AIR (ну и все остальное)

Я уже разбирал проект в рамках вот этого свот-анализа, но сегодня съездил к ним на брокер-тур и вот о чем подумал.

В Западных странах, в устоявшихся и более развитых экономиках, рынок недвижимости довольно давно стал очень консервативным. Коммерческая недвижимость офисы/торговые помещения в лучшем случае приносят 4-7% годовых в США и 3-5% в Европе рентной доходности, при этом спекулятивной стратегии нет в принципе (обычно выгодней построить под 2% от банка и продавать готовый чем дисконтировать на ранней стадии или продать все по финальной цене институционалу/фонду/REITу и тд), но у нас совсем другое дело. Мы страна развивающаяся, рынок коммерческой недвижимости, и офисной в частности, для нас новый (относительно), а потому заработать три икса за период строительства продав на вводе или получить 20% годовых по рентой модели всем казалось нормой. Отсюда возникает ряд проблем, когда собственно рынок и экономика проектов резко изменились за очень короткий период.

Если на условном Западе снижение доходности обусловлено в первую очередь развитостью этого самого рынка (стабильность, низкие ставки, доверие, капитал и тд), то у нас резким удорожанием всего: от площадок до строителей. Буквально за три года стоимость строительства взлетела в несколько раз - если в 2020-м году условный класс А можно было построить за 150 тыс/руб/кв.м (нет, ну вы можете себе представить?), то сейчас в лучшем случае 550 и это только себес (здесь подробней).

Если раньше приобретая на котловане, любой инвестор мог рассчитывать на 50-100% доходности по росту стоимости (купил на котловане за 100к, продал готовый за 200к), при этом спокойно прогнозируя рост стоимости исходя из рыночной конъюнктуры, то теперь мы пришли к тому, что проекты до РНС продаются по той же стоимости что такие же, но готовые. И как здесь прогнозировать? Может показаться что ситуация похоже на рынок жилой недвижимости, но это не так, может быть потом разберу в отдельном посте.

В общем мы пришли к тому, что премия за риск, для инвесторов, при покупке на ранней стадии, съедена не стабильностью рынка и отсутствием собственно рисков, а удорожанием стройки.

А все это я к тому, что цена расти бесконечно не может, если ваш продукт (каким-бы замечательным он не был) более менее понятный для рынка офисный проект класса А.

Теперь к AIR

Понятно что это хороший проект в хорошей локации, в своте мы разбирали возможные будущие проблемы:

Ходынка - жирная локация, но ключевые для инвестора проблемы, на мой взгляд - большой объем строительства (красным, по краям от ТЦ Авиапарк выделил две площадки под две новые офисные башни, пока без подробностей, но проекты там будут) в локации и сложности с трафиком для такого объема. Большая часть нового строительства здесь реализуется в нарзеку, а значит впереди дикая конкуренция и на продажу, и в аренду, поглощение займет довольно много времени и помещение купленное здесь может проставить и год, и два. Что касается проблем трафика - уже сейчас выход из метро по выходным и в часы пик представляет собой довольно сложный и не самый приятный экспириенс, что будет после ввода дополнительных ≈1 млн. кв.м., офисной недвижимости, не ясно. Тоже самое касается единственной дороги соединяющей проекты с ул. Микояна, это будущие проблемы, решать которые, возможно будут, а может быть и нет.

Но удивило меня больше не это, а желание показать доходность: «мы в своих финмоделях прогнозируем рост стоимости до 1 млн руб/кв.м.». На вопрос «почему?» был дан такой ответ: «потому что у нас хороший продукт», может быть, но есть множество факторов, которые из сегодняшнего дня выглядят противоречащими: ввод множества аналогичных проектов, увеличение объема предложения и увеличение вакансии в связи с этим (особенно на Ходынке/Белорусской/Ленинградке), снижение зависимости бизнеса от ключевых деловых районов, отложенный эффект снижения экономической активности ну и так далее. Да, можно назначить цену 1 млн руб/кв.м., но будет ли покупатель вот в чем вопрос. Если условный Стоун Тауерс (аналог) продается по цене 600 тыс руб/кв.м., а Сити (тоже бетон) по 750 тыс.руб/кв.м.

Вывод

А вывод тут, как мне кажется, в том, что стоимость продажи готового объекта не может назначаться по желанию, она обусловлена объективными причинами исходя из которых, продавец/инвестор может делать прогноз. Наш рыночек перешел в фазу преимущественно рентной доходности, но не потому что все стало сверхстабильно, а потому что риски строительства больше не закладываются в цену дисконтированием на ранней стадии, слишком дорого строить (ну может только если удешевлять продукт), но все к этому привыкли и ничего не остается, только обещать рост стоимости до любых фантазийных цифр. А может и будет там миллион за метр, посмотрим.

П.С.: вообще есть конечно проекты на раннем этапе с хорошей ценой входа, разберем их в следующих постах