Я мучился со съемом и хотел создать сервис по поиску соседей, а в результате сделал полноценный сервис аренды

Расскажу, как я регулярно проваливался, к чему в итоге пришел и за счет чего сервис экономит клиентам деньги и нервы.

Привет! Меня зовут Дима Сидоркин, и я сделал сервис, который помогает сдать или снять квартиру без обычных проблем — страха проверок от налоговой, внезапного побега жильцов с долгами или потери депозита, который собственник решил не возвращать.

Я много лет снимаю жилье. Однажды нашел классную квартиру. Мы подписали договор, я внес депозит и переехал. Собственники сдавали ее нелегально — поэтому соседям я представлялся их дальним родственником, как понимаете, уже не первым по счету. Каждый раз врать об этом мне не очень нравилось, но квартира того стоила.

Спустя 4 месяца меня раскрыли — старшая по подъезду узнала о съеме и стала шантажировать собственников, что заложит их в налоговую. Взамен она требовала 6000 рублей в месяц за молчание. Платить такую сумму было странно — проще зарегистрировать ИП и платить официально налог, который будет в 3 раза ниже.

В итоге собственники решили продать квартиру, а меня попросили съехать. Мне нужно было за несколько недель найти новую квартиру и подготовить приличную сумму — в размере 2–3 сумм месячной аренды: предоплата за месяц, депозит и комиссия, если понадобятся услуги риелтора.

Все это сопровождалось упаковкой и перевозкой вещей. На время переезда остальная жизнь замерла. Тогда я в очередной раз подумал, что аренда в том виде, в котором она есть у нас, — еще тот адок.

Тогда у меня и появилось жгучее желание сделать сервис, который будет решать все эти проблемы. И при этом сделать так, чтобы пользоваться им было выгодно всем.

Я начал с полноценного исследования: рекрутировал собственников в группах в фейсбуке, платил за их время, встречался лично или созванивался. Я регулярно проводил исследования, общаясь с собственниками и жильцами.

Жильцы жаловались, что собственники творят все, что хотят: забирают депозит себе, выбирают по национальности, по полу, без детей или домашних животных.

Собственники рассказывали свои истории.

Таких причин я нашел десятки. Чаще всего люди сдают свои квартиры. У них не отель, и не бизнес, поэтому все воспринимается близко к сердцу. И даже если депозит компенсирует ущерб, возиться с этим — большая задача.

С депозитом тоже все непросто. Обычно его отдают собственнику. Для него это страховка, которой можно воспользоваться, если жилец что-то сломает или вовремя не заплатит. Собственники охотно берут депозит и крайне неохотно с ним расстаются.

Как минимум, потому что мало кто его хранит. Обычно его тратят в первый месяц, а жильцам предлагают пожить в счет него последний месяц. Итог — если что-то ломают, крадут или оставляют долги, собственник остается беззащитным.

Жильцы тоже не жаждут отдавать депозит. Сперва это высокая финансовая нагрузка, а в день выезда они могут услышать, что за три года пластик пожелтел, поэтому депозит им не вернут. И ничего не сделаешь. Поэтому жильцам нравится, когда депозита нет.

Получалось, что нужно разрубить целый узел проблем до самого основания:

Дом — это укрытие, место, в котором человек защищается от внешнего мира. И нужно было придумать что-то, что освободит участников отношений от неопределенности, сделает их отношения приятнее и возьмет на себя все неприятные и сложные моменты.

Самое простое в такой ситуации — добавить страхование. Депозит, по сути, и так является маленьким страховым фондом. А что, если заменить депозит страховкой? Собственникам она бы многократно компенсировала потерю денег при поломках, если жильцы съедут или перестанут платить. А жильцам нравилось отсутствие депозита. Казалось, что это идеальное решение проблемы.

Почти сразу я попал в тупик. Основными пользователями моего сервиса должны были быть собственники. А они не шли, потому что такая страховка не покрывала все риски в нужном объеме. Каждый думал, как ему в случае чего придется бодаться со страховой. А это — время и нервы. В итоге, брать депозит было проще.

Зато жильцам идея со страховкой стоимостью 2% за все и отсутствием депозита нравилась, и я собрал сотню желающих пользоваться сервисом. Правда, позже оказалось, что страховка с полным покрытием рисков будет в 2–3 раза дороже, и я сам бы не стал своим сервисом пользоваться.

