Наша первая инвестиция в недвижимость, где мы использовали AI, принесла 278% годовой доходности. Кейс 2018 года
Для большинства целей, человек с машиной подходит лучше, чем человек без машины. Генри Форд
Предистория : с 2013 года наша команда работала как агентство недвижимости в Московской области - мы занимались продажей загородной недвижимости. Как и у многих владельцев агентств недвижимости у нас получалось изредка инвестировать в недооцененную недвижимостью. Такие сделки приносили до половины от дохода агенства. С риелторами условно было правило 25% : риелторы находили сделку, в которой можно было заработать 1 млн. рублей, мы им отдавали 250 тыс. рублей комиссии после приобретения. Все были довольны, но единственное : таких сделок было всегда мало, очень мало.
Хорошую сделку очень трудно найти. Представим, что вся территория Москвы разбита на мелкие квадраты 500 меров на 500 метров ( для визуализации - это большой микрорайон) . В этом квадрате 1 раз в год появляется отличная возможность для инвестиций. Чтобы ее получить - нужно сидеть на стреме целый год. Конкуренция, соседи, казусы, нюансы - любой риелтор подтверит, что это штучный товар с очень маленьким сроком годности. В общем - трудная и кропотливая работа, где человеку нужно обладать большой экспертностью.
Такие сделки - это сделки класса А, там где можно заработать 100%+ годовых на вложенные деньги. Есть еще сделки класса B (40%-70% годовая доходность), сделки класса C (20%-40%) и сделки класса D - (10%-20% годовой доходности инвестиций).Понятно, что инвесторам риелторы продают сделки класса D, а не профессиональным инвесторам в большинстве случаев - класса E (5%-10%).
Итак : у нас была существенная проблема : деньги были, а купить было нечего. На Западе это называют "сухой порошок (Dry powder)".
Мы серьезно задумались над созданием машины, которая бы не спала и не ела и наблюдала за всей территорией Москвы 24/7. У нас была мечта : просыпаясь рано утром мы бы видели отчет о ТОП 10 лучших инвестиционных возможностей на сегодня с расчетами, налогами и показателем возможного заработка. Мы потратили 2 года и 30 млн. рублей на разработку, тесты, гипотезы, пивоты, чтобы создать машину, которая работает.Как мы создавали машину для поиска и выстривали процессов dealflow - подробно описано здесь
Первая сделка, которую Shiva AI ( машина, которую мы создали ) нашла, оценила и спрогнозировала доходность - это был участок в деревне Дарьино.
Система определила лучшую стратегию для актива : разделить земельный участок размером 80 соток, находящийся по адресу : д. Дарьино, Одинцовский район, Московская область (https://goo.gl/maps/CBFwe7XgmZq51oN5A) на несколько участков.
Стоимотсь покупки составила 13 млн. рублей. Дополнительные инвестиции 500 тыс. рублей. Итоговая стоимость продажи 34 млн. рублей. Доходность составила больше 20 млн. рублей.
Кадастровые номера, после раздела :
50:20:0041105:18, 50:20:0041105:17, 50:20:0000000:305380, 50:20:0000000:305379, 50:20:0041105:19, 50:20:0041105:20, 50:20:0000000:305378, 50:20:0000000:306921
В тот момент, когда мы его покупали - нас удивило, что до сделки этот актив пролежал на рынке больше года и его никто не купил.
На текущий момент мы уже понимаем на наших данных, что таких активов на рынке примерно 0,1% и найти их в груде хлама практически нереально вручную и очень сложно даже с использованием технологий. Вот так утроен рынок : вы можете продавать дешево, а никто не обратит внимание, потому что вы - не поймали product market fit.
Чтобы настроить машину, которая находит product market fit для недвижимости - нам пришлось сделать больше 1000 прогонов, и перебора больше 10 000 возможностей моделей оценки недвижимости.
Резюмируя результаты, которые показывает AI в текушей сборке : думаю, что инвестиционных риелторов в России через 10 лет практически не останется - в этой нише будут работать машины и технологичные компании. Доходности, которые возможно получить (в независимости от роста или падения рынка) будут уменьшаться и дойдут до уровня США (при ипотеке под 4%, годовая доходность в 15% считается очень хорошей, редко кому удается ее превысить ). Сейчас - это золотое время для AI.
Вот так утроен рынок : вы можете продавать дешего
В Бутого
Я больше люблю автого
Один из смертных грехов - допускать ошибки в написании текстов.
Я вообще не понимаю, что это за слово "ДЕШЕГО". Если чувак думал, что это слово "ДЁШЕВО", то он еблан. Нет ни Ё, ни правильного окончания.
