Ипотека под 0,01%: как расплатиться за квартиру подешевевшими в пять раз рублями
Последние несколько месяцев изо всех щелей лезут рекламные предложения купить жилье в ипотеку с нулевой процентной ставкой. Разбираемся, насколько это выгодная тема (ответ, возможно, вас удивит), и почему Эльвира Набиуллина недовольна вот этим всем.
Пару месяцев назад мне предложили разместить у меня в блоге рекламу ЖК с возможностью финансирования покупки ипотекой под 0,01%. Я еще уточнил у них – это поди какая-то промо-замануха на пару лет, а потом включается полноценная ставка? Сказали – нет, можно хоть на 30 лет ее зафиксировать.
Для меня как для финансиста возможность взять бесплатный кредит на такой срок выглядит практически как раздача бесплатных денег. Ну вот на прошлой неделе как раз ЦБ выпустил подробный доклад про такого рода ипотеку – давайте разбираться вместе, что с ней не так (или, на самом деле, так)!
Раскрываем все карты
Окей, давайте сразу: тема с «бесплатной» ипотекой, конечно же, совсем не бесплатная. Цена на квартиру при попытке воспользоваться таким щедрым предложением со ставкой 0,01% годовых внезапно окажется выше на 20–30%, чем при покупке целиком за свежий хрустящий кэш.
Значит ли это, что это одна грандиозная налюбка, и лезть в такое – это себя не уважать? Вовсе не обязательно!
Дело в том, что эта наценка прикидывается банками исходя из ожидаемого срока погашения ипотеки, а не договорного. В России люди традиционно стараются выплатить ипотеку как можно раньше (что неудивительно – ведь за долгий срок проценты по долгу набегают весьма внушительные), так что реальный срок погашения оказывается на практике в несколько раз короче закрепленного в договоре.
Но если вы взяли кредит под нулевую ставку – то гасить его заранее не имеет особого смысла! Давайте рассмотрим пример ипотеки под условно-рыночную ставку 10% (на таком уровне ее оценивает ЦБ в своем докладе) на 25 лет с первоначальным взносом на уровне 20%. При таких вводных и без досрочного погашения совокупная переплата в виде процентов составит за весь срок более чем 120%. На этом фоне необходимость заплатить лишние 30% при покупке уже не выглядит такой однозначно ужасной, да?
Что там по инфляции?
Вообще, мы, финансисты, стараемся всегда еще учитывать межвременную стоимость денег. Будущие деньги гораздо менее ценны – как минимум из-за того, что они постоянно обесцениваются благодаря инфляции.
В России инфляция за последние 10 лет составила в среднем примерно 7%. Давайте предположим, что она останется примерно на таком же уровне и в следующие 25 лет – тогда за этот срок рубль обесценится примерно на 80%.
Но долг нам придется гасить не в конце срока, а равномерно в течение всего этого времени. Так что, с учетом этого, можно грубо предположить, что расплачиваться мы будем обесценившимися в среднем примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).
Неплохая тема, да? Получаем живую и настоящую бетонненькую квартиру здесь и сейчас, а взамен платим за нее много лет всё более обесценивающимися фантиками!
По моим прикидкам, в совокупности оба эффекта (льготная ипотечная ставка и инфляция рублей) приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом надбавки к покупной цене жилья на 30% на старте процесса).
Так не бывает, где-то здесь скрыт подвох, который всё портит!
Да, вы правы – риски здесь, безусловно, есть.
В частности, если вы в какой-то момент захотите продать купленную таким образом квартиру, то сделать это можно будет только с досрочным погашением долга перед банком. Если это событие произойдет в ближайшие несколько лет после приобретения объекта, то можно недвусмысленно оказаться в минусах.
Ну то есть – новый покупатель вряд ли будет сильно вдохновлен вашими рассказами на тему «да я там переплатил на 30% при покупке из-за этой гребаной льготной ипотеке – вот и тебе, братишка, тоже придется заплатить подороже!» Нет, он, конечно, будет готов платить только рыночную цену, без всяких надбавок.
