а продать сложно, вытащив все вложенные в неё деньги и переплаты), банк получает ипотеку по которой он берёт порядка 50% от стоимости переплатой прямо сейчас, когда по рыночным условиям при такой долгой ипотеке, он получал бы минимум 150% без переплаты в условиях отсутствия досрочных погашений+банк несет на себе повышенные риски, связанные с завышением залоговой стоимости недвижимости, которые на начальном этапе такой ипотеки, фактически всегда ведут к убыткам, если дольщик перестает платить по кредиту и вынуждает банк забрать недвижимость и пустить её с молотка. Застройщик же вообще никакой прибыли от этого не получает, он просто берёт деньги у дольщика и несет их в банк, вот только в ситуации, когда лавочку прикроют, он будет падать с очень большой высоты и на дистанции, когда спрос насытится, первичный рынок может вообще парализовать.

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Радзишевский

Брал пару лет назад квпртру, цена иксанула почти в 3 раза, доволен, сдача в аренду покрывает выплаты 3 раза.

Ответить
Развернуть ветку
Zero

Как там пишут в учебниках по инвестициям? "Главное помнить, что прошлые успехи не гарантируют будущие заработки"

Ответить
Развернуть ветку
RufusToonball

Как расплатиться? Конечно же с Божьей помощью

Ответить
Развернуть ветку
Analtoy Wasserschlang
Ответить
Развернуть ветку
8 комментариев
Юрий Климов

да батюшка новую квартиру осветит и сразу в ней деньги на ипотеку и появятся

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Григорий

ну так в городе цена метра всегда выше, чем за ним, ничего нового тут нет

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Boris Nikolaenko

Я взял, но не просто из-за ставки. На этапе котлована, у проверенного застройщика и там, где идет стройка станции мцд4( считай метро) ну и планирую держать 30 лет, как достроят сдавать и разницу в карман;)

Ответить
Развернуть ветку
Проходивший мимо

ты уверен, отец, что РФ через 30 лет вообще существовать будет?

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Лев Коптев

Если застройщик не будет накручивать к ценнику свыше 30% от цены за наличку, то тема не плохая.
При ипотеке свыше 10 лет вполне выгодно. Если гасить за 3-5-7 лет, то выгоднее взять под 4-6% годовых.
Для челов с деньгами вообще хорошая тема.
Пример:
Однушка в мск за наличку 8 млн
По субсид.ипотеке 10 млн
Платеж будет 30к в месяц
Взнос 1 млн
Остаток 7млн
7 млн кладутся в банк и дают 450к в год.
Хата сдается за 30к в месяц.
Итого надо отдать в год 360к
А сборы 810к в год.
Профит 450к. Как раз с депозита считайте чистая прибыль и квартира себя окупает.
Даже если не сдавать, а жить там, то с депозита можно платить ипотеку и еще останется.
Нужны деньги на проект или свалить? Изи ! Снимаешь с депозита и рвешь когти. И на хату пофиг.
А если за наличку за 8млн взять, то это еще продать надо, да и продать повыгоднее. А если все полетит, то повыгоднее не выйдет.

Это я примитивно расписал, понятно что 7млн лучше раскидать на разные инструменты и тд.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Ирина О

А если вступит в действие ст.8 ФКЗ ‘О военном положении’, то, в принципе, о 7млн голова и болеть больше не будет:)))

Ответить
Развернуть ветку
Analtoy Wasserschlang

Костюм для игр с банками.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Крафтинг2020

Пузырь дуть, дуть, дуть. Вопрос - кто пострадает от обвала недвижки? Да еще на такой длинной дистанции, что вперед инфляция или БП?.. Добавьте в этот салат - войну, очередные вирусы ( в обозримом будущем), "естественное" вымирание россиян и всё что происходит обычно в "нашей" стране и смотреть даже на 10 лет вперед станет очень страшно.

Ответить
Развернуть ветку
ProtoMan

А ещё бывает так, что квартиры дешевеют, и получается вообще красота! :)

Ответить
Развернуть ветку
Максим Ростокин

Частично финансовые риски при оформлении любой ипотеки может покрыть возможность сдачи её в аренду, если это вторая жилплощадь у собственника.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Ярослав Селиванов

Как раз вчера звонил застройщику в Гранель, считал варианты по одному ЖК по ставке 0,01%. С удивлением узнал слово "завышение". Занижение? Слышали, знаем. Завышение - первый раз. Спасибо, Павел, за пояснение.

