Недвижимость в Дубае без сюрпризов: 10 агентств, которые реально работают

Меня зовут Лера Рефакторова, я UX-дизайнер и неисправимая фанатка тёплых морей. Однажды, глядя на чек за утренний латте, я подсчитала, что за год «кофейных мелочей» легко набегает первый взнос на новостройки Дубая. Так в голове щёлкнуло: купить недвижимость в Дубае и перестать оплачивать московский снег. Я полезла в dubai real estate отчёты, спросила у пары брокеров, сколько стоит квартира в Дубае сегодня. Выяснилось: студию в JVC можно урвать от 850 000 AED, а готовые апартаменты в Dubai Marina — около 1,4 млн AED. При этом доход от аренды держится на уровне 7 % годовых — солиднее, чем депозит в банке и уж точно вкуснее моего дорогущего кофе.

После ЭКСПО и бесконечных новостей про Golden Visa ОАЭ цены на жильё в Дубае выросли почти на 60 %. Но аналитики уже шепчут о лёгкой коррекции: мол, рынок отдышится, и новостройки Дубая станут на 10–15 % доступнее. Для инвестора это не страшилка, а скидочный сезон. Налогов на доход тут нет, Dubai Land Department открыто показывает сделки, а RERA контролирует девелоперов чуть строже, чем моя бабушка — мою осанку. Я смотрю на Palm Jumeirah виллы ради статуса, но реально считаю ROI у студий в Business Bay и Dubai Hills Estate: там комфортные сервис-чарджи и постоянный спрос на аренду. В общем, если планируешь купить недвижимость в Эмиратах, сейчас самое время прогуляться по шоу-румам и сравнить, где выгоднее рассрочка застройщика, а где ипотека в Дубае под 5 % выглядит логичней.

— Шаг 1. Бюджет. Считаем: стоимость квартиры в Дубае + 4 % сбор DLD + 2 % комиссия брокеру + фикс 580 AED за выпуск Title Deed.

— Шаг 2. Локация. Решаем, нужен ли вид на море (Jumeirah Beach Residence) или ставка на капитал-гейн (Arjan, Dubai South).

— Шаг 3. Резерв. Вносим депозит 10 %, подписываем Form F. Деньги уходят на эскроу-счёт, так что застройщик их не тратит до проверки.

— Шаг 4. Due diligence. Проверяем RERA-номер, смотрим, не значится ли объект в «чёрном списке», и сверяем сроки handover.

— Шаг 5. Финансирование. Ипотека в Дубае для нерезидента — 40 % первый взнос или щадящая рассрочка застройщика на офф-план проекты Дубай до пяти лет.

— Шаг 6. Подписание SPA. Перевожу остаток через счёт в ОАЭ, через два рабочих дня получаю электронный Title Deed. Купить недвижимость без посредников реально, но проверенный риэлтор Дубай экономит нервы и время.

Таким образом, жильё в Дубае можно подобрать под любой сценарий: пассивный доход, переезд к солнцу или портфельный актив на будущее. В следующих разделах я разложу по полочкам лучшие агентства — от DDA Real Estate и Tranio до AX Capital — и расскажу, как не переплатить сервис-чарджи, выбирая квартиру с видом на бушующий Персидский залив.

Возраст и лицензия: на рынке с 2010 года, действующая лицензия RERA № 1084263 — проверяют и продлевают аккуратнее, чем туристы проверяют крем от солнца.

Портфолио районов: Jumeirah Village Circle, Dubai Marina, Arjan, Dubai South — от доступных студий до вилл с видом на закат.

Формат сделок: готовые апартаменты «заселяйся завтра», офф-план проекты с рассрочкой 60/40, подбор элитной недвижимости в Palm Jumeirah.

Комиссия и прозрачность расчётов: честные 2 % без скрытых надбавок, депозит сразу кладут в эскроу, сервис-чардж прогнозируют заранее.

Клиентский сервис: русскоязычный менеджер 24/7, помощь с оформлением Golden Visa ОАЭ и дистанционное подписание документов.

Финансовые инструменты: ипотека для нерезидентов от 4,9 %, rent-to-own схемы, сопровождение перевода денег за границу.

