Профессиональный риэлтор для продажи и покупки не работает без этих инструментов

Вы не поверите, но у реально хорошего риэлтора тоже есть свои инструменты для работы, как у слесаря, врача или музыканта. Правда, абсолютное большинство моих коллег пользуется только одним – кошельком или банковским счётом, куда клиент или застройщик должны перевести комиссию за сделку. Одна риэлторша с 20-летним стажем на рынке недвижимости СПб, увидев у меня в руках тестер розеток, искренне удивилась и сказала, что впервые встретила риэлтора хоть с каким-то инструментом. Это не может не огорчать.

И правда, зачем типовому риэлтору лазерная рулетка, если в проектной документации указана площадь квартиры и высота потолков? Для чего ему анемометр, когда есть сигарета и зажигалка? К чему нужен пирометр, если есть ладошки? А тестер розеток… Это вообще какие-то буржуазные изыски.

Своими статьями я наглядно доказываю, как может помочь хороший риэлтор. Профессионал обязан иметь инструменты, которые помогают ему максимально полно защищать интересы клиентов.

Для тех, кто ещё со мной незнаком, представлюсь. Алексей Калашников – решэлторъ. То есть такой риэлтор, который действительно решает проблемы клиента. Решает под ключ.

Мой ареал обитания – Санкт-Петербург и область. Впрочем, дистанционно я оказываю услуги риэлтора по всей России: консультирую, а иногда и физически выезжаю на объекты по всей стране. Если вы ещё не читали мои предыдущие статьи, милости прошу: numero uno («вводный экскурс» в профессию, отвечающий на вопрос: «Хороший риэлтор – это риэлтор какой? Как отличить настоящего специалиста от «призрака с портфелем») и numero dos (про то, как выбирать квартиры в новостройках).

Внутри очень много историй и практических примеров того, с чем сталкиваются мои клиенты, и как я их выпутываю из всех перипетий. Также я веду свой телеграм-канал, где полно интереснейших, но, главное, поучительнейших историй о том, как НЕ НАДО делать, если бог послал вам кусочек недвижимости или же вы сами решили таковую приобресть. На живых, невыдуманных историях я разбираю ошибки продавцов, покупателей и арендодателей, рассказываю о подводных камнях (например, о том, на какие услуги риэлтора вы вправе рассчитывать) и даю дельные советы.

В предыдущих статьях на vc я упоминал свой чемодан, с которым езжу на просмотры и приёмки квартир. Внутри лежат отнюдь не креповые финские носки и куртка Фернана Леже, а разные технические приборы. Причём набор этот даже больше, чем у некоторых профессиональных приёмщиков. (К слову, на приёмку квартиры от застройщика я с ним тоже езжу – об этом много было в моей статье про работу с рынком новостроек). Сегодня я решил подробно рассказать об основных, наиболее часто используемых инструментах.

Моя многолетняя практика показывает, что визуального осмотра квартиры недостаточно. Профессиональный риэлтор какой-никакой опыт в этом деле иметь должен. Натренированный глаз помогает ему мгновенно определить, в какой угол надо сунуть натренированный нос. Но дальше без приборов никак. Далее на конкретных примерах я продемонстрирую, насколько наши органы чувств могут ошибаться. Это как в той истории про слепых, которым дали потрогать слона – каждому с одной стороны. Техника же беспристрастна. Итак, чаще всего в работе я использую следующие инструменты:

· Пирометр (для бесконтактного измерения температуры стен и пола).

· Анемометр (для замера работы вентиляции).

· Лазерную рулетку (для точного измерения площади и высоты потолков, а то документация, знаете ли, частенько врёт).

· Тестер розеток (для замера напряжения и проверки системы экстренного отключения электричества при коротком замыкании).

· Детектор металла (для поиска арматуры и проводки внутри стен и пола).

За 10 лет работы ни у кого из коллег я не видел ничего из перечисленного. Хотя на своём опыте убедился, что без всех этих инструментов я и мой клиент – как слепые котята. В моём телеграм-канале есть видео и подробные описания применения всех инструментов.

Представьте, что вы пришли на просмотр в новостройке (либо уже на приёмку квартиры от застройщика). Пол в квартире после ремонта, поэтому вы проходите внутрь в обуви. Как понять, холодный пол или тёплый? Разумеется, можно потрогать ладошкой. Так же, как и стены. Вот только ладошка – не термометр. А тактильность у всех развита по-разному. То, что холодно покупателю, то застройщику – жара. Да и до некоторых углов без стремянки не доберёшься. Тут на помощь и приходит пирометр.