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Макеев

Инфляция за последние 10 лет 7%, это средняя за год? Вроде, да. Как может быть за 25 лет инфляция 80%, если мы взяли среднегодовую в 7%, должна же быть 175%, как сумма инфляций по 7% за 25 лет? Или я не правильно понимаю.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор
Инфляция за последние 10 лет 7%, это средняя за год?

Если точнее - среднегеометрическая.

если мы взяли среднегодовую в 7%, должна же быть 175%, как сумма инфляций по 7% за 25 лет? Или я не правильно понимаю.

Надо возводить в степень, тогда будет обесценение примерно в пять раз (на 80%).

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
роман долгополов

Спасибо за статью

Ответить
Развернуть ветку
Костя Дряхлов

"льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств" - Хм) я извиняюсь, а каким образом взять квартиру в ипотеку с наценкой в 30% может быть выгоднее, чем взять за свои собственные средтсва??

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Если у тебя есть возможность взять кредит под 0% и вложить его в надежный источник дохода под, например, 10% годовых - то в финансовом смысле это вечный двигатель по печатанию денег.

Ответить
Развернуть ветку
7 комментариев
Anton Zagorsky
По моим прикидкам, в совокупности оба эффекта (льготная ипотечная ставка и инфляция рублей) приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее

Щито-то я не понял математики.
Дано (эти данные взяты из этой же статьи):
Вариант 1: выплатить (100 + 120)% за 25 лет (ипотека 10%)
Вариант 2: выплатить (100 + 130)% за 25 лет (льготная ставка 0.01%)

Инфляция одинаковая в обоих случаях, рубль обесценивается одинаково. Каким образом переплата 10% становится на 40% выгоднее?

Кроме того, "оказывается примерно на 40% выгоднее" - если с 10% ставкой набегает 120% за срок ипотеки, то 40% выгоды должно составить 46%,. т.е. итоговых процентов должно получиться 74%, а не 130% ?

И вообще 30% переплаты за 0.01% ставку в какой момент учитываются? Сравнение 120% vs 130% от какой величины идёт? Базовой стоимости или базовая стоимость vs базовая стоимость плюс 30%?

Который раз читаю ваши статьи и поражаюсь.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор
Вариант 2: выплатить (100 + 130)% за 25 лет (льготная ставка 0.01%)

Здесь ошибка. В этом варианте платишь (100 + 30)%.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum

Я покупаю коммерческую недвигу в льготный кредит 0.01% с превышением всего 9%

Ставка аренды по некоторым объектам выше ипотечного платежа в 3(!!!)
Раза
То есть платишь за объект 20 тысяч а с аренды получаешь 60 тысяч

Ответить
Развернуть ветку
Кирилл Вишняков

Какой банк?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Yavor Spasov

кто ж дает 0,01% под коммерцию? Брехня

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Сергей Коновалов
то государству придется субсидировать банкам разницу с рыночной ставкой в течение срока в десять раз дольше

Вот это не понял.?
В моём бытовом представлении, если банк промахнется своих прогнозах, то он прогорит, и вот тогда разгребать это придётся государству.?

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

По условия программ господдержки, государство платит банку разницу между рыночной ставкой и льготной ставкой 6-7% в течение всего срока кредита.

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Слегка Придурковатый

"это страховка"

А от неё разве нельзя отказаться, кстати?

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Можно. Но банк повысит процентную ставку так, что выгоднее застраховаться.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Александр Фридом

@акк барс

Ответить
Развернуть ветку
Уинстон Смит

Маркетинг, конечно, промахнулся. Вместо "Ипотека под 0.01%" нужно было форсить "Христианский Банк"

Ответить
Развернуть ветку
Саша Антипов

Ключевой вопрос: To be, or not to be

Ответить
Развернуть ветку
Semper Fi

Не оч в курсе, а в РФ есть (и насколько развита) практика продажи ипотечного кредита новому владельцу? Или банки на это не хотят идти?

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Передача другому лицу - возможна только в формате рефинансирования кредита, по сути. Банки будут не согласны рефинансировать под 0%, только под рынчную ставку.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Коньшин

Насколько мне известно - нет.
1) Другой человек может получить одобрение на ипотеку в том же банке и запросить покупку недвижимости из под обременения у этого банка, но это дают сделать не все банки и не всегда. Тот же Сбер, который «все хвалят», мне отказал из-за «отличающихся параметров кредита».
2) Некоторые банки позволяют делать рефинансирование чужого кредита, но это тоже редкость.

