Привет всем, собрался с мыслями, и решил рассказать, какие шаги я предпринимал для того, что бы перестать зависеть от своего работодателя.
Расскажу вкратце предысторию. 8 лет после универа я отработал на работе по найму в продажах. Успел сменить 6 компаний и пожить в трёх разных городах. Справедливости ради скажу, что мои доходы росли из года в год, и если на первой работе я радовался ЗП в 18-25 к в месяц, то на предпоследней, уже был не доволен 80-100 к. Хотя, надо сказать, что и потребности выросли значительно, в связи с тем что за это время успел обзавестись семьёй, и двумя детьми.
На последнем месте я работал в должности руководителя среднего звена. ЗП в среднем колебалась в районе 100-120 к в месяц, плюс ДМС, служебный автомобиль, который можно использовать в личных целях и заправлять за счёт компании, ну и все прочие плюшки крупной международной корпорации.
В общем, за все эти годы, я успел понять, что все заявления о том, что эти компании ценят своих сотрудников, не более чем красивая сказка для соискателей, которые с замиранием сердца ждут очередной этап собеседования, и когда их принимают на работу думают что жизнь удалась👍
На самом деле, если вы не ТОП менеджер компании, то вы просто строка в ведомости о численности штата, с графой "затраты на сотрудника", и задача любого менеджера среднего звена, его руководителя, руководителя его руководителя, и.т.д. по цепочке вверх, сократить эту статью расходов и оптимизировать затраты на персонал. Простыми словами, если продажи упадут, клиентов станет в два раза меньше, две штатные единицы с радостью реорганизуют в одну, а вас проводят из компании со всеми почестями, в виде соглашения сторон или сокращения, с выплатой 2-5 окладов.
P.S. Говорю как человек, который дважды уходил по соглашению сторон с компенсацией, и один раз по сокращению.
При этом на каждом вебинаре и Team-билдинге руководители и HR будут говорить, что основная задача компании, в любой ситуации, сохранить всех сотрудников и все оклады, и это самое большое лицемерие и враньё с их стороны.
В то же время, эти компании дают тот необходимый минимум благ, от которых вам будет очень сложно отказаться, если в вашу голову случайно залетит мысль о смене работы или ухода от наёмного труда. Ну как отказаться от корпоративного автомобиля, который ты заправляешь, чинишь, моешь, меняешь резину, делаешь страховку за счёт компании, или от ДМС, благодаря которому ты в любой ситуации идёшь без очереди в лучшую платную клинику своего города на прием к хорошему специалисту, а ещё два раза в год можешь бесплатно ходить на курсы массажа.
И это чистая психология, все эти плюшки в совокупности стоят от 10 до 15 тыс. руб. в месяц твоих личных денег, в случае если ты будешь оплачивать их сам, но подсознательно отказаться от халявы очень трудно, и именно по этому, в таких компаниях люди работают долго, за среднюю по рынку зарплату.
Перейду к сути. Мысль о собственном деле была у меня давно, ещё с университета, но обычно, дальше планов и обсуждений с друзьями дело не заходило. Было несколько не вполне серьезных попыток организовать себе дополнительный доход, но ничем грандиозным они не закончились, а я продолжал трудится на корпорацию, и получать свой оклад с премиями.
Основная проблема всегда была в страхе все потерять, ведь я так долго зарабатывал сначала на первую, потом на вторую, а потом на третью и четвертую квартиры (каждый раз продавая предыдущую и расширяя жилплощадь), что мысль о том, чтобы потерять нажитое за эти годы перевешивала желание что то кардинально менять в жизни.
И наконец я все таки созрел до того, что бы попробовать что то действительно серьезное, разумеется, не собираясь пока уходить с текущего места работы.
Идею я подсмотрел на YouTube, люди занимались покупкой старых квартир, ремонтировали их и продавали. Я как раз буквально на днях закончил ремонт в своей новой трешке, силами наемной бригады рабочих, и это занятие показалось мне довольно интересным, с точки зрения доходности.
