Бали: какую землю выбрать, как построить дом и стоит ли делать это самому: делюсь пошаговыми советами как опытный строитель

Все больше наших соотечественников превращает мечту о собственном доме на Бали в реальность. При этом большинство покупателей недвижимости не планирует жить на острове и рассматривают Бали как инвестиционную возможность. По оценке компании SWOI Development, 70% покупателей жилой недвижимости на Бали инвестирует в недвижимость дистанционно, без физической привязки к локации.

Оставшиеся 30% покупателей либо постоянно проживают, либо сезонно проводят время на острове и хорошо разбираются в специфике местной жизни и рынка недвижимости. Как правило такие инвесторы всерьез задумываются о самостоятельном строительстве, но из-за отсутствия опыта, необходимых знаний и высокой занятости делают выбор в пользу покупки готового или жилья на стадии строительства - "офф-план".

Бали сейчас - одна из самых привлекательных локаций для инвестиций в мире. При этом надо понимать, что законы, менталитет людей, специфика работы, характеристики земли в Индонезии отличаются от российских. Здесь есть определенные особенности, которые нужно учитывать при строительстве.

Я много лет возводил как частные дома, так и крупные жилые комплексы в России. Несколько лет назад по приглашению моего близкого друга и партнера я переехал на Бали, в Индонезию, где стал совладельцем группы компаний SWOI Development Group. Благодаря 15-летнему опыту строительства и ведения бизнеса я достаточно быстро разобрался в специфике местной стройки и сразу понял, что мои навыки здесь пригодятся.

Итак, можно ли построить дом мечты на Бали своими руками, особенно если раньше вы никогда не строили? Чего ожидать от строительства в Индонезии? Давайте разбираться.

Если строить дом для себя и своей семьи, то вопрос окупаемости и оборота капитала не стоит. Нужно только определиться с типом и размером жилья, локацией, разработать дизайн и выбрать надежных архитекторов и подрядчиков, что тоже задача непростая.

Если же вы планируете инвестировать в недвижимость, то стратегий, как правило, две:

Эти две стратегии можно сочетать: после завершения строительства получать пассивный доход от аренды в течение определенного периода, а затем продать объект.

На данный момент есть два варианта владения землей в Индонезии для иностранных граждан:

С точки зрения экономической целесообразности, leasehold обычно дешевле. Стоимость freehold соответствует примерной стоимости leasehold на 50-60 лет. Если вы планируете зарабатывать на перепродаже готовой виллы, при leasehold стоимость вложений на землю будет ниже и показатель ROI (Return of Investment) будет выше. Если строите виллу для жизни, то можно рассматривать оба варианта права владения землей.

При планировании бюджета учитывайте факторы: стоимость земли, получение разрешений на строительство, оплата налогов и официальных сборов, затраты на материалы и труд. Обязательно имейте финансовую подушку безопасности для уменьшения рисков недостроя.

Определите сроки строительства. Закладывать нужно как минимум 1,5 года с учетом технологически верной установки фундамента из-за высокой влажности почвы.

Хотя стоимость труда и материалов в Индонезии ниже, чем в странах Запада, и затраты на строительство здесь меньше, чем на аналогичное жилье в Европе, США или Австралии, многие начинающие строители ошибочно убеждены в том, что смогут контролировать затраты и избежать неожиданностей, связанных с работой строителей и подрядчиков. На практике ситуация обычно складывается иначе, в большинстве случаев будут сюрпризы и к этому нужно быть готовым в том числе и финансово.

При покупке даже небольшого участка 5-10 соток в Индонезии могут возникнуть непредвиденные трудности. Например, сделка может сорваться из-за внезапной смены планов землевладельцев, несоответствия сертификатов на землю и других обстоятельств.

На Бали местоположение является стратегически важным пунктом, поскольку турпоток, как правило, распределяется по определенным локациям по интересам:

При выборе учитывайте инфраструктуру района, расстояние до главных дорог и магазинов, возможность проведения подъездной дороги к участку, если он находится не у дороги. Наиболее выгодные участки земли, цены на которые даже в период пандемии практически не снижались, безусловно, находятся у океана.