Репутация и отзывы: хвалят за пунктуальность и то, что заранее предупреждают о «подводных» сервисных сборах.

Ссылка на сайт: dda-realestate.com👈

Возраст и лицензия: работают с 2011 года, лицензия RERA № 20118, в проверке документов педантичны, как нотариус.

Портфолио районов: Palm Jumeirah виллы, Business Bay апартаменты, Downtown Dubai недвижимость — плюс доступ к европейским рынкам.

Формат сделок: дистанционная покупка недвижимости без посредников, готовые квартиры и офф-план с видео-туром.

Комиссия и прозрачность расчётов: 0 % за новостройки, 1,5 % за вторичку; все платежи и сервис-чарджи заранее в одной смете.

Клиентский сервис: круглосуточная поддержка, перевод денег под контролем юристов, русскоязычные договора.

Финансовые инструменты: rent-to-own Дубай, ипотека под 5 %, помощь в открытии счёта.

Репутация и отзывы: инвесторы ценят за честный прогноз ROI и отсутствие навязчивых звонков.

Ссылка на сайт: tranio.com👈

Возраст и лицензия: на рынке с 2008 года, RERA № 1933, проверены годами и сотнями «титулов».

Портфолио районов: Downtown Dubai, JVC, Dubai Hills Estate, Address Residences — подойдёт и для житья, и для долгосрочной аренды.

Формат сделок: готовые объекты, офф-план с рассрочкой, управление недвижимостью «под ключ».

Комиссия и прозрачность расчётов: 2 % или ноль при прямой покупке у застройщика; показывают сервис-чарджи до подписания Form F.

Клиентский сервис: личный менеджер, онлайн-кабинет инвестора, ежемесячные отчёты по аренде.

Финансовые инструменты: быстрый подбор ипотеки, калькулятор капитал-гейна, консультация по Golden Visa.

Репутация и отзывы: известны своими квартальными обзорами цен на недвижимость Дубай, пользователи хвалят за аналитику.

Ссылка на сайт: providentestate.com👈

Возраст и лицензия: с 2018 года, RERA № 21635; молоды, но дерзки и технологичны.

Портфолио районов: Dubai Hills Estate жильё, Jumeirah Beach Residence, Meydan виллы, JVT новостройки.

Формат сделок: офф-план 0 % комиссии, готовые квартиры, продажи «под ключ» с видеотрансляциями стройки.

Комиссия и прозрачность расчётов: 1,9 % за вторичку, все платежи в личном кабинете; депозит сразу в эскроу.

Клиентский сервис: чат-бот отвечает быстрее вай-фая, ежемесячные дрон-видео хода строительства.

Финансовые инструменты: рассрочка застройщика, классическая ипотека, помощь с переводом средств.

Репутация и отзывы: инвесторы шутят, что AX отвечает раньше, чем приходит SMS-код банка.

Ссылка на сайт: axcapital.ae👈

Возраст и лицензия: в строю с 2008 года, лицензия RERA № 11899.

Портфолио районов: Business Bay, Dubai Creek Harbour, Meydan, Palm Jumeirah — любая недвижимость в ОАЭ.

Формат сделок: офф-план, вторичка, сопровождение элитной недвижимости.

Комиссия и прозрачность расчётов: 2 % фикс; смета расходов до дирхама, никаких «сюрпризов».

Клиентский сервис: русскоязычный департамент, бесплатный технический осмотр объекта перед handover.

Финансовые инструменты: офф-план ипотека, продление страховки автоматически.

Репутация и отзывы: получают лайки за педантичность и помощь с арендаторами.

Ссылка на сайт: metropolitan.realestate👈

Возраст и лицензия: работают с 2008 года, RERA № 1858, известны своим индексом сервис-чарджа.

Портфолио районов: Jumeirah Lake Towers, Arjan квартиры, green community Dubai.

Формат сделок: готовые студии, офф-план с гибкой оплатой, проекты smart-home.

Комиссия и прозрачность расчётов: 2 % с возвратом 0,5 % бонусом при выборе партнёрской страховки.

Клиентский сервис: Telegram-бот с аналитикой цен, сопровождение смарт-дом технологий.

