Метод улитки: Бухгалтерия для самых маленьких, или почему Кийосаки неправ
Сегодня мы с вами (и с маленькой улиточкой) научимся поражать сотрудниц бухгалтерии во славу Алены Апиной, посчитаем свою чистую стоимость, определим является ли ваш кот Тимофей активом или пассивом, дежурно сплюнем и перекрестимся в сторону дедушки Кийосаки, а также рассчитаем свою норму сбережения (как говорила Елена Малышева: «Это норма!»).<…
33K33K показов
35K35K открытий
77 репостов
Не в защиту Киясаки, но объективности ради: когда он это писал, ипотечные ставки на западе были заметно выше и владение недвижкой реально было довольно дорогим удовольствием. А еще и всякие community taxes etc... Это не отменяет финансовую абсурдность фразы, но makes sense в отношении стратегии увеличения капитала.
В период низких ставок (например последние 10 лет, исключая текущий период), в большинстве западных стран ипотечный платеж был в 1,5-3 раза ниже арендной ставки, плюс идёт постоянный рост стоимости недвиги, и тезис г-на Киясаки разворачивается на 180 гр. При низких ставках, если тебе дают деньги почти бесплатно, а актив растет в стоимости с колоссальными темпами - ипотека это лучшее, что ты можешь сделать.
Но к России, и к Мск это не относится совсем, ипотека в 10% годовых и стагнирующий рынок с перспективами падения - хреновые условия для инвестирования.
Ну ипотечное жилье это еще не свое ни разу. Своим оно становится после погашения ипотеки.
Поэтому тут надо разделять покупку недвиги в ипотеку и за наличные.
Вот недавно можно было купить квартиру с удорожанием, но под 0.1%
Пример: у нас есть наличка 12млн и цель купить хату, мы нашли 2шку за наличку 12млн и 2шку под 0.1 за 14млн., первый взнос 2млн и 12 в кредит, платеж 50500 на 20 лет или 606к в год.
Сценарий 1: вбухиваем 12 лямов налички, покупаем хату. Имеем хату и 0 денег.
Сценарий 2: платим 2млн взнос и покупаем хату. Остается 10млн , на эти бабки покупаем облигации с купоном 9%. Имеем купонный доход в 900к в год. 900к - 606к ипотеки = 294к профита. Эти 294к еще реинвестируем тоже под 9% и имеем профит 320к в год.
Имеем хату, имеем в любой момент вывести свои 10млн и уехать в закат (эмиграцию), имеем лишние 320к, которые можно потратить на что угодно. Например, каждую неделю ходить в рестик, это примерно 6200 за раз. Либо путевку купить куда-то или тачку обслуживать можно. Еще этих денег хватит на коммуналку года на 3.
И вот при таком раскладе своя недвижка это еще какой пассив.
Только вопрос: а есть ли у меня (читателя) наличка 12 лямов, чтобы такой трюк провернуть?