Анализ рынка недвижимости Турции 2023. Итоги года

2023 год выдался нелегким для Турции. Этот год многим запомнится надолго, из-за разрушительного землетрясения, произошедшего в феврале 2023 года и унесшего свыше 50 500 человеческих жизней.

Cтатью и анализ рынка произвела Юлия Донская — эксперт по недвижимости Турции.

В этот день, 6 февраля 2023 года о Турции заговорил весь мир. Сегодня, по прошествию почти года со дня события, внешне Турция живет своей обычной жизнью, но в регионах, где произошло землетрясение жизнь начинается сначала, с нуля, потому что несколько городов было просто стерто с лица земли.

На восстановление требуются огромные средства, которых у Турции не так уж много, учитывая многолетнюю инфляцию и экономическую нестабильность в последние годы.

Для начала, давайте проанализируем, сколько же жилья было продано в Турции в 2023 году.

Для удобства анализа я выписала в таблицу цифры, которые помогут нам понять ситуацию в динамике начиная с 2013 года по всей Турции.

Синяя линяя - это общее количество продаж. Мы видим что в этом году оно резко снизилось и упало до уровня 2014 года. Хотя все это время был плавный рост, с небольшими корректировками в период пандемии.

Оранжевая линия показывает, небольшой постепенный рост продаж среди иностранцев более стремительный в 2021-2022 году, с небольшой просадкой в период пандемии. А 2022 год отражает события происходящие в России в это время на графике. В целом по цифрам процент иностранных покупателей по отношению к общим продажам очень не высок и это говорит о стабильности спроса больше среди местного населения.

А вот серая линия, отражает причины повышения или понижения спроса во временном промежутке. Здесь мы видим, что в 2020 году был скачок продаж с использованием ипотечных кредитов. В это время очевидно, что кредиты были очень доступны для местного населения, помимо этого, несколько турецких банков выдавали ипотеки даже иностранцам, правда не в лире, а в валюте.

Для местного же населения брать кредиты в турецкой лире, учитывая высокий уровень инфляции было очень выгодно. Инфляция перекрывала все проценты по кредитам. Безусловно местное население активно этим пользовалось.

На это повлияло несколько факторов:

По всем законам экономики, цена на недвижимость не может подниматься бесконечно, у рынка должны быть периоды стагнации и даже небольшой корректировки, которые впоследствии, благодаря отложенному спросу благоприятно повлияют на инвестиционный климат.

Сейчас уже, смотря на графики, мы видим, что 2022 год был годом пикового спроса на недвижимость и соответственно пиковых цен. На сегодняшний день, в некоторых регионах Турции цены на недвижимость стремительно снижаются из-за отсутствия спроса.

Хуже всего сейчас приходится региону Анталия, где в предыдущие года наблюдался ажиотажный спрос среди иностранцев. Сейчас, в Анталии, в связи с ограничениями со стороны государства миграционных процессов, многие российские инвесторы хотят выйти из инвестиций, но из-за избыточного предложения на рынке, и отсутствия спроса среди местного населения не могут этого сделать без фиксации убытков.

Я всегда акцентирую внимание, что инвестируя в Турцию, нельзя обобщать. На этом рынке существуют локации, в которых всегда есть спрос и локации с ситуативным спросом. Именно в эту ловушку попадают инвесторы, которые покупают на всеобщем хайпе, не анализируя рынок.

На графиках мы видим корректировку рынка по обоим направлениям. Падение началось в мае 2023 года и если Стамбул после нескольких месяцев стагнации пошел вверх, то в Анталии падение цен продолжается из-за причин, о которых я ранее говорила.

Хотя в прогнозе по обоим провинциям наблюдается позитивный тренд на рост. Итого падение цен в самой низшей точке графика в Стамбуле составило 12-15% и достигло уровня ноября 2022 года. Падение цен в Анталии составило 20% и продолжается. Уровень цен также упал до отметки ноября 2022 года. Уточню, что здесь я анализирую лишь новое жилье, возрастом от 0-4 лет.

Основная борьба развернется за пост мэра Стамбула и Анкары. Эти выборы определят дальнейшую расстановку сил на политической арене Турции. Несмотря на сложную победу Эрдогана на пост президента в 2023 году, главными городами Турции сейчас управляет оппозиционная партия НРП, во главе с Экремом Эмамоглу и Явашем Мансуром.

Как обычно, в преддверии выборов можно ожидать временного улучшения жизни граждан и обещаний. Скорее всего, в начале 2024 года будут открыты льготные ипотечные программы для определенных категорий населения. Это поможет сдвинуть рынок с точки стагнации и дать динамику строительному сектору. Несомненно это же и повлияет на рост цен.

Несмотря на все экономические и политические проблемы Турция в 2023 году увеличила свой валютный резерв до абсолютного рекорда в $ 145,5 млрд. долларов, что на 47 млрд. больше, чем в прошлом году.

В связи с многочисленными ужесточениями и повышением стоимости ВНЖ и гражданства количество людей, приобретающих недвижимость для этих целей значительно сократилось. Это еще связано также с тем фактом, что основная доля таких инвесторов уже определились в 2022 году. Сейчас основными игроками на рынке недвижимости в Турции являются инвесторы, которые видят тренд спада спроса и снижения цен и покупают по низкой стоимости.

Застройщики в данный момент находятся в затруднительном положении и предоставляют максимальные скидки, при наличии конкретного предложения. Учитывая, что местное население, в отсутствии кредитования, не может приобретать недвижимость, иностранные игроки могут получать очень выгодные офферы.

Ниже привожу цифры по каждой стране и количеству приобретенных объектов:

Как мы видим за 2023 год 35 268 объекта купили иностранцы. Из них 23 931 объект был продан в самых популярных направлениях Стамбуле и Анталии.

В какие регионы еще инвестировали иностранцы?

По цифрам видно, что инвестиции в другие регионы Турции составляют 30% от общего числа продаж. Как правило, недвижимость в регионах приобретают для собственного проживания и по причине более низкой стоимости.

Самое же дорогое жилье в Турции в провинции Мугла - побережье Эгейского моря, где в основном строятся элитные виллы.

На изображении ниже мы видим ценовые диапазоны недвижимости в каждой провинции Турции.

Несмотря, на снижение продаж, девелоперы не сдают позиции, на графике мы видим, что количество полученных разрешений на строительство по результатам до 3 квартала имеет положительную динамику по-сравнению с тем же периодом прошлого года.

Здесь, я бы акцентировала особое внимание, потому что, несмотря, что все получили разрешение на строительство, не все смогут построить и сдать жилье, учитывая неблагоприятную для девелоперов ситуацию на рынке, выживут только сильнейшие.

Поэтому, при выборе объекта для инвестирования, необходимо консультироваться с экспертами рынка и анализировать финансовое состояние застройщика. Сейчас это особенно важно, как никогда прежде.

А вот цифры по введенным в эксплуатацию объектам за 3 квартала 2023 года.

Здесь поквартально наблюдается спад по-сравнению с прошлым годом, что говорит о снижении предложения на рынке готового жилья.

В следующей статье я опишу прогноз рынка недвижимости на 2024 год. Подписывайтесь, чтобы не пропустить обновления!

Тел.: +90 (534) 810-12-46

Мой телеграм канал о недвижимости: