Приемка квартиры в новостройке: как получить компенсацию от застройщика за строительные дефекты

Как уже знают мои читатели, уже много лет мы с моим партнером Антоном занимаемся спорами с застройщиками. Вместе МЫ, КОМПЕНСАТОРЫ, помогаем гражданам получать с девелоперов деньги, если ремонт в сданной квартире некачественный. Оформляем, так сказать, своеобразный «кэшбек от застройщика». Размер которого обычно составляет… впрочем, об этом будет ниже.

Для ленивых: средний размер компенсации 1 000 000 руб., а средний срок ее получения — 4 месяца.

Некачественный ремонт в квартирах встречается чуть реже, чем всегда. Мы, во всяком случае, еще не видели квартир, полностью соответствующих всем строительным нормам. Строительные дефекты в равной мере имеют место и в квартирах эконом-сегмента, и в жилых комплексах бизнес-класса.

Недавно в рунете была волна постов про изменения в законах: общий посыл был такой, что, мол, девелоперы протолкнули такие поправки, что обычным гражданам больше никаких компенсаций не светит. Наверное, с десяток таких постов мне в ленте попалось. И я прям в этот момент думаю: ну вот сейчас, сейчас я все подробно расскажу, я ж все детали знаю. Но загруженность работой не дала мне подготовить пост быстро, поэтому отвечаю с некоторым запозданием.

Практически 100% квартир сдаются с различными строительными дефектами. То есть недоделки — это не какой-то форс-мажор или ваше личное невезение. Это осознанная политика всех застройщиков, продуманная бизнес-модель.

Есть такое правило Парето-эффективности (названо по имени итальянского экономиста и инженера Вильфредо Парето, который его и сформулировал): 20% усилий приносят 80% результата. Верно и обратное: чтобы получить оставшиеся 20% результата, необходимо приложить 80% усилий.

Ну, можно какой-то простой пример привести. Человек, пришедший в спортзал, способен за первый месяц «накинуть» на штангу +50 кг к своему стартовому результату. А вот чтобы прибавить следующие 10 кг, придется потратить год тренировок. Вот нечто подобное применимо и к стройке.

Сделать стену или полы визуально ровными можно просто, быстро и без больших затрат. Но выровнять стены согласно нормативам — задачка непростая. Требует времени и высокой квалификации мастера. А застройщики спешат: жилья возводится много, все делается бегом-бегом.

Поэтому девелоперу ВЫГОДНЕЕ сделать абы как, а потом уже разбираться с недовольными покупателями. Для человека спор с застройщиком — огромные нервы, а для строительной компании — штатная ситуация, которой в плановом рабочем порядке занимаются юристы на зарплате.

Самым настойчивым и придирчивым собственникам придется выплатить компенсации, но это, в целом, выйдет застройщику куда дешевле, чем сразу строить качественно.

Самые частые строительные дефекты:

● неровные полы и стены;

● щели в ламинате;

● поклеенные внахлест обои (а то и вовсе — отклеивающиеся и опадающие со стен, как осенние листья);

● неровные швы на кафельной плитке, пустоты под плиткой;

● неплотно прилегающие окна, из-за чего на откосах появляется плесень;

● плохо работающая вентиляция;

● отвратительная шумоизоляция.

Некоторые строительные дефекты критичны для комфорта проживания, но при этом они достаточно легко устраняются. Например, те же стеклопакеты можно отрегулировать или даже заменить.

Ряд недостатков устранить сложно, но реально. Скажем, если шумоизоляцию изначально не сделали нормально, то придется обшивать стены в квартире звукоизолирующими панелями.

А большое количество строительных дефектов и вовсе исправить практически невозможно, ведь чтобы выровнять стены или устранить неровные швы на плитке, придется полностью разрушить весь чистовой ремонт. Понятно, что никто из покупателей квартир на это не пойдет: в большинстве случаев люди покупают квартиры с готовым ремонтом в целях экономии, лишних денег и времени на глобальный ремонт у них нет.