Никогда не ленитесь ставить букву Ё - не будете выглядить дебилами
https://www.artlebedev.ru/kovodstvo/sections/119/
Не стоило...... человек может покончить с собой ( как в той байке, про создателя пакетиков для сахара )
Хорошо, как скажите. Это будет точкой бифуркации в моей жизни к лучшему и более светлому будущему.
"Как скажЕте".
Русский язык, пятый класс
С пониманием сарказма у Вас намного хуже чем с грамматикой =)
Спасибо
шикарный кейс
Действительно, купили кусок, порубили его на мелкие и продали дороже. Вот это да.
Пытаюсь понять : сарказм это или нет. Если нет - то благодарю. Мало кто знает, что рынок загородки стоит просто наглухо.... То есть никто сейчас на загородке не делает деньги : строители коттеджей, поселков, продажа участков, все в такой заднице... По моим данным только 4% из всех, кто занимался бизнесов в загородке, с 2014 года преуспел. Остальные в минусе. Важно здесь заметить, что 278% были сделаны не на растущем рынке, а на мертвецко мертвом. И у нас еще 15 таких кейсов за плечами. В этом и есть будущая сила технологий : у кого есть - тот будет расти, у кого нет - уйдет из бизнеса.
Спасибо. Делимся - интересно мнение сообщества
Есть потенциальная проблема - где брать базу ликвидных обьектов. Что мешает циану при публикации себе оставлять вкусненькое
ну там дальше больше - что вообще гарантирует эту цену и адекватность документов на этот актив
заниженное обычно с проблемами, хвостами или вообще не легализованное в правовом поле
Гарантии - в Сбербанке и то не на 100%, помнится он рухнул в 90-е годы. В статье https://vc.ru/tribuna/90329-shiva-ai-kak-za-10-let-sdelat-iz-10-mln-rubley-bolshe-144-mln-rubley-investiruya-v-nedvizhimost я рассказал о этапах проверок и выстраивании потока сделок для инвестиций.
Не думайте о слоне
Прочитал Вашу статью и другую статью по ссылке.
1 - Почему Вы называете это ИИ?
Для привлечения внимания?
Полагаю Вы даже нейронные сети не используете. Просто автоматизация поиска, заточенная на специфику и Ваш опыт.
2 - Если это такая золотая жила и Вы первые, то зачем Вы всем этим тут делитесь?
В тихую продолжали бы и дальше заниматься этим и рубили бы деньги.
Или Вы ищите инвестора?
P.S.:
Что-то тут не сходится...
Думаю иногда полезно знать мнение техно-общества
Подозреваю, что здесь что-то не так)
Не полагаю, а не используют
Не люблю я с технорями дискутировать. Есть нейронка, нет нейронки: а как, а что. Это AI или ML. Рандем форест или if-that. Денег от этих дискуссий не прибавляется.
Конечно, если лезть в сферу и не понимать разницу между AI или ML денег не прибавится.
Как скажете: хорошо, что Вы лучше нас все понимаете
Конечно ведь я практик
Ок. С сарказмом у Вас хуже, чем с технологиями.
Не тешьте себя мыслью, что я не понимал о чем вы. Для меня посыл был ясен как и шансы вашего начинания вылетить в трубу.
Хорошо, как скажите. Не буду тешить себя мыслями
http://gfg-invest.ru/
как программист, я только приветствую гонку технологий
как потенциальный (ну очень потенциальный) инвестор - понимаю, что такая гонка зароет 0,1% процент еще глубже, то есть сделает поиск выгодных предложений еще более тяжелым )))
цена прогресса
но может быть, созданные AI подскажут нам, как выгодно и дешево заселить пустующие территории под деревнями - качественными и красивыми субурбиями, как в штатах
Займитесь
Тема не раскрыта и как будто прерывается на половине статьи с одним удачным примером. Да и то он укладывается в формат, нашел большой участок и разделил его на части. Не очень то походе на AI
Собственно и тема статьи называется "первый кейс"
А почему на обычных жилых квартирах внутри Москвы не работаете? Там какая то специфика?
Вероятно внутри города почти нет участков на продажу. Но вполне можно работать с нежилыми помещениями
я это и спросил какая им разница что парсить квартиры или участки
Видимо участки - это специализация инвестора. Конечно внутри Мск происходит намного больше сделок
Работаем
А может это просто совпадение...
Может
Комментарий недоступен
Будьте бдительны
Налог с прибыли вы же заплатили? Или он отличается от продажи квартиры, когда владеешь меньше трёх лет?
Мне тоже интересно...
Налог с прибыли везде одинаковый : 13% с частного лица ( НДФЛ )
"инвестиционных риелторов в России через 10 лет практически не останется - в этой нише будут работать машины и технологичные компании." - Инвестиции невозможны, там где одни машины и тех.комп. Рост цен-обеспечивает рынок с живыми людьми.