Инвестиции в апартаменты: риски ниже, доходность выше

Они позволяют преумножить собственное благосостояние и одновременно сохранить исторический облик города. В статье расскажу, за счет чего достигаются обе цели разом.

Инвестиции в недвижимость могут быть самыми разными, и покупка обычной квартиры под сдачу на длительный срок – самый малопривлекательный вариант.

Коммерческая недвижимость ощутимо доходнее, но подбор месторасположения дело рисковое.

🏡 Руководитель отдела продаж «СОЮЗ Девелопмент»

🏡 21 год работает в сфере недвижимости

🏡 Продала более 30 проектов различной недвижимости (коттеджные поселки, жилые комплексы, апарт-отели) больше чем на миллиард рублей

Для большинства туристов и командированных проживание в центре – вопрос принципиальный. Первые желают ощутить дух города, вторым нужно находиться поблизости от деловых объектов.

Компания «Союз Девелопмент» работает над восстановлением исторических зданий и приспосабливает их под апарт-отели, апартаменты для жизни и другие цели.

Мы выкупаем здания только целиком и делаем в них капитальный ремонт, включая полную замену коммуникаций, усиление фундамента, несущих конструкций, замену кровельного покрытия, то есть проводим полный комплекс работ по реновации.

Тем самым мы не только развиваем новое направление бизнеса в сфере недвижимости, но и сохраняем исторический облик города.

Здание не будет снесено и на его месте не появится новостройка, диссонирующая с окружающим архитектурным ландшафтом.

Одни из таких проектов – комплексы «Лиговъ» и «Дом на 12 квартир». Они расположены между станциями метро «Обводный канал» и «Лиговский проспект» – в 15 минутах ходьбы от Невского и Рубинштейна.

Район примечателен тем, что мрачные петербургские дворы в последние годы здесь стремительно преображаются в благоустроенные территории с отремонтированными зданиями.

Что не менее важно, меняется и контингент. Коммунальные квартиры расселяются, и люди целенаправленно приобретают недвижимость в районе Лиговки и Обводного.

Многие объекты компании «Союз» входят в зону охраняемой застройки, и надстроить здесь два или четыре этажа попросту нельзя. Фасад восстанавливается полностью – от очистки старой штукатурки до укрепления стен и нанесения нового слоя.

Требования к окнам тоже строго соблюдаются. К примеру, «Дом Зингера» в Ломоносове обзавелся новыми деревянными стеклопакетами, а отремонтированные здания в Петербурге – стеклопакетами со стилизованной исторической разлиновкой.

Ещё одно требование – цветовая гамма. Реноватор исторического здания может выбрать расцветку только из соответствующего реестра.

Трёхмерная визуализация позволяет дизайнерам компании заранее подобрать наиболее подходящий цвет из допустимого.

Инвестиции в апартаменты выгодно отличаются от вложений в обычные новостройки уже с точки зрения одной только капитализации.

Поэтому новые предложения на рынке всегда востребованы, и разница в цене на старте капремонта и на этапе сдачи составляет до 30%. То есть за год-полтора стоимость возрастает почти на треть.

А иногда и меньше чем за год – к примеру, в рамках проекта клубного дома «Апарт Горный» на Васильевском острове капитальный ремонт стартовал в июле прошлого года, и в апреле нынешнего он будет завершен.

Так, на первоначальном этапе стоимость апартаментов здесь составляла 245 тысяч рублей за квадратный метр, а после завершения работ она уже составит 320 тысяч.

А в случае «Дома Зингера» в Ломоносове цена в начале равнялась 100-115 тысячам, сейчас же она равна 190 тысячам.

В сентябре 2024 года в 600 метрах от «Апарт Горный» откроется новая станция метро «Горный институт», и капитализация клубного дома вырастет как минимум ещё на 15%.

Как, впрочем, и у всей недвижимости в радиусе километра – оценка в 15% основана не на интуиции, а на практике.

Другой пример – апарт-отель «Заслонова 8», расположенный между станциями метро «Лиговский проспект» и «Обводный канал».

Как и у жилых комплексов «Лиговъ» и «Дом на 12 квартир», его капитализация вырастет за счёт не только близости к метро, но и открытия высокоскоростной железнодорожной магистрали между Санкт-Петербургом и Москвой.

Терминал расположится в пешей доступности от «Заслонова 8», а поэтому апарт-отель будет пользоваться повышенным спросом. Стоимость доходных апартаментов возрастет ещё.

Апарт-отели от компании «Союз Девелопмент» рассчитаны на сдачу в аренду – причём аренду краткосрочную. Гарантии востребованности опять-таки даёт удачное расположение.

Что Васильевский остров, что Лиговский проспект – практически идеальные места для проживания как туристов, так и деловых людей.

Разумеется, речь не идёт о самостоятельной сдаче в посуточную аренду – апартаменты передаются под управление. Компания «Союз Девелопмент» создает сервисную компанию, и та уже полностью берёт сдачу на себя.

Например, гарантированный доход от сдачи в аренду собственных объектов «Союз Девелопмент» через дочернюю сервисную компанию.

Передача под управление – будь то гарантированный доход или пропорциональное его распределение – точно подойдет иногородним.

Включая тех, у кого в Петербурге деловые или родственные связи. Ведь доходные апартаменты можно сдавать круглогодично, а можно выбирать период для собственного проживания.

К примеру, если требуется приехать в командировку или вы решаете просто провести несколько дней в Петербурге, то заранее обозначаете период и сервисная компания готовит апартаменты к вашему приезду. После отъезда апартаменты снова готовят к сдаче и выводят на арендный рынок.

Конкретные цифры вложений и доходности – не тайна за семью печатями. Минимальный метраж апартаментов в «Апарт Горный» – одиннадцать квадратных метров, но в среднем он составляет 15-17 метров.

При стоимости одного метра в 300 тысяч рублей апартамент обходится в 4,5 – 5 миллионов.

Причём речь идёт не о студии в типовой новостройке на окраине, а об апартаментах в историческом здании после капитального ремонта и с расположением в центре города.

Что до отдачи, то в летний период прошлого года средняя стоимость суточной аренды апартаментов такой площади на Васильевском острове составляла 4-4,5 тысячи.

При загрузке 24 дня в месяц апартаменты принесут порядка 108 тысяч рублей. Если вычесть коммунальные расходы и платеж сервисной компании, то можно рассчитывать на 70 тысяч рублей в сезон.

Только стоит учесть, что приведенные расчёты – примерные, а доходы – не гарантированные. Рекламой и публичной офертой они не являются.

Последний вопрос – ремонт и меблировка. В случае апарт-отеля то и другое входит в стоимость и базовую комплектацию.

Причём в стоимость и комплектацию включены не только ремонт и мебель, но и техника, текстиль, полотенца – вплоть до посуды и столовых приборов.

В случае если апартаменты сдаются в черновой отделке, будущий собственник может сделать ремонт по своему усмотрению. Впрочем, как ремонт, так и меблировку можно заказать у компании «Союз Девелопмент».

К примеру, возможен такой вариант: «чистовая» отделка под заказ, а меблировка апартаментов самостоятельная – на свой вкус.

Но также компания «Союз Девелопмент» готова предложить своим клиентам комплексный подход: отделка вместе с оснащением (меблировка, техника, пакет арендатора). Такой вариант особенно удобен, если клиент проживает не в Санкт-Петербурге.

🚀 Для тех, кто интересуется инвестициями в недвижимость 🚀