Финансы
Alexey Galtsev
3733

Наша первая инвестиция в недвижимость, где мы использовали AI, принесла 278% годовой доходности. Кейс 2018 года

Для большинства целей, человек с машиной подходит лучше, чем человек без машины. Генри Форд

В закладки
Аудио

Предистория : с 2013 года наша команда работала как агентство недвижимости в Московской области - мы занимались продажей загородной недвижимости. Как и у многих владельцев агентств недвижимости у нас получалось изредка инвестировать в недооцененную недвижимостью. Такие сделки приносили до половины от дохода агенства. С риелторами условно было правило 25% : риелторы находили сделку, в которой можно было заработать 1 млн. рублей, мы им отдавали 250 тыс. рублей комиссии после приобретения. Все были довольны, но единственное : таких сделок было всегда мало, очень мало.

Хорошую сделку очень трудно найти. Представим, что вся территория Москвы разбита на мелкие квадраты 500 меров на 500 метров ( для визуализации - это большой микрорайон) . В этом квадрате 1 раз в год появляется отличная возможность для инвестиций. Чтобы ее получить - нужно сидеть на стреме целый год. Конкуренция, соседи, казусы, нюансы - любой риелтор подтверит, что это штучный товар с очень маленьким сроком годности. В общем - трудная и кропотливая работа, где человеку нужно обладать большой экспертностью.

Такие сделки - это сделки класса А, там где можно заработать 100%+ годовых на вложенные деньги. Есть еще сделки класса B (40%-70% годовая доходность), сделки класса C (20%-40%) и сделки класса D - (10%-20% годовой доходности инвестиций).Понятно, что инвесторам риелторы продают сделки класса D, а не профессиональным инвесторам в большинстве случаев - класса E (5%-10%).

Итак : у нас была существенная проблема : деньги были, а купить было нечего. На Западе это называют "сухой порошок (Dry powder)".

Мы серьезно задумались над созданием машины, которая бы не спала и не ела и наблюдала за всей территорией Москвы 24/7. У нас была мечта : просыпаясь рано утром мы бы видели отчет о ТОП 10 лучших инвестиционных возможностей на сегодня с расчетами, налогами и показателем возможного заработка. Мы потратили 2 года и 30 млн. рублей на разработку, тесты, гипотезы, пивоты, чтобы создать машину, которая работает.Как мы создавали машину для поиска и выстривали процессов dealflow - подробно описано здесь

Первая сделка, которую Shiva AI ( машина, которую мы создали ) нашла, оценила и спрогнозировала доходность - это был участок в деревне Дарьино.

Система определила лучшую стратегию для актива : разделить земельный участок размером 80 соток, находящийся по адресу : д. Дарьино, Одинцовский район, Московская область (https://goo.gl/maps/CBFwe7XgmZq51oN5A) на несколько участков.

Стоимотсь покупки составила 13 млн. рублей. Дополнительные инвестиции 500 тыс. рублей. Итоговая стоимость продажи 34 млн. рублей. Доходность составила больше 20 млн. рублей.

Кадастровые номера, после раздела :

50:20:0041105:18, 50:20:0041105:17, 50:20:0000000:305380, 50:20:0000000:305379, 50:20:0041105:19, 50:20:0041105:20, 50:20:0000000:305378, 50:20:0000000:306921

В тот момент, когда мы его покупали - нас удивило, что до сделки этот актив пролежал на рынке больше года и его никто не купил.

На текущий момент мы уже понимаем на наших данных, что таких активов на рынке примерно 0,1% и найти их в груде хлама практически нереально вручную и очень сложно даже с использованием технологий. Вот так утроен рынок : вы можете продавать дешево, а никто не обратит внимание, потому что вы - не поймали product market fit.

Чтобы настроить машину, которая находит product market fit для недвижимости - нам пришлось сделать больше 1000 прогонов, и перебора больше 10 000 возможностей моделей оценки недвижимости.

​Вот в такие сроки и по таким ценам продавались по частям участки.

Резюмируя результаты, которые показывает AI в текушей сборке : думаю, что инвестиционных риелторов в России через 10 лет практически не останется - в этой нише будут работать машины и технологичные компании. Доходности, которые возможно получить (в независимости от роста или падения рынка) будут уменьшаться и дойдут до уровня США (при ипотеке под 4%, годовая доходность в 15% считается очень хорошей, редко кому удается ее превысить ). Сейчас - это золотое время для AI.

