Сдавать квартиру и не работать – миф или реальность?
🏠 Стать рантье – мечта многих в наше время. Жить на доход от сдачи в аренду недвижимости и не работать приятно, но осуществимо ли в наших реалиях?! Я свёл вопрос «на сколько выгодно сдавать квартиру и не работать и миф ли это» к обычной математической задаче.
👨🏻 Для примера возьмём стреднестатистического Москвича — Армена. Армену на 25-летие родители подарили 16 000 000 рублей. Допусти деньги достались в наследство от бабушки. Армен купил двухкомнатную квартиру без излишеств в хорошем районе Москвы и решил сдать в долгосрочную аренду. Можно было бы максимизировать прибыль и купить несколько квартир вне МКАДа, отремонтировать и сдавать посуточно, но тогда бы такая деятельность считалась бы бизнесом. Поэтому посчитаем, по-настоящему, пассивную стратегию дохода от недвижимости - купил, сдал и забыл.
Доход от аренды двухкомнатной квартиры на декабрь 2022 составляет 60 000 ₽. Годом ранее аренда такой квартиры стоила 100 000 ₽. Если предположить, что кризисы случаются раз в 8-10 лет и цена аренды вернётся к прежним максимум, то будем считать среднемесячную доходность равную 96 000 без учёта инфляции. Скорректируем доходность на процент заполняемости - 80%.
Итого получим, что квартира за 16 млн. р. приносит от аренды 921 600 в год (76 800 в месяц), что даёт нам 5,76% в год возврата на вложенные средства.
Сколько денег требуется для проживания в Москве?
За 15 лет жизни в Москве у меня сложились точные представления о стоимости проживания в столице. Расходы Армена при доходе в 76 800 в месяц выглядели бы так:
- Аренда студии внутри ТТК — 50 000 ₽
- Еда (магазины, доставка и кафе) — 15 000 ₽
- Проезд на такси и общественном транспорте — 8 000 ₽
Развлечения — 3 800 ₽ (можно потратить на месячную подписку на мой канал с платными сигналами👉Суперприбыльные акции США)
Не шибко красивая жизнь у раньте-Армена получается, да?! Конечно, вы скажете, что имея прописку в Москве можно жить с родителями, друзьями и устроится на работу, тогда картина выглядела бы в разы лучше. Соглашусь, но тогда наш москвич Армен не был бы раньте, а имел бы дополнительный источник дохода.
Миф о вечном росте недвижимости
Внимательный читатель заметил, что в расчёте не фигурирует рост стоимости самой недвижимости со временем. Для того, чтобы подсчитать на сколько недвижимость вырастет в цене, давайте посмотрим на факторы из-за которых растёт недвижимость:
- Инфляция. Со временем товары и услуги дорожают в абсолютном выражении. Если инфляция составила 10% в год и ваша недвижимость выросла на те же 10% значит, что она не растёт в стоимости, а растёт в абсолютном выражении. В 2022 инфляция может превысить 10%
Если бы Армен вложил в 2012 году 16 млн.р. просто бы положил на вклад с доходностью равной инфляции, то сейчас бы имел 32 374 239 рублей. Запомним эту цифру. 👈
- Спрос. Когда много людей хотят купить один и тот же товар, то по закону спроса и предложения продавец поднимет цену. И от этого станет хорошо продавцу и покупателю. Один из индикаторов спроса это Индекс Московской недвижимости MREDC — это индикатор средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве на основе реальных ипотечных сделок Сбербанка.
Динамика стоимости жилья в Москве на графике за 10 лет в разных валютах выглядит следующим образом (рисунок ниже). Если бы Армен купил бы квартиру в 2012 году за 16 млн.р., то сейчас бы она стоила около 25-26 млн.р. (+60% за 10 лет), а в долларах бы подешевела в разы. И сравните это с цифрой выше.
Сдавать квартиру и не работать – миф.
Доход от аренды недвижимости закрывает базовые потребности раньте. Это означает, чтобы жить «нормально» придётся либо жить в регионе или в странах где стоимость жизни дешевле или искать дополнительные источники дохода. Более того рост стоимости недвижимости в Москве не обгоняет инфляцию, а значит вы беднеете владея недвижимостью.
Конечно, же в статье не учтены такие факторы как семейное положение Армена, покупка недвижимости «на котловане», покупка нескольких видов недвижимости, посуточная аренда и спекуляции с недвижимостью. Но такого анализа вам будет достаточно, чтобы понять где вы потеряете деньги с 90% вероятностью.