{"id":10772,"title":"\u0417\u0430\u043f\u0443\u0441\u0442\u0438\u0442\u0435 \u043f\u0438\u043b\u043e\u0442 \u0432 \u043f\u0440\u043e\u0433\u0440\u0430\u043c\u043c\u0435 PwC Venture Hub","url":"\/redirect?component=advertising&id=10772&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/349044-korotko-zapustit-pilot-i-poluchit-novyh-klientov-s-pwc&placeBit=1&hash=bf2b6ef2a58ad57cedbe3ba341686a2b605d0e1068ad640f6daf76f474b567a2","isPaidAndBannersEnabled":false}
Право
Prospectacy

Арендатор vs арендодатель. Кто кому на самом деле должен?

Государство, как и обещало, решило поддержать арендаторов недвижимости. Однако насколько такая поддержка оказалась оригинальной? Что нового на самом деле вводит Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ (далее «ФЗ №98»), поможет ли это арендаторам?

Может, лучше обратиться к гражданскому кодексу, тем самым изменить роль арендодателя и вынудить его защищать свои интересы? Давайте порассуждаем.

Ниже речь пойдёт о статье 19 ФЗ №98. В ней приведено три части в поддержку арендаторов. Рассмотрим каждый из них и оценим, есть ли там законотворчество.

Первая часть статьи 19. Арендатор может просить об отсрочке платежей

Первая часть ст.19 ФЗ №98 устанавливает обязанность заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. При этом арендодатель обязан предоставить отсрочку, если с такой инициативой выступит арендатор. В ФЗ №98 нет ограничения по видам деятельности для возможности предоставления отсрочки. Любой арендатор может претендовать на отсрочку, если договор заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Можно бы обрадоваться, но Правительство издаёт Постановление №439 от 3 апреля 2020 года (далее «Постановление №439»). В нём сказано, воспользоваться отсрочкой могут только арендаторы, «осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

«Увы и ах» тем арендаторам, которые не попали в перечень наиболее пострадавших по мнению Правительства.

Что же дает норма? Похоже новый инструмент – отсрочку. Видимо поэтому и дается поручение Правительству РФ разработать требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Отметим, что отсрочка – это просто «отложить плату на потом». Но надо помнить, что «потом» неизбежно наступит. И «потом» всё равно придется заплатить. И заплатить сполна, всю сумму арендной платы, по крайней мере, исходя из этой нормы.

Вторая часть статьи 19. Арендатор и арендодатель могут изменять арендную плату по соглашению сторон

Размер арендной платы предлагается менять по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По соглашению сторон! А разве нельзя так было раньше? То есть, по сути, норма ничего нового не вводит по сравнению с тем, что уже есть в ГК и сложившейся практике. Так что, спасибо, что лишний раз обратили внимание на то, что и так было позволено.

То есть, как многие и рекомендуют в настоящий момент – договаривайтесь! А если не получается? Вспоминается присказка: «если командир не прав, смотри пункт первый».

Третья часть статьи 19. Арендатор может потребовать уменьшения цены

Не всякому арендатору даётся такое право, а только тому, который не может использовать имущество, в связи с ограничительными мерами со стороны властей. Итак, право потребовать государство предоставило. А обязательство арендодателя последовать этому требованию пока явно не прослеживается из этой нормы. И что дальше? Как поступать, если один потребовал, а другой отказал? А на сколько уменьшить? И нет поручений Правительству разработать соответствующие регламенты по этим и иным вопросам о реализации инструмента уменьшения арендной платы. Получается, опять договаривайтесь?

Возможно, законодатель просто хотел обратить наше внимание на ст. 451 ГК? На то, что суд может изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Может исключительный случай наступил?

Какие выводы можно сделать

  1. Законотворчество закончилось на первой части статьи 19, на вторую и третью часть вдохновения, видимо, не хватило.
  2. По сути вводится только один новый инструмент — институт отсрочки. Но в результате все равно придется заплатить.
  3. Плюс государство обращает внимание на уже существующие нормы. Можно изменять по соглашению сторон арендную плату сколь угодно раз, если договоритесь. И, судя по всему, настали исключительные времена, когда арендатор вправе требовать уменьшения оплаты по суду, если увы – договориться не получилось.
  4. Получается, что вновь с инициативой для защиты своих прав должен выходить арендатор. И не факт, что с положительным успехом и без судебных мытарств.

Взгляд с другой стороны: кто на самом деле нарушает обязательства

Государство в новом законе нам напоминает об уже действующих нормах. Может тогда стоит самим обратить внимание на другие нормы?

Кому-то не понравится, кто-то покритикует. Но если норма есть, то и ситуация под неё найдется.

В чём сущность аренды недвижимого помещения? Основное обязательство арендодателя – предоставить в пользование помещение. Встречное главное обязательство арендатора – оплатить пользование имущества. По сути, встречные обязательства согласно п.1 ст.328 ГК РФ.

Затем выходят ограничительные меры на определенные виды деятельности. Как правило, действует логика арендодателя: я тебе сдал помещение, а то, что ты не можешь вести в нем свою деятельность – не моя забота. А если твоя? Что если попытаться обосновать этот вывод?