Я начал мониторить рынок недвижимости своего города, и, зная примерную стоимость бюджетного ремонта, пришел к выводу, что на разнице в покупке и продаже квартир действительно можно не плохо заработать.
Вопрос был в деньгах, которые были нужны на покупку, собственно, самой квартиры и на ее ремонт. По текущим ценам на тот момент в нашем городе, речь шла примерно о 3-3,5 млн руб. на двухкомнатную квартиру и отделку.
Я привлек к этой затее своего приятеля, который так же как и я, долгие годы работает в продажах на международные компании, и нашел поддержку с его стороны.
По скольку на мне числилась ипотека в 1,5 млн, а на друге - 700 к, мы решили, не пытаться одобрять потребительский кредит, а взять деньги под залог его квартиры.
Для того что бы перекрыть его ипотеку мы заняли у его родственника 1 млн под 9% годовых, а потом одобрили под залог его недвижимости 2,85 млн под 9,2%, итого на руках у нас было 3,15 млн на реализацию этого проекта.
Далее подвернулся вариант, двушка с обременение по ипотеке, которое мы успешно погасили своим кэшем, и дальше выкупили её за 2,5 млн.
Я снова обратился к бригаде строителей, которая делала мне ремонт, и оно зашли на объект к концу месяца.
Посчитав потенциальную прибыль, мы решили что нужно иметь в запасе ещё кэш, на случай, если в продаже снова появится выгодный вариант недвижимости, т.к. в этом бизнесе главное дёшево купить, а не дорого продать.
Тут в игру вступает очередной плюс крупных корпораций - большие белые зарплаты. Я решил попробовать одобрить потребительской кредит, и...Сбер без раздумий в 4 клика выписал мне 2 млн под 10,9% без обеспечения. В те же 4 клика моему приятелю дали ещё 1,6 млн,ты общем то, больше нам было и не нужно.
Я снова начал мониторить рынок, и снова приметил интересный вариант квартиры по цене и местоположению. Забрали ее за 2,65 млн. На Авито нашли бригаду рабочих, и с середины декабря они уже были на объекте.
Почувствовав вкус, мы решили брать от [Сбера] жизни всё, и попробовали одобрить ещё по одному кредиту, и на наше удивление, без проблем получили ещё 1,9 и 1,7 млн соответственно (по 2 погашенные ипотеки, хорошая кредитная история и стабильная белая зарплата сделали свое дело).
Не долго думая, я нашел вариант уже 3-х комнатной квартиры, без ремонта, по отличной цене.
P.S. На всякий случай уточню, что это был конец января, и на этот момент в первых двух квартирах ремонт ещё даже не закончился.
Пока сделка по третьей квартире прошла, работы на первом объекте как раз были закончены, мы пригласили строителей на новый проект, а сами выставили первую квартиру на продажу. На конец января цены ещё подросли, и если изначально мы планировали продавать первую двушку за 3,6-3,8 млн, то выставили в итоге за 4,2 млн. И надо сказать что продалась она очень быстро, через 2 недели мы уже оформляли сделку по цене 4,05 млн.
Более подробные выкладки по финансовым показателям буду публиковать в Telegram
Это был первый законченный проект и реальный финансовый успех, который очень сильно вдохновил нас, чем то заниматься дальше. Ремонт первой квартиры обошёлся нам чуть меньше чем в 600 тыс.руб, а чистая прибыль составила 970 тыс., почти миллион рублей.
P.S. На всякий случай, примерно столько, ещё недавно я, зарабатывал за год! Т.е. 12 месяцев, я каждый день вставал с утра на работу, участвовал в десятках мероприятий, согласовывал кучу активностей, встречался с сотнями клиентов, заполнял десятки отчётов.
