Как не прогореть на недвижимости Таиланда: чек-лист для покупателя
Недвижимость в Таиланде – это отличное вложение или черная дыра, в которую утекут все ваши деньги? Чтобы не прогореть на молодом для российского покупателя рынке, важно понимать, как он устроен, на что можно рассчитывать и где ждать подвоха. Собрали все главные факты и подсветили опасности недвижимости Таиланда в одной статье.
Если покупать – то на Пхукете
Недвижимость в разных регионах Таиланда – это, по сути, разные рынки. Самый перспективный с точки зрения инвестиций – остров Пхукет. Почему?
- Это самая европеизированная часть Таиланда: нормальные дороги, хорошие отели, рестораны, пляжные клубы, салоны, магазины люксовых брендов, торговые центры и сетевые супермаркеты. Есть международные школы и медклиники. Для любителей местной экзотики сохранены аутентичные места, рыбные и сувенирные рынки. Именно Пхукет выбирают платежеспособные туристы и экспаты.
- Вторая причина – логистика. Местный аэропорт принимает прямые рейсы со всего мира и, в том числе, из 12 городов России. Это обеспечивает стабильный турпоток и легкий доступ к своей недвижимости для тех, кто решился на покупку. Также активно работает внутренний туризм: экспаты и сами тайцы, живущие в Бангкоке и других регионах, приезжают отдыхать на Пхукет.
- Естественно, в таких условиях рынок недвижимости острова развивается очень активно, строятся жилые проекты и инфраструктура высокого уровня. Заполняемость недвижимости под аренду держится на уровне 70-80% круглый год.
Если интересно сравнить Пхукет с другими курортными районами Тая – посмотрите эту статью
Пхукет, Паттайя и Самуи – три самых популярных туристических направления в Таиланде, но в какое из них стоит вкладывать деньги? Где недвижимость принесет больший доход? Какая локация будет в топе в ближайшие годы? Агентство Ageeva Real Estate подготовило для вас сравнительный обзор.
Что почем: цены, доходность, окупаемость
Цены на апартаменты от застройщика стартуют от $80 000, причем можно найти уже готовые варианты и сразу получить ключи.
Доходность от аренды ~8% годовых в валюте. Виллы обычно приносят более высокий доход, т.к. их на рынке мало, а спрос большой, и собственник может устанавливать более высокую цену аренды.
Сдавать проще и выгоднее через управляющую компанию, которая есть на каждом проекте, часто УК принадлежат отельным сетям. Они берут на себя все вопросы по аренде: размещают объявления, ищут жильцов, занимаются заселением, выселением, уборкой, сервисом, документами, обеспечивают высокую заполняемость. А собственник только получает доход.
Есть варианты с гарантированной доходностью от управляющей компании – от 6% годовых, причем оговоренную сумму вы получите вне зависимости от того, нашлись ли арендаторы.
Большинство инвесторов покупают недвижимость ради пассивного дохода от аренды. Но как найти жильцов и все организовать, если квартира за границей, а вы в России? В этой статье делимся 3 способами удаленной (и безопасной!) сдачи зарубежной недвижимости в аренду.
Срок окупаемости – один из самых низких в мире, в среднем – 8 лет, для сравнения в Москве – 22 года, в Турции – 19 лет, в Дубае – 12-15.
Опасность!
Можно купить недвижимость на вторичке или в скромном проекте, где управляющей компании нет. Скорее всего, это будет дешевле, но откуда возьмется прибыль?
Если УК нет, вам придется нанимать местных агентов по недвижимости с неясной квалификацией или самим заниматься поиском, заселениями, договорами, уборкой, ремонтом. Это съест огромное количество вашего ресурса, при этом цену на аренду придется снижать, т.к. без УК и сервиса в доме не будет. Уровень комфорта совсем не тот, который нужен платежеспособной аудитории.
Рассрочка & ипотека – можно купить, даже если денег мало
Все строящиеся и некоторые готовые проекты можно купить с бесплатной рассрочкой. Первый взнос от 25-30%, остаток – по согласованному графику до выдачи ключей. На некоторых проектах застройщики предлагают также пострассрочку – то есть возможность платить частями уже после того, как дом достроился. Тогда можно сразу сдать недвижимость в аренду и покрывать рассрочку за счет арендных платежей.
Опасность!
