Что такое реконструкция, как проводится и чем отличается от капитального ремонта

Реконструкция зданий — популярное решение обновления недвижимости. Но не всегда понятно — что же это такое, чем отличается от капитального ремонта и когда применяется? Давайте во всем разберемся! В этой статье узнаем, что такое реконструкция, какие ее виды бывают и этапы реализации. Сравним с капремонтом и определим, когда какой из вариантов выбирать для конкретного здания.

Реконструкция домов — это вид строительных работ, который приводит к изменению площади, высотности, конструктива или несущих конструкций объекта капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), который устанавливает общие принципы, правила и процедуры градостроительной деятельности в России.

Целями реконструкции могут быть:

• расширение полезной площади дома за счет надстройки, пристройки этажей или возведения мансарды;
• повышение уровня благоустройства, например, устройство современных инженерных коммуникаций;
• замена физически и морально устаревших строительных конструкций и материалов;
• изменение внутренней планировки, например, для создания дополнительных комнат;
• повышение энергоэффективности дома за счет утепления, замены окон и дверей.

От ремонта реконструкция отличается тем, что подразумевает изменение технико-экономических показателей дома. Это площадь, объем, количество этажей, высота помещений и другие конструктивные характеристики.

При реконструкции могут применяться достаточно сложные архитектурные, конструктивные и инженерные решения, требующие разработки проектной документации и согласования в установленном порядке.

Существует несколько основных видов реконструкции капитальных зданий:

• реконструкция жилых зданий;
• реконструкция промышленных зданий;
  
• реконструкция действующих предприятий.
  

Реконструкция жилых зданий проводится для повышения комфорта проживания людей. Основные требования: перепланировка с сохранением несущих стен, модернизация инженерных систем, переоборудование подвальных этажей, улучшение теплоизоляции и звукоизоляции.

Если нежилое здание используется как коммерческая недвижимость, может проводиться благоустройство территории: организация подъездных путей и парковки.

Реконструкция промышленных зданий проводится при модернизации производства. Основные требования: расширение или переустройство цехов, улучшение условий труда, внедрение нового оборудования и технологий для повышения производственных мощностей.

Реконструкция различных предприятий необходима при увеличении площади зданий для размещения нового оборудования, расширении или строительстве новых вспомогательных цехов, замене устаревших зданий на новые.

По объему работ реконструкция делится на полную и малую. Полная подразумевает комплексную модернизацию с заменой коммуникаций и систем. Малая включает только внутреннюю перепланировку.

При реконструкции важно соблюдать все строительные нормы и стандарты. За нарушения предусмотрены штрафы и приостановка деятельности компании.

Реконструкция частного дома — это комплексный процесс, включающий следующие основные этапы:

• Подготовительный этап. На этом этапе производится обследование технического состояния дома, разработка проектной документации, получение необходимых разрешений и согласований в установленном порядке. Определяются характер и объем предстоящих работ.
• Демонтажные работы. На этом этапе выполняется разборка отдельных элементов старого здания (перекрытий, лестниц, перегородок), подлежащих замене в ходе дальнейшей реконструкции.
• Основные строительно-монтажные работы. Это самый большой по объему этап, включающий возведение новых конструкций и элементов (надстройка этажей, пристройки, перекрытия), а также обновление инженерных систем.
• Отделочные работы. Завершающий этап внутренних работ, когда выполняется внутренняя отделка помещений согласно проектной документации (штукатурка, покраска, укладка напольных покрытий и т. д.).
• Ввод в эксплуатацию. Заключительные процедуры, связанные с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию и началом его новой жизни уже после проведенной реконструкции.

Реконструкция осуществляется на основании Градостроительного кодекса России. В случае необходимости перестройки сооружений из-за физического или морального износа должна проводиться оценка особенностей объектов исторического или культурного наследия. На основании результатов определяется возможность и объем реконструкции.

Главная цель реконструкции — устранение износа и приведение здания в соответствие c современными требованиями безопасности и комфорта. Для этого могут проводиться различные мероприятия: установка новых инженерных сетей, увеличение размеров помещений и т. д.

Капитальный ремонт дома — это комплекс строительно-монтажных работ, направленных на восстановление эксплуатационных качеств и ремонт отдельных архитектурных и конструктивных элементов здания в пределах их первоначальных характеристик.

В отличие от реконструкции при капремонте:

• Не происходит изменения основных технико-экономических показателей дома (увеличение или уменьшение площади, количества этажей, высоты помещений и т.д.);
• Не нужно получение дополнительных разрешений и экспертиз;
  
• Работы носят восстановительный характер в рамках существующих габаритов и планировки дома;
  
• Не затрагиваются и не изменяются несущие конструкции (фундаменты, стены, перекрытия).
  

