Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

На днях я разговаривал по видеосвязи со своим другом. У него в собственности есть несколько квартир в Москве и одна квартира в Черногории, которые генерируют ему ежемесячно некоторый полупассивный доход. На мой вопрос “почему ты не продаешь свою недвижимость или хотя бы часть её и не переложишь эти деньги в акции/облигации” последовал ответ: “Акции – это очень ненадежно. А квартиры, которые у меня есть, ежемесячно приносят мне копейку и они неплохо подросли в цене с того момента, как я их купил. Даже если убрать все риски из уравнения, то недвижимость все равно выгоднее, чем фондовый рынок”. На мой вопрос “брал ли ты в руки калькулятор и просчитывал ли ты оба варианта вложений (в квартиры и в фондовый рынок)” естественно последовал ответ “нет, и так все очевидно”.

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Очень многие люди считают доходность в уме и не прибегают к помощи калькулятора (или Excel). Они просто берут стоимость квартиры сегодня и отнимают стоимость квартиры, которая была 10 лет назад. Полученная разница в рублях является для них железобетонным доказательством того, что они «выгодно вложились».

Я сейчас постараюсь быть максимально непредвзятым и просто открою Excel для расчета 2 сценариев: покупка квартир в Москве для сдачи в аренду и покупка индекса S&P500. Исходные данные будут частным случаем, а именно частным случаем моего друга. Все моменты и мелкие погрешности (комиссии брокера, налоги, комиссии риелтору, затраты на ремонт квартир и т.д.) я учитывать не стану, так как они сильно усложнят расчеты, но на итоговый результат повлияют незначительно. Итоговый результат мне неизвестен, как и моему другу. Тем интереснее будет производить расчеты.

Покупка квартир в Москве для сдачи в аренду

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Исходные данные:

  • В мае 2015 куплена квартира (32 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 5.800.000₽. Сдается за 34.000₽ / месяц.
  • В июне 2017 куплена квартира (29 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 4.800.000₽. Сдается за 27.000₽ / месяц.

Вношу все данные в Google-таблицы и считаю сколько бы заработал мой друг в случае продажи 2-х этих квартир сегодня. Плюсую также доход от сдачи квартир в аренду за все это время. Со слов моего друга: простоев не было, стоимость аренды первой квартиры в разное время составляла: 31, 32 и 34 тысячи рублей в месяц. Для расчетов я взял максимальную стоимость в 34.000₽.

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

В случае продажи обеих квартир сегодня: вложенные в разное время в покупку квартир 10.600.000₽ принесли бы моему другу доход в размере 9.417.000₽. Действительно хороший результат, в минусе мой друг точно не остался. В рублях вложенные средства практически удвоились.

Кстати, если рост стоимости квартир в рублях кажется впечатляющим, то вот рост стоимости квартир в $ немного грустный, особенно это касается первой квартиры.

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Зачем вообще считать в $, если мы живем в России и платим рублями?

В мире нет ничего более стабильного, чем рост курса доллара по отношению к рублю. Глупо игнорировать этот факт и продолжать верить заявлениям по ТВ, что надо избавляться от долларов, ведь вот-вот экономика США рухнет. Да, долларами мы не сможем расплатиться в магазине, но разве это важно когда мы рассматриваем покупку активов?

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Любой актив (не важно к какой валюте он привязан) мы можем конвертировать в конечном итоге в рубли. Нам важен рост актива не в конкретной валюте, а в покупательской способности. Если купленная квартира в рублях подорожала в 2 раза, а цены в Пятерочке увеличились в 10 раз, то по факту мы в минусе.

Покупка индекса S&P500

Что ж, теперь я возьму те же суммы и в те же даты (виртуально) куплю на них ETF на индекс S&P500, а именно SPY. Этот ETF привязан к доллару, а значит для верности расчетов я должен перевести рубли в доллары, учитывая курс доллара в момент покупки.

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Перевожу рубли, за которые покупались квартиры в 2015 и 2017 годах в доллары:

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Далее использую сайт для тестирования и сравнения между собой инвестиционных портфелей portfoliovisualizer.com. Ввожу суммы покупки в долларах, выбираю соответствующие временные периоды (с мая 2015 и с июня 2017 по май 2021), а также указываю, что все дивиденды реинвестируются.

1. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в мае 2015 на сумму 5.800.000₽ (или 113.859$):

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Итоговый результат: 256.086$

2. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в июне 2017 на сумму 4.800.000₽ (или 84.611$):

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Итоговый результат: 157.580$

Для наглядности свожу все полученные данные в единую Google-таблицу:

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

Результат инвестирования в индекс S&P500: доход в размере 19.953.371₽.

Подведение итогов

Я рассмотрел частный случай покупки 2-х квартир в Москве (реальные данные моего друга) и принял в расчетах идеальные условия их сдачи в аренду (без ремонтов, без простоев и по максимальной цене сдачи за весь период). Выходит, что если бы вместо покупки конкретно этих квартир в 2015 и 2017 годах мой друг купил бы ETF на индекс S&P500 и реинвестировал все полученные дивиденды, то его финансовый результат за это время оказался бы лучше на 10,5 млн. ₽! Вы только вдумайтесь – 10.500.000₽! На эту разницу можно купить ещё одну квартиру в Москве.