Для большинства целей, человек с машиной лучше, чем человек без машины. Генри Форд

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Alexey Galtsev", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 49, "likes": 28, "favorites": 91, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 90692, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Fri, 01 Nov 2019 01:52:16 +0300", "is_special": false }
0
{ "id": 90692, "author_id": 385450, "diff_limit": 1000, "urls": {"diff":"\/comments\/90692\/get","add":"\/comments\/90692\/add","edit":"\/comments\/edit","remove":"\/admin\/comments\/remove","pin":"\/admin\/comments\/pin","get4edit":"\/comments\/get4edit","complain":"\/comments\/complain","load_more":"\/comments\/loading\/90692"}, "attach_limit": 2, "max_comment_text_length": 5000, "subsite_id": 199119, "last_count_and_date": null }
49 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
3

Вот так утроен рынок : вы можете продавать дешего

Ответить
7

В Бутого

Ответить
2

Я больше люблю автого

Ответить
1

Один из смертных грехов - допускать ошибки в написании текстов.

Ответить
0

Я вообще не понимаю, что это за слово "ДЕШЕГО". Если чувак думал, что это слово "ДЁШЕВО", то он еблан. Нет ни Ё, ни правильного окончания.
Никогда не ленитесь ставить букву Ё - не будете выглядить дебилами

Ответить
0

Не стоило...... человек может покончить с собой ( как в той байке, про создателя пакетиков для сахара )

Ответить
–1

Хорошо, как скажите. Это будет точкой бифуркации в моей жизни к лучшему и более светлому будущему. 
 

Ответить
0

"Как скажЕте".
Русский язык, пятый класс

Ответить
–1

С пониманием сарказма у Вас намного хуже чем с грамматикой =)

Ответить
0

Спасибо

Ответить
3

шикарный кейс

Ответить
5

Действительно, купили кусок, порубили его на мелкие и продали дороже. Вот это да.

Ответить
0

Пытаюсь понять : сарказм это или нет. Если нет - то благодарю. Мало кто знает, что рынок загородки стоит просто наглухо.... То есть никто сейчас на загородке не делает деньги : строители коттеджей, поселков, продажа участков, все в такой заднице... По моим данным только 4% из всех, кто занимался бизнесов в загородке, с 2014 года преуспел. Остальные в минусе. Важно здесь заметить, что 278% были сделаны не на растущем рынке, а на мертвецко мертвом. И у нас еще 15 таких кейсов за плечами. В этом и есть будущая сила технологий : у кого есть - тот будет расти, у кого нет - уйдет из бизнеса. 

Ответить
0

Спасибо. Делимся - интересно мнение сообщества

Ответить
4

Есть потенциальная проблема - где брать базу ликвидных обьектов. Что мешает циану при публикации себе оставлять вкусненькое

Ответить
2

ну там дальше больше - что вообще гарантирует эту цену и адекватность документов на этот актив
заниженное обычно с проблемами, хвостами или вообще не легализованное в правовом поле 

Ответить
0

Гарантии - в Сбербанке и то не на 100%, помнится он рухнул в 90-е годы. В статье https://vc.ru/tribuna/90329-shiva-ai-kak-za-10-let-sdelat-iz-10-mln-rubley-bolshe-144-mln-rubley-investiruya-v-nedvizhimost я рассказал о этапах проверок и выстраивании потока сделок для инвестиций.

Ответить
0

Не думайте о слоне

Ответить
4

 Прочитал Вашу статью и другую статью по ссылке.
1 - Почему Вы называете это ИИ?
Для привлечения внимания?
Полагаю Вы даже нейронные сети не используете. Просто автоматизация поиска, заточенная на специфику и Ваш опыт.
2 - Если это такая золотая жила и Вы первые, то зачем Вы всем этим тут делитесь?
В тихую продолжали бы и дальше заниматься этим и рубили бы деньги.
Или Вы ищите инвестора?

P.S.:
Что-то тут не сходится...

Ответить
0

Думаю иногда полезно знать мнение техно-общества

Ответить
0

Подозреваю, что здесь что-то не так)

Ответить
0

Не полагаю, а не используют

Ответить
0

Не люблю я с технорями дискутировать. Есть нейронка, нет нейронки: а как, а что.  Это AI или ML. Рандем форест или if-that. Денег от этих дискуссий не прибавляется. 

Ответить
0

Конечно, если лезть в сферу и не понимать разницу между AI или ML денег не прибавится. 

