Что влияет на ликвидность квартиры в Крыму: объясняет эксперт

Покупка квартиры — это всегда выбор между текущими желаниями и сценариями будущего. Даже если жильё покупается «для себя», рано или поздно может возникнуть необходимость продать его. В этот момент ликвидность объекта становится ключевым параметром. Повезёт, если получится сделать это быстро, с минимальной потерей в цене или даже оказаться в плюсе.

Что делает недвижимость ликвидной? Разбираемся вместе с экспертом и руководителем отдела продаж ЖК «Жигулина роща» Виталием Зориным.

Ликвидность квартиры — это способность быть проданной за короткий срок по рыночной цене. Для покупателя это, по сути, «подушка безопасности»: если жизнь изменится, объект можно будет без проблем вывести в деньги.

В профессиональной среде ликвидной считают ту недвижимость, которую можно реализовать в течение 7–10 дней после выхода на рынок (конечно, в условиях адекватного ценника). Как правило, речь идёт о квартире с понятной планировкой, удобным метражом и расположением в востребованном районе. Но важно учитывать: слишком низкая цена, которую продавцы порой ставят, чтобы скорее продать квартиру, может искусственно занижать рынок и лишать собственника части потенциальной выгоды. Это может коснуться даже качественных и привлекательных объектов.

На ликвидность влияет множество факторов: от класса жилья и репутации застройщика до транспортной доступности и перспектив развития района. Это стратегический параметр, который стоит учитывать на этапе покупки. Как и в случае с автомобилем: многие покупатели заранее думают о том, насколько легко будет продать машину в будущем. С квартирой — та же логика.

Принято думать, что при покупке/продаже квартиры большое значение имеет район, но на деле главный фактор — итоговая стоимость объекта. Независимо от локации покупатель всегда ориентируется на соотношение цены и характеристик жилья.

Это не значит, что расположение и востребованность района не важны. Особенно ликвидными остаются квартиры в локациях с устойчивым спросом, т.е. там, где уже сформирована инфраструктура или продолжается активное строительство, а интерес покупателей стабильно высок. Такие проекты сохраняют привлекательность на горизонте в 10–15 лет.

В Крыму, как и во многих других регионах, основной спрос сосредоточен в сегменте комфорт-класса. Это легко объяснить: в таких домах есть всё необходимое (консьерж-сервисы, благоустройство, парковки), но цена не уходит в премиум. Кроме того, в комфорт-классе проще подобрать ликвидные планировки, которые потом легче перепродать.

Бизнес-класс в Крыму тоже востребован, но его аудитория заметно уже — доля покупателей здесь составляет не более 5–7%. Поэтому при выборе квартиры с прицелом на будущую перепродажу разумнее ориентироваться на массовый сегмент с проверенной локацией и развитой инфраструктурой.

При оценке ликвидности важно различать два сегмента крымской недвижимости — курортную и городскую.

В крупных городах, таких как Симферополь и Севастополь, где люди живут круглый год, а не только отдыхают, наибольшим спросом пользуются полноценные однокомнатные квартиры. В отличие от студий, они воспринимаются как жильё для жизни, а не временное решение. Особенно востребованы планировки, которые позволяют трансформировать пространство — например, сделать из «однушки» условную «евродвушку».

Отсюда можно сделать вывод, что планировка играет ключевую роль. В Крыму сохраняется популярность квартир с просторной кухней-гостиной, которая становится центром жизни: именно здесь жильцы проводят основное время, принимают гостей, готовят и общаются. Это особенно заметно в проектах с европланировкой, где кухня-гостиная существенно больше спальни. Такая конфигурация воспринимается как наиболее удобная и функциональная.

Оптимальный метраж для ликвидной однокомнатной квартиры — около 38–40 м². В этой площади органично размещаются кухня-гостиная на 16–17 м² и спальня около 10–12 м². Такие квартиры стабильно пользуются спросом и удерживают более высокую цену на рынке по сравнению с менее функциональными студиями.

Если рядом с домом расположена промзона или частный сектор — ликвидность снижается. Поэтому девелоперы стараются сделать дворы максимально комфортными, чтобы отвлечь внимание от окружающей застройки.

В Крыму с реновацией всё пока идёт медленно — хаотичная застройка прошлых лет даёт о себе знать, и в городах почти нет больших участков под полноценные жилые кварталы. Застройщикам приходится работать с тем, что есть.

Поэтому девелоперы с крупными проектами всё чаще уходят за пределы городов, например, в пригород Симферополя. Тот же ЖК «Жигулина Роща» формально находится в селе Мирное, но по качеству жизни ничем не уступает городу. Там хорошие дороги, удобный выезд на трассу, всё рядом.

Абсолютно точно: квартиру с видом на лес получится продать быстрее и дороже, чем квартиру с окнами на завод.

Многие покупатели квартир в Крыму сталкиваются с проблемой: на рендерах роскошные зелёные парки, детские площадки, променад с фонтанами и кафе. На деле же — дом построен, а вокруг только частный сектор и «серые заборы».