Главная хозяйственная цель договора аренды для арендатора – пользование. При этом, нередко в договорах стороны обозначают цель пользования – под конкретные виды деятельности. То есть арендатор ограничен в возможности использования помещения под иные цели.

А если это забота арендодателя — обеспечить арендатору беспрепятственную возможность использования помещения согласно условиям договора? Не получается ли, что при таком подходе именно арендодатель не может исполнить своё основное обязательство?

И если так, то сторона (в нашем случае – арендатор) вправе приостановить или отказаться от исполнения своего обязательства, в случае непредоставления другой стороной (арендодателем) встречного обязательства, как говорит нам в таких случаях п.2 ст. 328 ГК. Другими словами, если арендодатель не может обеспечить исполнение своего обязательства по беспрепятственному предоставлению помещения в пользование, то арендатор вправе не платить. Вдобавок, указанная ст. 328 ГК РФ в таком случае еще предоставляет право арендатору требовать возмещение убытков от арендодателя. И теперь уже не арендатор, а арендодатель должен озаботиться тем, чтобы использовать ст.401 ГК, которая должна освободить его от ответственности в связи с возникновением форс-мажора.

Так может не исключены случаи, когда в более выгодном положении находится арендатор?

Что действительно поможет

Все мы попали в одну яму, как в известной с детства сказке. Но хочется оставаться людьми и не затаптывать одних во благо других. Все понесли убытки. У этих нет выручки и нечем оплачивать аренду, у тех расходы на содержание недвижимости и кредиты, вложенные в это имущество. А в это время государство пытается помочь нам нести свой груз убытков, лишь раздавая ценные указания.

На ум приходит образ русской тройки. И очень хочется, чтобы третий, центральный, хомут в этой тройке, между арендатором и арендодателем, надело бы на себя государство. Кажется, наступил тот самый исключительный случай, когда реальная помощь своему, родному малому и среднему бизнесу не только добрым словом, но и деньгами – просто необходима.

0
17 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
Valera Rybakoff

Уже устал читать этот коммунистический бред про некую "помощь" от государства. 🤦‍♂️

Если действия государства нанесли убытки (реальный ущерб и упущенная выгода), значит государство должно их возместить. Это основы гражданского законодательства, ст. 15 ГК РФ.

А если у государства нет таких денег, значит оно не может позволить себе карантин.

Ответить
–4
Развернуть ветку
Алексей Ватралик

В том-то и дело, что нет карантина. И режима ЧС или ЧП тоже нет. Но есть запрет на многие виды деятельности + нерабочее дни, но с сохранением зарплаты. И еще самоизоляция со штрафами за ее нарушение, хотя не принят федеральный закон, ограничивающий право передвижения. В общем, сплошное Зазеркалье :)

Ответить
10
Развернуть ветку
Илья

не надо испытывать иллюзий, что оно что то должно. Такой вопрос никогда не ставился. Должны мы и за все 

Ответить
0
Развернуть ветку
Маленький бокал

Ну тогда уж статья 16 ГК, но там надо доказывать, что действия незаконны или отсутствуют, а здесь мало перспектив судебных.

Ответить
0
Развернуть ветку
Valera Rybakoff

Мне кажется у многих людей потеряно их собственное "я". Вы на чьей стороне? На своей или на чьей-то другой?

Ответить
0
Развернуть ветку
Маленький бокал

Я на стороне здравого смысла, при прочих равных - своего здравого смысла.

Ответить
0
Развернуть ветку
Денис Демидов

Почему именно арендодатель должен кого-то спонсировать? У него больше всех денег? Только потому, что там много бывших ментов с наворованными деньгами?
Я арендодатель, у меня полно кредитов, банки никакие отсрочки мне не предоставляют, почему я должен за государство кому-то что-то компенсировать?
Если вы арендуете не магазин, то как правило доля аренды в ваших расходов минимальная, в лучшем случае 10%. Основной расход как правило зарплаты, может в этом направлении надо думать? 

Ответить
2
Развернуть ветку
Маленький бокал

Не хочешь не спонсируй, седня скидку не дал, завтра вообще без штанов остался ибо потерял арендатора, но тебе ведь проще будет найти нового в текущих реалиях?) Недвижимость супер стабильна, пока нет войны и эпидемии)

Ответить
4
Развернуть ветку
Денис Демидов

Цены на недвижку давно на самом дне, куда ниже? Если еще ниже, то проще перепрофилировать здание или продать.
Меня сам подход государства убивает, выкатили целый закон, заставляющий давать отсрочку, ничего при этом не компенсируя арендатору, какой-то путинский абсурд.
Рынок бы и без путинского абсурда бы догадался договариваться в условиях падения экономики.

Ответить
1
Развернуть ветку
Геворг Пятачков

Молодец. Поддерживаю.

Ответить
1
Развернуть ветку
Дмитрий Малахов

Тут вопрос, что именно считать "обеспечить пользование"
Если  БЦ  открыт - то пользование обеспечено.
Если дверь в магазин открыта - то тоже. ( Пожалуйста , продавайте гречу и маски. То что именно ваш профиль заведения закрыт никак не относится к действиям арендатора.)

