🔍 ДОМ.РФ

📌 ПАО "ДОМ.РФ" — ключевой государственный институт развития в жилищной сфере, выполняющий функции уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, оператора госпрограмм поддержки ипотеки и агента РФ по вовлечению земельных участков.

Тикер на бирже: $DOMRF
Сектор: банковский
Уровень листинга: 1

Смотрится интересно:
• P/B = 0,83;
• P/E = 3,74;
• CIR = 23,20%;
• CoR = 0,78%;
• ROA = 1,70% и ROE = 23,80%.

P/B меньше единицы говорит о том, что акции торгуются ниже балансовой стоимости капитала компании. Это может быть связано с:
• требованием рынка высокой премии за риск (секторальный);
• блокирующим пакетом государства (89,9%), что создаёт скидку за низкую ликвидность.

При текущей прибыли компания окупается более чем за 3 года – вполне неплохо, учитывая среднюю по сектору на уровне почти 6 лет.

Стоимость риска (резервирование) удовлетворительная. CoR ниже 1% означает хорошее качество кредитного портфеля. Это достигается за счёт того, что 60%+ кредитов обеспечены счетами эскроу и залогом строящегося жилья.

Сочетание ROE = 23,8% и P/B = 0,83 можно назвать сигналом недооценки. При этом скорее всего инвесторы сомневаются в устойчивость рентабельности на долгом горизонте. Также отмечу, что после шока в виде роста ключевой ставки (cтоимость фондирования моментально выросла) пошло восстановление ROE.

В ноябре 2025 года состоялось первичное размещение акций ДОМ.РФ на Мосбирже. Некоторые результаты IPO:
• цена размещения — 1 750 р за акцию;
• объём предложения институциональным и розничным инвесторам — 25 млрд р.

МСФО-2025 (г/г):
• чистые процентные доходы 161,94 млрд р (+32,79%);
• резервы под кредитные убытки 31,17 (+69,69%);
• норматив H1 13,8% (+0,5 п.п.);
• CoR 0,59% (+0,15 п.п.);
• NIM 2,70% (+0,32 п.п.);
• кредитный портфель 5 320 млн р (+26,07%);
• LRD 179% (+8 п.п.)

Чистый процентный доход вырос, но это произошло за счёт высоких ставок по кредитам. Снижение ключевой ставки ЦБ приведёт к сжатию маржи. Хотя за последние 5 лет показатель и вырос в 6,75 раза (рис.3.1), в 2025 году темпы стали сбавлять. Если в 2021-2024 рост видели более 40%, то за 2025 уже +32,4%. В предыдущие года скорее всего был эффект низкой базы.

Норматив Н1 в размере 13,8% существенно превышает минимальное требование (8%), что даёт значительный запас прочности. Если говорить про проблемные задолженности (3-я стадия по МСФО 9), то их доля не превышает 5% портфеля. Крупнейший актив в рамках проектного финансирования составляет около 1% от совокупных.

Диверсификация вызывает смешанные чувства. Хотя концентрация на 10 крупнейших заёмщиков составляет всего около 10% активов, около 40% в кредитном портфеле — это строительство. Любое охлаждение у застройщиков или ужесточение регулирования может ударить по качеству активов.

Резервы растут более чем вдвое быстрее кредитного портфеля. Это означает, что либо:• качество новых выдач ухудшается (заемщики более рискованные);• макроэкономический прогноз ухудшился (банк закладывает стресс-сценарии);• банк ужесточил политику резервирования (консервативный подход).

Учитывая узкую направленность ДОМ.РФ (сектор застройщиков), шаг вполне оправданный. Проблемным сегментом оставалось финансирование жилищного строительства. Отдельно отмечу взлёт резервов по портфелю застройщиков до 42,2 млрд р (+98,12%). Это говорит о том, что часть девелоперов испытывает трудности с реализацией проектов, несмотря на господдержку. Плюс к этому по застройщикам просрочка свыше 90 дней выросла до 19 млрд р (было 2,5 млрд р).

Судя по росту CoR, возросло обслуживание своего кредитного риска.

Снижение денежных средств и их эквивалентов до 246 млрд р (-68,78%) не назову чем-то критичным — у компании есть господдержка.

Из примечательного: ДОМ.РФ выплатила дивиденды недвижимостью на 384 млн р. Это легально, но это можно считать признаком нехватки "живых" денег для акционеров. Не исключаю, что для акционеров какую налоговую оптимизацию таким образом проводили.

В общем, в 2025 году наблюдался рост, но преимущественно агрессивный. Напрягает отрицательный операционный денежный поток. Учитывая наличие господдержки, позволить себе могу.

МСФО-6м2026 (г/г):
• чистый процентный доход 100,75 млрд р (+32,79%);
• резервы под кредитные убытки 22,3 (+63,97%);
• норматив H1 13,0% (-0,3 п.п.);
• CoR 0,78%;
• NIM 3,0% (+0,32 п.п.)

Могу утверждать, что плохие долги накапливаются, то есть увеличивается кредитный риск. Если раньше мы видели рост резервов по застройщикам, то теперь проблемы распространяются. Резервы по корпоративным кредитам (крупные компании) составили 14,5 млрд р (+93,33%), а по физическим лицам наблюдается +6%. Кредитное качество ухудшается системно, затрагивая все сегменты.

Относительно конца 2025 года норматив H1 показал -0,8 п.п. Минимальное требование сейчас 11,5%, но снижение у ДОМ.РФ резкое. В более стрессовой ситуации запаса прочности может не хватить.

Судя по NIM, банк зарабатывает на кредитах всё больше. Причина — высокая ключевая ставка позволяет перекладывать стоимость фондирования в ставки по кредитам быстрее, чем дорожают пассивы.

