Что будет со строительным рынком и недвижимостью?
Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Рынка недвижимости то никакого уже нет. Поскольку по таким ценам без льготной ипотеки вторичная встала колом. По сути то что есть - это не рынок, а пожизненный договор соцнайма как в СССР, только на кабальных условиях. Взял ипотеку на 30 лет ,живёшь и платишь, а продать не можешь. Я такого бетонного говна 3 студии купил по льготной ставке 6% по цене 2.2 млн за штуку. Теперь они якобы стоят 5.2, но никто не берет даже за 4,9, звонков нет. Плачу как лох 60 тыс ипотеку и не могу продать все это, поменять на доллары и свалить из рф. "Путин опять всех переиграл" (c)
Так продайте за 4.2
Жадность, Ваня, Жадность
Скорее цен, по которым вы хотите продать.
В Европе и США так уже давно. Цены на недвижку адские, особенно в годных местах.
Комментарий недоступен
Ну так вы продаёте вторичку уже и под конский процент.) проще рассмотреть в новострое вариант. Покрайней мере платёж меньше в разы, хоть и Выгода никакая
Похожая ситуация и у меня. Я думаю самое лучшее, это просто не дёргаться и ждать.
Комментарий удален модератором
Если у вас никто не хочет покупать, значит у вас цена не рыночная)) Обычный процесс, продаж нет-придется снижать цену
Недвижимость всегда растет. И точка!
И кочка
У знакомой квартира в Питере за месяц на 2 млн подешевела.
Собиралась продавать.
Растет и точка
Смотря где. В Садовом кольце безусловно, в Воронеже безусловно дешевеет.
Комментарий недоступен
что покупать-то? квартиру или акции самолета?
Если так ставить вопрос, то я бы воздержался от каждого из этих предложений))))
ВНЖ.
Копить валютный кэш.
гречку и сахар
Доллары и хранить под подушкой
Акции Газпрома)
Комментарий недоступен
Жадность))
Мы с женой себе изначально хотели взять недостроенный частный дом в состоянии готовой коробки. Вот нашли интересный вариант - 3,3. Прикинули вложения, решили брать даже без торга. Но надо было от собственницы нам немного подсобить информационно, чтобы в нужную сумму ипотеки дом прошел. За это готовы были накинуть сверху еще 50 тыс. Дом стоит недостроем 7 лет. На продаже уже минимум 2 года. Это же один из аргументов за покупку - за 7 лет не вылезли строительные косяки совсем. Но собственница 3 недели что-то думала. У нас за это время вышел срок одобрения, а ставка на переаккредитации выросла из-за роста ставки ЦБ. И вот через 3 недели она выдает, что отдаст, но за 3,5. Ее риелтор тоже, вдруг решил, что 50 тыс. ему мало, а вот 100 норм. В общем, были посланы нахуй и уже 4 месяца стоит с поднятой ценой и поднятыми агентскими. Только если в вашем случае квартира может держаться сколь угодно долго, то недострой в конечном итоге может уйти по цене ниже земельного участка, т.к. на нем еще и дом под снос будет)
Ту, которая за 9.6 не бери! Там рядом железка и новая дорога - шумно (сам живу в ПБ).
Цены, может, и будут другие (мне кажется, попозже инфляция еще ускорится, первичка неизбежно подорожает вслед за ростом стройматериалов, за ней вторичка). Просто если сейчас видишь для себя варианты, надо торговаться и брать. Кто не хочет торговаться, пусть дальше продает. Я снизил цену примерно на 10% от зимнего пика цен и объект ушел. А с того, который хотел купить вместо него, тоже сторговал около 10%, вот задача уже решена.
Вы удалили все статьи со своего аккуанта. Если вы куда-то переехали, то где можно все почитать?
Цены в Рассказовке не поддаются пониманию, при том, что за те же деньги вполне можно найти варианты в пределах МКАД.
У меня складывается такое ощущение, что автор последние дни пытается всем нам тут доказать, что недвижимость не всегда растёт.
Э нет, мы на такое не согласны.