Вот и получится, что вы при покупке как бы «заплатили вперед» банку эти проценты по кредиту; а при досрочной продаже, по сути, выкинули полученное взамен право на бесплатный кредит на ветер. Велика вероятность, что цена продажи объекта даже не сможет покрыть остаток по кредиту, если времени прошло совсем немного (несколько лет).
Помимо риска с досрочным погашением стоит помнить еще о паре моментов.
Во-первых, это страховка: банк будет требовать ежегодно страховать риски по кредиту, так что эффективная ставка будет всё же не нулевой. Стоимость этого страхования считается от текущего остатка задолженности по кредиту, но, как правило, не является слишком уж высокой: вряд ли она превысит 0,3–0,5% в год.
Во-вторых, следите, чтобы льготная «нулевая» ставка распространялась на весь период действия ипотечного договора. Если она действует только первые несколько лет, а потом сменяется на рыночную — то такой ипотечный договор не наш бро, он будет существенно менее выгодным.
Нет уж, ты ответь: в итоге-то это выгодно или нет?
Тут всё зависит от ваших планов.
Если вы твердо уверены в своих намерениях и возможностях владеть объектом недвижимости на протяжении 15 лет и дольше (в идеале все 25–30 лет), то льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств. (Понятно, что это не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией: как минимум, надо внимательно прочитать договор и тщательно проделать все расчеты для вашего конкретного случая, лучше всего – с привлечением независимого специалиста.)
Но если вы оцениваете вероятность продажи купленной квартиры в ближайшие 5–7 лет как довольно высокую – то льготная ипотека, скорее всего, не для вас. Досрочное гашение кредита приведет к тому, что вы только зря переплатите надбавку к справедливой цене объекта при его покупке.
Тут важно заметить, что люди обычно склонны несколько переоценивать свою способность точно прогнозировать будущую траекторию своей жизни. 2022-й год тут как раз крайне наглядно показал, чего на самом деле стоят долгосрочные планы: необходимость срочно поменять город проживания (а нередко даже и страну) может возникнуть совершенно внепланово и независимо от ваших намерений.
А кто в итоге остается в этой схеме крайним?
Точно не застройщик! Ему всё норм, он выступает исключительно как посредник между покупателем и банком и, по сути, не несет никаких рисков. Такие льготные программы для него однозначно выгодны: можно привлечь больше покупателей — а значит, быстрее реализовать построенные объекты.
Банки тоже не должны остаться внакладе: там же сидят умные ребята в галстуках, которые посчитали, что единовременная комиссия в размере 20–30% от выданного кредита должна более чем возместить потери от нерыночной ставки. Они же эти бабки еще и сразу доходно реинвестировать могут!
Хотя, тут может и по-всякому получиться. Если банк ошибется в своих предположениях, то сделка может оказаться для него плохой. Как мы обсуждали выше — если заемщики по льготной ипотеке в массовом порядке решат гасить задолженность строго по договорному графику (а не досрочно, как это часто происходит по обычной ипотеке), то банк в итоге понесет убытки. Но понятно это станет не сразу, а только через 5–7 лет. Тем временем можно выдавать кучу кредитов и получать привлекательную комиссию-наценку прямо сейчас — так что, похоже, банки тут не прочь немного порисковать.
Как ни странно, главным крайним здесь в итоге может стать государство. Дело в том, что подавляющее большинство таких «нольпроцентных» кредитов выдается с привлечением господдержки: сейчас действуют программы «Льготная ипотека» под 7% на покупку квартир у застройщиков и «Семейная ипотека» под 6% для семей с детьми, родившимися в 2018–2022 годах. В рамках этих программ государство, по сути, субсидирует банкам разницу с рыночной ставкой.
Так вот, сейчас, поди, государство надеется, что большинство россиян будут как и раньше гасить свою ипотеку за 3 года. Но если все сейчас хитренько наберут 30-летних ипотек под 0,01% и засядут с ними до упора – то государству придется субсидировать банкам разницу с рыночной ставкой в течение срока в десять раз дольше. Понятно, что бюджет страны такому раскладу будет не сильно рад.