И то сказать — дефекты эти, в целом, некритичные. Неровные стены — значит, будут видны неэстетичные щели после установки мебели. Неровный пол — ну, придется подложить картон или кусочки фанеры под ножки. Или купить мебель с регулируемыми ножками — тогда и проблемы-то вроде не будет. Неровные швы на плитке — чисто визуальный дефект, принципиального вреда от него нет. В конце концов, весь старый жилой фонд построен с такими же недочетами — и ничего, живут люди.

Но если уж с некачественным ремонтом сделать ничего нельзя, то хоть бы денежку за плохо выполненные работы получить, верно? Как сказал один из наших клиентов:

Условная «незначительность» дефектов, а также их фактическая неустранимость приводят к тому, что люди не решаются обращаться к застройщику с претензиями. Думают: ну, сколько там можно получить за то, что стена на пару миллиметров отклоняется от вертикали? Кстати, пара миллиметров — это не художественное преувеличение. По стандарту перепад не должен превышать 2 мм на метр поверхности, и 10 мм – на всю высоту стены: от пола до потолка.

Но давайте я расскажу, как считают компенсацию суды. Чтобы выровнять стену, необходимо провести демонтаж обоев, снять шпаклевку/штукатурку, заново оштукатурить стены и заново же поклеить новые обои.

Вот именно расходы на все эти работы (включая стоимость материалов) и принимаются судом за ориентир той выплаты, которую получит владелец квартиры.

Фактически сумма компенсации сравнима со стоимостью нового ремонта, а это очень солидные деньги. В среднем — 1 000 000 рублей за 1- и 2-комнатные квартиры. За трешки — больше.

Многие недостатки видны невооруженным глазом: те же неровные швы на плитке или плесень на откосах. Проблема тут в другом.

На бытовом уровне ситуация понятна: хочется прийти к застройщику и сказать что-то вроде: «Ах вы гады, вы ж посмотрите, что вы наделали!». И тыкнуть им в нос смартфоном с фотографиями. Если бы ремонт вам делала обычная частная бригада мастеров, то примерно так и выглядел бы диалог между заказчиком и исполнителем.

Но в случае с юридическими лицами это так не работает. Претензия должна быть выражена в конкретной денежной сумме. И сумма эта считается не на глазок, а согласно специальным нормативам, утвержденным справочникам и т. д.

Без заключения эксперта все требования будут не более чем эмоциональным сотрясением воздуха.

Кроме того, эксперт зафиксирует не только видимые строительные дефекты, но и те, обнаружить которые просто так невозможно. Проверит работу вентиляции анемометром, качество шумоизоляции шумомером, зафиксирует промерзание стены тепловизором и т. д.

Конечно, захочет: он же не волонтер. В рекламе принять квартиру в новостройке обещают за 3-5 тысяч рублей. В реальности это обойдется в районе 15 000 руб. И даже это будет просто предварительный акт технического освидетельствования. Документ «просто для себя», так сказать, в суд с ним не пойдешь. Полноценная досудебная экспертиза обойдется примерно в 50 000 руб.

Потом эти расходы можно будет взыскать с застройщика, но поначалу придется выложить деньги из своего кармана.

Но есть способ: на старте не платить вообще ничего, а кэшбек-компенсацию все же получить. Об этом способе я расскажу далее, а пока позвольте сохранить небольшую интригу. Прежде я хочу разобрать некоторые другие практические моменты.

Очевидно, что застройщики с деньгами добровольно расставаться не спешат. Столь же очевидно, что они куда лучше разбираются в теме компенсаций: для собственника квартиры это первый в жизни случай, а у застройщика таких вредных-недовольных клиентов уже были сотни. И потому представители девелоперов умело «жонглируют» фактами и законами, убеждая покупателя отказаться от своих законных требований.

Очень часто (почти всегда) люди принимают квартиру «как есть». На первый взгляд, кажется, что все в порядке, а проблемы выявляются лишь через некоторое время.