Занимался я как-то подбором квартиры на вторичке. Дело было зимой. Нашёл один подходящий клиенту вариант. На глаз квартира была хороша. Хозяева даже провели предпродажную подготовку – в одной из комнат поклеили свежие обои. Навожу луч пирометра на межкомнатную стену. Температура 24 градуса. Всё в рамках нормативов. Затем навожу луч на угол, где соединяются межкомнатная и уличная стены. А там всего 9 градусов. Мне всё стало понятно. Я поворачиваюсь к хозяину квартиры и говорю: «Почему у вас обои новые? Уж не потому ли, что угол промерзает и образуется плесень?» Я оказался прав.

Мало уметь пользоваться техникой (тем более такой простой, как пирометр). Нужно ещё понимать, что значат те или иные показатели. Например, согласно СНиПам, разница между температурой в помещении и температурой внутренней поверхности стены, выходящей на улицу, не должна превышать 4 градусов Цельсия. Говорю вам как строитель по образованию.

Строго говоря, это прибор для измерения скорости движения газов и воздуха в частности. Многие риэлторы, однако, предпочитают обходиться подручными средствами. Например, подносят к решётке вентиляции листок бумаги, зажигалку, сигарету или китайские ароматические палочки. Когда-то я тоже так делал. Каюсь. Грешен.

Только к измерениям такие телодвижения отношения не имеют. Максимум, что можно установить, так это то, что тяга просто есть. Во время приёмки или просмотра вы даже можете чувствовать себя комфортно. Вроде бы не душно и не холодно. Но побыть в помещении 20-30 минут и жить в нём – это две большие разницы. 24 часа в сутки с тела каждого члена семьи испаряется влага. (То, что называется «надышали»). С домашних животных тоже. Плюс пар от готовки на кухне и от горячей воды во время приёма душа или ванны. В таких условиях вентиляция и должна проявить себя во всей красе. Иначе велик риск образования плесени.

Не так давно я принимал квартиру в новостройке. Приставил анемометр к решётке вентиляции. Прибор показал воздухообмен 25 кубометров в час. Согласно нормативам, за 1 час воздух в помещении должен поменяться 3 раза. С помощью лазерной рулетки (о ней ниже) я замерил площадь, высоту потолков. Получилось 20 кубометров. То есть воздухообмен должен быть равен 60 кубическим метрам в час. А тут в 2 с лишним раза меньше. Непорядок! Пригласили представителя застройщика. При нём ещё раз замерили воздухообмен. Составили акт осмотра. Застройщик проблему устранил.

Также анемометр помогает находить сквозняки в местах примыкания окон и входных дверей. На просмотре, будучи в верхней одежде, вы легко можете не заметить сквозняк. А от техники ничего не улизнёт.

Современные пластиковые окна настолько хорошо справляются со своей функцией, что для циркуляции воздуха устанавливается КИВ (клапан индивидуальной вентиляции). Проверить, как он работает, тоже можно при помощи анемометра. Делается это так. Открываем окно. Подставляем анемометр к решётке вентиляции. Если воздухообмен совершается в должном объёме (3 объёма помещения в час), то с вентиляцией точно всё в порядке. Если при закрытом окне объём проходящего воздуха упал, значит дело точно в КИВе. Как правило, причиной является засор фильтров.

За 10 лет работы не встретил ни одного риэлтора, у которого была бы лазерная рулетка (она же - лазерный дальномер). Мои коллеги предпочитают доверять информации из проектных документов. Я же благодаря этому прибору знаю, что права народная мудрость: «Доверяй, но проверяй». Были в моей практике квартиры на 6 квадратных метров больше заявленных. Были и потолки на 10 см выше. К слову, вот уж где прибор помогает, так это в измерении высоты. Специфика рынка недвижимости СПб в том, что здесь много старых построек. А в старом фонде потолки достигают 4,5 метров. Остаётся либо залезать клиенту на плечи с обычной рулеткой, либо поставить высокоточный прибор на пол, и он тебе всё покажет.

Я рассказывал в предыдущих статьях про случай, когда застройщик требовал от моего клиента доплату за лишний квадратный метр (ну вот так у них получилось построить!). Я же опытным путём выяснил, что площадь квартиры, наоборот, на 1 квадратный метр меньше. Цифры из документов – не истина в последней инстанции. Ошибки бывают в любую сторону. Однако некоторые риэлторы не хотят верить замерам лазерной линейки. Говорят, что рулетка врёт, а документ врать не может. Оставим это на их совести. Тем более что многие спорщики видели лазерную рулетку впервые в жизни. Для меня это равносильно тому, как если бы футболист впервые увидел мяч.

