60 дней кино и сериалов за 0 ₽
Условия подписки: clck.ru/dnhea. 18+
VC60
Забрать
60 дней подписки Яндекс Плюс бесплатно для новых пользователей, ранее не оформлявших подписку Яндекс Плюс либо подписки, её включающие, при условии привязки банковской карты. Далее — автопродление: 199 ₽/месяц. Действует на территории РФ. Активировать до 01.09.22 г. включительно на сайте https://hd.kinopoisk.ru/gift. Условия: clck.ru/FMQND.

Как купить земельный участок и не пожалеть? "Развод" и обман от застройщиков. 11 признаков плохого коттеджного поселка

Всем привет, меня зовут Максим Серяков.

Вместе с партнерами мы решили построить компанию в сфере загородного строительства в Подмосковье и запустили на Юге области наш первый коттеджный поселок “Малинки Life”.

  • Начинаю свою серию статей о том, как мы это делаем — реалии рынка, как все устроено, какие сложности есть и т. д. В общем, делюсь реальным опытом. Подробнее можно почитать в моем телеграмм-канале.
  • Сегодня — о том, с какой “жестью” мы столкнулись в процессе исследования рынка загородной недвижимости Московской области.
  • Материал 100% будет полезен тем, кто задумывается о покупке земельного участка, а также в поиске выгодных вариантов для инвестиций. Ну и всем, кто интересуется загородной недвижимостью.

Время прочтения статьи 7-10 минут. Жду вас в комментариях)

Изучив и лично объездив > 30 различных поселков, поговорив с продавцами земель, девелоперами, риэлторами, жителями поселков, я понял основные “боли” рынка — как мы делать точно не будем:

1. ❌ Жесткий недострой

Приезжаешь в поселок и сразу он — моментально “портит мораль” и создает ощущение что поселок “мертвый”. Человек купил участок сразу при въезде, не достроил дом и забил. Ну отгородись ты забором, не порть вид остальным жителям!

2. ❌ Принцип “продали и забыли”

Невыполненные обещания и вранье застройщиков (когда идет этап продаж, то у нас будет….., а потом наобещали, продали участки и “ушли в закат”).

Негативный отзыв о невыполненных обещаниях девелопера

Жители поселков матерят застройщиков, весь интернет в негативных отзывах, люди массово перепродают на авито "впаренные" им участки" по причине переезда в другую страну” — обычное дело.

3. ❌ Ужасные туалеты

Вам лучше не заходить в этот туалет. Поверьте на слово

В ряде поселков девелоперы, что называется, не заморачиваются: ставят самые дешевые туалеты, вовремя не убирают их, и когда ты туда заходишь, тебя встречает ядреный запах и “бульон с фрикадельками”. Выглядит так себе, фу.

4. ❌ “Деревни дураков”

Тянет какой-то безысходностью

Земли из класса убер-эконом, продаваемые за гроши: в результате поселок без концепции, “шанхай”, дома «кто во что горазд»: разные заборы, крыши, жильцы строят какие-то сараи, землянки, разводят свиней, коров, коз, петухов. Приезжаешь и думаешь — да ну нафиг…

Обзорное фото типичного эконом поселка

Люди обычно тянутся к чему-то лучшему, может сразу не вытянешь такой уровень, но потом будешь стараться соответствовать.

5. ❌ Ужасный подъезд и въездная группа

Подъезд к поселку как в Чернобыле, едешь как будто в какую-то промзону, нет табличек с указателями, стрелками, каких-либо ориентиров (не знаешь — на верном ты пути или нет), ворота и въезд в поселок, как будто там “зона” или скотобойня, не пахнет жизнью, как будто в какой-то промышленный объект приехал.

Чтобы доехать в ряд мест, надо после съезда с нормальных трасс часами трястись по ухабам, накручивая по пересеченной местности десятки километров.

Я уж не говорю о том, что часть шоссе под Москвой не тянут объем машин, который по ним ездит, и стоять в пробках надо часами. Транспортная доступность в ряде поселков ниже плинтуса.

6. ❌”Трудовые бараки” в поселке

Я из ума не выжил, и понимаю, что люди покупают участки с целью построить дом. Стройка — это нормально, естественно. И я ничего не имею против строителей, в том числе с характерными татуировками, и из стран ближнего зарубежья.

Ты идешь по поселку и думаешь — вот поеду я на работу, останется тут моя жена с детьми, и что будет? Что у этих “строителей” в голове?

7. ❌Отношение как к г…ну

В ряде поселков, которые я объездил, у менеджеров на месте было, мягко скажем, “очень расслабленное” отношение ко мне как к потенциальному клиенту.

За поведением и ответами на вопросы прямо сквозило “Ну ты че приехал? Ты мешаешь мне чаи гонять в офисе продаж и с подругой беседовать”.

В этом офисе продаж нам даже не открыли)

А ведь рыба гниет-то с головы. Сотрудники компании всегда будут копировать поведенческую модель руководства.

8. ❌Адская экономия, “и так сойдет”

Я, конечно, не против рациональности и аккуратного отношения к расходам. Но экономить везде где только можно и жить по принципу “Сэкономил — значит заработал, главное — чтоб дешево было”…

Видишь эти дешевейшие ворота в поселок, забор из самого адского профлиста, на который смотреть больно, затопленные поселки, дороги без ливневок, по которым только усиленный КАМАЗ проедет и как-то непонятно — на что расчет вообще, как тут людям жить?

Огромная площадь в чистом поле

В этот же пункт добавлю поселки-человейники на 500-700 участков в чистом поле. Как там люди живут?)