Без собственников сервис терял смысл. Бросать начатое я не был готов, да и мало кто с первого раза попадает в яблочко. Я верил, что есть ответ, который я еще не нашел.

По психотипу я человек-борец. Я мог бы купить простенькую квартиру и найти новую работу, а не вкладывать деньги в сложный сервис на пересечении двух сложных рынков. Но мне не хотелось жить на автомате работа—ипотека—пенсия, и я видел в подушке безопасности, которую использовал на создание сервиса, другое предназначение.

Спустя время отчаянной борьбы я пришел к мысли, что зачем бороться против депозита и ломать то, что работает. А что если улучшить, сделать круче и удобнее?

Любое улучшение, даже небольшое, стоит денег. Можно ли создать экономическую выгоду здесь и сейчас, чтобы еще и в плюсе остаться? Я обратил внимание на новый налоговый режим — налог на профессиональный доход или самозанятых.

По статистике налоговой более 240 000 собственников сдают квартиры и платят НДФЛ или оформлены как ИП. Я изучил 422-ФЗ «О самозанятых», Налоговый кодекс и предположил, что буду всех переводить на самозанятость, снижая налоговую нагрузку, и продавая услуги своего сервиса. Я так поднаторел, что даже написал статью в Тинькофф–журнале.

Предварительно идеи перехода я проверил на горячей линии налоговой и электронными запросами.

С первыми продажами оказалось, что никто не сдает квартиру в вакууме, и аренда встраивается в жизнь человека, даже если квартира сдается впервые.

Так получились три тарифа.

Есть еще один неочевидный момент — это стоимость аренды. Сложно определить цену на квартиру и не прогадать. Если цену занизить — теряешь деньги на ежемесячных платежах, завысить — теряешь на простое. Я заметил, что собственники периодически размещают объявления и спустя время делают перепосты с ценой ниже, если квартиру не снимают.

Решение простое — отдать ценообразование на откуп привлекательности квартиры и спросу на рынке. Это особенно удобно в кризис. Поэтому я добавил систему торгов и одно важное условие — собственник может попробовать найти жильцов через систему бесплатно.

Если будет не доволен, то все бесплатно и никаких обязательств. Если собственник доволен, то работаем через систему. Такой подход вызывает чувство легкости — верный признак хорошего решения.

Я решил своим сервисом снизить итоговую сумму всеми доступными легальными способами. Вот какие способы я использовал.

Сервис и страховка на жильцах. Тесты прежнего решения показали, что жильцы готовы доплачивать за безопасность и гарантии. Я оттолкнулся от этих результатов. Жильцы оказались не против, поскольку им не нужно таиться от соседей или бояться, что их выселят по любой причине и заберут депозит. При этом собственники тоже получали мощную защиту и сервис.

Привлек в дело страховую. Мне нужна была честная, современная, гибкая и технологичная страховая, которая предложит собственнику нормальные условия по страховке и покроет его риски в том случае, если жилец съедет или что-то испортит.

Изначально я пробовал наладить контакт со страховым отделом в одном крупном банке. Мне разрешили аккуратно использовать бренд, но дальше у нас не сложилось. Потом, еще пару лет назад, я познакомился с другой страховой компанией, которая только-только осваивала рынок — «Манго Страхование».

Они, как и я, хотят изменить рынок, поэтому у нас завязались теплые отношения. И они настолько взаимные, что мы создали уникальную для России страховку специально для долгосрочной аренды с хорошими выплатами и низкой стоимостью. Компания настолько поверила в моей проект, что дала 300 000 рублей для старта ❤

Сделал комфортный процесс работы с самозанятыми. Комфорт — это автоматическая регистрация без скачивания приложения, оплата налога, выставление счета, снятие без комиссии. Для этого мне нужен был гибкий и технологичный банк, в котором отдел развития бизнеса важнее отдела безопасности. Под эти критерии подошел Рокетбанк.

Я нашел в фейсбуке контакт директора и написал напрямую. Конечно, Рокет в 2020 сильно трясет, но я верю, что все стабилизируется. Сейчас это банк для самозанятых, что только увеличило взаимный интерес.

Использовал приветственный бонус государства. Государство дает каждому новому самозанятому бонус в 10 000 рублей, который по чуть-чуть вычитается, пока не закончится.

