Ипотека не приговор

Если вы взяли ипотеку, а потом пришли к выводу, что поспешили, у меня для вас есть хорошая новость. Ипотечный заемщик, который не может (или не хочет) выплачивать кредит, сможет самостоятельно продать заложенное по договору имущество (квартиру, взятую в ипотеку) и таким образом расплатиться с банком. Оставшиеся после расчета с банком деньги возвращаются человеку. Новой возможностью граждане смогут воспользоваться уже с 11 сентября текущего года. Об этом говорят изменения в Федеральном закон «Об ипотеке», принятые в июне 2024 г.

12 июня Федеральный закон "Об ипотеке" дополнен новой статьей, вступающей в силу через 90 дней, которая дает гражданам право самостоятельно продавать имущество, заложенное банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. Проще говоря, ипотечный заемщик, который не может или передумал выплачивать ипотеку (кредит), может самостоятельно продать заложенное по договору имущество и таким образом расплатиться с банком. При этом причины, по которым человек решил так поступить, банк волновать не будут: справок о неплатежеспособности предоставлять не потребуется. Достаточно написать заявление и далее «процесс пойдет», причем строго в юридическом поле, границы которого обозначены Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями от 12.06.2024, а именно – новой статьей 37.1.

Отмечу, до вступления в силу поправок в закон, в ситуации, когда человек, взявший ипотеку, отказывался от сделки, банки, как правило, реализовывали заложенное имущество сами. Такая схема не выгодна владельцам «ипотечных» квартир. Во-первых, велики судебные издержки. Во-вторых, цена имущества на публичных торгах или аукционах часто бывает занижена, и квартиры нередко «уходят» по невыгодной для владельца стоимости.

Одним словом, процедура реализации заложенного имущества банком носит длительный и затратный для должника характер, она полностью лишает гражданина возможности самостоятельного поиска покупателя для того, чтобы выгодно продать имущество и расплатиться с долгом.

Новой возможностью избавиться от недвижимости, под которую взят кредит, граждане смогут воспользоваться уже с 11 сентября текущего года.

Важно: Продать предмет ипотеки можно только для того, чтобы погасить за счет вырученных средств свои обязательства по договору ипотеки.

Продать квартиру, взятую в ипотеку, гражданин может независимо от размера взятого кредита или займа. Заемщик сможет инициировать самостоятельную продажу ипотечной квартиры не только после возникновения просрочки по платежам (главное не ждать, пока обратят взыскание), но и в любой момент при любом изменении планов и жизненных обстоятельств.

Начать необходимо с подписания специального заявления с обязательством полностью погасить долг перед банком за счет вырученных от продажи средств, а не направлять их на другие цели, например, на предпринимательскую деятельность.

Заявление можно подать в любой момент в течение срока действия кредитного договора, но до того, как банк обратит взыскание на заложенное имущество (квартиру, взятую в ипотеку). После того, как организация, предоставившая кредит, получит и официально зарегистрирует такое заявление, она уже не может обратить взыскание на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке.

Сам человек в любой момент после направления заявления вправе отказаться от самостоятельной реализации имущества.

Важно: Возможность самостоятельно продать заложенное по договору имущество получили физические лица, которые брали кредит не для предпринимательской деятельности, а в личных целях.

В течение 10 рабочих дней со дня получения от человека заявления о намерении самостоятельно продать заложенное по договору имущество банк должен будет дать на него письменный ответ.

Это может быть уведомление о:

Важно: последующее увеличение объема требований и/или минимальной продажной цены не допускается, за исключением случая продления срока самостоятельной реализации, который равен 4 месяцам.

Важно: Если нет причин для отказа, в уведомлении о согласии указывают остаток долга, рассчитанный на дату окончания срока самостоятельной реализации имущества, и равную ему минимальную продажную цену, а также порядок расчетов и банковский счет для зачисления суммы.

Всего за 4 месяца человек, решивший отказаться от ипотеки, должен успеть не только реализовать имущество (квартиру), но и зарегистрировать переход права собственности, а также полностью погасить обязательства по кредитному договору. Срок отсчитывается со дня получения банком заявления. По соглашению сторон срок можно будет менять, но тогда и сумма задолженности будет рассчитана в сторону увеличения. Напомним, увеличение этой суммы по другим основаниям запрещено.

Если залогодатель является третьим лицом, по соглашению сторон срок самостоятельной реализации может быть продлен. И такое соглашение должно содержать новую минимальную цену продажи.

Закон также устанавливает, что банк по соглашению с заемщиком вправе помогать ему с продажей за отдельную плату, но эта услуга не может являться обязательной.

Банк устанавливает минимальную продажную цену имущества. Самостоятельная реализация должником имущества по цене ниже установленной банком не допускается.

Сумма, полученная от самостоятельной реализации, должна быть перечислена на банковский счет, определенный банком или иной кредитной организацией. Разница между данной суммой и размером задолженности за вычетом понесенных залогодержателем расходов должна быть возвращена человеку, самостоятельно реализовавшему свое имущество.

Важно: если стоимость жилья, к примеру, 10 миллионов, а ипотека 5 миллионов, то на оставшиеся после продажи и погашения ипотеки деньги распространяется иммунитет единственного жилья (если проданная квартира являлась для заемщика единственным жильем).

С 01.07.2024 года вступил в силу Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)», который улучшает условия погашения просроченных обязательств по кредитам для заемщиков.

Ранее неустойка (штраф, пени) погашались в третью очередь, и только потом гасились проценты, начисленные за текущий период платежей и сумма основного долга за этот период.

Теперь, если сумма должника по договору потребительского кредита (займа) недостаточна для полного исполнения обязательств, его задолженность будет погашена в следующей очередности:

1. задолженность по процентам;

2. задолженность по основному долгу;

3. проценты, начисленные за текущий период платежей

4. сумма основного долга за текущий период платежей

5. неустойка (штраф, пеня);

6. иные платежи, предусмотренные законодательством РФ о потребительском кредите (займе) или договором потребительского кредита (займа).

Изменить этот порядок не может никакой договор потребительского кредита (займа).

Нововведения в потребительском кредитовании коснутся кредитных договоров, заключенных после 01.07.2024 года. По этим договорам кредитор (банк) будет вправе увеличить ставку по ипотеке в том случае, если заемщик (физлицо) в период свыше 30 календарных дней не заключит добровольный договор о страховании, при условии, что это является его прямой обязанностью при заключении сделки (условие подтверждено договором). При этом ипотечная ставка поднимется лишь до уровня ставки по аналогичным соглашениям, не предусматривающим обязанности по страхованию, действующим на момент заключения договора. Сейчас действует сходное правило, но оно касается неипотечных потреб кредитов и займов.