Скажем, стены и полы выглядят ровными, пока не завезешь мебель. Плохую шумоизоляцию не заметишь, пока рядом не заселятся шумные соседи. Плесень из-за некачественно смонтированных окон не появится летом и т. д.

И вот когда все эти проблемы вылезли и человек обращается к застройщику, тот достает из архива подписанный акт приемки квартиры в новостройке и смотрит на собственника с неким жалостливым недоумением. Дескать, дорогой мой человек, ну вот ты же собственноручной подписью подтвердил, что квартиру мы тебе передали в идеальном состоянии. Так чего ж ты от нас теперь хочешь?

На этапе такой «предварительной консультации» многие споры и заканчиваются. Погрустневший гражданин уходит не солоно хлебавши, кляня в душе несовершенство законов и собственную непредусмотрительность.

На самом же деле подписанный акт никоим образом не мешает получить кэшбек-компенсацию с застройщика.

Как уже было сказано, многие недостатки объективно невозможно обнаружить сразу, в момент приемки квартиры в новостройке. А проводить детальную экспертизу при получении ключей — это право покупателя, но вовсе не его обязанность. Поэтому законом установлен гарантийный срок, в течение которого можно предъявлять претензии девелоперу. Срок этот составляет от 2 до 5 лет, подробнее расскажу в разделе о свежих поправках к закону.

Более того, если квартира куплена на вторичном рынке и первый собственник за устранением дефектов или компенсацией не обращался, то все права требования переходят к новому собственнику. Главное – не пропустить гарантийный срок.

Иной раз собственники квартир сталкиваются с откровенным психологическим давлением. «Так ты с нами посудиться хочешь? Самый умный, что ли, да? Ну, давай-давай — у нас юристы, знаешь, какие? Они таких умников на раз перекусывают – и дело проиграешь, да еще и должен нам останешься (услуги по юридическому сопровождению оплачивает проигравшая сторона)».

Еще одна «пугалка» звучит следующим образом: «Ну вот выиграешь ты суд – и мы на исправление пришлем самых криворуких строителей, которые сделают еще хуже, чем было. Можешь потом снова в суд идти».

Действительно, исправление строительных дефектов — один из предусмотренных законом способов разрешения спорной ситуации. Но застройщики от такого варианта бегут как черт от ладана и сами предпочитают «закрыть вопрос» деньгами.

Ведь, помимо переделки ремонта, девелопер обязан будет обеспечить собственника квартиры аналогичным жильем, организовать перевозку вещей (два раза: перед ремонтом и после его завершения). А это не только потерянные деньги, но и, прежде всего, время. Переезды и поиск жилья — совершенно непрофильная деятельность для строительной компании. Поэтому попугать могут, но потом сами же на такой вариант не согласятся.

Но даже это не главное. По закону собственник квартиры сам выбирает, что он хочет получить: исправление недостатков или денежную компенсацию. Так что ситуация с глобальным переделыванием ремонта носит чисто гипотетический характер.

Исправления дефектов стоит требовать в случае с некачественными окнами или промерзающей наружной стеной здания. Во-первых, исправлять это придется в любом случае. Во-вторых, эти проблемы вполне решаемы. А во всех остальных случаях лучше взять живыми деньгами.

Иногда люди считают, что полученную компенсацию нужно будет обязательно потратить на исправление заявленных строительных дефектов. Это заблуждение.

Компенсация не целевая выплата. Застройщик допустил недоработки и компенсировал их деньгами. После этого стороны ничего друг другу не должны.

Можно потратить на ремонт. Можно на мебель. Да хоть даже в отпуск слетать: отчитываться за траты ни перед кем не придется.

Многие наши клиенты используют полученную компенсацию для частичного погашения ипотеки. Ведь этот миллион, потраченный на досрочное погашение, позволяет на несколько лет сократить срок кредитования.

Тут я как раз возвращаюсь к той самой теме, которая активно обсуждалась на Пикабу, об изменениях в ФЗ-214, касающихся различных штрафов и неустоек.