Использовал бонусы государства из-за коронавируса. Каждый самозанятый получает вычет размером с 1 МРОТ (12 130 рублей) с 1 июля до 31 декабря 2020 года.

Переложил депозит на хранение в банке. Сервис хранит депозит на банковском счете и возмездно дает пользоваться им банку. И это решало еще одну проблему — за счет чего будет развиваться сервис. Брать деньги с пользователей я хотел как можно меньше.

Принимает оплату от жильца в начале месяца, а собственнику отправляет в конце. Эти деньги сервис также дает пользоваться банку и предлагает жильца отсрочку оплаты за небольшой процент.

Добавил мелкие услуги. Например, отсрочку платежа. Бывает, что у жильца на день оплаты нет нужной суммы. Обычно задержка платежа воспринимается сторонами крайне тревожно. С сервисом можно за небольшую дополнительную стоимость внести сумму без последствий позже. Или другой пример — вносить депозит с рассрочкой до 6 месяцев.

Убрал лишние платежи. Собственники платят массу ненужных платежей — 245 рублей за общедомовую антенну, которой в век цифрового телевидения мало кто пользуется, 117 рублей за ненужную радиоточку, от 70 до 150 рублей за добровольное страхование квартиры. Помимо этого есть комиссии при оплате коммуналки, например, тот же Сбербанк берет 1%.

Если все это убрать, то можно сэкономить 400–500 рублей и потратить эту сумму на сервис для квартиры за 35–45 тысяч рублей. Самостоятельно ничего не придется делать — сервис сам все отключит. Получится, что им можно пользоваться практически бесплатно.

Ввел компенсацию мелких расходов. Это не вознаграждение и не заработок, а покрытие расходов, которые возникают, как правило, при офлайн деятельности: показы или минимальная подготовка квартиры вроде замены розеток или смесителя. Если сервис делал что-то в офлайне, то появляется комиссия. Это может быть, например, 3–5 тысяч рублей. И понятно, на что эти деньги потрачены. Можно запросить, что входит в эту сумму, и сервис расскажет. Это в любом случае дешевле, чем комиссия риелторов. Сервис заинтересован в меньших расходах, чтобы квартиру легче сняли.

Сделал сервис максимально дешевым для обеих сторон. Страховка стоит 1% от суммы депозита, который равен сумме месячного платежа. Это уникальная для России страховка, которая привязана к размеру аренды. Риски неоплаты дорогие, поэтому невозможно в этом случае сделать одну комфортную сумму для всех квартир. А так защита однокомнатной квартиры в 35 тысяч рублей и трешки за 100 тысяч рублей стоит справедливо по отношению к их цене.

Если делать такую же страховку без депозита, она будет стоит примерно 4–5% от суммы аренды. Это дорого. В год это половина депозита, которая не вернется. Поэтому я использую депозит как франшизу, чтобы снизить стоимость страховки. Так получилось снизить ее стоимость до 1%.

Франшиза — это предохранитель, разделяющий ответственность между страховой и застрахованной стороной. Тем самым сохраняется бережное отношение к имуществу и одновременно снижается финансовый риск для страховой.

Например, вы собственник и хотите сдать квартиру. Вот живой запрос.

Консультация. Я отвечаю на вопросы, и клиенты решают, готовы попробовать или нет. Никаких обязательств нет, пока не найден жилец и не подписан договор найма.

Поиск жильца. Мы ищем его вместе или только через сервис. Параллельно сервис отправляет запрос на выписку в Росреестр и, если собственник намерен стать самозанятым, регистрирует его через сервис. Собственник может зарегистрироваться самостоятельно в любой другой момент, когда ему удобно.

Выбор кандидатов на просмотр. Сервис присылает собственнику анкеты кандидатов на выбор. Я сделал сервис так, чтобы каждый человек независимо от расы, вероисповедания, пола или возраста имел равные шансы снять квартиру. Для этого и создана страховка с фоновой проверкой.

Фоновая проверка. Выбранные кандидаты проверяются на платежеспособность через кредитные бюро и на благонадежность через открытые базы типа ФССП и МВД. Если у человека низкий кредитный рейтинг — значит, были просрочки с оплатой кредитов, и как следствие — могут быть проблемы с оплатой квартиры. К сожалению, такой кандидат не сможет снять квартиру через систему.