Да, нечасто, тем не менее это происходит. Так бывает, когда застройщик делает ставку на внешний вид дома — красивый фасад, входные группы, подъезды. А благоустройство территории остаётся за кадром — либо переносится на потом, либо вовсе «забывается». Особенно этим грешат небольшие девелоперы.

Чтобы быть уверенным, что двор будет таким, как на картинке, важно проверять застройщика, внимательно смотреть его прошлые проекты, сравнить обещания с действительностью.

Например, в проектах «Жигулиной рощи» благоустройство проектируют отдельно, причём ещё до старта продаж. Учитывают всё: сколько детей будет жить в новых домах и какие для них требуются площадки, нужны ли дорожки для бега и езды на велосипеде, какими будут общие зоны. Если в строящемся доме предполагается тысяча квартир, значит, и площадки должны быть соответствующего масштаба.

Кроме того, здесь не делают «закрытых дворов», наоборот, все дворы в ЖК соединены. Хочешь — играй в футбол возле своего дома, хочешь — иди в соседний двор на баскетбольную или волейбольную площадку. Это делает район живым и «сквозным» — жители гуляют по всему кварталу, а не только возле своего подъезда.

В отношении благоустройства мы стараемся избегать сюрпризов. Все рендеры по мере строительства обновляются: если в проект добавился высотный дом, это тут же перерисуют и покажут покупателям, чтобы не было неожиданностей вроде «ой, а у нас из окна теперь другой вид».

В общем, выбирать квартиру стоит не только глазами. Смотрите на застройщика: насколько он честен, как работает с благоустройством, насколько его реальная деятельность соответствует обещаниям. Проверить репутацию девелопера можно на профильных порталах — ДОМ.рф и ЕРЗ.

Если говорить о ликвидности недвижимости, то сегодня на первом месте западное побережье Крыма, особенно районы Евпатории и Саки. Ещё в советское время эта локация была здравницей, это до сих пор востребовано. Сейчас здесь активно строят и жильё, и оздоровительные комплексы. Спрос высокий, а квартиры быстро уходят с рынка.

Южный берег — Ялта, Алушта — тоже остаётся в топе по ликвидности. Но тут есть нюанс: всё больше покупателей начинают смотреть не только на море и вид из окна, а на то, как на юге полуострова живётся зимой. Ведь вне сезона во многих курортных городах жизнь буквально замирает — не каждому это может понравиться.

Поэтому в последние годы набирает популярность Симферополь. Люди, особенно переезжающие с материка, хотят жить в «живом» городе, с круглогодично работающей инфраструктурой, где есть торговые центры, секции для детей, медклиники и т.д. При этом до моря — 30–40 минут на машине. Для жителя города-миллионника это вообще не расстояние.

Вывод простой: если ищете жильё для жизни — смотрите на крупные города вроде Симферополя или приморского Севастополя. Если ориентируетесь на сезонную аренду или хотите инвестировать — западное побережье сейчас показывает наибольшую динамику роста цен.

У Крыма свой характер. Здесь не работают шаблоны, привычные застройщикам из других регионов. Во-первых, на полуострове никто не даст строить абы как: проект должен быть продуман до мелочей — с садиками, школами, инфраструктурой. Просто «влиться» в рынок с одним домиком, чтобы быстро заработать денег и уйти, не получится.

Местные компании под это адаптировались: они не гонятся за объёмами, строят с учётом климата, солнца. Всё потому, что крымчане строят в первую очередь для себя и своих соседей, а не ради быстрой прибыли.

Сторонним игрокам заходить в Крым нелегко: мало просто принести деньги, нужно стать частью локальной экосистемы. Зарегистрироваться здесь, платить налоги здесь, развивать то, что построил. Отсюда и высокое доверие именно к местным застройщикам — они несут ответственность, знают, что важно жителям, и не исчезают после ввода дома в эксплуатацию.

Прогноз на будущие годы понятен: рост цен будет продолжаться. Даже несмотря на нынешнюю турбулентность на рынке и изменения по ипотеке — отката назад не ждут ни эксперты, ни застройщики. Да, сегодня некоторые проекты заморожены — застройщики выжидают. Но как только откроются аэропорты и ситуация стабилизируется, интерес к Крыму подскочит.

Инвесторы это понимают, поэтому Крым всё чаще рассматривают как альтернативу Сочи, где стройка ограничена. Предполагаемый потенциал роста стоимости на жильё — до +50% на пике. Конечно, потом будет коррекция, но в долгосрочной перспективе недвижимость здесь стабильно дорожает, даже без резких скачков спроса.

Поэтому вывод для тех, кто думает об инвестиции в недвижимость: если есть возможность купить — не откладывайте. Вниз цена точно не пойдёт.

Потенциал прироста цены — не главный, но важный фактор. В Крыму он есть у квартир:

Покупатели смотрят не только на то, как живётся в доме сегодня, но и на то, сколько квартира может стоить через 3–5 лет.

Выбирая квартиру в Крыму, стоит смотреть на неё не только как на личное жилое пространство, но и как на актив. Ликвидность — это про гибкость, безопасность и уверенность. Она складывается из совокупности факторов: класса жилья, метража, локации, качества строительства и юридической прозрачности. Если застройщик всё это учитывает, у объекта есть хорошие шансы вырасти в цене и быть востребованным.