Москва идет по пути Токио?

На этот раз в гости на мой канал PRO Недвижимость пришел Виктор Зубик, автор канала Smarent pro недвижимость и основатель компании Smart, предприниматель с 15-летним стажем. Мы обсудили самые горячие темы, в том числе:

«Первичка» или «вторичка»?

«Согласно исследованиям «первичка» стоит дороже «вторички» на 30-40%. Однако, это не так, за исключением каких-то частных ситуаций» - объясняет Виктор, - «большая ошибка пойти и купить первичку на 30% дороже «вторички», если мы сравним одинаковые параметры. Реальная разница от 5 до 15%». Чем больше новостроек возводится, тем понятнее становится, что в дальнейшем «вторичка» уже будет мало кому нужна. Но почему же тогда обычные люди (не инвесторы), которые прямо сейчас решают свой жилищный вопрос, боятся покупать возводящееся жилье, даже с большой скидкой и на льготных условиях? Ответ прост. «Боятся, что не достроят», - объясняет Виктор. – «Из-за того, что сейчас в России неопределенная экономическая ситуация. Однако, большая часть новостроек с приемлемой стоимостью будет сдана в 2025, 2026, 2027 году. Поэтому сейчас идеальное время скидывать «вторичку», которая может каждый год дешеветь примерно на миллион. Те 300-400 тысяч рублей ежегодно за аренду, которую вы с нее получаете, по факту, получаются убыточными». Несмотря на более дорогую ипотеку, невыгодные условия, люди предпочитают покупать «вторичку», из-за оставшегося с прошлых времен неверия, что объект будет достроен. Однако, все изменилось. В строительный рынок вкладываются огромные деньги. Строящиеся объекты могут быть сданы буквально через год-два».

Москва идет по пути крупных азиатских городов

«Как выглядят Токио, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь? Стекло, бетон, обилие транспортных хабов, перехватывающих дорог. В Москве только в этом году был открыто несколько новых транспортных линий, в т.ч. БКЛ и два новых диаметра. Обилие железа и бетона конечно, активное развитие города, все новые строительные проекты не могут не расстраивать коренных жителей города. Но, несмотря на отрицание, нужно уметь видеть тенденцию, понимать, куда будут развиваться города», - объясняет Виктор, - «Москва развивается по пути крупных городов», - «и те, кто остаются в старом фонде, будут терять свои деньги».

Пузыря на рынке недвижимости нет

«Нужно отслеживать рынок по динамике ставки ЦБ РФ. Действуют нормальные законы рынка, где 2/3 покупки составляет ипотека по рыночной ставке и только 1/3 - льготная ипотека.
Огромное количество сделок осуществляется за наличный расчет. Если уберут ипотеку с господдержкой, все равно останется семейная ипотека, ипотека для учителей, арктическая и дальневосточная ипотека, а также другие адресные программы. За любыми рыночными изменениями следует коррекция цен».

Что такое ликвидные и неликвидные объекты

«Ликвидность проекта определяют такие параметры как застройщик, генподрядчик, локация, точки развития, роста. Есть такая поговорка на моем канале «Если вы пришли смотреть новостройку и у вас чистые ботинки, то инвестировать не надо». Вы должны прийти со словами: "Как же грязно, стрёмно, ужасно". И это место, гденадо покупать! Например, сейчас я смотрю поля. Я изучаю рынок не Дубая, а Шарджи. В Оман ездил недавно и смотрел пустыни. Сейчас я строго собираю портфель только внутри МКАДа, где много новых комплексных проектов. Здесь лучше продается недвижимость, есть московская прописка и более высокая стоимость аренды. Арендная ставка студии в новом доме составляет 50-60 тысяч, однушки - 80-100 тысяч, евро-трешки 100-120 тысяч рублей».

«Я бы рекомендовал инвестировать в нежилую недвижимость. Почему? Нежилая недвижимость не раздута за счет льготных ставок. Она всегда покупалась и продается в рыночной ипотеке, по рыночным условиям. Кто-то скажет, сейчас дорогая ипотека. Да, дорогая, но ее ъ можно будет рефинансировать».
«Классическому инвестору предложил бы рассмотреть в первую очередь апартаменты, их можно сдавать компаниям и организациям. Можно, например, приобрести актив в коммерции и переселить позже свою компанию или сдавать этот актив, а деньги вкладывать в свой проект».

Сколько времени придерживать квартиру?

«5 лет - оптимальный срок держать квартиру, потому что к 10 годам уже не зарабатываешь, а теряешь. Через пять лет уже можно продавать квартиру по полной стоимости, без уплаты налога. С момента стопроцентной оплаты взять квартиру по ДДУ в ипотеку, а не в рассрочку. У новостройки, у объекта недвижимости есть несколько точек роста, и одна из них — старт продаж. Первые полгода с момента ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей —плохое для жизни время, это время для продажи объекта недвижимости. Повсюду ведется ремонт, шум, грязь, занятые лифты, строители. Отличная схема купить дом до ввода в эксплуатацию, например, по переуступке, затем, когда дом достроили, сделали ремонт-отделку (это 2 года), еще 2-3 года сдавать в аренду, а после окончательного формирования цены выйти инвестиции без оплаты налогов, с чистым официальным доходом. Каждому инвестору важно иметь подтверждение доходов, чтобы у налоговой не возникало вопросов».

Как считать доходность по проекту?
«Многие считают стоимость, рост цены, проценты по кредиту...Также нужно учитывать расходы на ипотеку, страхование ипотеки, имущества. Появляются расходы, связанные с обслуживанием объекта, примерно 100 рублей за квадратный метр плюс налог на недвижимость. Кстати, выгода студий до 20 метров в том, что налога на недвижимость нет, он рассчитывается как площадь вашей квартиры минус 20 квадратных метров. Доходность нужно считать от вложенного капитала и вычитывать расходы. Ее можно повысить, если вы не получали имущественные налоговые вычеты, 260 тысяч можно получить после получения ключей и 390 тысяч через возврат по ипотечным процентам».

Есть ли проблемы у застройщиков?

«Застройщики сами манипулируют рынком. Если их становится меньше, снижается конкуренция, соответственно, они могут сохранять потолок цен. Снижается от этого доступность недвижимости? Конечно. Плохо ли это для рынка? Плохо. Хорошо ли это для цен на рынке недвижимости? Хорошо. Сейчас нас как раз ожидает очередная коррекция рынка. Будут ли застройщики снижать цены? Нет, зачем. У них нет проблем с продажами. Они предложат траншевую ипотеку. Ее суть заключается в том, что вы вносите 30% от стоимости объекта недвижимости, и следующий платеж нужно внеси перед вводом эксплуатации объекта недвижимости. И многие с удовольствием пойдут на этот вариант. Поэтому – катастрофы на рынке недвижимости не ожидается».

О чем еще поговорили с Виктором Зубиком, смотрите в новом выпуске канала PRO Недвижимость.