Вот так это выглядело изнутри☝
О том, как мы строили дома и продавали третью квартиру читайте в продолжении ТУТ
Подписывайтесь на Telegram
Ну такое. Конечно, отлично, что вы не сидите сиднем на зарплате, а шевелитесь, это, безусловно, большой плюс вам, только математику я бы считал по-другому. Не увидел у вас в расчетах по первой квартире процентов по займу, а это, учитывая 9% годовых и 4-5 месяцев, около 100к. Далее, вы планировали продать квартиру, купленную за 2.5 + 0.6 ремонт + 0.1 проценты за 3.7, то есть получить чистую прибыль в 0.5, то, что квартира подросла в цене, во-первых, не было гарантировано, она могла с тем же успехом и подешеветь на те же 0.3, а значит, вы бы не получили расчётной прибыли, а во-вторых, раз недвижимость выросла в цене, эту дельту нельзя считать прибылью, потому что следующую квартиру вы также купите дороже. И не увидел у вас в расчетах налогов с разницы цены, а это тоже цифра. В общем, как по мне, 5-7М можно разместить интереснее.
Комментарий недоступен
Согласен, % по займу не учел, от покупки до продажи 2,5 мес, и это сумма в 58 к на 3,1 млн. Налог можно не учитывать, т.к. я писал, что от него меня избавил всем известный метод, при участии всем известного банка)
А по поводу дельты, тут не соглашусь, почему нельзя учитывать рост активов в прибыль? Если вы покупаете акции компании, и весь фондовый рынок растет, а вместе с ним растут и ваши акции, получается эту прибыль тоже не нужно учитывать?
Под залог ЕГО квартиры,а ловко ты придумал)
Диверсифицировал риски же)
Классическая история...
Могу предсказать что будет дальше по тексту.
Верно, автор предложит вам вложиться в его успешный успех и разделить с ним доходы.
Как же банально юноша....
Игорь, к сожалению, вы не угадали, инвестиции ни от кого не принимаю, и тем более не прошу, всё своими силами, и силами банков)) никакого подвоха, просто делюсь своей историей, для мотивации самого себя на дальнейшие свершения, что бы было о чем писать) к сожалению большое количество инфоциган заставляет большинство смотреть на подобные посты именно под таким углом, как вы)
з.ы. дальше не все так радужно ))
Автору фортануло с ростом цен, хотя я не помню что-бы цены выросли в 2 раза за 2021-22.
что за город?
А так история выглядит лампово - а ля пикабу.
Мы купили хату за 2,5 и продали за 4.
А 100 000 риэлтеров которые пылесосят рынок ради 8-15% прибыли нервно курили наблюдая.
У квадратного метра в определенном районе есть фиксированная цена.
ремонт может повысит стоимость метра, но в 90% случаях
Новая цена < цена купленого объекта + ремонт
Оптимально перепродавать как взял, если нет карманной бригады строителей, которые рады поиграть в субботник.
Я несколько раз покупал-продавал.
Если цена стоит рыночная минус 1-3% и нет косяков в бумагах, то примерно через 1-2 дня ты уже имеешь подписанный авансовый договор.
Купить с большим дискаунтом (>5%) к рынку можно только на крупных его перепадах. Либо ели есть факторы негативно влияющие на цену: отчуждение по суду, два и более собственников, не выписанные и не вписанные в другую ж/п несовершеннолетние собственники, обременения, недееспособные собственники, наследство и т.д.
Но это же все всплывет и при последующей перепродаже квартиры.
Вы не верно понимаете рынок недвижимости, на вторичке нет никакой фиксированной стоимость кв.метра в районе, кто вам такое сказал? Квартиры продаются с разбегом в 10-20% в одном доме, зайдите на сайт объявлений, посмотрите, стоят две одинаковые квартиры, одна за 3,5, другая за 3,9, это повсеместно.
Купить ниже рынка можно по разным причинам, в нашем случае это было обременение ипотекой, у людей не было 700к наличных что бы закрыть его, и мы пошли на риск, закрыли за них кредит и выкупили объект примерно на 200-300 к дешевле. После нового года цены выросли примерно на 10%, аналогичные варианты стали стоить 3-3,2 млн.