9. ❌Полное отсутствие инфраструктуры

Я вижу главную задачу девелопера в коттеджном поселке в создании приятного, эстетически правильного и красивого пространства для жизни — и тогда деньги с прибылью условно “сами придут”.

Большая часть подмосковных застройщиков, похоже, так не думает, лишь у единиц я увидел внятные вложения в удобства и красоту поселка:

  • Аккуратно в уместных местах высаженные туи
  • Детские площадки, которые не выглядят как в фильме ужасов
  • Внятное озеленение и благоустройство территории, прогулочные садики внутри поселка, озера и другие водоемы
  • Хорошая входная группа и въезд
  • Оборудованные для спортивных занятий территории
  • Объекты для досуга: рестораны, конные клубы и т. д.
  • Кое-где есть даже вертолетные площадки ;)

Пообщавшись с “оптовыми” собственниками земель, я вижу, что часть игроков рынка по уровню предпринимательского развития — реальные неандертальцы, главное, продать бы побыстрее участки свои, да и все)

Рассуждают по принципу:

"Как эти ненужные расходы помогут

мне на карман больше вынимать,

на отлуп себе забрать лишнюю пятихаточку?"

10. ❌ Неудачные локации

Тихие соседи возле поселка

Напротив нескольких поселков, в которых я побывал, были натуральные "тихие соседи”, которые "вас не побеспокоят” — серьезно, там были кладбища.

Ну так себе соседство. Ряд поселков находятся прямо возле съезда с оживленных трасс, и стоит шум от постоянно проезжающих рядом машин.

Иногда в поселках стоит вонь от находящихся неподалеку скотобоен, промышленных предприятий и т. д. Такой вот чистый воздух.

Но оно и понятно, такие земли, как правило, обходятся девелоперам копейки. Поэтому они ее берут и пытаются продавать.

11. ❌Проблемы с документами

Вечный Российский вопрос. Земля оформлена на друга жены шурина соседа, продается по доверенности, собственник на сделку подъехать не сможет, он “за границей”). Иногда бывает так, что построиться и прописаться нельзя.

Случается, что собственность оформить нельзя, земля в аренде. Несоответствие межевания и границ участков на кадастровой карте и "в натуре” очень часто. Бывает, и не размежеванную землю продают с уверениями, что "скоро все сделаем”.

Я уж не говорю про такие “мелочи”, как невыплаченные налоги, земли в аресте и т. д.

___________________________

Друзья, большое спасибо что выделили время и прочитали статью. Буду рад вашей обратной связи (и критике) в комментариях. А вы какие минусы в коттеджных поселках видели?

В следующем материале расскажу подробнее о концепции нашего поселка “Малинки Life” и о том, как мы его делали и с какими сложностями столкнулись.

0
22 комментария
Написать комментарий...
Михаил Михалыч

Сам с собой общаешься?

Ответить
Развернуть ветку
Алина Садыкова

Если что - я Максима знаю уже шесть лет, какое-то время работали вместе и могу сказать, что ему точно можно доверять. А я живой человек - вот мой Инстаграм - можете убедиться, что я реальный подписчик Максима 😉 @s_alira

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Ну почему же, закинули статью в наш телеграмм-канал. Люди зарегистрировались и прочитали. Присоединяйтесь, ссылка есть в статье!

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Мурсаев

Пункт 0. Статус земли - должен быть ИЖС

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Станислав, день добрый.

ИЖС - нормальная тема, но дачное строительство тоже ничего) подходит для стройки капитального дома и прописки)

Ответить
Развернуть ветку
Максим Романенко

на сельхозке не пропишешься так как земля не населенных пунктов
капитальный дом можно построить если он занимает не более 0,25% от площади участка

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

На сельхозке с назначением "дачное строительство" прописаться все-таки можно)

http://www.consultant.ru/law/podborki/propiska_na_zemlyah_selskohozyajstvennogo_naznacheniya/

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

по поводу дома и 0,25 % площади - верно, однако это относится к землям сельхоз. назначения, но вид разрешенного использования - КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство)

В "дачке" по-другому

Ответить
Развернуть ветку
Alexandr Garuppa

Как я понимаю в следующей статье будет название какой то компании или сервиса и будет объяснение как у них там хорошо и не так как у всех.
Извини Максим, примитивный ход, на троечку с трудом.

Ответить
Развернуть ветку
Антон Смуров

Да, нормальный ход. Если у них действительно всё будет не как в приведённых примерах, то в чем проблема на это и давить в продвижении…

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Антон, приветствую! Спасибо, будем стараться)

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Александр, название компании было уже в этой статье) А в следующей мы будем делиться опытом, как у нас происходит строительство поселка. С какими трудностями сталкиваемся, живые примеры, выводы и прочее. Будет интересно!

Ответить
Развернуть ветку
Алина Садыкова

Полезная статья!

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Спасибо, Алина. Рады, что полезно!

Ответить
Развернуть ветку
Я никто и звать меня никак

Лайкать комменты, которые вас хвалят - это плохой тон

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Что такое хорошо, а что такое плохо?))

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Курков

В 2020 занимался поиском участка для себя, вот почти все обозначенные проблемы встретил :) Жду статью о вашей концепции

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Дмитрий, надеюсь в итоге выбрали хороший участок и не пожалели. Статью о нашей концепции опубликуем в ближайшее время, подписывайтесь чтобы не пропустить ;)

Ответить
Развернуть ветку
Виктор Алексеенко

Болевые точки обозначил, плюс!

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Спасибо, Виктор!

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт заморожен

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Максим Серяков
Автор

Ангелина, спасибо за обратную связь

Рад, что полезно!))

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 22 комментария
null