Чем опасен эффект Долиной: кейс, который должен изучить КАЖДЫЙ
Дело Ларисы Долиной давно вышло за рамки личной истории. Суды вернули квартиру продавцу, но не обязали отдать покупателю деньги. Если такая практика закрепится, под угрозой окажутся тысячи сделок.
Что не так с решением суда в деле Долиной, разбирает руководитель практики разрешения споров АБ «Калой.ру», адвокат Алексей Разумный.
Хотите проверить свои сделки на риски до подписания? Адвокаты АБ «Калой.ру» помогут оценить документы и объяснят последствия заранее.
Летом 2024 года Лариса Долина стала жертвой телефонных мошенников. Несколько месяцев ей внушали, что её деньги в опасности и она должна «помочь спецслужбам». Под этим давлением артистка продала квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей Полине Лурье. Предварительный договор купли продажи заключили в конце мая, а основной — через месяц.
Все полученные средства певица передала мошенникам. Позже, осознав обман, она обратилась в полицию. Было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Выселяться из квартиры Долина отказалась и подала иск о признании сделки недействительной.
Если вы проводите сделку и боитесь пропустить подозрительные признаки — наши юристы подскажут, что должно насторожить.
Позиция Долиной
В суде певица заявила, что её воля на продажу квартиры отсутствовала: сделка была совершена под влиянием обмана третьих лиц. Она считала, что участвует в фиктивной операции «под контролем спецслужб». Долина сослалась на: — ст. 178 ГК РФ — существенное заблуждение относительно природы происходящего; — ст. 179 ГК РФ — обман, совершённый третьими лицами.
Также она утверждала, что Полина Лурье, как профессиональный риелтор, должна была заметить подозрительные обстоятельства: — заниженную цену продажи, — отсутствие снятия членов семьи Долиной с регистрационного учета, — отсутствие внятного объяснения причин срочной продажи по низкой стоимости.
Лурье настаивала, что действовала добросовестно: проверила документы, привлекла юристов, участвовала в осмотре, проводила расчеты в банке и не знала о мошеннических действиях третьих лиц.
Что решил суд
Хамовнический суд признал сделку недействительной и полностью удовлетворил иск Долиной. Встречные требования Лурье отклонили в полном объеме.
Ключевые выводы суда:
- В отношении Долиной несколько месяцев совершались организованные мошеннические действия.
- Обман привёл к тому, что она заблуждалась в сути происходящего и не имела реального намерения продавать квартиру.
- Её волеизъявление было фиктивным, она полагала, что помогает правоохранительным органам.
- Неспособность понимать значение своих действий была подтверждена двумя экспертизами по уголовному делу.
- Лурье, как специалист на рынке недвижимости, должна была проявить большую осмотрительность и заметить необычные обстоятельства сделки.
Что не так с решением?
Проблема 1. Суд нарушил общий принцип ст. 167 ГК РФ
Общее правило звучит так: если сделка недействительна, стороны возвращаются в первоначальное положение — применяется двусторонняя реституция.
Простыми словами: продавец возвращает деньги покупателю, а покупатель — квартиру продавцу. Но суд от этого правила отошел: квартиру передали Долиной, а покупателя отправили искать справедливость в уголовном деле против мошенников.
Неправильное применение последствий недействительности сделки — краеугольный камень в этом деле. Покупатель, который в целом действовал добросовестно, и обратное доказано не было, почему-то лишился всего, тогда как спорная квартира была возвращена Долиной.
В ст. 178, 179 и 177 ГК РФ нет исключений, позволяющих применять такую конструкцию.
Проблема 2. Суд не применил пункты 5 и 6 ст. 178 ГК РФ
Суды не применили положения той же ст. 178 ГК РФ, на которую сами ссылались. Эта норма регулирует недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения.
- В пункте 5 ст. 178 прямо указано: суд может отказать в признании сделки недействительной, если будет установлено, что другая сторона, проявляя обычную осмотрительность, не могла понять, что продавца ввели в заблуждение.
В нашем случае Полина Лурье действовала как добросовестный покупатель: работала через риелторов, осматривала квартиру, задавала стандартные вопросы — от парковки до инфраструктуры.
- Пункт 6 ст. 178 предусматривает ещё одно последствие: сторона, добившаяся признания сделки недействительной по заблуждению, обязана компенсировать другой стороне реальный ущерб. То есть помимо возврата полученного по сделке, она должна возместить понесённые расходы — например, на риелтора или оформление.
Но суды не применили ни пункт 5, ни пункт 6: они не только отказались учитывать добросовестность покупателя и компенсировать его убытки, но и фактически отправили его разбираться с неизвестными ему мошенниками в рамках уголовного дела.
Опасный прецедент для рынка недвижимости
Решение по делу Ларисы Долиной уже вступило в законную силу, а 27 ноября было утверждено в кассационной инстанции. Таким образом, сегодня действует судебная конструкция, при которой продавец, введённый в заблуждение мошенниками, может вернуть себе квартиру, а покупатель остаётся без денег и без реальной возможности взыскать их с продавца. Достаточно заявить, что продавец действовал под влиянием мошенников, и любую сделку можно попытаться пересмотреть задним числом.
Уже сейчас видно, к чему это может привести. Многие люди, которые были бы готовы заключить сделку, взяли паузу, а кто-то и вовсе откажется от покупки. Особенно если продавцом выступает пожилой человек.
3 декабря Верховный суд РФ истребовал материалы по кейсу Долиной. Будем надеяться, что дело будет передано в Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ с последующей отменой судебных актов.
Чтобы рынок недвижимости не превратился в пространство непредсказуемых и необъяснимых рисков, крайне важно, чтобы Верховный Суд дал оценку этим решениям и восстановил правовую определённость.
Чтобы ваши сделки не превращались в рулетку — проверяйте риски заранее. Адвокаты АБ «Калой.ру» помогут оценить риски перед подписанием.