Что будет дальше с такой ипотекой?
Исходя из предыдущего пункта, можно догадаться, что государство таким веселым практикам «бесплатного» кредитования не очень радо. В докладе ЦБ указано, что в мае—июне до двух третей выдаваемой ипотеки на первичном рынке относилось именно к такого рода льготным программам, и это заставляет Эльвиру Сахипзадовну грустить.
Так что выводы в докладе Центробанка сформулированы однозначные: всё зло от нулевых процентных ставок по кредитам! Тут тебе и надувание пузыря на рынке недвижимости, и риски убытков для банков (если они промахнутся с расчетом выгодной для себя наценки), и потенциальный ущерб для бюджета, да и для заемщиков тоже риски.
В общем, сигнал от ЦБ банкам послан недвусмысленный: тех, кто будет продолжать баловаться такими веселыми ипотеками, в будущем будут безжалостно щемить. Недолго, короче, осталось жить красивым рекламным предложениям от застройщиков…
UPD: А что там с налогами на материальную выгоду по нерыночному кредиту?
Я попросил ответить на этот вопрос Константина Асабина (налогового юриста из Альфа-Капитала). Ниже привожу его комментарии без купюр. TLDR: Минфин неоднократно разъяснял, что никакого НДФЛ под 35% из-за льготной ипотеки не возникает.
Как работает эта норма в 2021–2023 годах?
Доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах не облагается НДФЛ (п. 90 ст. 217 НК РФ). Норма была введена федеральным законом от 26.03.2022 № 67-ФЗ, среди многих прочих налоговых льгот, предложенных в 2022 году.
Как будет работать норма после 2023 года?
Льготная ипотека также с большой вероятностью не приведет к возникновению дохода в виде материальной выгоды с НДФЛ по ставке 35%:
- Если вы независимое от банка лицо, то у вас в любом случае не возникает дохода в виде материальной выгоды (абз. 6-8 пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ).
- Если вы собственник или сотрудник банка (то есть, взаимозависимое лицо с кредитором), материальной выгоды не будет только в том случае, если у вас есть право на имущественный вычет (то есть льготируется только первая в жизни покупка жилой недвижимости) и вы подтвердите это право кредитору в лице собственной организации/работодателя.
- Если дешевый кредит фактически является материальной помощью или формой оплатой услуги, оказанной налогоплательщиком, доход в виде материальной выгоды возникнет и будет облагаться НДФЛ по ставке 35%.
Важно: Нормы ст. 212 НК РФ в отношении заемных средств могут быть прочитаны иначе, в частности, что отсутствие права на вычет приведет к налогообложению материальной выгоды даже в том случае, если лицо не является взаимозависимым по отношению к банку. Такое прочтение может вызывать опасения, но в том числе в этом году Минфин неоднократно (письма от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22252, от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22246, от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256) подчеркивал, что:
- (Общая норма) Материальная выгода появляется только там, где есть взаимозависимые лица или встречное удовлетворение (материальная помощь) и
- (Специальная норма с дополнительной льготой) Даже там, где есть взаимозависимость, в том случае если есть право на вычет, материальной выгоды (и, следовательно, НДФЛ) не будет.
А будет ли положен имущественный вычет для взаимозависимых лиц?
Да, будет, и Минфин об этом прямо пишет в актуальных письмах (Письма Минфина России от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256). Дословно: «Таким образом, Кодексом установлен комплексный режим налогообложения, в частности, при первичном строительстве (приобретении) налогоплательщиками жилья, предусматривающий как получение имущественного налогового вычета в размере расходов на строительство (приобретение) жилья с использованием кредита (займа), так и освобождение от налогообложения доходов в виде материальной выгоды, возникающей при погашении указанного кредита (займа).»
Если статья показалась вам интересной, то буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал RationalAnswer, где я пытаюсь найти разумные подходы к личным финансам и инвестициям.