На моих примерах 90% арендодателей доступ обеспечивают, только 10% закрыты сами и не могут его обеспечить.

Ответить
2
Развернуть ветку
Павел

Не скажу за договора, но в рекламных материалах часто арендодатели заявляют о неком гарантированном потоке людей, особенно если помещение в ТЦ. Быть может, это можно подвязать под неисполнение обязательств. 

Ответить
2
Развернуть ветку
Дмитрий Малахов

Все зависит от договора.  Если в договоре есть этот пункт - тогда одно, а если нет.... 
В  БЦ ничего подобного нет, в стрит ритейле тоже.

Ответить
0
Развернуть ветку
Black Jack

Не надо передергивать и валить на здоровую голову. Ключи дали, двери открываются, препятствий не чинит — все, пользование помещением со стороны арендодателя обеспечено.

Ответить
0
Развернуть ветку
Дмитрий Струков

У нас здание закрыли. Я приехал за компами чтоб сотрудникам развести, охрана впустила, но за мной дверь закрыли - говорят ты пока вниз таскай к выходу, а мы закроем - росгвардейцы ходят проверяют. Предупреждение уже делали, в след раз обещали штрафовать.

На каком основании штрафовать владельца здания за то что он обеспечил доступ арендатору во время самоищоляционных дней - непонятно, думаю, это не законно. Но гос-во всех пугает. 

Ответить
0
Развернуть ветку
Дмитрий Малахов

Странно.
Во всех знакомых бц такого не делали - ибо это повод "не платить"
В некоторых запретили приход посетителей. 
(Но если посетитель идет с пропуском сотрудника, то его не замечаем...)

Ответить
0
Развернуть ветку
Геворг Пятачков

Собственник всегда прав, запомните это. А кто волю свою пытается навязать - идет в дупло и отдыхает.

Ответить
0
Развернуть ветку
Читать все 17 комментариев
«Азбука вкуса» завоевала серебро и бронзу на международном конкурсе дизайна World Brand Design Society Awards

Проекты инхаус дизайн-студии «Азбуки вкуса» — упаковка Мосальского стейка и редизайн упаковки СТМ «Азбука вкуса» — получили серебряную и бронзовую награды в двух номинациях: Дизайн упаковки и Редизайн упаковки.

Avito доставка: Покупатель не принял товар, но при возврате он был выдан неизвестному лицу

Доброго времени дня. Вот и у меня произошла неприятная ситуация с Авито и Boxberry: вернувшийся мне товар в виде видеокарты GTX1070 стоимостью 35.000 руб. был вручен постороннему человеку без проверки документов.

Digital Horizon спрогнозировала развитие финтеха в 2022 году

Инвесткомпания, которая создала криптосервис, недавно проданный Тинькофф Групп, рассказала, как мы будем платить внутри метавселенных, что придет на смену big data, почему миру нужна тотальная токенизация и какую роль играют финтехи в реализации ESG-повестки.

«Альфа-банк»: звонки от фейковой «службы безопасности банка»

После оформления заявки на кредит на официальном сайте АльфаБанка, начали поступить звонки от мошенников

«Яндекс» купит технологическую платформу рекламного сервиса eLama Статьи редакции

Платформа сохранит название и продолжит развиваться под брендом eLama.

Узнай, как мы делаем бизнес

Команда Southbridge и Слёрм запускает серию бесплатных вебинаров «Как делается бизнес», которые помогут руководителям проектов, директорам выйти за стандартные рамки управления и эффективно развивать компанию.

Хардфорк Chia объявил о старте продаж новой расы питомцев для Chives NFT Game
Chives NFT game aquatic race

Стало известно о старте продаж новой расы NFT питомцев для будущей P2E игры, которая разрабатывается командой Chives coin.

В новогоднюю ночь клиенты Yota переписывались в Viber и WhatsApp

По данным Yota, в период с 31 декабря по 1 января объем трафика мессенджеров Viber и WhatsApp среди пользователей оператора вырос более чем на 50% по сравнению с периодом 24-25 декабря.

Как Counter Strike сделал меня веб-разработчиком и как я открыл свою веб-студию

Я, как и многие подростки, начинал свой путь с компьютерных игр, вернее с видеоигр, тогда еще компьютеры не были настолько популярными. Да, я про те времена, когда мы зависали, играя в приставку SEGA и у нас горели блоки питания от перегрева, кто в теме, тот поймет =)

Переход в облако только начинается, а прогнозы о будущем метавселенных могут не сбыться: тренды до 2030 года Статьи редакции

Аналитик и бывший партнёр фонда Andreessen Horowitz Бенедикт Эванс считает, что даже если технологии становятся лучше, это не значит, что им удастся заменить старые и привычные — они могут просто занять свою нишу на рынке.

Люди на вырост: как it-компании получить новых сотрудников с нужными компетенциями

Чем занимаются стажеры «Ситимобила» — рассказывает (теперь уже) штатная сотрудница компании.

null