Ваша формула Новая цена меньше цены объекта с ремонтом, актуальна для дорогого ремонта, а заработать можно, делая бюджетный ремонт. В среднем по нашим цена, стоимость убитой и отремонтированной квартиры отличается на 1-1,2 млн, соответственно, чем дешевле удастся сделать ремонт, и чем дешевле купить квартиру, тем больше будет прибыль
Тут вон флипперы рассказывают как 100к€ заработали за 3 месяца через перепродажу после ремонта🤷♂️ https://vc.ru/u/1300821-alex-libron/503585-ot-piccy-s-kanabisom-do-ramena-s-babkami-ili-kak-my-pereprodali-hatu-v-barse-nesmotrya-ni-na-chto
Возможно ошибка выжившего
4,05 - 3,2 != 970. на 100к ошиблись, ну и налог с продажи (около полумиллиона) не забудьте заплатить. Итого у вас получается чистой прибыли около 300к.
UPD Пересчитал:
Налог будет не 500, а 200, тк платится с разницы.
Но я не учитывал проценты по займам, на 3М они будут существенны, пускай еще 100к.
В таком случае, чистая прибыль около 500к (но все равно не 970, о которых вы пишете)
Налог будет 4.05-2.5*13%, если я правильно понимаю, расходы по ремонту автор не сможет принять к вычету, так как он не ИП, то есть около 200к
Пишу полный расклад, до если до рублей, продажа 4,05 - 2,5 (покупка) - 0,580(ремонт) - 0,058 (% за 2,5 мес) - налог (0 рублей, выше писал почему) = 912 тыс.руб
Комментарий недоступен
Все ещё впереди, я только начал повествовать, рассказать есть что, и не мало
Проблема в одноразовом факапе. Стоит разок встрять и привет долги, ипотеки, коллекторы. Рисковые парни. Я бы в такое полез только имея х2-х3 оборотных денег.
Мораль сей басни такова - "Как же всё таки охрененно, что я работаю в международной конторе с зарплатой 100-120 тысяч, жить легко, банки дают бабки, бабки льём в хатки, хатки дают бабки! Такие дела, котята!"
Смущают трудозатраты
"Сейчас я просто нашел на Авито квартиру, съездил один раз на сделку, потом съездил туда со строителями, сделал 3 онлайн заказа стройматериалов с доставкой, и потом 3 раза показал объект покупателям, потратив на всё максимум 2 рабочих дня своего времени."
Найти на авито адекватный вариант, который потом можно перепродать займет много времени, учитывая что на хорошие варианты по фото нужно ездить и там может оказаться много подводных камней.
А как же еще разобраться в том что покупаешь, что за дом, как с коммуникациями, что с проводкой, что с несущими стенами и т.д. Это все влияет на стоимость проект, сроки и возможности перепродажи.
И при продаже, это хорошо что за 3 показа удалось продать, обычно это все дольше, но никто не отменял стервятников риелторов, которые съедают твое время своими звонками.
Это я не говорю про ремонт, что нашел бригаду на авито и они все сделали это весьма сомнительное мероприятие. Если конечно нет цели сделать ремонт абы как.
А дизайн проект, пускай и соц ремонта, тоже бригада с авито делала ?!
Судя по описанию, это перекупство, только квартирами, а учитывая трудозатраты это классическое перекупство с полноценном обманом клиента мол не бита не крашена.
Кармически не одобряемое дело.
Не соглашусь по пунктам:
При покупке квартиры под ремонт, не нужно смотреть ее вживую, т.к. ты покупаешь просто стены, не важно что внутри, все будет убрано под ноль. По этой причине, выбор основывается только на цене и ситуации с документами. Квартиры смотрели все в типовых домах, например, я знаю что дом 97 или 121 серии, все квартиры в этих домах одинаковые, а следовательно нет вопросов по несущим стенам и коммуникациям, а те, что внутри квартиры, все равно меняются. По этому первые два пункта не актуальны.
Риелторов отсекал на этапе телефонных звонков, по этому показов риелторам без клиентов не было совсем.