Объем секьюритизированных ипотечных кредитов вырос, но при этом резервы по этим активам нет. Компания продолжает активно выкупать собственные ипотечные облигации (они числятся на балансе). Это позволяет перекладывать кредиты с одного счета на другой, формально улучшая статистику просрочки по "основному" портфелю, но не снижая реального риска для группы в целом. Это стандартная практика, но она маскирует реальную "плохую" задолженность.

Доля NPL продолжает расти. Если на конец 2025 года показатель составлял 0,31%, то за 6м2026 он вырос до 0,45%. Благо покрытие NPL резервами не ухудшается - как на уровне 5,7 было, так и осталось.

Группа не раскрывает информацию о:• сделках эмитента и контролирующих лиц;• аффилированных лицах;• связанных сторонах;• дочерних организациях;• принимаемых рисках и процедурах управления ими;• контрагентах и их отраслевой/географической структуре.

Это не признак креативного учета или чего-то плохого, хотя и снижает прозрачность для внешних аналитиков. Просто следствие постановлений Правительства № 1490, № 1102, № 1587 и решения Совета директоров Банка России.

В октябре 2025 года Наблюдательный совет ДОМ.РФ утвердил новую дивидендную политику, которая предусматривает направление на дивиденды 50% от чистой прибыли по МСФО. Ранее компания выплачивала дивиденды раз в год, но новая политика допускает возможность ежеквартальных выплат.

30 июня 2026 года акционеры утвердили первые в публичной истории компании дивиденды. На выплаты направлено 50% от чистой прибыли — 246,88 р на одну акцию. Общая сумма выплат составила ~44 млрд р. Дата закрытия реестра — 20 июля 2026 года.

Купный акционер лишь один:
• 89,9% — Росимущество.

Остальное приходится на физиков и институционалов. Например, в первичном размещении приняли участие 39 институциональных (25 млрд р). Крупнейшие институциональные покупатели:
• Ингосстрах-Инвестиции;
• УК Астра;
• ВИМ Инвестиции.

Прямых конкурентов я не назову, ибо деятельность банка во многом нишевая. В отличие от универсальных банков, бизнес компании сконцентрирован на одном секторе, а именно недвижимости и строительстве.

С натяжкой можно назвать Сбер за счёт размеров.

Облигаций много (на 9 августа 2026):
• ДОМ.РФ 002Р-01 — $RU000A105MN1;
• ДОМ.РФ 002Р-04 — $RU000A108FC2;
• ДОМ.РФ 002Р-05 — $RU000A109U97;
• ДОМ.РФ 002Р-07 — $RU000A10CT58;
• ДОМ.РФ 002Р-08 — $RU000A10DXL1;
• ДОМ.РФ 002Р-05R — $RU000A1004W6;
• ДОМ.РФ 002Р-06R — $RU000A100ET6;
• ДОМ.РФ АО 001P-04R — $RU000A0ZZ7C0;
• ДОМ.РФ СУБ-Т2-1 — $RU000A105XG2;
• ДОМ.РФ ИА БО 1P2 — $RU000A102JB9;
• ДОМ.РФ ИА БО 1P3 — $RU000A102GD1;
• ДОМ.РФ ИА БО 1P7 — $RU000A103125;
• ДОМ.РФ ИА БО 1P8 — $RU000A1031K4;
• ДОМ.РФ ИА БО 1P9 — $RU000A103N43;
• ДОМ.РФ ИА БО 1P18 — $RU000A104UV0;
• ДОМ.РФ ИА БО 1P25 — $RU000A105H23;
• ДОМ.РФ ИА 06-002P — $RU000A0ZZV86;
• ДОМ.РФ ИА 18-002P — $RU000A102D46;
• СОПФ ДОМ.РФ 6 — $RU000A106P97;
• СОПФ ДОМ.РФ 8 — $RU000A107TK8;
• СОПФ ДОМ.РФ 12 — $RU000A10DBE2;
• СОПФ ДОМ.РФ 13 — $RU000A10BPQ0.

Мне прикопаться особо не к чему. ДОМ.РФ финансово здоров и имеет хорошую операционную эффективность. Банк успешно зарабатывает даже на фоне роста стоимости риска. Темпы прироста резервов замедляются, что может сигнализировать о стабилизации качества портфеля. Имеется запас прочности по капиталу (Н1 = 13,0%), высокая рентабельность (ROE ~23,80%) и доступ к дешёвому государственному фондированию, что позволяет пережить возможное охлаждение рынка.

Самые весомые риски завязаны на том, что:
• банк завязан на строительный рынок и ипотеку;
• есть перспективы (малые) стать вторым ВТБ.

Замедление ввода жилья и падение запусков новых проектов — прямые угрозы для проектного финансирования, которое является основным драйвером роста. Если строительный цикл будет идти вниз, качество кредитного портфеля может ухудшиться быстрее, чем закладывается в резервы. Тут ещё можно вплести риск падения цен на жильё – снижение рыночной стоимости залогов ухудшит LGD (уровень потерь при дефолте) по ипотеке и проектному финансированию, что потребует дорезервирования

Что касается рисков "второго ВТБ", то они идут от госконтроля: могут или допки клепать, или с дивидендами танцы с бубном устраивать. Риск пока считаю несущественным, но он есть.

А в остальном в эмитенте я вижу неплохую дивидендную историю, которая при хорошем раскладе потягается в плане выплат со Сбером.

✧ °˖ ✧ ˖° ✧ °˖ ✧ ˖° ✧ °˖ ✧ ˖° ✧ °˖ ✧ ˖° ✧

Спасибо за прочтение! Если было полезно, ставьте 👍 и переходите в Telegram.

Ваша Александра-сан 🦉

☆*:.｡.o(≧▽≦)o.｡.:*☆