Начну с того, что в марте 2024 года законодатели ввели мораторий на любые компенсации за нарушение сроков сдачи жилья. Раньше можно было взыскать и неустойку, и даже расходы за вынужденную аренду квартиры на период задержек со сдачей дома. Теперь это стало невозможным. Срок действия моратория – до 31 декабря 2024 года, но я уверен, что его продлят.

С 1 сентября 2024 года изменился гарантийный срок. Ранее он составлял 5 лет, если квартира приобретена по ДДУ (договору долевого участия), и 2 года, если по договору купли-продажи. Теперь гарантия по ДДУ будет действовать только три года. ВАЖНО: по всем квартирам, приобретенным ДО 01.09.24, гарантия по-прежнему составляет 5 лет. Т.е . изменения действуют только на новые заключенные договоры.

И теперь о самом интересном: штрафах и неустойках, которые снизили без малого в 10 раз.

Вообще закон стимулирует девелоперов разрешать все спорные ситуации в досудебном порядке. Если же застройщик все же довел дело до суда и проиграл его, то, помимо компенсации, он заплатит еще и штраф. Чтобы, значит, в следующий раз неповадно было мучить своих клиентов и зазря перегружать судебную систему.

Ранее размер штрафа составлял 50% от суммы заявленных требований. Теперь только 5%. Разберем на примере. Пусть требование покупателя – 500 000 рублей. 5% от этой суммы – 25 000 рублей. А до поправок покупатель квартиры мог бы получить 250 000 рублей. Согласитесь, ощутимо в пользу застройщика сумма уменьшилась. Соответственно, и стимул выплачивать компенсацию без суда тоже практически исчез. Штраф из солидного стал совсем копеечным.

Помимо, собственно, компенсации и штрафа, застройщик по суду выплачивает еще и неустойку за то время, которое собственник квартиры вынужден жить в квартире со строительными дефектами. Размер неустойки тоже уменьшили.

Ранее ориентиром служил закон «О защите прав потребителей», по которому неустойка составляла 1% в день от суммы требований. Сейчас это 1/150 от ставки ЦБ. На момент написания поста ставка ЦБ 18%, соответственно, неустойка составляет 18/150 = 0.12%. Т. е. тоже стала меньше практически в 10 раз.

Чтобы не запутаться, разберем расчет неустойки на примере. Пусть стоимость устранения дефектов 500 000 рублей, а судебный спор длился 7 месяцев – 210 дней. При текущей ставке ЦБ в 18% расчет будет такой: 500 000*(1/150)*0.18*210 = 126 000 руб.

До принятия поправок (неустойка = 1% в день) расчет составил бы 1%*500 000*210 = 1 050 000 рублей. Но поскольку сумма неустойки не может превышать суммы заявленных требований, то итоговый размер был бы 500 000 рублей. Сравним: неустойка в 500 000 рублей до поправок и 126 000 рублей – после. Застройщики себя точно не обидели.

А теперь о приятном. На самом деле приведенные выше расчеты во многом теоретические. Дело в том, что суды активно применяют принцип «разумности и целесообразности» при расчете штрафов и неустоек. Другими словами, каждый конкретный судья смотрел на суть проблемы (например, дефект швов на кафельной плитке) и делал вывод: взыскивать миллионную неустойку за такую несущественную проблему явно несправедливо. После чего уменьшал размер неустойки по своему усмотрению. Фактически новые поправки просто закрепили сложившуюся судебную прак333тику — на деле же ничего для собственников квартир не изменилось.

Поэтому бояться перечисленных выше поправок не стоит. Критического значения они не имеют. Основная сумма выплат, которую можно получить от застройщика, – это именно компенсация за строительные дефекты. И здесь все осталось, как было.

Так что паника отменяется: покупатели новостроек по-прежнему могут рассчитывать на солидный кэшбек от застройщика, если в их квартире выявлены какие-то недоделки.

