Заоблачные цены на недвижку. Как оценивается элитное жилье?

Видели апартаменты в Москве за 2,5 млрд рублей? Только вдумайтесь в эти цифры. 2,5 МЛРД, КАРЛ! Почему так дорого, рассказываю далее.

Меня зовут Алина Бондарь. Я эксперт по оценке материальных/нематериальных активов и бизнеса. Занимаюсь этим уже более 10 лет. Владелец собственной экспертной организации.

На сайтах рекламных объявлений сегодня можно встретить достаточно предложений с высоким ценником. По данным за 2023 года в Москве продали почти на 60% больше элитной недвижимости, чем годом раньше. Всего было проведено 1,45 тысяч сделок на общую сумму в ₽208 миллиардов. При этом средняя стоимость квадратного метра московской элитки достигла ₽ 1,2 миллионов.

Как же оценивается элитная недвижимость?

За основу возьмем апартаменты свободной планировки общей площадью 1 067,4 кв. м. Расположено все это роскошество на верхнем этаже девятиэтажного клубного дома ЖК «Vesper Tverskaya» по адресу г. Москва ул. 1-я Тверская-Ямская 2.

Этот лот, как его называют в моем профессиональном мире, превысил 2 млн руб за один квадратный метр. Если быть точным, то он обойдется будущему владельцу в 2 341 000 рублей. На ум мне приходят только вопросы и желание докопаться о причинах такой цены. А вам?)

Как сказал в своей видео-презентации известный брокер элитной недвижимости Станислав Ришко: «этот лот является эксклюзивом, достоянием города; это трофей и произведение искусства».

Соглашусь. Само по себе сооружение выглядит эффектно, органично вписывается в архитектуру города и имеет много преимуществ, которые существенно влияют на образование такой высокой стоимости.

1. Местоположение и окружение.

Кстати, данный фактор может быть как преимуществом, так и недостатком любого объекта недвижимости.

Если говорить про пентхаус, то здесь сочетаются:

- близость к известным транспортным артериям города Москва и шаговая доступность к станциям метро;

- близость к известным локациям города. Например:, Патриаршие пруды, сад Эрмитаж, Большой театр и др.

2. Архитектурная концепция проекта заслуживает всех похвал. Очень красиво выглядят фасады и отделка здания.

3. Свободная планировка и полная приватность. На огромной площади более 1 000 кв. м, можно реализовать любую дизайнерскую фантазию. Преимуществом также будет отдельная входная группа для приватности и обеспечения безопасности. Терраса для отдыха или создания зимнего сада.

4. Панорамный вид на все четыре стороны света, без соседей и «любопытных» окон

5. Дополнительные услуги:

- обученные консьержи, которые готовы решить любой вопрос жителя, и сопутствующий сервис;

- инфраструктура самого дома (фитнес-зал, спа, бассейн, ресторан, паркинг);

- приватность территории.

Конечно, отдельно стоит отметить и рейтинг застройщика. Его репутация порой является единственным гарантом качества и готовности еще нереализованного проекта. По данным Forbes в 2023 году компания Vesper заняла 1-е место в рейтинге уверенности застройщиков Forbes в сегменте премиум.

Теперь к минусам. Плюсов, конечно, много. Но цена апартаментов завышена, вам не кажется?). И вот почему:

1. Его продают уже год - полтора. Как говорила Наталья Шичанина, коммерческий директор Vesper, что ещё на этапе строительства у них многие интересовались этим объектом. Понятно, что у такого помещения срок экспозиции будет значительно больше, чем у обычной квартиры. Однако, если бы цена за него была “в рынке”, то пентхаус уже был бы продан и ушел со страниц сайтов объявлений.

2. Отсутствие отделки. Не каждый сможет заплатить 2 с половиной миллиарда, чтобы потом ещё полтора вложить в отделку.

3.Перспектива долгой продажи этого имущества в дальнейшем. Человек должен понимать, что купив этот объект и вложив в него немалые деньги на отделку, не факт, что его перепродажа в будущем будет быстрой.

4. По данным видео-материала Whitewill на YouTube высота потолков составляет всего 4,05 метров. Я была очень удивлена. Это ведь немного для того вида недвижимости. Есть пентхаусы высотой 5-8 метров. Такая высота позволяет, например, сделать 2 уровень для отдыха без ущемления пространства.

Кого удивил пункт про потолки, то не стоит) Очень многое влияет на ценник. Кому интересно, на что нужно обращать внимание, когда оцениваешь недвижимость, смотрите мое видео тут. Я не говорю, что объект плохой. Он скорее хороший, но цена позволяет приобрести его только ограниченному кругу лиц (как физических, так и юридических).

Если открыть Циан или Авито и посмотреть другие апартаменты 100-200 кв. м в данном жилом комплексе, то, в основном, ценник за квадрат составит 1 500 000 - 1 800 000 рублей. Однако это будут объекты с дизайнерской отделкой с использованием европейских материалов.

Возможно, данная недвижимость рассчитана на международные компании, которые могут позволить себе приобрести офис за 2,5 млрд и еще как минимум 1,5 вложить для того, чтобы привести его в порядок.

Что вы думаете по этому поводу? Я права или же эта площадь стоит своих денег, на ваш взгляд?