Эта процедура известна как «due diligence» – официальная проверка всей документации, зональности земли, всех сертификатов, разрешений на строительство и других юридических аспектов. Не бойтесь обращаться за помощью к опытным юристам со знанием местных законов и специфики рынка.

Обычно на Бали землей владеет целая семья. Для оформления официальных документов на передачу прав собственности требуется согласие и подписи всех членов большой семьи. Некоторые владельцы могут жить на отдаленных островах Индонезии. Бывает, что главы семьи уже нет в живых, но документы все еще оформлены на его имя, что усложняет процесс сделки.

Необходимо будет разобраться во многих внутренних требованиях: на кого оформлять мощности электроэнергии, как получить лицензию на недропользование и прочее.

Самостоятельное строительство дает возможность создать дом по вашим потребностям и вкусу. Если у вас есть конкретные идеи о том, как должен выглядеть дом – это значительно облегчит вам жизнь. Если нет, посмотрите на уже готовые виллы и концепции, которые вас вдохновляют, например, в Pinterest.

На этапе визуализации понадобится опытный дизайнер-архитектор, который сможет воплотить идеи в реальность и передать концепцию и архитектурный план следующему звену – компании-подрядчику, которая будет непосредственно заниматься строительными работами.

Если у вас нет возможности ежедневно проверять качество работы, то не стоит делегировать процесс строительства, даже если подрядчик на первый взгляд кажется опытным. Главный секрет строительства на Бали – постоянный контроль в каждом моменте стройки, понимание местного менталитета, умение управлять людьми.

При взаимодействии с местными строителями есть своя специфика. Сложность добавляет то, что строители не всегда имеют высокую квалификацию. Если не обеспечивать постоянный надзор, стены могут получиться округлыми и неровными, технологии могут быть нарушены, и возникнет множество проблем, которые придется исправлять. В результате качество может пострадать, и строительство может затянуться на срок от 6 до 24 месяцев.

Я не понаслышке знаком со случаями, когда в сезон дождей во время работы над проектом ресторана строители просто не выходили на работу в дни дождя – практически каждый день. Это происходило в то время, когда владелец на несколько месяцев уехал домой, в Россию.

Специфика строительства на Бали в некоторых моментах схожа с другими странами, но в то же время существенно отличается. Важно грамотно спроектировать объект с учетом особенностей почвы, местного менталитета и др.

На Бали много ручного труда и нет такого изобилия строительной техники и инструмента, как в России и странах СНГ. Узкие улицы накладывают свою специфику на использование спецтехники. Зачастую большую технику невозможно использовать при работе внутри квартальных участков, поэтому приходится использовать маленькие экскаваторы и грузовики. Это может существенно затянуть процесс строительства.

Также стоит учесть праздничные дни: галунган, кунинган, ньепи, рамадан – их на Бали весьма много. Необходимо придумывать соответствующие мотивации для строителей, чтобы они не покидали строительную площадку в выходные и праздничные дни. Это поможет обеспечить соблюдение сроков строительства.

Как правило, в Индонезии отсутствуют многие требования к безопасности строительства и организации строительных площадок. Тем не менее, обязательно соблюдайте все необходимые нормы, чтобы обеспечить оптимальную безопасность и надежность объекта.

При самостоятельном строительстве важно соблюдать все необходимые технологии, с учетом специфики региона. Советую тщательно подбирать команду, а также проверять строителей на опыт работы с чертежами, знание технологий и умение обращаться с инструментами и техникой. Без этого не получить необходимого качества строительства.

В целом строительство виллы в Индонезии может быть сложным и затратным по времени и по бюджету. Нужно быть готовым к стрессу, нервозности и особенностям взаимодействия с местными рабочими. Если вы не привыкли управлять строительными проектами, даже при наличии опытной команды профессионалов всегда будет риск, что что-то пойдет не по плану.