Я не призываю отказываться от покупки квартир и не ставлю своей целью доказать кому-либо, что долгосрочное инвестирование в индекс – лучшее инвестиционное решение. Во-первых, никто не знает что будет в будущем и предугадать это невозможно. Во-вторых, инвестирование в индекс – это определенный риск. Принимать этот риск на себя или нет – личное дело каждого.

Цель данного поста была проста: доказать прежде всего моему другу и всем тем, кто мыслит также, как и он, что калькулятор и Excel изобрели не просто так. Если вам кажется, что вы выбрали максимально правильный путь, то не поленитесь перепроверить свои предположения, подкрепив их расчетами. Возможно вы были правы, а что если нет?

Мне нравится проверять гипотезы, сравнивать различные подходы между собой и все это подкреплять хотя бы простыми расчетами. Когда я стал так делать, я перестал верить первому встречному, который, к примеру, считает золото/недвижимость/криптовалюту лучшим инвестиционным инструментом. Такие люди просто транслируют чужие мысли, при этом не проверяя их подлинность. Нельзя верить на слово никому: ни Герману Грефу, ни знаменитому блогеру, ни своему лучшему другу. Учитесь критически оценивать любую входящую информацию, ведь не всегда она является полезной и правдивой.

Я уже 1,5 года откладываю некоторую часть от своих доходов в надежде создать свой собственный мини-пенсионный фонд через 10-15 лет. При моих суммах купить квартиру в Москве для сдачи в аренду - нереально, а вот купить индексный фонд - вполне осуществимая задача. А как мы выяснили выше, этот способ экономически целесообразнее, чем покупка квартир. Практически о каждом своем шаге я пишу в своём скромном блоге, откуда был взят данный пост.

3939
104 комментария

Возможно я старомодный и не бегу за трендом, но в одно время для себя вывел перечь.
Инвестиции:
1. Нагрузка на психо-эмоциональное здоровье.
2. Нужно постоянно мониторить дела в мире.
3. Твит может как обвалить так и поднять акции.
4. Возможны большие прибыли.
5. Огромный порог вхождения.
6. Много мошенников и махинаций.

Сдача в аренду:
1. Увеличение недвижимого имущества, которое всегда твоё.
2. Возможность плыть по течению и не отвлекаться на любой чих.
3. Дети... подарить квартиру детям, а акции могут завтра упасть и квартиру уже не купить.
4. Возможность получать ежемесячный доход, который можно реинвестировать в другое недвижеммое имущество, например торговое.


Как по мне инвестиции не для всех и рассматривать его как основной доход, лично мне - крайне тяжело. Максимум как дополнительный доход, который не жалко потерять.
Дополнительно уже тошнит от слов - инвестиции, трейдер, акции и прочее. Слишком уж большой тренд. Обвалы рынок бывают, история знает, а недвижеммое имущество нужно всём.


Да и сложно воспринимать статью - если бы, да кабы. Вот недавно друг "трейдер" вложил большой процент своего капитала в фарм компании и пролетел.


Личное имхо.

33
Ответить

Комментарий недоступен

22
Ответить

"Друг вложился в фарму" - взял на себя индустриальные риски и поиграл в маркет-тайминг. Молодец, чё. К тому же надо посмотреть, может через 5 лет он уже будет в выигрыше. 

У меня знакомая вложилась в квартиру в новостройке для личного пользования - слышит разговоры у соседей с точностью до отдельных слов. Тоже удачненько. Попробуй продай такое без вранья покупателю. Хочешь - можешь детям подарить зато )))

Другие взяли хату, а сосед - реальный наркоман, слушает страшный музон круглосуточно и орёт что-то непонятное страшным голосом не переставая. Полиция разводит руками. Тоже "хорошо") это называется неотъемлемые риски актива :D

На единичных примерах смотреть - дело неблагодарное. Надо на статистике. 

10
Ответить

Плыть по течению, говоришь?
У тебя реальный опыт сдачи квартиры в аренду есть? Или так, теоретизируешь?
Спойлер: как раз все наоборот, сдача квартиры - ещё какое напряжение, а вот портфель ЦБ, особенно индексов - расслабленное "плытие" по течению.

7
Ответить

Да и риски-то он во внимание не берёт. Рухнул рынок - нет денег. А квартира, вот она, стоит, никуда не денется. Просто опять из серии, если бы бабушка была дедушкой. А если б друг биток купил, так вообще бы миллионер долларовый был. 

3
Ответить

1. Увеличение недвижимого имущества, которое всегда твоё.Только если у тебя недвижимость не в Сочи, где наметили Олимпиаду, и тогда твою недвижимость просто забирает себе государство.

 2. Возможность плыть по течению и не отвлекаться на любой чих.Когда съёмщики тебе за полгода квартиру ушатают так, что даже застройщик не узнает, выводы будут немного другие

 3. Дети... подарить квартиру детям, а акции могут завтра упасть и квартиру уже не купить.Или рубль завтра обвалится, и на цену квартиры акции (в том объёме) уже не купить

Недвижимость, как инструмент инвестиции, показывает весьма скромные результаты. Пик цен на недвижимость в России в валюте был в 2008 году. Если бы вы купили квартиру в 2008, вы были бы в минусе уже 13 лет. И чёрт знает сколько ещё будете в минусе. Помните об этом, когда подумаете купить недвижимость в России для инвестиций.

3
Ответить

Согласен, заходишь в терминал, а там все красное... и не исключено, что на пару лет.

2
Ответить