Итоги «дела Долиной»: выводы для юриста.

Нет смысла возвращаться к описанию спора о квартире Ларисы Долиной, давайте лучше поговорим, о том, как он повлиял на нашу работу.

Влияние на покупателей жилья на вторичном рынке известно: многие люди напуганы, видят больше рисков, и кто-то предпочтёт купить квартиру в новостройке, кто-то не захочет покупать жилье у пенсионерок, а иные обратятся к юристам для проверки и сопровождения сделки. Тут-то покупателей и поджидают профессионалы всех мастей.

А для нас с вами это всего лишь еще один риск, о котором надо знать и который нужно пытаться нивелировать.

Ранее я выделял для себя следующие варианты рискованных покупок жилья на вторичном рынке:

- квартира получена в наследство и сразу выставлена на продажу (после покупки требования к покупателю могут предъявить другие наследники, восстановившие срок на принятие наследства, или оспорившие завещание);

- квартиру продает лицо, получившее ее в собственность в ходе приватизации (требования могут предъявить лица, которые в свое время отказались от приватизации, но получили право пожизненного проживания в этой квартире);

- продавец находится в почтенном возрасте (сделку могут оспорить его наследники, сославшись на несознание продавцом существа происходящего);

- явно заниженная цена (желание поскорее избавиться от квартиры само по себе подозрительно, а нерыночная цена – одно из оснований оспаривания сделки);

- банкротство или предбанкротное состояние продавца (много исполнительных производств на нем или его компании, если таковая есть);

- «экзотические» способы приобретения квартиры продавцом: если квартира куплена на торгах, получена в ходе удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве, получена на основании решения суда – это всегда требует повышенного внимания, проверки соответствующих документов, контроля судебных споров и их результатов (один мой доверитель купил квартиру у человека, получившего ее как участник долевого строительства из дела о банкротстве застройщика, после покупки квартиры судебные акты о передаче квартиры продавцу были отменены; пришлось год судиться за эту квартиру).

Теперь к этим рискам просто добавился еще один:

- возможность оспаривания сделки продавцом по мотиву его действия под влиянием мошенников.

Что нам делать в этой связи?

Да, как и раньше – внимательно изучаем документы, просим справки из нарко- и психдиспансера, если человек в очень солидном возрасте или его поведение вызывает подозрение – просим пройти освидетельствование у психиатра. Настаиваем на оплате безналом или через ячейку с пересчетом при свидетелях/под камеру.

По сути, новый «долинский» риск изменил то, что теперь стоит больше разговаривать с продавцом: выяснить причину продажи, где он теперь будет жить, на что потратит деньги, есть ли у него родственники. Лучше всего вести эти разговоры под видеозапись, либо при свидетелях и с записью на диктофон.

Если у продавца есть близкие родственники (взрослые дети, братья/сестры, супруг) стоит просить их присутствия хотя бы на одной встрече по обсуждению сделки. Если квартира приобретена в браке, но является единоличной собственностью продавца в силу брачного договора, пообщаться с его супругом все же стоит.

Также добавлю важный момент: к моменту подписания договора квартира должна быть освобождена покупателем, все жильцы сняты с учета; ключи переданы продавцу и подписан акт приема-передачи в момент подписания договора. Оплата - только когда квартира фактически передана.

В этом случае продавцу будет сложно ссылаться, что он не планировал передавать квартиру покупателю.

Также важно помнить, что оспаривать сделку, как заключенную под влиянием мошенников, может кто угодно, для этого не обязательно быть пенсионером. Для этого даже не обязательно быть под влиянием мошенников.

Таким образом, если продавец заранее планировал обмануть покупателя, то ваша повышенная предусмотрительность, выраженная в вышеназванных условиях, могут его спугнуть. Тогда он просто откажется от сделки (найдет предлог) либо будет убеждать покупателя – вашего клиента, что вы слишком щепетильны и все это не нужно.

А если продавец действительно находится под влиянием мошенников и выполнит все ваши условия, то либо это вскроется, либо у вашего доверителя будет гораздо больше шансов отстоять свою покупку в суде.

Но есть и плюсы для юристов: теперь гораздо проще убедить своего доверителя, что повышенные меры предосторожности действительно нужны, а если квартира или продавец вызывают у вас подозрения – гораздо проще отговорить своего клиента от покупки. Найдет другую.

В этом случае у меня есть простой аргумент для заказчика: «определяетесь, для чего Вы покупаете квартиру: чтобы в ней жить или чтобы за нее судиться?».

Всем удачи, будьте честными профессионалами!