Рассрочка – это удобный инструмент, который позволяет купить классный объект, даже если в моменте всей суммы нет, и увеличивает чистый доход инвестора, но при покупке нужно реально рассчитывать свои силы.
Недобросовестные брокеры “подбивают” на покупку даже тех, у кого нет и не появится нужный капитал. Обещают, что вложить придется всего 30-50%, а потом можно выгодно перепродать еще до завершения строительства – платить остаток не придется, а прибыль уже будет в кармане. Но в реальности не всегда удается продать объект именно в тот момент, когда у инвестора закончились деньги. Схема работает только для тех, кто в случае чего сможет покрыть рассрочку и продать объект чуть позже. А покупка с надеждой на авось выливается в массу проблем, стресса и рисков. Мы не рекомендуем так делать!
Банковскую ипотеку иностранцам не получить, но есть почти полный аналог. На два проекта на Пхукете можно взять целевой кредит сроком до 15 лет со ставкой 6% годовых в тайских батах на весь срок. Доступно для граждан РФ.
Чья в итоге недвижимость? Вопрос собственности
В отличие от Бали, где иностранцу купить недвижимость в собственность почти нереально, в Таиланде такая возможность есть.
Виллы продаются только в лизхолд – это типичная для Юго-Восточной Азии история. По сути – многолетняя аренда (от 25 лет + продление) с правом распоряжения недвижимостью. В течение лизхолда вы можете ее сдавать, перепродавать, оставлять в наследство. Обычно за время такого владения покупка окупается от 5 раз и больше, так что это все равно выгодно.
А вот квартиры продаются как в лизхолд, так и в привычную нам полную собственность. 51% квартир в доме должен принадлежать тайцам (иностранцам оги доступны лишь в лизхолд), а 49% можно свободно продавать гражданам любых стран. Право полной собственности – фрихолд – будет оформлено на ваше имя.
Опасность!
Многим инвесторам не приходит в голову проверить тонкости оформления права собственности, потому что в России лизхолда просто не существует, а брокеры в желании скорее продать иногда обходят скользкий вопрос стороной. Обязательно выясняйте заранее, как продается выбранный объект: во фрихолд или лизхолд, чтобы грамотно составить стратегию инвеста и не столкнуться в внезапным “сюрпризом”.
Удаленная покупка
На первичном рынке можно оформить сделку и провести оплату без приезда в страну. Способы перевода средств из России в Таиланд есть, застройщики привыкли к удаленным сделкам, так что схема уже отработана. Главное – выбрать надежное агентство, которое проверит качество, осмотрит объект, район, узнает все тонкости оформления и предоставит вам полную независимую информацию. А в процессе сделки – согласует лучшие условия и все проконтролирует.
Опасность!
Особых законов для защиты прав дольщиков, эскроу-счетов и контроля за сроками строительства частных девелоперов в Таиланде нет, все зависит от самого застройщика. Важно сделать правильный выбор.
Здесь снова ключевая роль будет у вашего агентства недвижимости. Например, мы проверяем застройщиков, прежде, чем предлагать их проекты клиентам: изучаем опыт, качество строительства на уже построенных проектах, документы на сам объект, осматриваем все лично.
Все бесплатно, и это нормально
Услуги большинства агентств недвижимости при покупке новостроек Таиланда бесплатны для клиентов. И мы не исключение! Некоторые пугаются такого “бесплатного сыра” и ожидают подвоха, но это нормальная рыночная практика. Просто агентству платит застройщик, которого вы в итоге выберите.
Хотите узнать больше о том, как устроен рынок Таиланда, получить гайд по недвижимости страны или экспертную консультацию от нашего агентства? Пишите в Телеграм-чат
Классный материал! Сохранил)
Спасибо! Рада, что полезно
При лизхолде все равно полная оплата же?
Да, полная оплата - с рассрочкой. Но если смотреть в среднем по рынку, цены на лизхолд чуть ниже, чем на фрихолд
Насколько вообще реально сдать недвижимость в несезон?
На Пхукете даже в низкий сезон есть туристы, т.к. погода неплохая, а цены на все ниже. Есть экспаты, которые живут круглый год. Так что заполняемость, конечно, ниже, чем в разгар сезона, но все равно недвижимость сдаётся и приносит доход. ~8% годовых — это средний показатель именно за год, с учётом сезонных колебаний.
0. не покупать недвижимость в Таиланде!