Массовые льготные ипотеки скоро F, а Москва и Сочи дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел апрель–май. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Вторичка просто дорожает, в первичке произошёл аномальный рост (возможно, это баг, будем следить дальше). Может быть, осталось мало первички или появилось много элитного жилья, заканчивается массовая льготная ипотека, начался сезон, и нечистые риэлторы бомбят фейками.

Сочи: май → июнь

А теперь в Москву.

Здесь ситуация другая. Рост первички из-за льгот. Данные более чистые, чем в Сочи. Будет снижение в июле? Узнаем совсем скоро.

Москва: май → июнь

В Москве продано 44% площади, не продано 43%, а по 14% площади продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 26%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 302к, на 8к больше мая. Новый максимум.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 153к за метр — рост на 1к за месяц.

310к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 8к.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 175к — стало на 1к дороже.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Но в долларах всё стабильно. 3000 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.

Объявления

Теперь самое время вспомнить, что массовые льготные ипотеки заканчиваются.

И это жёстко. В последние годы доступность жилья зависела от условий выдачи ипотеки с господдержкой. По льготным программам было выдано более 90% ипотек. У застройщиков нет альтернативных инструментов поддержки спроса кроме снижения цен, первоначальный взнос подняли. Ежемесячные платежи по ипотеке не увеличивались в последние 3−4 года, а иногда они снижались благодаря субсидиям от застройщиков. Адресные льготы будут работать не так эффективно. В теории: спрос будет падать, цены на первичку будут уменьшаться, вторичка также пойдёт вниз. Но это теория, которая не всегда соответствует действительности. Будем посмотреть.

Всего я накопил пока что около 3,83 млн с июля 2021 (данные за 1 июня), на 1 июля должно быть около 4 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 13,73 млн. Месяц назад было 13! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,35 метра! За эти деньги можно купить две OMODA C5 или неплохую однушку в Твери.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июнь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.