Основными видами работ при капремонте являются ремонт кровли, фасадов, инженерных систем, полов, стен и перегородок. То есть капремонт направлен в первую очередь на поддержание эксплуатационных качеств дома, а не на улучшение его характеристик.

Реконструкция и капремонт частного дома — это два вида строительных работ, которые имеют как общие черты, так и существенные отличия:

1. По объему работ. Реконструкция подразумевает комплексный процесс с разработкой проекта, возможным усилением фундаментов и несущих конструкций. Капремонт также требует проектно-сметной документации, но она может быть менее сложной и объемной. Капремонт включает замену или восстановление ненесущих конструкций, инженерных систем и отделки объекта капитального строительства без изменения его технико-экономических показателей.

2. По степени изменения здания. При реконструкции дом может быть полностью перепланирован, получить другое функциональное назначение. При капремонте здание сохраняет свои параметры и планировку, а также функциональное назначение.

3. По юридическому статусу. Реконструкция сопровождается получением новых разрешений и согласований, в том числе разрешения на строительство, а дом считается вновь возведенным. При капремонте правовой статус здания не меняется, а разрешение на строительство не нужно.

4. По целям работ. Реконструкция ставит цель модернизации и расширения дома, а также адаптации его к новым условиям и требованиям. Капремонт решает задачи поддержания здания в эксплуатируемом состоянии и продления срока его службы.

При выборе вида работ важно понимать, требуется ли зданию комплексное обновление, расширение и модернизация или достаточно восстановления отдельных элементов для продления срока эксплуатации.

Чтобы определить, требуется ли вашему реконструкция или можно ограничиться капитальным ремонтом, нужно проанализировать следующие критерии:

1. Текущее техническое состояние. Если здание в целом находится в удовлетворительном состоянии, но требует восстановления ненесущих конструкций, инженерных систем и отделки без изменения его технико-экономических показателей, достаточно будет капремонта. Если же сооружение имеет серьезные повреждения несущих конструкций, фундамента, крыши или фасада, специалисты должны его рекоинструировать.

2. Потребности в площади и планировке. Если требуется расширение площади, изменение внутренней планировки, высотности, конструктива или функционального назначения, это уже задачи реконструкции.

3. Уровень благоустройства и инженерного обеспечения. Полная замена ветхих коммуникаций и перевод их на современный уровень, а также улучшение тепло- и звукоизоляции дома подразумевают реконструкцию. Частичная замена или ремонт коммуникаций, а также косметическая отделка относятся к капитальному ремонту.

4. Экономическая целесообразность. Здесь важно оценить затраты на реконструкцию и ожидаемый эффект от нее, учитывая не только стоимость работ, но и сроки их выполнения, возможные риски и проблемы, а также требования законодательства и нормативов. Если реконструкция не окупается или не приносит существенных преимуществ, может быть достаточно капитального ремонта.

Для принятия верного решения нужен комплексный анализ исходного состояния дома и ваших потребностей в модернизации недвижимости с учетом экономической составляющей вопроса.

Реконструкция тесно связана с такими процессами, как капитальное строительство, ремонт, модернизация и реставрация зданий. Рассмотрим эти взаимосвязи подробнее:

Капитальное строительство и реконструкция имеют много общего — это комплекс трудоемких строительно-монтажных работ по возведению и преобразованию объектов, требующих высокой квалификации специалистов. При обоих процессах выполняются такие этапы, как земляные работы, монтаж фундаментов, установка несущих конструкций, прокладка инженерных коммуникаций.

Реконструкция всегда включает ремонт - восстановление изношенных элементов здания, будь то несущие стены, перекрытия, коммуникации. Ремонт является обязательной частью процесса реконструкции.

Модернизацию можно считать разновидностью реконструкции, направленной на улучшение характеристик здания. При модернизации показатели объекта приводятся к современным нормам комфорта и безопасности в рамках существующих габаритов.

Реставрация, в отличие от реконструкции нацелена на максимальное сохранение первоначального архитектурно-художественного облика здания. Поэтому при реставрации не допускаются радикальные изменения, затрагивающие фасады, планировку, несущие конструкции объекта.

Реконструкция старого дома — масштабная задача. Её стоит доверять только профессионалам в сфере строительства. Хорошая компания с большим опытом возьмётся за проект любой сложности.

Например, фирма «Артель и С» уже 20 лет занимается реконструкцией. Она поможет со сбором соответствующей документации, проектированием, выполнит все работы согласно СНиП — строительным нормам и правилам в Москве и области. Проведение реконструкции осуществляется согласно плану с использованием качественных материалов и оборудования. Также при необходимости можно воспользоваться другими услугами компании.