Так брать, или нет?)
Сорри, Эльвира Сахипзадовна запрещает давать индивидуальные инвестиционные рекомендации по юзерпику!!
Можно брать, а можно и не брать, сложно все, так сразу и не скажешь;
берите, если вы инвестор и будете все 30 лет сдавать эту квартиру в аренду, при такой схеме, если использовать минимальный первоначальный взнос и максимальный срок кредита, вы будете даже небольшую прибыль иметь в 10-20 тысяч ежемесячно, только покупать желательно не у ФСК или А101, а у тех, кто хотя бы пытается быть в рынке типа ПИКа, с отделкой, а если есть возможность - то даже с мебелировкой.
Павел дал вам в статье четкий ответ на ваш вопрос. Очень понятным и доступным языком. Кстати согласен с Павлом на 100%. Лет эдак через 3-5 ипотечный пузырь будет надут.
вот если дают, то берите
Сейчас практически у каждого блогера по экономике или финансам после поста идёт реклама какого нибудь застройщика. Видимо дела у них совсем швах:)) Так что лучше не брать долёвку. Тем более она дороже готового процентов на 15-20:)))
В России сейчас принято брать, но не ипотеки
Да
Брать если для себя
Смотря что и у кого. У всех свои предпочтения в личной жизни.
Ясен пень нет
Звучит как нормальная тема. Риск падения рубля раза в 2-3 в течение 10-20 лет пракически 100%.
Так то за последние 4 года рубль даже укрепился. А вот риск того что твоя бетонка никому не будет нужна через год - очень высокий.
меня больше смущает риск падения Су в дом. хуй с ним рублем уже
ага, но есть пару нюансов:
1. Риск падения ЗП
2. Риск военных действий на территории РФ (про ЯО вообще молчу)
3. Риск незавершения строительства в случае покупки этапе строительства
Ну и постоянное обязательство платить ипотеку,
С одной стороны да, а с другой стороны государство со словами "Да вы чё там все ох....???" накрутит на хитрый болт, свою хитрую гайку.
Это ещё бабка надвое сказала. В прогнозах, особенно, долгосрочных общее место одно: все в них ошибаются. В течение пары лет ситуация может вообще повернуться на 180°. И закладываться на то, что пузырь рынка жилья продолжит надуваться, я бы не стал. А в новостройках и без того полно проблем.
А шанс того, что ваша зарплата отыграет падение и повысится в 2-3 раза вы тоже оцениваете на 100%?
Вы же просто переписали материал "Медузы" своими словами
...да я и материал "Медузы" написал своими словами!!
Комментарий недоступен
Очень нравятся ваши статьи, но вот упоминание "медузы" что-то насторожило ...
А кого нужно упоминать Скабееву и Соловьева :) ?
"Не играйте с государством в азартные игры, если вы начнете выигрывать, государство изменит правила". Акционеры Газпрома не дадут соврать...
Город — это тупик! Загород...
Города это п..ц, страшнее только деревни
Это что, американская недвижимость?! Цена соответствует...
Пусть для начала, автор статьи объяснит как это рубль подешевел в 5 раз?
автор не писал что рубль подешевел, а что при инфляции 7% в год, за 25 будущих лет рубль обесценится в 5 раз
Тут автор исходит из ложного предположения, что читатели могут самостоятельно посчитать, что инфляция 7%/год за 25 лет, это 1,07*1,07 - 25 раз, или 1,07 в 25 степени = 542%... т.е. цены на все вырастут в 5,42 раз , но только не на платеж по ипотеке !
И, при прочих равных, если будешь зарабатывать столько же, с индексацией на инфляцию, если не будет войны, коллапса, революции, потери здоровья и/или заработка, грубо говоря, если все ок, по план-графику, спокойно и размеренно, и если при этом ты будешь исправно платить банку по графику, и не будешь досрочно гасить ипотеку, то ипотеку под 0,01% брать выгодно ! )))
Подвох только в этом коротком слове "если")))
=1,07^25
Это же чисто для кликбейтного заголовка сделано, которые здесь на VC поощряются. Объяснять, почему что-то в заголовке совсем не обязательно здесь.