Финансовые инструменты: помощь в ипотеке, консультации по rent-to-own.

Репутация и отзывы: любят за откровенные графики «цены на недвижимость Дубай без фотошопа».

Ссылка на сайт: famproperties.com👈

Возраст и лицензия: с 2007 года, легендарный RERA № 752.

Портфолио районов: JVC жильё, Al Barsha дома, Dubai South новостройки.

Формат сделок: массовый сегмент, опция «купить дом Дубай» для семьи, элитка под заказ.

Комиссия и прозрачность расчётов: 1,75 % за вторичку, новостройки без комиссии; бесплатная регистрация титула при сделке > 1 млн AED.

Клиентский сервис: собственный ипотечный отдел, помощь с переездом.

Финансовые инструменты: ставки от 4,8 %, консультация по Golden Visa.

Репутация и отзывы: получили награду «Лучший брокер Emaar 2024», жалоб немного.

Ссылка на сайт: azcorealestate.ae👈

Возраст и лицензия: на рынке с 2019 года, RERA № 21186.

Портфолио районов: Dubai Marina квартиры, Downtown Dubai недвижимость, Arjan бюджетные студии.

Формат сделок: дистанционная покупка «электронная сделка», офф-план с видео-турами.

Комиссия и прозрачность расчётов: фикс 2 %, год бесплатного управления арендой в подарок.

Клиентский сервис: русскоязычная команда, выдача флешки с записью сделки — семейный сувенир.

Финансовые инструменты: помощь в переводе денег, оформление ипотечного пред-одобрения онлайн.

Репутация и отзывы: ценят за спасение клиентов, когда банки тормозят переводы.

Ссылка на сайт: miraestate.ae👈

Возраст и лицензия: девелопер с 2002 года, брокерская лицензия RERA № 614.

Портфолио районов: Peninsula, Six Senses Residences, Waterfront — первая береговая линия.

Формат сделок: напрямую у застройщика, элитная недвижимость Дубай без комиссии.

Комиссия и прозрачность расчётов: 0 % — платите только за квадратный метр и сервис-чардж.

Клиентский сервис: личный менеджер, шоу-рум с образцами отделки, отчёты о стройке ежемесячно.

Финансовые инструменты: рассрочка 50/50 до handover, партнёрские ипотечные банки.

Репутация и отзывы: славятся своевременной сдачей объектов и щепетильной отделкой.

Ссылка на сайт: select-group.ae👈

Возраст и лицензия: с 1997 года, девелопер-икона, RERA № 707.

Портфолио районов: Burj Khalifa апартаменты, Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate виллы.

Формат сделок: офф-план с рассрочкой 80/20, готовые квартиры без посредников.

Комиссия и прозрачность расчётов: 0 %: покупаете прямо у создателя половины горизонта Дубая.

Клиентский сервис: приложение для оплаты сервис-чарджа, горячая линия 24/7, электронная сделка за один визит.

Финансовые инструменты: ипотека через партнёр-банки, внутренняя рассрочка.

Репутация и отзывы: спорить бессмысленно — Emaar строит символы города, спрос держится даже в коррекциях.

Ссылка на сайт: properties.emaar.com👈

Я люблю мечты, но ещё сильнее люблю — проверять факты. Прежде чем перевести первый дирхам, сверяю номер лицензии брокера в базе Dubai Land Department: если RERA-код не высвечивается, закрываю вкладку без сожалений. Дальше смотрю, где держат деньги. Депозит обязан лежать на эскроу-счёте банка, иначе «купить квартиру в Дубае» рискует превратиться в оплату чьего-то отпуска. Третий фильтр — сервис-чардж. В премиальной башне он способен съесть половину дохода от аренды. Запрашиваю расчёт в дирхамах за квадратный фут и умножаю на год. Потом читаю реальные отзывы: задержки с регистрацией титула, скрытые платежи, ремонт «на глазок» — всё это всплывает быстрее, чем кофе в ладьях Dubai Marina. Если агент спокоен, как пустыня, когда я задаю неудобные вопросы, значит, мы на правильном пути.