Бригаду я нашел на Авито для СВОЕЙ квартиры, в которой они сделали не плохой ремонт, а затем эту же бригаду я привлек на ремонт по флиппингу, следовательно был в них уверен.
Дизайн проект для квартиры как то влияет на качество ремонта? У нас не было никакого дизайна, сделали абсолютно нейтральную квартиру, без изменения планировки и основных узлов. Стяжка пола, штукатурка и шпатлёвка стен, обои, натяжные потолки, новые коммуникации, кафель в ванной, новая сантехника, заказали и установили кухню и технику.
Да, это перекупство, но как и в автобизнесе, есть перекупы которые обманывают клиентов, а есть те, кто по честному восстанавливает авто и приводит его в порядок. Так вот, мы восстановили и привели в порядок квартиру, и люди были нам очень благодарны, т.к. найти аналогичный объект на рынке нашего города практически не возможно, сам много мониторил готовое жилье, хороший нейтральный ремонт за эти деньги не найдешь, а связываться с ремонтом самому, мало кому хочется
Процветания вам…
Забавно, что "свой бизнес" работники, работающие по найму воспринимают как доходы ("открою свое дело — заживу"), в то время как свой бизнес это расходы, и чтобы добежать до уровня, когда свое дело кормит, потребуется какое-то время и какие-то ресурсы, об этом просто важно помнить
Понимаем, по этой причине пробуем разные варианты, и все деньги вкладываем в оборот а не в себя)
Тут в игру вступил ещё один плюс крупных корпораций - официальные белые зарплаты. По скольку на мне числилась ипотека в 1,5 млн, а на друге - 700 к, мы решили, не пытаться одобрять потребительский кредит, а взять деньги под залог его квартиры.
Для того что бы перекрыть его ипотеку мы заняли у его родственника 1 млн под 9% годовых, а потом одобрили под залог его недвижимости 2,85 млн под 9,2%, итого на руках у нас было 3,15 млн на реализацию этого проекта.
—--—
Чегоооооооо?
Сначала прочитал заголовок, что автор 30 лет пытался уйти от наемного труда)
однако смело вы кредитуетесь, не боитесь падения активности рынка вторички?
Активность уже упала практически на 80%, в следующих постах расскажу, как мы это переживаем)
Живем 1 раз. Всего 1. Не получилось, утерся пошел дальше. Банкротство ни кто не отменял
Два раза довелось покупать квартиру и оба раза всеми фибрами души ненавидел объявления типа: "квартира стоит 15, по договору 9, остальное - неотделимые улучшения".
Хорошо, конечно, что вы не сидите без дела на диване, а крутитесь, но то, что вы называете бизнесом - по факту является спекуляциями на перегретом рынке и без того малодоступного для большинства людей продукта.
А чем плохо спекулировать там, где рынок позволяет это делать? Вроде бы сейчас не советский союз, и подобные движения называются не спекуляцией, а рыночными отношениями, и занимаясь этим, я принимаю на себя все риски с этим связанные
Про ставку 10,9 без залога даже в белои корпорации, с трудом верится, ипотека под 10 с первым взносом 30-50% это были реалии 21 года.
Зачем мне приукрашивать, наоборот, красивее бы смотрелись более высокие проценты = более высокие риски, но таковы реалии, мы очень удачно взяли эти кредиты под новогоднюю акцию Сбера, более того, первые 3 месяца мы платили их под 5,9%, и это без каких либо страхований и допов. могу скинуть в личку скрины с ЛК Сбера, если не верите)
Я в ноябре 2021 года получил потребительский кредит в Сбере под 8.95%, такие тогда были ставки
Извините но какая то чушь. Ещё и цена ремонта в 600 000. Делаю ремонт и уже более 1500 000 вложил только в материалы, двушка
В ТГ скоро выложу сметы по всем квартирам, с подробным описанием стоимости материалов и работ. В свою квартиру я тоже вложил около 1,5 млн, но стоит делать различия между ремонтом для себя и на продажу
в 2014 году, я радовался ЗП в 18-25 к в месяц, то на предпоследней, в 2020 году, уже был не доволен 80-100 к. Тут все просто: 25 к в 2014 году примерно 75-80 к 2020. Так что вы только цифры увидели, но лучше не стали жить.