Мне кажется в текущем сантименте лучше взять дальневосточный гектар. Или купить что нить в Алтайском крае. Там кстати за последние 5 лет очень много новых, охраняемых ФСО, объектов появилось. Много отличных дорог проложили...
Алтай? Серьезно? Откуда инфа, живу рядом нихера не вижу.. Конечно не показатель того что я не вижу, все как было так и осталось, только ценник теперь сочинский, за нихуя отдаем дохуя..
ДВ гектар, надо еще занести кое куда, чтобы участок в выбранном месте получить..
Дальневосток плюсую, а вот рекомендации по Алтаю с большим присутствием ФСОшников несут похожие на Москву риски: в случае продолжения текущей динамики там ФСО может не помочь и никто не будет разбираться, что именно этот дом не принадлежит депутату ЕдРа.
ты гектар охуеешь в порядок приводить - коммуникации и все остальное это миллионы, причем не один и не два
Зачем что-то покупать в депрессивном регионе с постоянным оттоком населения? Если только надеяться на риск того, что европейская часть РФ станет непригодной для жизни
Что за объекты? Можете подсказать где искать?
За мем с Томом Хэнксом отдельное спасибо, поднял настроение чутка.
"Застройщик и банки не внакладе" - оно и понятно. Нобелевки вон дают за "спасение банков любой ценой" - банку остается только стать большим, а потом спасут. Внакладе останутся только обычные люди, для которых со всеми этими "льготными программами" цены поднимаются.
Югру не спасли..
Уже 5 лет наблюдаю, как все больше возможностей купить в ипотеку...
каждый год плюсики...
Видимо пришли уже к тому, что некому продавать!
Для молодых - это отличный вариант!!!
Ждем следующий этап - приплату за покупку квартиры :))
как раз налоговый вычет поднять хотят
страна на грани большой войны а они ипотеку на 30 лет обсуждают. Я не знаю что завтра будет а они на 30 лет в такое тяжелое время в ипотеку лезут.
На данный момент жилье вниз полетит как покупка так и аренда. Сейчас переплатив 30% в следующем году можно увидеть цены от оплаченной цены -60%.
А учел ли автор, что 30% переплаты ипотечник тоже может инвестировать, как и банк? И выбор, собственно, кому это будет выгоднее.
При расчете в реальной стоимости денег с учетом инфляции это уже зашито в ставку дисконтирования, да.
У Васи есть 10.000.000 рублей, он может взять ипотеку под 0.01% с первоначальным взносом 2.000.000, а 8.000.000 положить на депозит в тот же банк, скажем под 8% и таким образом иметь квартиру и 50.000 на разнице процентов в месяц (в любой момент имея возможность закрыть ипотеку). Либо он просто может купить эту же квартиру, но не за 10, а за 7.000.000 на вторичке, и положить оставшиеся 3.000.000 в банк под те же 8% и иметь 20.000 на процентах. Разница 30.000 в пользу ипотеки. В чем подвох?)
в том, отец, что нет у Васи 10.000.000 рублей 😄
Сам спросил, сам отвечу. Минус может быть в том случае, если в первую пару лет придется эту ипотеку резко гасить. Но что может случиться в нашей стране за какие-то 2-3 года?))) Даже если Васю мобилизуют и он падет смертью храбрых, ему обещали простить долги и ипотеки...
Подвох в том что на первичке не по бесплатной будет 6500 стоить , а вторичка будет стоить 5000 . И смысл тут в том что вася просто дарит деньги дядям. Но чтобы это понять , надо ввести новые категории ( локация ) и качество жилья ( вторичка выиграет ) а если их вводить то мозги у публики потекут знатно.
Не удобно это все, когда куча цен в зависимости от процентов. Причем цены динамические даже на государственные программы. Типа тебе государство помогает чтобы они могли накинуть сверху.