Просмотры. Квартира показывается собственником, семьей, родственниками или сервисом.

Договор и опись имущества. После того, как собственник выбрал жильца, подписываются документы, и жилец заезжает. Теперь в течение трех дней после переезда нужно описать имущество.

Арендатор делает видеотур по квартире, по которому сервис ориентируется и просит что-то доснять. Параллельно арендатор делает фотографии и видеозаписи того, что на фотографии не показать, например, скрипящий диван и пр. Оператор со стороны сервиса помогает пройти по процессу описи.

После этого опись прикладывается к договору. Это снимет много головной боли в будущем, когда спустя два года нужно будет вспомнить первоначальное состояние имущества. Кроме того это ускорит выплату страховки, если произойдет страховой случай.

Оценка ущерба будет сделана по видео и фото, сопоставленным с описью, так что ждать оценщика и договариваться с ним не придется. В среднем деньги от «Манго» приходят на карту за 1 день с момента обращения, и чем полнее информация, тем быстрее. Самая быстрая выплата была за 40 минут.

Сопровождение. Сервис работает как обычный человек. Обычно собственник или жилец пишут в чат в воцапе или телеграме риелтору или жильцу. Тут то же самое. Сервис периодически просит арендаторов делать обзорную опись имущества, чтобы контролировать износ имущества, чтобы в конце срока аренды не возникло большой проблемы. Еще сервис контролирует подачу показания счетчиков, оплачивает коммунальные платежи, оплачивает налоги, если собственник самозанятый.

Выезд жильцов. По договору рекомендуется предупреждать сервис за 1 месяц, чтобы сохранить всю сумму депозита. Но жильцы могут предупредить, что выезжают, хоть за 1 день — это их право. В таком случае депозит будет использоваться в дни простоя. Как только заедет новый жилец, оставшаяся сумма депозита вернется. Например, новый жилец заселился через 7 дней после выезда, тогда вернется 75% депозита. Это честно.

Посчитаем на примере квартиры за 35 тысяч рублей в месяц.

Обычно была бы защита депозитом 35 000 рублей В системе сервиса за счет страхования депозит увеличен в 22 раза — до 770 000 рублей, и сумма разделена на части в зависимости от происшествий.

Если жильцы неожиданно съехали — х2 депозита = 70 000 рублей. Собственник получает эти деньги в течение 2 месяцев с моменты последней оплаты жильцом, пока ищутся жильцы на замену.

Если жильцы перестали платить — х3 депозита = 105 000 рублей. Собственник получает оплату в течение 3 месяцев с момента последней оплаты жильцом, а также консультативную помощь с выселением и поиск новых жильцов после выселения.

Если ущерб нанесли дети и домашние животные жильцов — х3 депозита = 105 000 рублей. Этого хватит на средний ремонт. Например:

1. Поклейка обоев в небольшой комнате стоит примерно 20 000 руб.

2. Перестелить в комнате 15 м2 ламинат 33–34 класса стоит примерно 20 000 руб.

3. Перетяжка обивки дивана стоит примерно 15 000–20 000 рублей.

Если от жильцов пострадали соседи — х4 депозита = 140 000 рублей. Тут все понятно, допустим, если лопнула труба и испортила обои у соседей этажом ниже.

Другие обычные случайности х10 депозитов = 350 000 рублей. Например: протек змеевик, разбили зеркало, украли имущество, сгорела техника из-за скачка напряжения и пр.

Я сделал этот сервис и пока у меня небольшая база — 7 собственников и 118 ищущих жилье людей. Я честно раскрываю цифры, чтобы вы поняли, что я еще только в самом начале пути. После этой статьи потенциальных арендаторов станет еще больше.

Мне катастрофически не хватает собственников, которые поверят в сервис и помогут сделать переворот. За свои деньги они могут получить спокойствие и кучу мелких бонусов, о которых я писал выше. Но пока я не знаю, как до них достучаться, потому что все выглядит слишком хорошо и многие не верят.

Поделитесь, что вас как собственников смущало бы в сервисе или останавливало от подключения? А если вы уже снимаете и готовы подключиться, спросите у собственников, готовы ли они переоформить ваши отношения через сервис и получить столько плюшек? Есть идеи, что еще можно попробовать?