Нетерпеливый читатель уже готов задать прямой вопрос в лоб: обо всем автор статьи рассказал и даже в отпуск успел слетать на выплату от застройщика. Одного только не говорит: как на практике-то получить этот самый заветный миллион рублей?

Вы уже поняли, что судебная процедура взыскания компенсации с застройщика — дело долгое и непростое. Бороться придется с опытными юристами, которые наверняка смогут выкрутить ситуацию в свою пользу.

Картина меняется, если интересы покупателя квартиры представляют такие же опытные юристы. Но их услуги стоят недешево, и деньги нужно платить сразу. И за юристов, и за дорогую досудебную экспертизу. А теперь о главном.

МЫ — КОМПЕНСАТОРЫ – работаем за процент от выигрыша. Это американская адвокатская модель. Все стартовые расходы — наши, покупатель не платит ничего. Мы сами осуществим техническое освидетельствование квартиры, сами проведем переговоры с застройщиком, сами пойдем в суд, сами доведем дело до получения денег по исполнительному листу. И вот только после этого получим свое вознаграждение – 20% от присужденной компенсации.

А если дело будет проиграно, то все расходы останутся нашими, клиент ничего не потеряет. Но дела мы не проигрываем. И дело не только в опыте (хотя и в нем тоже), просто нам самим нет интереса идти в суд без перспектив на солидную компенсацию. Поэтому, если шансы на выигрыш небольшие, мы и сами за дело не возьмемся.

И, кстати, не будем тянуть с клиента деньги за юридическое сопровождение. Ведь обычные юристы общего профиля готовы браться за любые дела: они оплату получают за процесс, а не за результат. У нас же все абсолютно по-другому.

За прошедший год мы выиграли более 300 дел на сумму 350+ миллионов рублей. На картинке ниже, правда, цифры чуть скромнее: я решил, что связка «300 дел = 300 миллионов» красивее смотрится.

А в 40% случаев удается вообще решить дело без суда – с помощью досудебной претензии к застройщику. Обычно в этом случае присутствует некий элемент торга. Застройщик предлагает выплатить компенсацию сразу, но в чуть меньшем объеме. Например, не миллион, а 800 тысяч рублей. Обычно такой вариант устраивает всех.

Замечу только, что торговаться за клиента должны подготовленные юристы, иначе компенсация может получиться неприлично маленькой.

Чтобы не быть голословным, приведу пару наших реальных кейсов.

Мария купила в ипотеку двухкомнатную квартиру с ремонтом в Московской области, поселок Битца, ЖК «Южная Битца». У Марии ребенок с астмой – и потому семья решила с холодных северов переехать в более благоприятный климат, но и чтобы цивилизация была рядом.

Мария продала квартиру в родном Архангельске и приехала с ребенком в Московскую область. Акт приемки-передачи подписала после беглого осмотра: претензий к квартире у нее не было.

Со временем Мария обустроила новое жилье. А у ребенка здоровье улучшилось: приступы астмы стали реже и легче. А вот с наступлением осени ребенку стало хуже. Астма повела себя нестандартно: осенью-то как раз должно быть улучшение: идут дожди, пыли в воздухе меньше, растения уже все отцвели. Врачи разводили руками: лечение подобрано правильно. А чуть позже Мария обнаружила в комнате ребенка плесень. В углу, за шторами. А плесень — это один из триггеров астмы.

Самостоятельно решить вопрос с застройщиком Мария не сумела, хотя и пыталась. Но все закончилось обещаниями. И тогда Мария позвонила нам, КОМПЕНСАТОРАМ.

Результат нашей экспертизы: во всех комнатах стеклопакеты неплотно примыкают к оконным проемам, из-за чего появляется сырость, а потом и плесень. Также мы проверили всю квартиру и выявили другие строительные дефекты: кривые дверные проемы, неровные стены и пол, дефекты обоев, пустоты под кафельной плиткой. После чего обратились в суд в интересах нашего клиента.