Еще добавьте сюда остальные схемы, про первый год и тд., вообще разбираться долго под свою ситуацию.
Эта ипотека вообще никому не выгодна. Дольщик получает неликвидный объект, которым он долгое время не может свободно распоряжаться(т.е. купил однушку, родился ребенок, нужна двушка, а может и трёшка, для этого нужно продать однушку, а продать сложно, вытащив все вложенные в неё деньги и переплаты), банк получает ипотеку по которой он берёт порядка 50% от стоимости переплатой прямо сейчас, когда по рыночным условиям при такой долгой ипотеке, он получал бы минимум 150% без переплаты в условиях отсутствия досрочных погашений+банк несет на себе повышенные риски, связанные с завышением залоговой стоимости недвижимости, которые на начальном этапе такой ипотеки, фактически всегда ведут к убыткам, если дольщик перестает платить по кредиту и вынуждает банк забрать недвижимость и пустить её с молотка. Застройщик же вообще никакой прибыли от этого не получает, он просто берёт деньги у дольщика и несет их в банк, вот только в ситуации, когда лавочку прикроют, он будет падать с очень большой высоты и на дистанции, когда спрос насытится, первичный рынок может вообще парализовать.
Брал пару лет назад квпртру, цена иксанула почти в 3 раза, доволен, сдача в аренду покрывает выплаты 3 раза.
Как там пишут в учебниках по инвестициям? "Главное помнить, что прошлые успехи не гарантируют будущие заработки"
Как расплатиться? Конечно же с Божьей помощью
да батюшка новую квартиру осветит и сразу в ней деньги на ипотеку и появятся
Комментарий недоступен
ну так в городе цена метра всегда выше, чем за ним, ничего нового тут нет
Комментарий недоступен
Я взял, но не просто из-за ставки. На этапе котлована, у проверенного застройщика и там, где идет стройка станции мцд4( считай метро) ну и планирую держать 30 лет, как достроят сдавать и разницу в карман;)
ты уверен, отец, что РФ через 30 лет вообще существовать будет?
Если застройщик не будет накручивать к ценнику свыше 30% от цены за наличку, то тема не плохая.
При ипотеке свыше 10 лет вполне выгодно. Если гасить за 3-5-7 лет, то выгоднее взять под 4-6% годовых.
Для челов с деньгами вообще хорошая тема.
Пример:
Однушка в мск за наличку 8 млн
По субсид.ипотеке 10 млн
Платеж будет 30к в месяц
Взнос 1 млн
Остаток 7млн
7 млн кладутся в банк и дают 450к в год.
Хата сдается за 30к в месяц.
Итого надо отдать в год 360к
А сборы 810к в год.
Профит 450к. Как раз с депозита считайте чистая прибыль и квартира себя окупает.
Даже если не сдавать, а жить там, то с депозита можно платить ипотеку и еще останется.
Нужны деньги на проект или свалить? Изи ! Снимаешь с депозита и рвешь когти. И на хату пофиг.
А если за наличку за 8млн взять, то это еще продать надо, да и продать повыгоднее. А если все полетит, то повыгоднее не выйдет.
Это я примитивно расписал, понятно что 7млн лучше раскидать на разные инструменты и тд.
Комментарий недоступен
А если вступит в действие ст.8 ФКЗ ‘О военном положении’, то, в принципе, о 7млн голова и болеть больше не будет:)))
Костюм для игр с банками.
Комментарий недоступен
Пузырь дуть, дуть, дуть. Вопрос - кто пострадает от обвала недвижки? Да еще на такой длинной дистанции, что вперед инфляция или БП?.. Добавьте в этот салат - войну, очередные вирусы ( в обозримом будущем), "естественное" вымирание россиян и всё что происходит обычно в "нашей" стране и смотреть даже на 10 лет вперед станет очень страшно.
А ещё бывает так, что квартиры дешевеют, и получается вообще красота! :)
Частично финансовые риски при оформлении любой ипотеки может покрыть возможность сдачи её в аренду, если это вторая жилплощадь у собственника.