Ахах. У вас конкуренция с Евгением
Спасибо, что читаете
Программа ипотеки под 0,1% делается за счет конечного покупателя и лишь стимулирует… рост цен на первичку. По условиям с банками, которые они предлагают для таких программ, «потери» застройщика (а проще говоря, агентская комиссия которую застройщик платит банку) за продажу по ипотеке под 0,1% составляет не менее 30% - в основном больше - 50%.
То есть при сумме сделки за квартиру, ну допустим 5 млн, которую конечный потребитель покупает по схеме 0,1%, застройщику надо отдать банку 2,5 млн. за такую сделку. Внимание вопрос откуда будут браться эти 2,5 млн и из кого, в конечном итоге.
Теперь за всей этой историей конечные покупатели ждут еще снижения ключевой - она все равно два месяца падала, ну вот можно и подождать - упадет еще. Ожидания роста спроса на июнь - не оправдались - отложенный спрос переехал на август-сентябрь.
Да, тут из статьи может создаться впечатление, что вот есть цены и есть ставки по ипотеке, и как будто они существуют отдельно друг от друга. Хотя полезно было бы отметить, что если застройщик рекламирует ставку 1% или 0,1%, это значит, что он так поднял цену, чтобы рассчитаться с банком за счет покупателя.
Вы совершенно не правы. Нулевые ставки делаются за счет банка, но никак ни за счет покупателя. Говорю как обладатель ставки 2% и знающий как любой может взять под 0%.
Это просто теория заговора. Есть дешёвые ипотечные программы без условий обязательного первичного жилья от застройщика. Например, дальневосточная ипотека сейчас для покупки вторички предлагает ставку 1,7%. Мне была одобрена до войны со ставкой менее 1%. Застройщики тут вообще мимо. Тем не менее, появление в регионе ДВ и сельской ипотек повлекло рост цен, включая первичное жилье. Хотя доп затрат с этой ипотекой у застройщиков нет. Ваша история, это частные случаи коллаборационных ипотечных программ.
Дальнейший тренд по недвижимости будет задавать далеко не рынок, а политическая обстановка. По мере приближения времени, как в советском союзе, где за границу мог выезжать только деятель зарекомендовавший себя, как патриот и имеющий минимальные шансы на бегство, будет процветать эмиграция. Так в советах многие бежали. Тот же Александр Элдер в своей книге описывает собственное бегство с корабля. Брать ипотеку в такой обстановке надо быть реально отважным или уверенным в том, что ни при каких обстоятельствах не покинешь родную гавань. Жизнь одна и постоянно терпеть или ужиматься утомляет. Какой % иностранных компаний в России? Когда реально все уйдут, сколько платежеспособного населения останется? Как быстро создадут новые рабочие места для безработных? Сколько потребуется времени для создания своей промышленности? Много вопросов, мало ответов. Надеюсь всё разрешится в скором времени и цены будет диктовать рынок.
Частично не соглашусь. В такой обстановке надо брать по максимуму льготные ипотечные программы с крайне низкими ставками. Это будет ненапряжно для выплаты и рост цен быстро перекроет переплату.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Льготная ипотека.
Ответ на все вопросы.
Безработица, неполный рабочий день, отпуск за свой счет.
Походу секта свидетелей роста недвижимости ищут последователей. Сейчас этот неликвид будет терять стоимость из-за падения рубля, а в среднесрочной перспективе и ещё из-за роста безработицы и падение доходов.
Комментарий недоступен
Покажите мне хотябы одного человека, который продаст свою недвигу в минус. 99% просто начнут сдавать квартиру и она уйдет дальше по наследству.
В итоге, если хочу покупать вторичку без ипотек, то лучше ждать дальше, пока понравившиеся предложения подешевеют?
Если рассматриваете до себя, для семьи - есть смысл вторичный рынок.
Первичка без ипотеки не имеет смысла
Комментарий недоступен
В нормальных районах, где есть инфраструктура, они никогда не подешевеют.
Хуже крипто интузиастов, только недвига адепты! Это вообще безбашенные товарищи с интеллектом на уровне булавочки! Криптаны хоть какой-то анализ пытаются изобразить, недвижкины поют только мантры " будет дорожать" без даже минимального понимания экономики.
Вам ли судить об интеллекте...