Ответить
0

Как скажете: хорошо, что Вы лучше нас  все понимаете

Ответить
0

Конечно ведь я практик 

Ответить
0

Ок. С сарказмом у Вас хуже, чем с технологиями.

Ответить
0

Не тешьте себя мыслью, что я не понимал о чем вы.  Для меня посыл был ясен как и шансы вашего начинания вылетить в трубу.

Ответить
0

Хорошо, как скажите. Не буду тешить себя мыслями

Ответить
1

как программист, я только приветствую гонку технологий

как потенциальный (ну очень потенциальный) инвестор - понимаю, что такая гонка зароет 0,1% процент еще глубже, то есть сделает поиск выгодных предложений еще более тяжелым )))

цена прогресса

но может быть, созданные AI подскажут нам, как выгодно и дешево заселить пустующие территории под деревнями - качественными и красивыми субурбиями, как в штатах

Ответить
0

Займитесь

Ответить
1

Тема не раскрыта и как будто прерывается на половине статьи с одним удачным примером. Да и то он укладывается в формат, нашел большой участок и разделил его на части. Не очень то походе на AI

Ответить
0

Собственно и тема статьи называется "первый кейс"

Ответить
0

А почему на обычных жилых квартирах внутри Москвы не работаете? Там какая то специфика?

Ответить
0

Вероятно внутри города почти нет участков на продажу. Но вполне можно работать с нежилыми помещениями

Ответить
1

я это и спросил какая им разница что парсить квартиры или участки

Ответить
0

Видимо участки - это специализация инвестора. Конечно внутри Мск происходит намного больше сделок

Ответить
0

Работаем

Ответить
0

А может это просто совпадение...

Ответить
0

Может

Ответить
0

Настораживает отсутсвие фото договоров продажи
и один случай это ещё не система.

посмотрел на циан цены: 13м невероятно низкая цена за 80 соток там

Ответить
–1

Будьте бдительны

Ответить
0

Налог с прибыли вы же заплатили? Или он отличается от продажи квартиры, когда владеешь меньше трёх лет?

Ответить
0

Мне тоже интересно...

Ответить
0

Налог с прибыли везде одинаковый : 13% с частного лица ( НДФЛ )

Ответить
{ "page_type": "article" }

Прямой эфир

[ { "id": 1, "label": "100%×150_Branding_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox_method": "createAdaptive", "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfl" } } }, { "id": 2, "label": "1200х400", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfn" } } }, { "id": 3, "label": "240х200 _ТГБ_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fizc" } } }, { "id": 4, "label": "Article Branding", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cfovx", "p2": "glug" } } }, { "id": 5, "label": "300x500_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfk" } } }, { "id": 6, "label": "1180х250_Interpool_баннер над комментариями_Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "ffyh" } } }, { "id": 7, "label": "Article Footer 100%_desktop_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjxb" } } }, { "id": 8, "label": "Fullscreen Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjoh" } } }, { "id": 9, "label": "Fullscreen Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjog" } } }, { "id": 10, "disable": true, "label": "Native Partner Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyb" } } }, { "id": 11, "disable": true, "label": "Native Partner Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyc" } } }, { "id": 12, "label": "Кнопка в шапке", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "bscsh", "p2": "fdhx" } } }, { "id": 13, "label": "DM InPage Video PartnerCode", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox_method": "createAdaptive", "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "flvn" } } }, { "id": 14, "label": "Yandex context video banner", "provider": "yandex", "yandex": { "block_id": "VI-223676-0", "render_to": "inpage_VI-223676-0-1104503429", "adfox_url": "//ads.adfox.ru/228129/getCode?pp=h&ps=bugf&p2=fpjw&puid1=&puid2=&puid3=&puid4=&puid8=&puid9=&puid10=&puid21=&puid22=&puid31=&puid32=&puid33=&fmt=1&dl={REFERER}&pr=" } }, { "id": 15, "label": "Баннер в ленте на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byudx", "p2": "ftjf" } } }, { "id": 16, "label": "Кнопка в шапке мобайл", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byzqf", "p2": "ftwx" } } }, { "id": 17, "label": "Stratum Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvb" } } }, { "id": 18, "label": "Stratum Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvc" } } }, { "id": 19, "disable": true, "label": "Тизер на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cbltd", "p2": "gazs" } } }, { "id": 20, "label": "Кнопка в сайдбаре", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cgxmr", "p2": "gnwc" } } } ] { "page_type": "default" }