Как риэлторы обманывают продавцов и покупателей при встречной покупке

Сегодня я делюсь с вами очередной историей про то, как обманывают риэлторы. Эти жадные до бабла рептилии обдирают клиента как липку и при этом никак не решают его проблемы. Даже наоборот – создают новые. В своем посте про питерские агентства «Владис» и «Этажи» на сайте Пикабу я писал о практике, когда один объект могут продавать несколько риэлторов. В сегодняшней истории эта схема мошенничества с квартирами предстанет в модифицированном, более извращённом виде. Начало всей этой перипетии я даже описывал у себя ТГ-посте. Сейчас, когда история пришла к своему логическому завершению, излагаю её полностью. Впрочем, обо всём по порядку.

Жили-были муж и жена. Мужа звали Денис, а жену — Надежда. Жили они в посёлке Стрельна, что в пригороде Санкт-Петербурга, в однокомнатной квартире площадью 34 кв. м. И захотели они свою квартиру продать, а на вырученные средства купить дом. Это называется встречная покупка.

Обычное дело, и, казалось бы, ничто не предвещало дальнейшего цирка с конями, но череда странных событий привела к тому, что супруги чуть не развелись. Для продажи своей недвижимости они наняли моего стажёра Максима (довольно толкового риэлтора, несмотря на непритязательный статус). Передаю ему слово. Вот история из первых уст и во всех красках.

Я приехал в Стрельну, познакомился с Денисом и Надеждой. Приятные, дружелюбные люди. Мы обсудили технические моменты, я сделал фото квартиры и документов. Решили выставить квартиру на продажу по цене 4,7 млн руб. Вскоре я уже дал рекламу объекта.

Прошло два дня, звонков ещё не было. И вдруг Надежда попросила опустить цену до 4 млн 150 тыс. руб. Резкое снижение цены на 550 тысяч показалось странным. Я предложил прощупать рынок и аккуратно скорректировать стоимость, но Надежда сказала, что деньги нужны срочно.

Довольно быстро нашёлся покупатель. Он хотел было сторговаться на 4 млн, но цену в 4 млн 150 тыс. удалось отстоять. Все были счастливы. Назначили дату внесения аванса у нас в офисе. Сделка шла своим чередом. Но…

За несколько дней до сделки супруги попросили меня повременить с продажей. Я попытался выяснить причину, но они ничего толком не объясняли или просто не отвечали на звонки.

В один из этих дней я наткнулся в интернете на дубликат моего объявления. Одно риэлторское агентство продавало ту же самую квартиру — мои фото, только с другим описанием. Наглядный пример того, как обманывают риэлторы. Я попытался связаться с агентом, разместившим объявление, но его не оказалось на месте. Я отправил Надежде ссылку на объявление — мол, как же так? Ведь изначально договаривались, что работаем честно — никаких «левых» агентов.

Она тоже удивилась тому, как риэлторы обманывают продавцов. И рассказала мне, что у неё приключилось. Выяснилось, что она сильно поссорилась с мужем. Дело дошло чуть ли не до развода. Разругались из-за того, что продешевили при продаже квартиры, а торг с хозяином дома не удался, и сумма кредита выросла. Она уехала из посёлка, а муж остался в Стрельне. Поэтому отложили и продажу квартиры, и покупку дома.

Потом отношения наладились, но сделка к этому времени уже сорвалась. Надежда вновь дала добро на продажу квартиры.

Так или иначе, про второе объявление они ничего не знали. А получилось вот что. Агентство, которое занималось продажей дома, постоянно их торопило. Сначала цена дома была 6,5 млн руб. А на следующий день после их визита поднялась до 6,7 млн. Риэлторы объясняли, что покупателей много, и обещали сохранить прежнюю цену, но срочно требовали аванс. Пугали, что дом может уйти в другие руки (золотая классика агентского разводилова!). В тот день, когда мы встречались с покупателем их квартиры, супруги спешно отправились в агентство, которое занималось продажей дома — вносить деньги.