Если разрешите, сошлёмся на наш материал о лучших практиках по интернет-маркетингу для строительства. Сам по себе интернет-маркетинг, конечно, текущую ситуацию не вытащит, но некоторые вещи можно пофиксить, чтобы в том числе чуть больше продавать недвижку онлайн.
https://vc.ru/marketing/418324-reyting-runeta-sobral-luchshie-praktiki-po-razrabotke-i-didzhital-marketingu-dlya-stroitelnoy-otrasli
Купил квартиру по ставке 2%
А мой ТоварищЪ по ставке 1%
Мы рады и в любом случае в плюсе
Это типа не в РФ?
Отличная сделка! Поздравляю!
Круто) Где бы взять такую хоть под 2-3%
уже писали, что недвижимость всегда растет?
да, эта фраза занята Евгением, мне жаль))
Поделюсь маленьким инсайдом с дивана:
Есть немного проблемный (но частично сдан) крупный ЖК в Балашихе с льготной ипотекой от застройщика 5,9% до СВО. В апреле подняли ставку до 6,9%, что было настоящим подарком по тем временам. Но это никак не помогло сохранить спрос - количество запросов на кредит снизилось чуть ли не в 10 раз, а процент отказов в выдаче (по объективным причинам) достигал 80%. Ставка никак не сыграла в апреле-мае в данном конкретном случае.
Думаю, любая аналитика в такое нестабильное время будет притянута под нужные данные, лучше обождать.
Недвига будет падать, массовый сегмент - знакомого в айти конторе половину сократили. Куча проектов закрыта. Российской конторе. Опять же сокращения только начинаются - икея уйдёт - работников под зад, автоваз - 1 ветка конвейера работает. Завод в Ижевске стоит. Рассматривают 4 дневную неделю. В общем готовимся - кто помнит как шахтеры стучали касками по рельсам? Скоро повтор.
И кто ипотеку то будет платить в таких условиях? Сейчас тысячи объектов по стране выставят. Так всегда бывает - безумный, необоснованный доходами рост цены перед падением.
Обратите внимание на комментарии те кто хотят продать сейчас свои квартиры - намерены деньги перевести в валюту - никто что то из продавцов не сказал - продам две квартиры и возьму три в ипотеку. Потому что сами по такой цене не стали бы брать.
Плюс мишустин сказал 28 июня будут сокращения госслужащих. В мфц сокращения. Кто покупать хаты будет? Кто ипотеку то платить будет?
По факту: Недвижимость всегда имеет свою рыночную цену (в отличии от акций, как мы увидели). И мгновенную ликвидность. В реальности, скидывай 10-20% от цен на авито (в зависимости от города), и покупатель сразу же найдется. Не хочется? Ну тогда это не проблемы недвижимости а проблемы твоих завышенных ожиданий. У меня сделки идут по графику, ничего не встало. Цены естественно скорректировались. Впереди, очевидно, большая инфляция во всех бумажных валютах, и иметь долгосрочную арендную доходность, защищенную от инфляции, не самый плохой вариант. Так что да, недвижимость и дальше будет расти. Конкретно - приедут люди из отпусков и с сентября до декабря еще подрастет.
Комментарий недоступен
Недвижимость немножко иррациональный рынок, российский уж точно. Люди готовы отказываться от всего ради «своих» метров. А получив свои 20 метров, хотят 30. Поэтому чисто экономические факторы отражаются в том, насколько люди хуже одеваются и меньше едят, чтоб платить свои ипотеки, а не в снижении недвиги. Ну и плюс, как вы верно заметили, эти игры с ипотечной ставкой, когда её снижение тупо перекладывают в цену, а покупателям не хватает фин.грамотности чтобы оценить масштаб подвоха. Следовательно, чтобы продавить, все-таки, покупательские настроения на этом рынке ощутимо вниз, Путину еще надо стараться и стараться
И правильно, что хотят свои метры. Жилье это базовая потребность, без него никуда. В нашей стране арендатор бесправен.
В том то и дело что никакого подвоха в «перекидывании» цены нет.
При кредите на 30 лет ставка 0% выгодне ставки 10% даже если цену квартиры застройщик повысит в 3(!!) раза
во всех телеграмм каналах начали разгонять строителей, совпадение, не думаю. Все почему то думаю что это будет защитный актив в ближайшее время, т.к. государство будет поддерживать льготами и тд. Но у меня большие сомнения. Даже при ипотеке в 6 %, у людей денег нет, что бы этим инструментом пользоваться. Я бы с удовольствием взял, но нахожусь на этапе ликвидации предприятия! И таких по стране море!
