ЗПИФ в недвижимости

В предыдущей статье мы говорили об инструменте ЗПИФ в общем, о его плюсах, а также о том какие задачи с его помощью можно решить. Сегодня мы поговорим о ЗПИФ в недвижимости.

На сегодняшний день ЗПИФ практически единственный инструмент для девелоперов и собственников недвижимости, дающий простор действий. С его помощью можно привлечь инвестиции в проект, «продать» объект по частям, увеличить доход от аренды, приобрести участок под строительство, продать объект на стадии строительства и т.д. Разберем кейсы по порядку.

Повышение прибыли от сдачи объекта в аренду. При передаче недвижимости в ЗПИФ появляется возможность реинвестировать прибыль в бизнес. ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, он уплачивается только в момент выплаты дохода пайщикам. Таким образом, все свободные средства могут быть реинвестированы в полном объеме.

Привлечение розничных инвесторов в девелоперские проекты. Здесь механика достаточно проста. Чтобы не брать банковский кредит, девелопер привлекает розничных инвесторов для строительства. Создается ЗПИФ, который заключает с застройщиком объекта инвестиционный контракт по 39-ФЗ, по которому ЗПИФ выкупает долю в общедолевой собственности. Оговариваются минимальный и максимальный размер доли. Далее идет сбор денежных средств на реализацию проекта, осуществляется покупка недвижимости или ее строительство. Все далее осуществляемые продажи делятся между ЗПИФ и застройщиком пропорционально долям владения. В фонде аккумулируются деньги, которые выплачиваются инвесторам.

ЗПИФ позволяет продавать объект на стадии строительства. Инструмент дает доступ к новым типам инвесторов, вкладывающих деньги в инвестиционные инструменты. К тому же, благодаря ЗПИФ можно приобрести не только традиционную для многих жилую недвижимость, но и коммерческую. К примеру, торговый или бизнес центр. Благодаря ЗПИФ порог входа на рынок недвижимости становится значительно ниже (стоимость коммерческой недвижимости, как правило, существенно выше жилой), а потенциальная доходность выше.

ЗПИФ позволяет приобретать земельный участок для строительства за счет внешнего финансирования. Тут механика похожа. Создается ЗПИФ денежными средствами инвесторов. Денежные средства направляются как вклад в уставной капитал компании – будущего Застройщика. Выкупается или берется в аренду на долгосрок земельный участок. Застройщик привлекает банковское финансирование, проценты по кредиту оплачиваются за счет средств Инвесторов. Начинается продажа квартир/коммерческой недвижимости, денежные средства замораживаются банком до окончания строительства. После ввода в эксплуатацию объекта денежные средства поступают на счет застройщика, погашается кредит. Полученная прибыль оплачивается застройщиком на ЗПИФ, который выплачивает прибыль инвесторам.

ЗПИФ дает возможность приобретать объект недвижимости с помощью коллективных инвестиций. ЗПИФ позволяет привлечь денежные средства от частных инвесторов путем выпуска паев. Такой метод позволяет уйти от стандартного процесса кредитования или использования значительного объема собственных средств. Механика идентична, описанной выше.

Передача объекта недвижимости, обремененного кредитом, в ЗПИФ для привлечения розничных инвесторов в проект и более комфортного погашения кредита. При владении имуществом через ЗПИФ не возникает налог на прибыль. Вырученная сумма перераспределяется на погашение кредитных обязательств и реинвестирование в другие проекты.

На Российском рынке существует не мало проектов, привлекающих розничных инвесторов со сравнительно небольшим для отрасли недвижимости входом. Данный инструмент набирает все большую популярность как для собственника недвижимости, так и для инвестора. В ближайшее время количество ЗПИФ будет только увеличиваться, так как недавние экономические, политические и социальные события отразились на всех сферах экономики и жизни, и на недвижимости в том числе. Собственники недвижимости будут привлекать частных инвесторов для проведения реконцепций своей недвижимости, а так же увеличения ее доходности.