Не совсем корректно так считать. Я начинал работать в конце 2014-начале 2015, курс был тогда уже 50, мои 25 к были равны 500$, а в 2020 г. 500$ были равны 35000, с учётом долларовой инфляции это около 42 к в 2020 году)
Как человек который занимался стройкой дома, ремонтом трех квартир и покупкой и продажей недвижимости, вся статья смахивает на пиздешь.
"Сейчас я просто нашел на Авито квартиру, съездил один раз на сделку"это с квартирой то? нихуясе. и никаких справок, согласования договоров, оплат, ипотек, оценок - хуйня.
Съездил один раз на сделку было всего два раза, когда продавал комнаты в общаге соседям, там плюс минус люди проверенные да и цены на недвигу в районе новой иномарки эконом класса были.
"Сделал 3 онлайн заказа стройматериалов с доставкой" и работники с авито нашлись испольнительные. Контролировать не надо, за косяками смтореть не надо, ну ну.
Есть еще одно, в большинстве своем людям на ремонт похуй. Косметика делается очень просто. А капиталка далеко не каждому нужна и далеко не факт что ее сделают/сделали как надо.
Вы не понимаете значение слова "утрировать"? Конечно я съездил не 1 раз, может быть 2 или 3, но не больше. Я покупал ее за наличные, зачем мне оценка и ипотека? Мы встретились в Росреестре, подписали ДКП, а через 2 недели я забрал его в МФЦ, в чем проблема?
В моем случае я доверял бригаде, т.к. бригадир до этого делал мою квартиру, и к нему не было вопросов, он все организовывал и контролировал, скидывал мне фото/видео, задавал вопросы. Да, все было именно так.
И с вашей стороны не совсем правильно обвинять человека в пиздеже, не зная сути вопроса и не разобравшись детально
в РФ любой бизнес связанный с недвижимостью проклят
На 100-120 в Барнауле можно нормально жить
А за 200 или 500 можно нормально жить в Барнауле и ещё зимовать за границей, например)
В нашем славном городе Б. (а по фото это он) оказаться в м/н компании с обозначенными плюшками большая удача. Спасибо за описанный опыт
Вопрос только в том, что же это за компании такие в городе Б.
Автор Кирилл молодец. Кейс успешный.
Интересно продолжение по тем квартирам что ремонтироваться будут после 24 февраля 2022. Какая там будет доходность и сроки продажи. Ведь сейчас на вторичку проценты по ипотеке сильно выше.
Автор молодец, тема хорошая. Когда (если) перейдете от единичных ремонтов к конвейеру — следите за ростом операционных расходов;)
Начал читать, как «доходы росли из года в год» и заржал. В 2014 было $800, а сегодня $1.5К в самый удачный месяц.
При этом инфляция типа побоку.
Зато красиво получается, вроде бы 2-х кратный рост.
Такая же математика и дальше в статье.
У вас с математикой не лады, больше того, у вас и всех вводных нет что бы делать выводы относительно моих доходов. Начал я работать в конце 2014 года, курс уже был около 50/$, т.е. моя ЗП была 360-500$, сейчас 1700-2000$, даже если взять курс до 24 февраля, это в районе 1600$ в месяц.
Инфляция $ по данным UCCPI 2% в год, начиная с 2014 года, итого за 8 лет это 17,3%. Т.е. моя ЗП должна быть с учётом инфляции 586$ в 2014 году, сейчас 1600$, прирост 173%, это не существенно по вашему?
ну как бы после всех известных событий рынок недвижки и строительства стоит колом. и автору просто повезло, что цены выросли, они могут не расти вообще.
☝️
Прочитал Филлип в названии