Комментарий недоступен
Как раз вчера звонил застройщику в Гранель, считал варианты по одному ЖК по ставке 0,01%. С удивлением узнал слово "завышение". Занижение? Слышали, знаем. Завышение - первый раз. Спасибо, Павел, за пояснение.
Инфляция за последние 10 лет 7%, это средняя за год? Вроде, да. Как может быть за 25 лет инфляция 80%, если мы взяли среднегодовую в 7%, должна же быть 175%, как сумма инфляций по 7% за 25 лет? Или я не правильно понимаю.
Если точнее - среднегеометрическая.
если мы взяли среднегодовую в 7%, должна же быть 175%, как сумма инфляций по 7% за 25 лет? Или я не правильно понимаю.Надо возводить в степень, тогда будет обесценение примерно в пять раз (на 80%).
Спасибо за статью
"льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств" - Хм) я извиняюсь, а каким образом взять квартиру в ипотеку с наценкой в 30% может быть выгоднее, чем взять за свои собственные средтсва??
Если у тебя есть возможность взять кредит под 0% и вложить его в надежный источник дохода под, например, 10% годовых - то в финансовом смысле это вечный двигатель по печатанию денег.
Щито-то я не понял математики.
Дано (эти данные взяты из этой же статьи):
Вариант 1: выплатить (100 + 120)% за 25 лет (ипотека 10%)
Вариант 2: выплатить (100 + 130)% за 25 лет (льготная ставка 0.01%)
Инфляция одинаковая в обоих случаях, рубль обесценивается одинаково. Каким образом переплата 10% становится на 40% выгоднее?
Кроме того, "оказывается примерно на 40% выгоднее" - если с 10% ставкой набегает 120% за срок ипотеки, то 40% выгоды должно составить 46%,. т.е. итоговых процентов должно получиться 74%, а не 130% ?
И вообще 30% переплаты за 0.01% ставку в какой момент учитываются? Сравнение 120% vs 130% от какой величины идёт? Базовой стоимости или базовая стоимость vs базовая стоимость плюс 30%?
Который раз читаю ваши статьи и поражаюсь.
Здесь ошибка. В этом варианте платишь (100 + 30)%.
Я покупаю коммерческую недвигу в льготный кредит 0.01% с превышением всего 9%
Ставка аренды по некоторым объектам выше ипотечного платежа в 3(!!!)
Раза
То есть платишь за объект 20 тысяч а с аренды получаешь 60 тысяч
Какой банк?
кто ж дает 0,01% под коммерцию? Брехня
Вот это не понял.?
В моём бытовом представлении, если банк промахнется своих прогнозах, то он прогорит, и вот тогда разгребать это придётся государству.?
По условия программ господдержки, государство платит банку разницу между рыночной ставкой и льготной ставкой 6-7% в течение всего срока кредита.
"это страховка"
А от неё разве нельзя отказаться, кстати?
Можно. Но банк повысит процентную ставку так, что выгоднее застраховаться.
@акк барс
Маркетинг, конечно, промахнулся. Вместо "Ипотека под 0.01%" нужно было форсить "Христианский Банк"
Ключевой вопрос: To be, or not to be
Не оч в курсе, а в РФ есть (и насколько развита) практика продажи ипотечного кредита новому владельцу? Или банки на это не хотят идти?
Передача другому лицу - возможна только в формате рефинансирования кредита, по сути. Банки будут не согласны рефинансировать под 0%, только под рынчную ставку.
Насколько мне известно - нет.
1) Другой человек может получить одобрение на ипотеку в том же банке и запросить покупку недвижимости из под обременения у этого банка, но это дают сделать не все банки и не всегда. Тот же Сбер, который «все хвалят», мне отказал из-за «отличающихся параметров кредита».
2) Некоторые банки позволяют делать рефинансирование чужого кредита, но это тоже редкость.
Основной вариант: собственнику гасить свою ипотеку заёмными средствами другого происхождения, продавать недвижимость и с продажи недвижимости возвращать заёмные средства.