Итог истории: суд удовлетворил наши требования и взыскал с застройщика «ДСК-1» 1 617 544 руб. на устранение выявленных строительных недостатков квартиры. На полученные деньги Мария заменила стеклопакеты во всей квартире. А оставшуюся сумму направила на досрочное погашение ипотеки.

Иван купил трехкомнатную квартиру с ремонтом от застройщика ГК «А 101» в Москве, поселение Сосенское. Подписал акт приемки-передачи и закрыл квартиру до лучших времен. Как раз в этот момент у Ивана были проблемы на работе – едва-едва хватало денег тянуть ипотеку. На обустройство новой квартиры денег не было, а собственное жилье в другом городе у Ивана уже было.

Через год собственник вернулся в квартиру. Открыл дверь в одну из комнат и обнаружил на стене возле окна черную плесень. В других двух комнатах – аналогичная ситуация. Более того, ламинат возле окон вздулся: явно на него попадала вода во время дождей.

Застройщик ответил просто: негарантийный случай. Собственник сам обязан следить за состоянием квартиры, а ты на год уехал. Поди, еще и окна забыл закрыть. И тогда Иван обратился к нам, КОМПЕНСАТОРАМ.

Заключение эксперта: стеклопакеты неплотно примыкают к оконным проемам, из-за чего образовалась сырость и плесень на стенах. Были выявлены и другие строительные недостатки: неровные стены (отклонение более 5 мм), неровные швы между плитками, кривые дверные проемы.

Итог: суд взыскал с застройщика 1 784 455 руб. на устранение выявленных дефектов квартиры. На эти деньги Иван отрегулировал стеклопакеты (даже замены не потребовалось, все обошлось минимальными расходами), а оставшуюся часть пустил на обустройство квартиры мебелью и бытовой техникой

И таких историй у нас десятки. Замечу, что если уж мы заходим в квартиру, то проверяем абсолютно все, а не только фиксируем те проблемы, по поводу которых обратился к нам клиент. Чем больше выявлено недостатков — тем больше компенсация, тем больше наше вознаграждение. Мы кровно заинтересованы выжать максимум с застройщика.

Если безобразие нельзя остановить — его нужно возглавить. Примерно так рассуждают девелоперы и открывают собственные юридические конторы, которые занимаются взысканием компенсаций. Так сказать, пчелы против меда.

Офисы таких юрконтор зачастую находятся в том же здании, что офис самого застройщика. Реклама размещается на досках объявлений возле подъездов, в домовых чатах. Их часто рекомендуют управдомы, а иной раз даже и активные жильцы из совета дома.

А работа таких юристов проста. Их задача: или слить дело в суде, или взыскать минимальную компенсацию, которая едва-едва покроет юридические расходы. В итоге все остаются при своих: собственник с некачественным ремонтом, а девелопер перекладывает деньги одного кармана в другой. Выплачивает минимальную компенсацию, которая почти целиком уходит дружественной юридической фирме.

В заключение, немного статистики. На данный момент за компенсацией обращается лишь небольшой процент новых собственников. Хотя, как я уже говорил, почти 100% покупателей квартир в новостройках могут рассчитывать на «кэшбек поневоле» от застройщика.

Но, в общем и целом, тенденция наметилась интересная: спрос на наши услуги кратно растет год от года. Люди, что называется, «прочувствовали тему» и поняли, что лишние деньги — они вовсе не лишние.

Тем более для получения компенсации не нужно прилагать практически никаких усилий — достаточно сделать один телефонный звонок.

И, в общем, потихоньку взыскание компенсации становится нормой. Ну, вроде как еще один этап в оформлении документов. Зарегистрировал право собственности в Росреестре, оформил налоговый вычет… а потом еще и кэшбек-компенсацию от застройщика — в среднем 1 000 000 рублей — получил. Последний этап в некотором роде даже приятный.

За сим прощаюсь, а если что-то осталось непонятным — буду рад ответить в комментариях.