И один из агентов «скоммуниздил» моё объявление, в надежде найти ещё и клиентов на покупку квартиры.

Я снова связался с этим агентством. Выяснил, что объявление опубликовала, а точнее, своровала у меня, некая Лидия. Ещё и цену указала на 50 тыс. ниже, так что я вполне мог терять покупателей. Мне удалось до неё дозвониться, и у нас состоялся обмен любезностями.

Что такое профессиональная этика, она представляла слабо. Зато разбиралась в том, как риэлторы обманывают продавцов. Ну да ладно. Объявление Лидия пообещала убрать.

Я вновь вышел на покупателей квартиры, они были согласны на сделку и снова внесли аванс за квартиру Дениса и Надежды.

Нужно сказать, что на протяжении всего этого времени я несколько раз предлагал супругам безвозмездную помощь по сопровождению сделки с покупкой дома и земельного участка. Но они отказывались — надеялись на другое агентство. А теперь, когда прознали про схемы мошенничества с квартирами, сами обратились ко мне. Я подтвердил, что денег с них не возьму, и моё предложение по встречной покупке дома в силе. Продаём квартиру, и я помогаю с домом.

А дальше было ещё интереснее. Оказалось, что аванс у них принимала не Лидия, а другой агент. Он же заполнил соглашение об авансе и агентский договор на сопровождение сделки. Все расходы по сделке повесили на Дениса с Надеждой, что тоже было неприятно. Но это ещё не всё.

Я попросил у Лидии документы на дом и участок. Безрезультатно. Тогда я связался с собственником дома. Это была женщина весьма преклонного возраста — 82-ух лет. Буду называть её бабуля. Думаю, она не будет против. Бабуля поведала, что продажей дома занимается ещё и третий риэлтор — Люба. А новое жилье бабушке обещала подобрать внучка — четвёртый риэлтор. (Не запутались ещё, кто есть кто в этой «Санта-Барбаре»?) Я уже нутром чувствовал, что у семи нянек дитё бабуля может не успеть к окулисту.

Люба прислала некоторые бумаги. В их числе был договор купли-продажи на часть дома от 2000 года. А кому принадлежала другая часть, Любу и Лидию, похоже, не сильно интересовало. В их понимании единственное, что делает риэлтор при продаже недвижимости — берёт аванс. Но такое легкомысленное отношение грозило тем, что помимо бабули, в нашей истории мог появиться ещё один собственник, который, может, и не собирался продавать дом.

Недостающий договор нашли. Прислали и остальные документы. Оказалось, что некоторые бумаги устарели, а кроме того, не хватало некоторых технических справок. Но всё это были мелочи. Главной же проблемой стало то, что обнаружилось обременение на земельный участок.

Просматривая документы, я догадался, что обременение связано с тем, что по территории когда-то проходила газовая труба. Потом её проложили в другом месте — вдоль улицы, но в документации это не отразилось. Нужно было снимать обременение.

На этом этапе все вопросы по встречной покупке — и по дому, и по квартире оказались на мне. Клиенты уже поняли, что от Любы и Лидии толку ноль. Эти риэлторши ни во что не вникали. Не знали, за какую сумму теперь продают квартиру Надежда с Денисом, были не в курсе, что те покупали дом с привлечением ипотеки. Эти дамы просто приняли аванс и открыли чат сделки в «Домклике». Подгрузили одну страничку паспорта продавца и один договор купли-продажи от 2000 г. на одну долю. И всё! Будьте любезны, с вас сто тыщ.

Я попросил их добавить остальное, но они всё делали сикось-накось.

Менеджеров банка это не устроило. Тогда я начал уже сам загружать все файлы — и за покупателей, и за продавцов, иначе дело совсем не клеилось. Люба и Лидия пеняли друг на друга и фактически самоустранились.