Цена прибора – одна тысяча рублей. За такую цену он вам и жизнь может спасти. В функционал тестера входит следующее:

· Имитация короткого замыкания, проверка работы устройства защитного отключения (УЗО). Когда происходит замыкание, корректно работающее УЗО должно перекрывать подачу электричества в квартиру.

· Проверка заземления розеток.

· Измерение напряжения, подаваемого в розетки.

По ГОСТу допустимо напряжение от 198 до 242 В. Вот только не любая техника рассчитана на такой диапазон. Нет, сразу она из строя не выйдет. Но будет постепенно, планомерно приходить в негодность.

Заземление же – это вопрос жизни и смерти. Буквально. Находятся строители, которые могу вывести заземление на металлический полотенцесушитель. Вот так будете пользоваться феном, схватитесь за полотенцесушитель – и всё, finita la commedia.

Тестер – устройство, с которым справится и ребёнок. Три лампочки, один экран. Тут же написаны значения всех комбинаций «огонёчков». Как говорил Коровьев: «Времени пение берет самую малость, а пользы от этого пения, между прочим, целый вагон». Тысяча рублей за устройство, а сколько пользы!

Нередко в дуэте с тестером розеток я использую следующий прибор.

Последний по списку, но не по значению. Детектор не просто скажет вам, есть ли в стене или в полу металл, но ещё и определит, что это – электропровод или арматура. Я даже как-то рисовал крестики карандашом в квартире клиентов. А всё для того, чтобы они могли просверлить стену в правильных местах и повесить гардину над окном. В плите как раз была арматура.

Сверлить стены без предварительного обследования детектором металла – опасно для здоровья. Особенно рядом с розетками. Один раз детектор помог мне обнаружить самую странную странность в ремонте комнаты. Вставляю тестер в розетку. Тот ничего не показывает. Беру отвёртку, разбираю розетку. Там аж 4 провода вместо двух. Ни один к ней не подключен. Рядом в стене не было розеток, чтобы запитать на них ещё два провода. (Обычно так делают). Я подсоединяю два провода, как полагается. Обратно собираю розетку. Вставляю тестер. Срабатывает УЗО. Напротив этой злосчастной розетки, в другой стене, была ещё одна. Я подумал: «Не может такого быть, чтобы розетка из стены напротив была запитана от этой!» А почему не может быть? Да потому что это запрещено. Не может электрический провод проходить через пол или потолок.

Развеять сомнения помог детектор металла. Под ламинатом в штробе лежал электрический провод. Почему, а главное, на хрена – это науке неизвестно. Ни до, ни после я с такой порнографией не сталкивался.

Есть в моём чемодане и более редкие приборы. Например, мультиметр (для измерения разных параметров постоянного и переменного тока). Есть инструменты и попроще. Отвёртки, тейпы, компас, обычная рулетка и т.п. От моего чемодана выигрывают все. Я становлюсь в глазах клиента риэлтором с более широким функционалом, чем 99% моих коллег. Клиенты же получают более полную информацию об объекте недвижимости: здесь нужен будет ремонт, а тут нужно разобраться с проводкой, там «подшаманить» вентиляцию. Но главный смысл таких проверок в том, что появляются веские, неопровержимые аргументы в торге. А что хорошо моим клиентам, то хорошо и мне.

Впрочем, как риэлтор для продажи я тоже весьма полезен для своих клиентов. Недвижимость – покупка, которая требует длительного обдумывания и анализа предложений. А когда есть объективные цифры, подтверждающие преимущества объекта, это только добавляет убедительности и ускоряет заключение сделки. Если вы подумываете об инвестиции в недвижимость в 2024, то тут сам бог велел прибегнуть к помощи профессиональных инструментов.

Многие, прочитав статью, спросят: «Алексей, сколько стоят услуги риэлтора со всеми этим гаджетами?». Спешу вас заверить, что у меня нет тарифов «Решэлторъ с чемоданом» и «Решэлторъ без чемодана». Всё входит в стоимость. Никакие дополнительные опции я клиентам по ходу дела не продаю. Хотя мог бы – куда клиенту деваться с подводной лодки посреди сделки? Но нет. Чемодан – это один из многих инструментов решения задач/проблем клиента. Решения под ключ.