Бюджет всегда больше прайса на сайте. К стоимости квартиры в Дубае добавляйте 4 % сбор DLD, 580 AED за выпуск Title Deed, 2 % комиссию брокеру и пару процентов на перевод денег за границу. Нерезиденту под ипотеку в Дубае требуется аванс 40 %, ставка сейчас колеблется между 4,8 и 5,5 % годовых. Если брать офф-план, рассрочка застройщика часто выгоднее: платишь 60 % до сдачи и 40 % после, без банковских комиссий. Налогов на недвижимость ОАЭ нет, но не забывайте о сервис-чардже — в JVC это примерно 10 AED за фут² в год, на первой береговой линии доходит до 25. Доход от аренды студии в Business Bay закрывает все расходы и оставляет 6–7 % чистыми, а вилла на Palm Jumeirah даёт меньше кеш-флоу, но выигрывает в капитал-гейне. Перевод денег лучше делать с личного счёта в ОАЭ: открывается за три дня, снимает валютные лимиты и упрощает далее rent-to-own, если вдруг решите сменить объект.

— Можно ли оформить сделку удалённо? Да, дистанционная покупка работает: доверенность и видеоверфикация, всё подписывается электронно.

— Сколько держат депозит? Обычно 10 % цены, возвращают после регистрации титула; если сорвёте сделку, потеряете.

— Что с налогами при продаже? В Дубае — 0 %, но учитывайте налоговое резидентство дома.

— Дают ли Golden Visa сразу? При инвестиции от 2 млн AED — да, подаём заявление через минуту после акта приёма-передачи.

— Когда реально получу ключи? Готовый объект — 2–3 дня после оплаты, офф-план — смотрите handover в контракте, плюс заложите месяц на мелкий «подшаманинг».

— Что выгоднее: ипотека или рассрочка? Если ставка выше 5 %, а застройщик даёт план 60/40 без процентов, выбирайте рассрочку.

— Могу ли я сдавать квартиру посуточно? Да, с туристической лицензией; доход выше, но за сервис-чардж и управление придётся платить чаще.

— Как проверить квартиру? Заказывайте технический осмотр: инженер найдёт незаметную протечку быстрее, чем жаркое солнце высушит бассейн.

План-минимум прост, как арабский кофе без сахара: забираю офф-план студию в Dubai Creek Harbour с рассрочкой 60/40 и меблировкой от застройщика — это моя стартовая квартира с меблировкой для короткосрочной аренды. Ставлю ставку на высокий ROI недвижимости Дубай: туристический поток не падает, а сервисные сборы там ниже, чем у соседей на первой береговой. На handover в 2027-м планирую рефинансировать через ипотеку под 4,5 % и вывести кэш, чтобы усилиться.

План-X2 включаю, если случится обещанная коррекция минус 15 %: беру виллу в ОАЭ в Dubai Hills Estate под «семейное гнездо» и сдаю долгосрочно за 6 % чистыми. Параллельно смотрю элитную недвижимость Дубай в Peninsula: покупать напрямую у Select Group без комиссии — редкая возможность войти в премиум-сегмент с дисконтом. При удачном раскладе — перепродажа через два-три года и капитал-гейн на новую «игрушку» в Palm Jumeirah виллы. Главное правило: не жадничать и держать подушку минимум 10 % на неожиданный сервис-чардж или затяжной handover.

Да, жара в августе как фен на максимуме, а нотариальные печати пахнут свежей краской. Но инвестиции в недвижимость Дубай — это билет в город, где налоги не крадут прибыль, а небоскрёбы на Dubai Marina напоминают, что мечты можно строить этаж за этажом. Не бойтесь слов «депозит», «RERA регистрация» и «сервисные сборы» — они просто проверки на серьёзность. Выбирайте район, который будет радовать душу: тихий JVC для семейных прогулок или шумный Business Bay для вечеров с видом на канал. Подключайте проверенного брокера, держите калькулятор под рукой и помните: самое трудное — первый шаг. Дальше путь к новому дому у Персидского залива превращается в увлекательное приключение, где каждое подписанное письмо приближает вас к моменту, когда ключи от жилья в Дубае тихонько звякнут в кармане и скажут: «Добро пожаловать домой».