Государство подняло налоги до 22%? Отлично, теперь мы заберем у него 1,1 миллиона. Гайд по имущественным вычетам в эпоху «фискального хардкора»-2026

Автор: Елена Трофимова

Юрист, брокер и человек, который считает ваши деньги лучше, чем вы сами.

В 2025 году мы проснулись в новой реальности. Плоская шкала НДФЛ (13%), к которой мы привыкли как к березкам за окном, ушла в историю. Теперь, если вы зарабатываете прилично (больше 2,4 млн в год), государство хочет от вас 15%, 18%, 20% или даже 22%.

Налоговый кодекс — это палка о двух концах. Если государство забирает у вас налог по ставке 22%, оно обязано возвращать вам вычеты по той же самой ставке.

Пока вы плакали над расчетным листком, лимит возврата за покупку квартиры и ипотеку тихо вырос с привычных «народных» 650 000 рублей до элитных 1 100 000 рублей.

Сегодня я расскажу, как превратить повышение налогов в ваш личный кешбэк, почему при ставке ипотеки 20% вычет сгорает быстрее, чем спичка, и как не подарить ФНС лишние полмиллиона по незнанию.

Давайте деконструируем главный миф. Все знают мантру: «Купил квартиру — верни 260 тысяч. Платишь ипотеку — верни 390 тысяч. Итого 650к».

Эта формула работала, когда все мы были равны перед налоговой (13%).

С 2025 года равенство отменили. Теперь работает принцип: «Больше платишь — больше возвращаешь».

Лимиты базы остались прежними (2 млн на тело, 3 млн на проценты), но ставка возврата теперь динамическая.

Инсайт: ФНС применяет вычет «сверху вниз». Сначала вам вернут налог, уплаченный по самой высокой ставке (22%), потом по 20%, и так далее. Это тот редкий случай, когда бюрократия работает в вашу пользу.

Раньше, чтобы выбрать лимит вычета по процентам (3 млн рублей), нужно было платить ипотеку лет 7-10. Проценты капали медленно, возврат растягивался на десятилетие.

В 2026 году, благодаря Центробанку и ключевой ставке 16%+, мы живем в мире «процентной лавины».

Возьмем типичную квартиру в Москве за 15 млн руб. в рыночную ипотеку (ставка 22%, срок 20 лет, ПВ 30%).

Что это значит?

Вы выберете свой лимит вычета по процентам (3 млн руб.) всего за 1 год и 4 месяца.

Уже в 2027 году вы сможете подать декларацию и забрать сразу крупную сумму (до 660 000 руб.), которую можно пустить на досрочное погашение.

Совет: Если вы взяли ипотеку сейчас — не ждите. Подавайте на вычет сразу по итогам года. Инфляция съедает эти деньги быстрее, чем вы думаете.

Получить 1,1 млн — это квест. Оступиться легко. Вот три «минных поля», на которых подрываются мои клиенты.

Вы взяли ипотеку под 20%, ждете снижения ставки, чтобы рефинансироваться.

Риск: если в новом кредитном договоре цель кредита будет написана просто «на потребительские нужды» или «погашение кредита» без ссылки на первоначальную ипотеку и объект недвижимости — право на вычет по процентам нового кредита сгорает.

ФНС не умеет читать мысли. Нет фразы «на рефинансирование ипотеки за квартиру по адресу...» — нет денег.

Вы использовали маткапитал (833 тыс. руб.) для досрочки? Поздравляю. Не забудьте вычесть эту сумму из базы для налогового вычета.

Государство не возвращает налог с денег, которые оно же вам и дало.

Купили квартиру у тещи, брата или сестры? Забудьте про вычет. Сделки между взаимозависимыми лицами (близкими родственниками) не льготируются. И да, ФНС видит ваши родственные связи через ЗАГС лучше, чем вы помните дни рождения троюродных племянников.

Если вы в браке, вычеты не складываются, а умножаются.

Квартира куплена в браке? Она общая (без брачного договора). Неважно, на кого оформлена собственность и кредит.

Итого на семью: 1 650 000 рублей.

Это уже не просто «бонус», это цена нового автомобиля или первоначальный взнос на студию для ребенка. Главное — правильно написать Заявление о распределении вычета.

Давайте честно: налоги в 2026 году — это не повинность, это абонентская плата за жизнь в новой экономической реальности. Тариф «Премиум» (22%) включает в себя не только боль расставания с деньгами, но и VIP-функцию повышенного кешбэка.

Глупо платить по тарифу «Премиум», а пользоваться услугами по тарифу «Эконом», забирая жалкие 260 тысяч, когда можно забрать полмиллиона.

Недвижимость — это единственная сфера, где государство готово играть с вами в поддавки. Но только если вы знаете правила игры лучше, чем инспектор в окошке.

Считайте налоги. Читайте договоры. И не давайте системе шанса оставить вас в дураках.