Через несколько дней мы продали квартиру. А вот с домом, естественно, возникла проблема. Из-за обременения банк отказал в кредите. Я опять засучил рукава и впрягся в работу. Отправил в банк кадастровый паспорт. «Всё понимаем, — отвечают в банке, — но либо нужно менять этот паспорт, либо решать вопрос с Росреестром».

Объяснил всё Любе. Та пообещала помочь — сопроводить бабулю в МФЦ и снять обременение. Но в назначенный день Люба… оказалась занята. (Напомню, человек взял деньги за свои услуги).

И с бабулей поехала Надежда. А я, чертыхаясь, поехал с ними, потому что знал, что сами они не справятся.

В МФЦ потребовали подтвердить, что обременения нет. Оформление документов могло затянуться на месяцы. Но я сослался на одну статью Земельного кодекса РФ. Не хочу перегружать историю юридическими деталями, но скажу вот что: никогда не лишне, если ваш риэлтор знает закон. И в этой ситуации я точно знал, что мои ссылки на Земельный кодекс сработают. (Если кому интересно, речь про 56-ю статью. В интернете легко найти и ознакомиться).

Сотрудница МФЦ удивилась — не знала даже, что можно снять обременение и без подтверждающего документа. И предупредила, что ответ письмом не придёт. Нужно будет каждый день заказывать свежую выписку из Росреестра по этому участку. То есть бабуля должна чуть ли не ежедневно ездить в МФЦ, проверять — сняли обременение или нет. И каждый раз «отстёгивать» по 800 руб. за выписку.

Этих визитов можно было бы избежать, будь у бабули доступ к госуслугам. Я неоднократно предлагал горе-риэлторшам зарегистрировать её на портале, но все тщетно. А сейчас я уже просто настоял на этом. Мы создали бабуле e-mail, а Надежда помогла с регистрацией.

И они потом вместе проверяли, снято обременение или нет. К тому времени они уже подружились, и бабуля ей доверяла.

Довольно быстро обременение было снято, и мы получили выписку из Росреестра. Ура, наконец-то можно было выходить на сделку! Я позвонил и написал Любе с Лидией. В ответ, как обычно, тишина. Я подтвердил свою готовность помогать с сопровождением.

Бабуля тоже была согласна. Мы согласовали время и дату.

Ближе к сделке объявились и риэлторши. В самый ответственный момент они начали отвлекать от заполнения документов — совали Надежде за моей спиной какие-то бумаги на подпись. Но мои клиенты уже были учёные, знали, как обманывают риэлторы, и ничего без меня не подписывали. Бабуля тоже поняла, кому можно доверять, а кому не стоит. И подписывала документы только тогда, когда я давал добро.

Мы заполнили кредитный договор, договор купли-продажи. Встречная покупка прошла успешно.

А через несколько дней ещё раз встретились, чтобы подписать акт приёма-передачи имущества. И мои клиенты на горьком опыте убедились, что, передавая аванс, нужно составлять и опись имущества — ведь дальше началась делёжка мебели. Бабуля захотела оставить себе шкаф, а везти его было некуда. Риэлторши стали орать на неё — на своего клиента! В конце концов, сошлись на том, что шкаф она заберёт позже.

Лидия и Люба даже не захотели акт передачи имущества в банк отвезти. Меня попросили. Вот такие помощницы.

А моей работой клиенты остались очень довольны и даже заплатили небольшую «комиссию» за помощь в сделке с домом и участие во встречной покупке. Хотя изначально, напомню, я сопровождал только сделку по продаже квартиры и в историю с домом вписался бесплатно, за опыт. Опыт получился что надо!

Неискушённый в недвижимости обыватель легко может нарваться на таких горе-риэлторов, как Лидия и Люба. Которые ничего не знают и не умеют, но чужими руками жар загребать всегда готовы. И пока человек поймёт, кто перед ним, он потеряет не только время, но и деньги.

P. S. от Алексея.

На фото я погружаюсь «в глубь веков», пытаясь понять, кто же является собственником дома. Мне и Максиму пришлось составить таблицу на доске, чтобы разобраться, кто в доме хозяин.