Спрос на новостройки упал как в мобилизацию, за 4 года цены выросли почти в 2 раза, застройщиков освободили от неустоек

Разбираем главные новости рынка жилой недвижимости за прошедшую неделю.

Еще в начале февраля риелторы рассказывали о сильном падении продаж на рынке новостроек, и мы предположили, что количество сделок откатится до уровня октября 2022 года — тогда продажи встали из-за начавшейся мобилизации.

Гипотеза подтвердилась — проверяли по Москве. В феврале 2024 Росреестр зарегистрировал 4774 сделок с жильем — это минимальный месячный показатель за последние полтора года. Практически как в октябре 2022 (тогда было 4597 сделок).

Почему же цены в новостройках не рухнули из-за аномально низкого спроса? Потому что шока и неопределенности на рынке сейчас нет, застройщики накопили хороший запас во время прошлогоднего ажиотажа и просто дают скидки в тех проектах, которые плохо продаются.

В последнее время скидок все больше — есть застройщики, которые дают их на все свои проекты, и в ряде случаев квартиру сейчас можно купить даже дешевле, чем было на старте продаж.

Из-за высокой ключевой ставки власти приняли постановление об отсрочке выплат застройщиков за срыв сроков сдачи жилья до 31 декабря.

С 22 марта по конец 2024 года неустойки не начисляются, требования судов в этот период исполнять запрещено. Теперь, если ваш застройщик нарушит сроки, привлечь его к ответственности можно только в 2025 году.

Размер неустоек за период с 1 июля 2023 по 31 декабря 2024 будет считаться исходя из ключевой ставки ЦБ, действующей на день исполнения обязательств. Но не выше КЧ на 1 июля 2024 году (т. е. 7,5%).

В феврале Росреестр зарегистрировал 10,7 тыс. сделок в Москве — столько же, что и год назад. Текущая же активность покупателей (просмотры объявлений и квартир, новые сделки) за месяц снизилась на 25-30%. В «НДВ» говорят, что без учета альтернативных сделок, 80% людей сейчас покупают квартиры за нал, в ипотеку — только 20% (год назад было наоборот).

Цены в объявлениях стоят на месте: в среднем по России заявленная стоимость осталась на уровне прошлого месяца, в некоторых городах даже выросла в пределах 1%. Однако стоимость реальных сделок сократилась — в Москве на 2%, по данным «Инком». В агентстве прогнозируют плавное снижение и дальше примерно на 1% в месяц, но не в экспозиции, а в реальных сделках, за счет дисконтов.

В пятницу ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 16% и отметил, что снижать ее планирует только во второй половине года. А это значит, что с двузначными ставками по рыночной ипотеке жить нам еще долго. Собственно, из-за этого выдачи ипотеки в России снизились на 30% с начала года, сообщили в «Дом.рф».

Несмотря на падение выдач, ЦБ намерен и дальше сокращать их. С 1 июля Госдума планирует наделить его еще одним инструментом регулирования рынка ипотеки — макропруденциальными лимитами. Т. е. ЦБ сможет напрямую ограничивать банкам количество ипотек, которые те выдают людям с высокой долговой нагрузкой.

Однако тут возникла проблемка — депутаты решили, что эти лимиты ЦБ должен будет согласовывать с Минстроем. На что в ЦБ обиделись:

И добавила, что если законопроект не примут на условиях ЦБ, тот просто еще больше повысит надбавки и фактически совсем запретит банкам выдавать высокорискованные кредиты. Благо, надбавки ему ни с кем согласовывать не надо. Набиуллина уже говорила ранее в интервью, что была слишком мягкой в 2023 году и надо было раньше ужесточать регулирование. Так что теперь вот так ультимативно.

А сурова Эльвира Набиуллина в том числе и потому, что из-за льготной ипотеки с 2020 года цены на новостройки выросли на 80-90%. Например, в Москве четыре года назад квартиру можно было купить в среднем по 243 тыс. рублей за 1 кв. м, сейчас — по 442 тыс.

Основной прирост пришелся на 2021-2022 годы — пик действия льготной ипотеки, тогда новостройки подорожали на 50%. В 2023 году началось ужесточение условий, и темпы роста цен замедлились.

На вторичке за это время цены выросли гораздо меньше — на 30-40%.

Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, мы рассказываем в нашем Telegram-канале: новости, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки, продажи и аренды. Заходите, будем рады!