Бали vs Дубай: куда вложить $40 000, чтобы заработать?

Если вы думаете, что выбор между райскими тропиками и сияющими небоскрёбами — вопрос вкуса, вы глубоко заблуждаетесь. Для российского (или СНГ) инвестора Бали и Дубай могут казаться равноправными альтернативами, но это тотальные противоположности, у которых общего - ничего.

Застройщик получает ваш аванс сразу и не отвечает ни за сроки, ни за качество. 5–10 % стоимости участка он оставляет себе как «бронирование», а дальше — либо стройка, либо тишина. Судиться в индонезийских судах можно годами, и даже если вы выиграете дело, «инвесторы» к тому времени уедут с острова.

В 2024 году в реестр внесли более пятисот компаний. Но сдали объекты в эксплуатацию далеко не все! За красивыми лендингами и рекламой в I****gram часто скрываются не девелоперы, а просто ловкие схемы.

Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии, только арендовать её у местных собственников — физических лиц. Договор аренды подписывается на 25–30 лет, с правом «гипотетического продления» ещё на аналогичный срок. Но ключевое слово здесь — «гипотетического».

Продление не гарантировано. Оно происходит не автоматически, а только по взаимному согласию сторон. И если в 2055 году арендодатель откажется продлевать аренду или потребует существенно большую сумму (а это может быть и в 5 раз выше первоначальной), инвестор окажется в юридическом тупике. Земля остаётся за владельцем. Всё, что построено на ней, может быть утеряно или продано третьим лицам.

При этом в Индонезии законы о землепользовании и иностранной собственности меняются часто — практически ежегодно. Нет никакой уверенности, что условия, на которых заключён договор сейчас, сохранятся к моменту истечения срока. Более того, в 2055 году владельцем земли может быть уже не тот человек, с которым вы подписывали договор. Это может быть его сын, племянник или совершенно другой наследник, у которого будут иные планы или требования.

Вы не сможете заставить его продлить аренду — ни через суд, ни через администрацию. Это один из самых игнорируемых, но критически важных рисков при вложении в недвижимость на Бали: вы не покупаете объект навсегда — вы берёте на себя аренду с ограниченным сроком и полной юридической неопределённостью на перспективу.

Климат на Бали — это не только рай для туриста, но и ад для инвестора. Среднегодовая влажность здесь превышает 80 %, а в сезон дождей может держаться на уровне 90 % неделями. При этом высокая температура, солёный морской воздух и почти полное отсутствие холодного сезона создают идеальные условия… для разрушения любых строительных материалов.

Даже если вилла выглядит на фотографиях как «новая», через 5 лет после сдачи она уже требует полноценной реконструкции. Не «косметики», а именно капитального вмешательства: замена деревянных рам, деформация дверей, ржавчина на фурнитуре, грибок на потолке, потемнение и отслоение фасадной краски, отваливающаяся плитка, трещины в штукатурке. Особенно страдают ванные комнаты, бассейны, наружные стены и крыша.

В среднем капитальный ремонт через 5 лет обходится в 10 % от изначальной стоимости объекта. Но это — если повезло с материалами и изначально всё было построено не на экономии. Во многих случаях — особенно при массовом строительстве под инвестиции — используется дешевая отделка и местные материалы, не предназначенные для экстремального климата. Тогда серьёзные проблемы начинаются уже через 3 года.

Эти расходы часто не учитываются в финансовых моделях, которые показывают застройщики. В рекламных рилсах вилла всегда выглядит как с обложки журнала. Но ни один брокер на Бали не скажет вам, сколько стоит нанять рабочих после того, как фасад начал осыпаться или деревянная доска выгнулась от влаги. И уж точно никто не озвучит, сколько вы потеряете, пока объект будет простаивать без арендаторов во время ремонта.

Если вы думаете, что после сдачи виллы на Бали ваш доход — это сумма, пришедшая с Airbnb/ Booking, просто прочитайте этот абзац. На практике каждый доллар, который платит ваш арендатор, проходит через цепочку посредников, комиссий, налогов и обязательных расходов. И к вам в руки попадает лишь половина — в лучшем случае.

В первую очередь, свою долю забирает платформа — Airbnb, Booking или аналогичные. Их комиссии составляют 15–20 %, в зависимости от условий, уровня объекта и модели бронирования. И повлиять на это вы не можете.

А теперь добавим к этому 10 % налог на сдачу в аренду, который платится государству — и возникает закономерный вопрос: а сколько остаётся?

В Дубае все сделки с недвижимостью на первичном рынке проходят через систему эскроу-счетов, которая регулируется органом RERA (Real Estate Regulatory Agency). Это значит, что деньги инвестора не попадают напрямую к застройщику. Они хранятся на отдельном банковском счёте, и девелопер получает доступ к этим средствам только поэтапно — по мере выполнения конкретных стадий строительства: фундамент, каркас, фасад, внутренние работы и т.д.

В Дубае иностранцы могут приобретать недвижимость по схеме Freehold — это полное, бессрочное право собственности, зарегистрированное в Dubai Land Department. Это не аренда и не условное владение: вы становитесь полноценным владельцем объекта, и это право можно продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.

Более того, наследование оформляется по прозрачной процедуре: существует реестр наследников, и активы переходят по установленным правилам, без риска «пересмотра условий» или участия семейных кланов. Никто не приходит в 2055 году с заявлением: «Теперь платите по-новому» — таких «сюрпризов», как на Бали, просто не бывает.

Дубай — это не рынок случайных игроков. Здесь работают крупнейшие девелоперы региона и мира — у всех десятки или сотни реализованных проектов. Все они работают в рамках контрактов, контролируемых RERA. Их обязательства включают сроки, гарантии на конструкции и отделку, а в случае нарушения условий — применяются финансовые санкции. Это не «устная договорённость», а государственно регулируемая сделка.

Самая частая причина, по которой инвесторы разочаровываются в развивающихся странах — это «мелкий шрифт». В Дубае всё чётко: • 0 % НДС на первичную покупку недвижимости • Регистрационные сборы составляют всего 4 % от стоимости (и известны заранее) • Управляющие компании берут 8–10 %, а не 20–25 %, как на Бали, и вы можете выбрать любую • Платформы аренды (Airbnb, Booking) удерживают 3–5 %, и их можно чередовать или заменить.

В отличие от Бали, вы не обязаны подписывать договор с местной управляющей компанией. Вы можете сдавать объект самостоятельно, через любую платформу, использовать Channel Manager, делегировать администрирование любому агенту или даже управлять арендой из другой страны.

Никто не запретит вам подбирать арендаторов лично или общаться напрямую с клиентом через WhatsApp/ Telegram.

И самое главное — если вас не устраивает управляющая компания, вы можете её заменить в любой момент.

Если вы хотите получать ещё больше честных разборов, скрытых рисков и реальных кейсов по инвестициям в недвижимость в ОАЭ — подписывайтесь на наш Telegram-канал novelestates.ae Без глянца и иллюзий, только факты, цифры и примеры, которые помогут вам вложить деньги с умом и сохранить капитал.