Самовольная постройка: какая она и как защитить от сноса?

Ежемесячно минимум 30 (тридцать) объектов капитального строительства пополняют московский перечень самовольных построек , а в Арбитражный суд г. Москвы поступает свыше 100 (ста) исков о признании объекта самовольным и его сносе.

Несмотря на то, что количество объектов, которые город относит к самовольным постройкам, действительно, снижается (для сравнения еще 7 лет назад Москва ежемесячно выявляла более 100 подобных объектов), каждый судебный спор бизнес переживает болезненно, поскольку рискует лишиться актива, который, как правило, глубоко внедрен в хозяйственный процесс.

Текущее законодательство (ст. 222 ГК РФ) исходит из того, что объект является самовольным, если отвечает одному или нескольким нижеперечисленным признакам:

При этом, наличие в ЕГРН записи о нахождении объекта недвижимости на каком-либо праве, не легализует такой объект и не исключает признание его самовольным и сноса.

Помогать городу выявлять подобные объекты призваны все уполномоченные органы г. Москвы, которым в ходе выполнения своих задач стало известно о наличии объекта, отвечающего признакам ст. 222 Г КРФ. Но еженедельный мониторинг территории с целью выявления признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков выполняют управы районов.

В случае выявления таких объектов указанные органы сообщают об этом в Государственную инспекцию по контролю за использование объектов недвижимости г. Москвы (ГИН), которая проводит обследование участка и составляет по его результатам акт об отсутствии / подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования.

Если указанные обстоятельства в ходе обследования участка подтвердились, город предпринимает действия по пресечению выявленных нарушений (в т.ч. привлекают собственника к гражданско-правовой и административной ответственности), но, как правило, в конечном итоге все заканчивается предъявлением ДГИ г. Москвы и Правительством г. Москвы иска в суд о признании объекта самовольным и его сносе.

А) Пропущен срок исковой давности (3 года)

Срок исковой давности представляет собой период, в течение которого город вправе просить суд о защите своего права, а суд обязан его право защитить при наличии к тому правовых оснований. Предъявление иска за пределами срока исковой давности является достаточным и самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска без исследования фактических обстоятельств по делу (ст. 199 ГК РФ).

По требованиям о признании объекта самовольной постройкой и его сносе срок исковой давности составляет 3 (три года).

Особенности исчисления срока давности:

ДГИ г. Москвы и Правительство г. Москвы наделены различными контрольными полномочиями, в том числе позволяющими им контролировать соответствие строительства требованиям, установленным в разрешении, а потому судебной практикой сформирован устойчивый подход, согласно которому трехгодичный срок исковой давности по требованию о признании объекта самовольным и его сносе начинает течь с даты технической инвентаризации объекта и (или) с даты внесения записи о праве собственности на объект в ЕГРН. В зависимости от того, какое из обстоятельств наступило раньше.

Следовательно, если объект прошел технический учет и (или) права на него были зарегистрированы ранее 3 (трех) лет со дня предъявления городом иска в суд, объект может быть защищен от сноса путем применения срока исковой давности.

Процессуальные особенности применения срока исковой давности

О применении срока исковой давности необходимо письменно или устно заявить в ходе судебного разбирательства. Без соответствующего заявления суд сам такой срок применять не вправе (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Когда срок исковой давности не применяется:

Во-первых, срок исковой давности не применяется к объектам, которые создают угрозу жизни и здоровья граждан. Данный факт устанавливается исключительно в ходе судебной строительно-технической экспертизы. О том, как подготовиться объект к проведению экспертного исследования и как бороться с отрицательным заключением строительно-технической экспертизы, будет опубликован отдельный материал.

Во-вторых, срок давности так же не применяется, когда объект возведен в отсутствие на то воли собственника участка, который к тому же не передавался городом ни в собственность, ни на ином праве застройщику. Речь фактически идет о самовольном захвате земли и возведении объекта без прав на земельный участок.

Б) Объект возведен до 1995 года

В ранее действовавшем законодательстве отсутствовала норма, которая позволяла признавать нежилые здания самовольными постройками, ввиду чего здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными.

Таким образом, к объектам, возведенным до 01.01.1995 г. и которые имеют нежилое назначение, не могут быть применены положения ст. 222 ГК РФ.

В) Объект не является капитальным

Нормы о самовольном строительстве применяются только к недвижимым вещам, то есть капитальным объектам, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Некапитальные объекты под действие ст. 222 ГК РФ не подпадают.

Отметим, что сама по себе постановка объекта на кадастровый учет не исключает его признание некапитальным. Сторона спора вправе представить суду доказательства в опровержение капитального характера строения, в том числе просить суд о постановке перед судебными экспертами вопроса о характере объекта (капитальный / некапитальный).

Г) В результате реконструкции не создан новый объект

Данный способ защиты права в свое время получил распространение из п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, в котором было указано на то, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, только если в ее результате возник новый объект.

На практике это положение, как правило, касалось антресолей, переоборудование холодного чердака в мансарду и т.д. Вместе с тем, в настоящее время применение этого положения фактически сведено к нулю, о чем подробно будет рассмотрено в отдельном материале.

Д) Объект не является самовольной постройкой

В моей практике были неоднократные случаи, когда город предъявлял иск о признании объекта самовольным в отношении здания, которое не отвечало ни одному из признаков, указанных в ст. 222 ГК РФ.

В первом случае у доверителя имелся даже акт ввода объекта в эксплуатацию, однако Москва настаивала на признании части объекта самовольным, ссылаясь на то, что в таком акте площадь, вводимая в эксплуатацию, не соответствовала фактической площади здания, получившей отражение в ЕГРН.

Нами были представлены доказательства, указывающие на то, что при обследовании здания сотрудниками БТИ была неверна определена площадь здания, а именно в общей площади здания не была учтена площадь технического подполья, эту ошибку повторил и префект. После собственником было инициировано внесение изменений в техническую документацию (включение технического подполья), на основании которого в ЕГРН были внесены актуальные сведения.

Во втором случае иск был предъявлен в отношении переоборудованного чердачного пространства в мансарду. Поскольку указанные работы осуществлял правопредшественник истца, мой доверитель не располагал сведениями, на основании каких документов осуществлялись работы. Вместе с тем, в деле имелись технические документы БТИ и ответы уполномоченных органов, из которых стало известно, что в архивах Москвы имеются ряд документов и сведений, которые имеют значение для дела. Данные документы в рамках подготовки возражений на иск были нами истребованы и получены:

По результатам рассмотрения дела судом был сделан вывод о том, что объект не соответствует признакам самовольной постройки, в иске было отказано.

Споры о самовольном строительстве хотя во многом и зависят от выводов судебной строительно-технической экспертизы, собственникам таких объектов не стоит забывать о необходимость занимать активную позицию по делу, в том числе, в части изыскания документов, связанных с возведением спорного здания, строения, сооружения или их частей. От того, насколько дело подготовленным уйдет на экспертное исследование, зависят и выводы экспертизы. Сам по себе факт самовольности объекта не предопределяет результаты спора, текущая правоприменительная практика идет по пути сохранения построек при соблюдении ряда условий, в том числе отсутствия угрозы жизни и здоровью.