А еще какую то часть стоимости квартиры нужно же как первый взнос внести. А если цена на 30-40 процентов выше, то тут и взнос будет больше. Банку хлебушек.
Потом хоть проценты и не большие, но основную часть стоимости тоже нужно уплачивать равномерно. А сегодня ты можешь это делать, а завтра уже нет.
А ты хорош в своем деле
слишком много букв, эффективная ставка ипотеки 0.1 на 30 лет 1.99% при удорожании квратиры (у ПИКа) на 20 процентов, если гасите за 10 лет то соответственно около 6 процентов, если планируете гасить менее 10 лет, то смысла брать нет, тогда можно взять обычную 6.7% на новострой. К слову, ПИК снизил цены на 5-6 процентов к сентябрю. Рисков, кстати, нет в плане что дают всем подряд, дают не всем, с нормальной зарплатой и 2ндфл мин. взнос процентов 20 (так что снижение цен на 10 процентов банк переживет), а если без 2ндфл по 2 документам, то надо вообще 30 процентов.
Лучше бы на цифрах расписали, а то бла бла бла
А где информация о том, что при субсидированной ипотеки стоимость квартиры выше?
По ссылкам в отчете ЦБ.
Комментарий недоступен
Комментарий удален модератором
поздно, уже взял
Статья неплохая, виден опыт и знания автора. Но картинки даже мемами не назвать - пошлятина какая-то безвкусная
Ну что вы гоните тут. Банк по закону имеет право повысить ставку по своему одностороннему произволу в случае инфляции и (о ужас!!!) даже без оной и не объясняя причин. Читайте стандартный договор. Этот пункт во всех банках одинаков.
Не понял. Если банки при такой ипотеке закладывают сумму на 30% больше для компенсации разницы с рыночной ставкой, то почему ещё и государство им субсидировать будет?
Молодцы -) хорошая статья, прошлись по всем моментам банковских разводов. Хотел добавить, когда берешь ипотеку и понимаешь конечно выгодно платить проценты тупо за квартиру чем ее сниматься я вам скажу нет, потому-что вы платите 90 процентов заметьте проценты банку а и только 10 процентов своего основного долга, это в начале! Примерно так из 25 000 руб процентов в месяц вы платите 24 000 руб уходит банку а 1000 руб основной долг и посчитайте сколько вы будите платить и плюс годовая страховка квартиры от 50 000 -100 000 руб в зависимости от оценки квартиры.Все считайте!!! Дело в том ,банк замалчивает вас залогами и тд.. и не когда подумать и рассчитать . Мой совет кому не обходимо жилье и по любому хотят залезть в ипотеку не быть извините баранами как я-) .Считайте месячное гашение кредита ваше основное, посчитайте так и предложите банку ,что бы сумма погашение основного кредита например из 25 000 руб была так..20 000 руб погашение основного долга а проценты банка 10 000 руб и то переплата 120 000 в год, как можно больше уменьшайте проценты месячные. Банков много и вариантов тоже-) Желательно брать на короткий срок и не питать иллюзий! Если нет жилья, ищите варианты не дорого снимать ,если посчитать реально ,то получается даже экономно-) вы заходите в готовую квартиру и не тратите на ремонт и тому подобное . Ну а если есть деньги то не каких кредитов вам не надо!!
Комментарий недоступен
в 5 разів?
прекрасно)
Хрень пишите, 0,01% это со страховкой, без сколько %? И при отказе от страховки сколько? Банки давно уже не в % закладываю а в страховку или с ей или без с увеличением ставки
Ещё важный момент не описан - удорожание квартиры в рублях
Если использовать эту льготную ипотеку как кредитное плечо (а только так ее и надо использовать) без стоп-лосса, то легко можно делать больше 100% годовых на вложенный капитал даже в 2022 году, когда квартиры, типа, дешевеют (привет криптанам!) собственно так и делаю уже третий год подряд
Но я вам этого не говорил и вообще в недвиге денег нет ))