Как инвестировать в недвижимость без покупки недвижимости - расскажу про ПИФы

ПИФы недвижимости интересны, потому что могут давать доход сравнимый и выше, чем получает собственник хорошей коммерческой недвижимости, но без минусов ее содержания и ликвидности. Плюс ПИФы подчиняются жесткому законодательному регулированию.

Итак, напомню важную базу:

ПИФ – это совокупность активов – в нем может быть несколько объектов или один объект недвижимости.

Вообще в ПИФ можно внести и акции, и права требования, и золотые слитки и пр., но в этом посте я буду писать именно про недвижимость.

Этими активами управляет управляющая компания – юридическое лицо, подчиняющееся законодательству о ПИФах и регулятору, ЦБ РФ. УК получает за свои услуги вознаграждение от пайщиков.ПИФ делится на паи – они принадлежат пайщикам. То есть каждый пайщик опосредованно владеет частью недвижимости пропорционально количеству паев, которые он приобрел.

Что в ПИФе?

ПИФы недвижимости могут иметь очень разную «начинку»:

1. склады – пока это наиболее интересный вариант, т.к. запрос на складские площади не падает, рынок не насытился.

2. офисы – тоже может быть интересно

3. light industrial – производственно-складские помещения небольшой по сравнению со складами площадью, предназначенных для малого и среднего бизнеса (легкие производства, интернет-магазины и пр.)

4. туристические объекты, санатории – новый тренд

5. жилые помещения

6. есть ПИФы ПИФов - состоящие из паев других ПИФов недвижимости.

Про доход:

ПИФы хороши тем, что можно выбрать ту ритмичность дохода, которая необходима.

Например, инвестор хочет получать ежемесячный доход, как он получал бы от сдачи в аренду коммерческого помещения – есть ПИФы которые платят ежемесячно от получаемого ими арендного потока.

Если инвестор хочет получить в будущем доход от роста стоимости актива – выбираем ПИФ, который выплатит стоимость подорожавшего пая при достижении определенных показателей в будущем или при завершении срока жизни ПИФа (ПИФ может создаваться на 3 – 5 - 7 лет под конкретную цель).

Но получение ежемесячного дохода не исключает заработка на росте стоимости пая – как раз сочетание двух видов дохода и привлекает (аналогия – купонный доход по облигации + возможность продать облигацию дороже номинала, если ее стоимость вырастет), стоимость коммерческой недвижимости растет – растет стоимость пая.

Где купить и как продать?

Паи ПИФов могут торговаться на фондовом рынке и тогда их можно купить через брокера. И, соответственно, продать просто – в дни работы биржи.

Если ПИФ неторгуемый, то паи покупаются через управляющую компанию, сейчас договор заключается через сайт или приложение управляшки, все достаточно просто. Продать такие паи можно, найдя покупателя (как правило, УК помогает в этом), либо сама УК выкупает. То есть ликвидность такого ПИФа ниже, чем торгуемого на бирже, но на хорошие паи покупатель всегда найдется – важно выбрать хорошие ПИФы.

Минусы:

1. Вы не влияете на управление активом – надо выбирать УК с большим опытов в недвижимости, неудачное управление приведет к снижению стоимости пая.

2. Комиссии УК – условно отнесла этот пункт к минусам, убеждена, что за услугу надо платить. Следите только, чтобы комиссии были в рынке.

3. Ну и отсутствие гарантированного дохода, т.к. стоимость пая может и не вырасти. Но опытного инвестора этим предупреждением не напугать.

Плюсы:

1. Невысокий порог входа – некоммерческое помещение вы за 1 миллион не купите, а в ПИФ проинвестировать можете легко.

2. Нет иных затрат, кроме покупки пая – не надо платить налоги, терять деньги от простоя без арендаторов или тратиться на ремонт.

3. Не надо инвестировать время в операционное управление объектом – ни искать арендаторов, ни разбираться с заливами и пр. И управляшке за это платить не надо.

4. Выше ликвидность – цикл продажи недвижимость от двух месяцев и выше, паи можно продать в любой день работы фондового рынка.

Если есть вопросы – задавайте.

мой телеграм-канал об управлении капиталом и рисками:

Деньги время управлять | Анна Ларина https://t.me/anna_larina_law