Основной вариант: собственнику гасить свою ипотеку заёмными средствами другого происхождения, продавать недвижимость и с продажи недвижимости возвращать заёмные средства.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Петр Вавилов

А еще какую то часть стоимости квартиры нужно же как первый взнос внести. А если цена на 30-40 процентов выше, то тут и взнос будет больше. Банку хлебушек.
Потом хоть проценты и не большие, но основную часть стоимости тоже нужно уплачивать равномерно. А сегодня ты можешь это делать, а завтра уже нет.

Ответить
Развернуть ветку
Dima

А ты хорош в своем деле

Ответить
Развернуть ветку
Антон И.П.

слишком много букв, эффективная ставка ипотеки 0.1 на 30 лет 1.99% при удорожании квратиры (у ПИКа) на 20 процентов, если гасите за 10 лет то соответственно около 6 процентов, если планируете гасить менее 10 лет, то смысла брать нет, тогда можно взять обычную 6.7% на новострой. К слову, ПИК снизил цены на 5-6 процентов к сентябрю. Рисков, кстати, нет в плане что дают всем подряд, дают не всем, с нормальной зарплатой и 2ндфл мин. взнос процентов 20 (так что снижение цен на 10 процентов банк переживет), а если без 2ндфл по 2 документам, то надо вообще 30 процентов.

Ответить
Развернуть ветку
Vlad

Лучше бы на цифрах расписали, а то бла бла бла

Ответить
Развернуть ветку
Mikhail Pavlov

А где информация о том, что при субсидированной ипотеки стоимость квартиры выше?

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

По ссылкам в отчете ЦБ.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Евгений Патрушев

поздно, уже взял

Ответить
Развернуть ветку
Andrew Oz

Статья неплохая, виден опыт и знания автора. Но картинки даже мемами не назвать - пошлятина какая-то безвкусная

Ответить
Развернуть ветку
R D

Ну что вы гоните тут. Банк по закону имеет право повысить ставку по своему одностороннему произволу в случае инфляции и (о ужас!!!) даже без оной и не объясняя причин. Читайте стандартный договор. Этот пункт во всех банках одинаков.

Ответить
Развернуть ветку
Earth2Space

Не понял. Если банки при такой ипотеке закладывают сумму на 30% больше для компенсации разницы с рыночной ставкой, то почему ещё и государство им субсидировать будет?

Ответить
Развернуть ветку
Vasily Karpov

Молодцы -) хорошая статья, прошлись по всем моментам банковских разводов. Хотел добавить, когда берешь ипотеку и понимаешь конечно выгодно платить проценты тупо за квартиру чем ее сниматься я вам скажу нет, потому-что вы платите 90 процентов заметьте проценты банку а и только 10 процентов своего основного долга, это в начале! Примерно так из 25 000 руб процентов в месяц вы платите 24 000 руб уходит банку а 1000 руб основной долг и посчитайте сколько вы будите платить и плюс годовая страховка квартиры от 50 000 -100 000 руб в зависимости от оценки квартиры.Все считайте!!! Дело в том ,банк замалчивает вас залогами и тд.. и не когда подумать и рассчитать . Мой совет кому не обходимо жилье и по любому хотят залезть в ипотеку не быть извините баранами как я-) .Считайте месячное гашение кредита ваше основное, посчитайте так и предложите банку ,что бы сумма погашение основного кредита например из 25 000 руб была так..20 000 руб погашение основного долга а проценты банка 10 000 руб и то переплата 120 000 в год, как можно больше уменьшайте проценты месячные. Банков много и вариантов тоже-) Желательно брать на короткий срок и не питать иллюзий! Если нет жилья, ищите варианты не дорого снимать ,если посчитать реально ,то получается даже экономно-) вы заходите в готовую квартиру и не тратите на ремонт и тому подобное . Ну а если есть деньги то не каких кредитов вам не надо!!

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Olek Dav

в 5 разів?
прекрасно)

Ответить
Развернуть ветку
Павел

Хрень пишите, 0,01% это со страховкой, без сколько %? И при отказе от страховки сколько? Банки давно уже не в % закладываю а в страховку или с ей или без с увеличением ставки

Ответить
Развернуть ветку
asdf adf

Ещё важный момент не описан - удорожание квартиры в рублях

Если использовать эту льготную ипотеку как кредитное плечо (а только так ее и надо использовать) без стоп-лосса, то легко можно делать больше 100% годовых на вложенный капитал даже в 2022 году, когда квартиры, типа, дешевеют (привет криптанам!) собственно так и делаю уже третий год подряд

Но я вам этого не говорил и вообще в недвиге денег нет ))

Ответить
Развернуть ветку
238 комментариев
Раскрывать всегда