Как заработать на продаже квартиры: 4 легальных способа

Инвестиции в недвижимость как способ получить прибыль на собственной квартире

Продать квартиру выгодно — мечта каждого собственника. Недавно мы говорили о предпродажной подготовке жилплощади.

В статье упомянули про способ заработать на собственных квадратных метрах. Предлагаю поговорить об этом более развернуто.

Меня зовут Анна Страгис. Я — эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер гильдии риелторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок». Здесь расскажу о способах законно увеличить площадь вашей квартиры и продать ее дороже.

Многие собственники и риелторы знают, что на продаже недвижимости с удачной, а главное согласованной перепланировкой можно неплохо заработать. Правда, выполнить ее нужно с умом. Предлагаю рассмотреть четыре способа прирасти квадратными метрами.

Популярное направление и неплохой способ дохода. Флиппинг (от английского глагола to flip — переворачивать) — это быстрое инвестирование в недвижимость с целью перепродажи. Профессиональные флипперы находят нуждающуюся в ремонте квартиру, которая имеет удачное расположение, приводят жилье в порядок и перепродают по более высокой цене. Специалисты в этой области могут успешно продать до пяти квартир в год.

Сразу стоит отметить, что речь идет не только об обновлении обоев и сантехники. Как правило, меняется и конфигурация помещений, чтобы сделать квартиру более удобной. Флипперы могут сносить стены, объединять или разделять комнаты и санузлы, устраивать новые помещения, а также объединять лоджии и комнаты. Такие усовершенствования зачастую положительно влияют на комфорт проживания, особенно для больших семей, квартира выглядит более современно и стильно. Но есть нюанс, который нужно всегда держать в голове — согласование выполненного ремонта.

В идеале получить одобрение властей нужно до того, как вы взялись за кувалду и начали ломать стены или городить новые, однако на практике про это многие забывают. В таком случае вероятен риск получить красивую и удобную, но совершенно незаконную квартиру, которая будет долго продаваться, да еще и с большой скидкой — покупатели боятся квартир с «изюминкой», так как с ней слишком много хлопот, а также велика вероятность отказа по ипотеке.

Самый удачный вариант увеличить стоимость квартиры — устроить антресольный этаж. Правда, такую возможность имеют лишь владельцы квартир с высотой потолков не менее 4,5 метров. Чтобы с такой перепланировкой не возникло проблем, нужно правильно все рассчитать. Алгоритм следующий:

- высота от пола до основания антресольного этажа и от пола антресольного этажа до потолка должна составлять 2,5 метра для жилых комнат, и 2,1 — для вспомогательных помещений;

- антресольный этаж может занимать не более 40% от общей площади всей квартиры.

Получается, что если у вас есть квартира в 100 кв. м, то после появления в ней антресольного этажа, общая площадь станет 140 кв. метров. Важно, чтобы это было не только выполнено фактически, но и отражено в выписке из ЕГРН. Поэтому, чтобы увидеть дополнительные 40 кв. м площади, нужно согласовать перепланировку и только тогда получится продать квартиру на 40% дороже. Согласитесь, для Москвы и других мегаполисов такая прибавка окажется внушительной!

Не могу сказать, что такой способ пользуется большой популярностью, однако тоже позволяет хорошо заработать на продаже недвижимости. Сегодня в тренде жилплощадь небольшого метража, поэтому если вы разделите квартиру площадью 100 кв. м на две по 50 кв. м или на четыре по 25 кв. м, то за каждую по отдельности выручите больше, чем если бы продавали одну стометровую.

На словах это звучит заманчиво, но в такой перепланировке есть целый ряд важных моментов, которые игнорировать нельзя.

1. Разделить большую по площади квартиру можно только в том случае, если под ней находятся нежилые помещения, или она расположена на первом этаже. Это важный фактор, так как для обустройства вам потребуется сделать дополнительные санузлы и кухни, а они, как мы помним, не могут быть над жилыми комнатами.

2. При разделении одной квартиры на несколько необходимо продумать конфигурацию помещений так, чтобы у каждого нового собственника был отдельный выход в подъезд многоквартирного дома.

На практике бывают случаи, когда собственники больших квартир делают несколько микростудий и выходы из них выводят в один общий коридор, расположенный на этой же территории. Такое дизайнерское решение согласовать довольно сложно, поскольку для этого потребуется провести общее собрание собственников всего дома и получить их согласие на присоединение новоявленного коридора к общедомовой собственности. Если собственников много, велик шанс, что кто-то откажется от голосования, будет против присоединения коридора или просто не живет в этом доме или даже в этом городе.

И главное, если разделение одной квартиры на несколько выполнить неправильно, с нарушением норм, то жилищная инспекция заставит вас ликвидировать все микростудии и вернуть квартиру в первоначальный вид. Такая инвестиция не только не окупится, но и принесет большие финансовые потери, поэтому здесь тоже работает правило: сначала согласуй ремонт, потом делай его.

Сделать более удобную и функциональную перепланировку — хороший способ повысить стоимость квартиры в глазах потенциальных покупателей. Например, если площадь позволяет, то уместно устроить более одного санузла, чтобы большая семья чувствовала себя комфортнее. Можно сделать и другие изменения:

- разделить одну большую спальню на несколько отдельных;

- кухню и гостиную — объединить;

- организовать большое количество мест для хранения — встроенных шкафов, гардеробных, кладовых.

Так вы получите большое общее пространство, где семья может собираться вместе, а заодно и уединение для каждого домочадца.

Стоимость квартиры зависит не только от удачной планировки и дизайнерских решений, но и от того, что будущие собственники увидят из своего окна.

Планируя перепланировку с целью продажи, не игнорируйте живописный вид из окна. Хорошей идеей будет разместить в комнате с самым красивым видом или с панорамным остеклением общую комнату: гостиную или кухню-столовую.

Итак, подведем итоги: хороший ремонт и грамотная перепланировка позволят повысить стоимость квартиры. Но важно помнить, что эта идея принесет прибыль только тогда, когда найдет отражение в документах. Процедура согласования добавит к вашему объекту недвижимости еще от 10% к стоимости, и не позволит покупателю просить скидку за хлопоты, связанные с самостоятельным узакониванием.

Решить сложный «бумажный» вопрос помогут специалисты «Формулы перепланировок».

Если же вы хотите заняться флиппингом и начать зарабатывать на перепланировках, то рекомендую ознакомиться со всеми нюансами на моем мини-курсе «Перепланировка без выноса мозга». За пять уроков вы сможете понять, как аргументированно вести сделки с недвижимостью и оценивать риски. Полную версию курса можно приобрести здесь. Это более детальное погружение в профессию, после которого вы сможете не бояться сложных дизайнерских решений. Следите за новостями в телеграм-канале!