А что он делает с налогами при таком коротком периоде владения?
Платит
Комментарий недоступен
Платишь с разницы купил-продал
Комментарий недоступен
В России неплатежи по ипотеке крайне редкая история. Люди скорей есть не будут чем пророчат платёж. Потому квартирка для россиянина это "святое".
У меня только презентация и мои мысли. Думаю модель строится на платеже
Комментарий недоступен
Это специфика диванной аналитики)
В реальной жизни процессы описываются статистически: если один ест мясо, а другой - капусту, то в среднем все едят голубцы.
В статистике есть не только средние
Ответ на вопрос - что может быть с желанием, если цены упадут ниже цены покупки. Отказываешься от кредита, и еще остаешься должен - гасишь разницу между взятым кредитом и проданной на аукционе квартире, по цене даже ниже упавшей.
Или его тянешь, по возможности не мучая себя колебаниями цен. Квартира это же не только деньги.
Сплошная реклама самого себя….
На медузе был интересный подкаст про это https://www.youtube.com/watch?v=XV_ZYxa4u64 Общая суть в Москве все крупные застройщики перенесут последствия СВО, в регионах не факт
1. В евро и долларах квартиры дорожают почти каждый день. Пока это происходит, ждать разворота глупо. Импорт поднимется, какое то движение пойдёт. Многих даже со скидкой устраивает продать и обменять на евро, чтобы купить жильё за границей или подождать.
2. Потолок цены на текущий момент достигнут ранее снижения ставки государством за счёт застроев, как было в прошлые эпизоды (должна была цена подняться вместе со снижением ставки). Далее будут скидки застроев, расширение субсидий либо снижение объема продаж в Москве и рост в ЛНР и ДНР.
3. Обычно инструменты дают близкую доходность в среднесрочном периоде: купили на дне бетон, купили валюту и подождали роста...
1. Реальность у рынка недвижимости потеряна. Когда застройщики не за интересованы в продаже жилья и снижения стоимости, при ситуации, что большинство новостроек уже встают колом. Куча квартир еще не продано.
2. Все эти типа лъготные ипотеки надо взять. К сожалению банки не готовы выдавать многим ипотеки, хотя финансово банки не рискуют в этой сделки.
Кто может объяснить связь между снижением ипотечной ставки и ростом цены новостроек, за исключением того, что застройщики жадные пидорасы?
В правильно заданном вопросе есть половина ответа. В вашем вопросе есть ответ целиком.
Возьмите кредитный калькулятор, поиграйте с цифрами. Получится, например, что при снижении ставки с 10 до 5% и росте цены на 45% ежемесячный платёж на 20 лет остаётся примерно таким же. Покупателю ещё и приятно будет, что общая переплата уменьшится со 130 до 85%, т.е. можно поднять цены ещё чуть-чуть))
Ну а в реальности "льготная ипотека от застройщика" означает, что банк кредитует не только покупателя, но и продавца. И по менее выгодным ставкам, чем физиков. Потому и цены растут ещё сильнее.
Удалено
Инвестиции в недвижимость разве проводят раундом в ипотеку? Инвестор в моём понимании, это человек, приобретающий недвижимость на стадии ромашкового поля за собственные средства.
С такими ценами щас даже квартиру не купить:(
В первичке смотрят на платёж
Квартиры продавались хорошо и при большей ставке ипотеки, 6% не так давно появилась.
Сейчас ситуация скорее такая, что застройщики и собственники упираются как могут, но цены не снижают.
пример знакомого инвестора (барыга квартирами)- 2 квартиры в стройке. одна в Питере, другая в МО. по обоим хороший прирост цен до февраля по аналогичным квартирам у застройщика.
с февраля по начало июня - в Питере застройщик снизил на 5%, в МО на 10%.
на прошлой неделе - оба подняли,в Питере - с перекрытием снижения, то есть теперь +10% к февралю, в МО - на 6%, то есть снижение еще не компенсировано.
Комментарий удален модератором
Заголовок на РБК "Росияне считают недвижимость лучшим вложением средств"